Lista de Despacho

Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 13731-022-06

N° Receptoría:

Fecha: 2006-08-31

Carátula: CAMELLI NORBERTO Y OTRA / M LOPEZ CONSTRUCCIONES S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:13731-022-06

Tomo:

Sentencia

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 31 días del mes de Agosto de dos mil seis reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada :"CAMELLI Norberto y Otra c/ M. LOPEZ CONTRUCCIONES s/ DAÑOS Y PERJUICIOS", expte. nro. 13731-022-06 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs. 535 vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:

1. Contra la sentencia de fs. 496/503 -que hizo lugar a la escrituración demandada por la actora, condenando a la demandada a resarcir daños y perjuicios; y distribuyó las costas- interpusieron sendos recursos de apelación:

1.1. a fs. 504 la parte actora. Concedido el mismo libremente y con efecto suspensivo, y radicados los autos en este Tribunal, expresó agravios la recurrente a fs. 526/532 vta..

1.2. a fs. 515, la demandada. Concedido de la misma manera que el anterior, expresó agravios la recurrente a fs. 521/523.

Ninguno de ambos recursos recibió contestación de su respectiva contraria.

2. breve reseña del caso

Promovió demanda la actora (fs. 48/55 vta.) pretendiendo la escrituración de un departamento comprado a la demandada; solicitando, además, se condenara a esta última al resarcimiento integral de los daños y perjuicios sufridos con motivo de: la demora en otorgar la citada escritura; la diferencia entre la superficie prometida en el boleto de compraventa y la que efectivamente tiene la unidad funcional entregada; la indemnización de las deficiencias constructivas con las que fue entregada dicha unidad; y el daño moral sufrido por todos estos inconvenientes así como por la reticencia de la demandada en solucionarlos en tiempo propio, a pesar de las intimaciones cursadas al efecto.

A su turno la demandada (fs. 80/100), negó absolutamente la procedencia del reclamo de la actora; describiendo en cada caso las razones por las cuales los diferentes rubros de la demanda debían ser rechazados.

Luego de producida la prueba certificada a fs. 410, dictó sentencia el sr. Juez de Ia. Instancia en la forma mencionada en el cap. 1., haciendo lugar a la demanda en todas sus partes, salvo en lo que se refiere a los intereses por la demora en el otorgamiento de la escritura, y los defectos de construcción por considerar prescriptos la mayoría de ellos. Las costas fueron distribuidas en un 90% a cargo de la demandada y 10% a cargo de los actores.

3. los agravios de la parte demandada

Estuvieron dirigidos, en primer lugar, a la admisión del daño moral “por cuanto no ha existido, como se dijo, incumplimiento imputable a mi poderdante que justifique la reparación de daño moral alguno” (fs. 521).

Tal afirmación -sin la consiguiente crítica de las partes de la sentencia que atribuye exclusiva responsabilidad a la demandada por los perjuicios causados a los actores- deviene insostenible.

En efecto; el sr. Juez hubo desarrollado con detalle y abundante fundamentación, las responsabilidades de la demandada en la frustración del negocio, tal como razonablemente lo preveían los actores.

Y por más que se trate de un incumplimiento contractual, la condena a resarcir el daño moral -en las condiciones particulares de la causa- hubo sido correctamente decidida; salvo en lo que respecta a su monto, el cual consideraré en ocasión de tratar los agravios de la actora.

También se agravia la demandada de “la condenación de pago por la diferencia de superficie que registra la unidad de referencia, por cuanto las partes al suscribir el boleto de compraventa establecieron una superficie o lo que resultare del plano de planta” (fs. 522).

Conforme lo desarrollara suficientemente el sr. Juez a quo en su sentencia (fs. 500), la mención de la superficie de la unidad efectuada en el boleto -cláus. Primera, fs. 3- “o lo que en definitiva resulte del Plano de Planta que se firma conjuntamente y que integra el presente” equivalía a una venta ad corpus; con lo cual, resultaba de aplicación lo dispuesto en el art. 1346 del cód. civil, según el cual:

“...la expresión de la medida no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del área, ni a su disminución respecto del comprador por resultar menor el área, sino cuando la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato, fue de un vigésimo, con relación al área total de la cosa vendida”.

En el caso de autos dicha diferencia, en menos, fue de 16,48 m2. -equivalente a un ambiente de 4x4 m2.-, lo cual implicaba una diferencia, con la superficie prometida, de casi cuatro veces la señalada por la citada norma (casi un 25% del total).

Tal diferencia no puede quedar abarcada por la salvedad dejada en el boleto -“o lo que en definitiva resulte...etc.”- prevista razonablemente para pequeñas e irrelevantes diferencias y no la que luego resultó de la unidad entregada. Por otra parte, el plano a que alude la demandada (fs. 7) no tiene las medidas del balcón ni del área de distribución de los dormitorios, ni la superficie total de la unidad; todo lo cual hubiera exigido de los actores una diligencia que excedía la que previsiblemente podía exigirse en una negociación honesta y transparente (art. 1198 del cód. civil).

Por otra parte, en su recurso, la demandada no criticó las medidas en que se expresaba la diferencia, la norma aplicada por el sr. Juez a quo, el razonamiento de éste para considerar procedente el reclamo de daños, ni el monto asignado. Con lo cual, su impugnación de este rubro debe considerarse desierto.

En consencuencia, propondré al Acuerdo la desestimación del recurso de la demandada.

4. el recurso de los actores

4.1. comienza por criticar el monto asignado al rubro “diferencia de superficie”, peticionando que se le otorgue como resarcimiento de dicha diferencia -en lugar de los pesos estipulados en la sentencia- su valor en dólares, ya que en esa moneda hubo pagado el precio.

Cabe hacer aquí mención de que el sr. Juez a quo otorgó una suma en pesos ($ 11.428,64; fs. 501) a la cual debía adicionarse los intereses discriminados desde la intimación de fs. 19/21 hasta el 1-2-02 (12%), y luego al 8% anual más el CER desde el 2-2-02, hasta el momento del efectivo pago, conforme la normativa aplicable a las obligacines expresadas en dólares.

Luego si, como dice la recurrente, ello no resulta equitativo ni adecuado a los valores actuales de mercado (fs. 529 y 530 vta.), debió en primer lugar haber calculado a cuánto ascendía el valor asignado por el sr. Juez (con intereses más CER), haber impugnado -en segundo lugar- la legislación indicada y, en tercer lugar, haber acreditado los valores actuales de dicha unidad, a fin de demostrar el perjuicio invocado y la medida del mismo, y no solamente declamar la inequidad o la inadecuación de dicha condena. En consecuencia, su crítica en tal sentido deviene insuficiente.

4.2. respecto de los intereses por falta de escrituración, y tal como lo sostuvo el a quo (fs. 499 vta.), deviene improcedente. En primer lugar, no se trata de una deuda de dinero, sino del incumplimiento de una obligación de hacer.

Luego, los perjuicios específicos por el incumplimiento en término de la obligación de escriturar -sin perjuicio de lo que más adelante se diga respecto del daño moral- debieron haber sido probados, y no lo fueron (V. fs. 499 vta.).

Teniéndose en cuenta que los compradores habían recibido la tenencia del departamento, debieron haber acreditado algún perjuicio material derivado de la falta de escrituración en término -la frustración de una eventual venta, por ejemplo- que, como bien lo señaló el a quo, no fueron alegados y menos aún probados.

Por lo tanto, este rubro tampoco podrá ser admitido por falta de debida acreditación de los perjuicios reclamados.

4.3. en cuanto a los daños derivados de las deficiencias constructivas -que sí fueron probadas (V. pericial de fs. 372/385)- critica la actora la prescripción declarada por el sr. Juez a quo; crítica que, a mi criterio, corresponde ser admitida.

En primer lugar, incurrió en un error el sr. Juez a quo al interpretar que la actora hubo iniciado una “...acción «quanti minoris», que tiende a la rebaja del precio en función del menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio” (fs. 501); cuando, por el contrario, quedó claro que dicha parte no peticionó ni la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, ni la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio (arg. art. 2174 del cód. civil).

Tanto en la interpelación pre-judicial (fs. 21), cuanto en su demanda (fs. 52 vta.), la actora pretendió la subsanación de tales defectos contructivos graves o, en su caso, el resarcimiento de lo que debería desembolsar para repararlos por sí.

En consecuencia, mal puede aplicarse la citada norma del art. 2174 del cód. civil y la consecuente prescripción de la acción respectiva (art. 4041 del mismo código).

Se trata lisa y llanamente de un incumplimiento contractual -el de entregar la unidad destinada a vivienda en condiciones razonablemente dignas para ser disfrutada como tal o, en su caso, la obligación de reparar tales daños conforme fuera interpelada la demandada-; consecuentemente, la acción respectiva no está de ninguna manera prescripta (arg. art. 4023 del cód. civil).

Luego, si bien se probaron las deficiencias, no fueron probados los gastos que la actora deberá hacer para la reparación no efectuada por la vendedora (V. fs. 384); con lo cual, evaluaré este daño en función de lo dispuesto por el art. 165, ap. 3°, del CPCC) en la suma de $ 10.000.- por todo concepto -incluyendo el del rubro descripto en el cap. IV-d de la sentencia (fs. 502)-, más los intereses correspondientes (12% anual) desde la intimación del 19-10-00 (fs. 21).

4.4. luego de evaluados los reclamos extrajudiciales de los actores y la reticencia de los demandados a satisfacer esas justas demandas, a lo cual debe agregarse que, en el responde no se hubo ofrecido otorgar la escritura reclamada -todo lo cual deberá ser apreciado a la luz de lo dispuesto por el art. 163, inc. 5°, ap. 3°, del CPCC- así como la zozobra emocional, obvia y sin necesidad de acreditación especial, que debieron y deben aún sufrir los actores al no haber recibido respuesta a sus pretensiones (escriturar a su nombre el inmueble más las graves deficiencias constructivas señaladas), me llevan a la conclusión de que corresponde elevar la suma fijada por el a quo en concepto de daño moral, a la de $ 20.000.- más intereses calculados en la misma forma y por el mismo período que en el rubro anterior. Suma que estimo razonablemente adecuada para resarcir de alguna manera los disgustos y la desazón causada, sin justificativo alguno, por la demandada.

4.5. estimo procedente el agravio de los actores respecto de lo dispuesto por el a quo en el punto 1., 3er. párrafo, de la parte resolutiva (fs. 503), en el sentido de la resolución automática del contrato en caso de incumplimiento a la condena a escriturar. Si bien, cabe señalar que de tal manera fue expresamente solicitado al demandar: “...bajo apercibimiento de tener por resuelto el contrato de pleno derecho...etc.” (fs. 53).

De todas maneras -iura novit curia- la resolución del contrato debe ser una opción a favor de la parte cumplidora (conf. arts. 1204 del cód. civil y 512/513 del CPCC); máxime cuando, por ahora, la misma hubo optado por exigir el cumplimiento.

Por lo tanto, corresponde dejar sin efecto esa previsión del decisorio de Ia. Instancia; si bien -así como no cabe imponer intereses por la no escrituración- tampoco cabe aquí fijar dichos intereses por el incumplimiento, debiendo estarse a lo prescripto por las normas procesales indicadas, incluyendo -en su caso, y de corresponder- la aplicación de astreintes.

4.6. por último, considero que corresponde hacer lugar al agravio sobre las costas. Para lo cual tengo en cuenta tanto la admisión de la condena a solventar las reparaciones edilicias no efectuadas en su momento, cuanto la actitud de la demandada en el proceso, ya que sólo se limitó a describir las defensas que, según su criterio, la eximían de responsabilidad en los hechos demandados, no ofreciendo ninguna solución a los mismos; por ejemplo, ofreciendo escriturar, ya que -como lo señaló el a quo (499), sin que ello fuera objeto de especial impugnación por los demandados- ya fueron otorgadas otras escrituras del mismo edificio.

En consecuencia, resulta irrelevante que la sentencia no hiciera lugar in totum a todo lo demandado, cuando la demandada obligó a transitar todas las etapas de un pleito que bien podría haberse evitado.

Consecuentemente, dicha parte deberá cargar con el 100% de las costas de ambas instancias, conforme lo peticionara la actora (fs. 532, ap. g).

5. En resumen, voto para que la Cámara resuelva:

1ro.) rechazar el recurso de fs. 515.

2do.) hacer lugar, parcialmente, al recurso de fs. 504, en los siguientes términos: a) reeemplazar la suma de condena del punto 2. de fs. 503, por la de $ 41.428,16.- ($ 11.428,16.- por el rubro diferencia de superficie + $ 10.000.- por las reparaciones edilicias + $ 20.000.- en concepto de daño moral), más los intereses calculados en la forma indicada para cada rubro (fs. 501 de Ia. Instancia, y considerandos 4.3. y 4.4. de la presente); b) dejar sin efecto la previsión de resolución automática del contrato contenida en el punto 1. del decisorio de fs. 503, debiendo estarse a las disposiciones de los arts. 512 y 513, en lo pertinente, del CPCC; c) imponer las costas, de ambas instancias, en un 100%, a la demandada.

3ro.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dr. Roberto Javier Rodríguez: 25%

dres. Carlos D. Rinaldis y Roberto Stella, en conjunto: 33% (art. 14 LA.; en ambos casos s/ los honorarios a regularse, respectivamente, en Ia. Instancia).-

A la misma cuestión el dr. Camperi dijo:

Por iguales fundamentos a los expresados en su voto por el dr. Osorio, adhiero a su voto.-

A igual cuestión el dr. Escardó dijo:

Atento a la coincidencia de criterios de los Sres. vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 del CPCC.).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL;

RESUELVE:

1ro.) rechazar el recurso de fs. 515.

3ro.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dr. Roberto Javier Rodríguez: 25%

dres. Carlos D. Rinaldis y Roberto Stella, en conjunto: 33% (art. 14 LA.; en ambos casos s/ los honorarios a regularse, respectivamente, en Ia. Instancia).-

4to.) Notificar, registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente vuelvan los presentes autos a su instancia originaria.-

c.t.

Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Ante Mí:

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