Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 40331
Fecha: 2014-09-05
Carátula: RAMOS Atilio s-Sucesión C/ RETAMAL Ernesto Miguel y Otro S/ ORDINARIO
Descripción: SENTENCIA DEFINITIVA
General Roca, 05 de septiembre de 2014.-
AUTOS Y VISTOS: Los presentes caratulados "RAMOS Atilio s-Sucesión C/ RETAMAL Ernesto Miguel y Otro S/ ORDINARIO” (EXP. - 40331), del registro de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y de Minería Nº 3, Circunscripción II, a mi cargo y de los que:-
RESULTA:-
I.- A fs. 21/22 la Sra. Gladis Eugenia Ramos, por derecho propio y en su carácter de administradora y heredera del proceso sucesorio "RAMOS ATILIO y GARCIA EUGENIA JUDITH" (EXP 32637-JV-08; cf. fs. 28), inicia acción por desalojo por falta de pago y vencimiento contractual contra los Sres. Ernesto Miguel Retamal y Walter Daniel Retamal y/o contra cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Libertad n° 65 de la ciudad de Allen, Provincia de Río Negro.-
Alega que el día 18 de julio de 2006 contrató con los demandados el alquiler del inmueble mencionado, que pertenece al acervo hereditario de los autos citados, por el término de cuatro años -a partir del 1° de julio de 2006, pactándose un alquiler mensual de $ 500,00 pagaderos del 1° al 10 de cada mes en su domicilio, y que su vencimiento operó el día 30 de junio de 2010.-
Expresa que los demandados no han cumplido con las obligaciones a su cargo por cuanto a la fecha de promoción de esta acción adeudaban el alquiler correspondiente a los períodos comprendido entre los meses de septiembre/diciembre de 2009, y enero/junio de 2010, ascendiendo la deuda a un total de $ 5.000,00 e intereses moratorios y que ello ha sido objeto de reclamo por vía separada.-
Agrega que con los demandados existía una relación locativa de largos años, que eran conocidos por razones de vecindad y que dado ello habitualmente toleraban el atraso en el pago de los alquileres e inclusive confeccionaban el recibo de pago con su propia letra y la actora los firmaba.-
Describe una serie de misivas cursadas entre ellos, y que ante el agotamiento de las tratativas extrajudiciales y en instancia de mediación y su resultado infructuoso, inicia los presentes.-
Funda en derecho, ofrece prueba y solicita que se haga lugar a esta acción, con costas.-
II.- A fs. 93/95 se presenta el Sr. Ernesto Miguel Retamal, por derecho propio, contestando el traslado de la acción cursada.-
Formula la negativa de rito, y en particular que adeude suma alguna por alquileres a la actora.-
Brinda su versión de los hechos expresando que lo cierto es que alquiló el inmueble objeto de esta litis al Sr. Atilio Ramos en el año 2002, que aquel vivía con él en el inmueble, y que antes de su fallecimiento acordó la compraventa del bien con el compromiso de mantenerle una vivienda existente en el fondo.-
Explica que a su fallecimiento, continuó la locación con su hija manifestándole su voluntad de adquirir el inmueble y en el año 2004 realizó un pago a cuenta de la futura venta, acordándose en la suscripción del último contrato que tal operación sería realizada en un valor de $ 110,00.-
Agrega que en base a lo anterior, acordaron continuar la locación y a la par de ir abonando los alquileres, entregar dinero a cuenta del valor acordado hasta cancelar el importe de la venta para luego realizar la escritura del inmueble.-
Sostiene haber abonado la suma total de $ 97.000,00 y haberle comunicado a la actora su intención de cancelar el precio y obtener la escritura, obteniendo como respuesta sorpresiva el aumento en su valor, y luego de ello la actora se ha negado a recibir los pagos de su parte.-
Menciona haberla intimado a escriturar el bien, colocando a su disposición el saldo del precio convenido y que obtuvo la negativa de la parte contraria como respuesta.-
Alega haber realizado una importante inversión en el inmueble, y que si la actora pretende desconocer las sumas entregadas a cuenta de precio por la compra de la casa, resulta ser acreedor de la misma por cual no existiría falta de pago de los alquileres.-
Arguye por otro que la actora carece de derecho para solicitar el desalojo.-
Funda en derecho, ofrece prueba y solicita que se haga lugar a esta acción, con costas.-
III.- A fs. 116 se ha tenido por incontestado el traslado de la acción respecto del codemandado Walter Daniel Retamal.-
IV.- A fs. 122 se ha llevado a cabo la audiencia prevista por el art. 361 del C.P.C.C., abriéndose la causa a prueba y proveyéndose los medios probatorios ofrecidos por los litigantes.-
A fs. 293 se ha certificado sobre el vencimiento del término probatorio y medios rendidos, declarándose a fs. 297 la negligencia de la parte demandada en la producción de la prueba restante, clausurándose el período probatorio y colocándose los autos para alegar -obrando a fs. 306/309, únicamente el acompañado por la parte actora.-
A fs. 310 se llama "autos para sentencia", providencia que se encuentra firme y consentida, quedando estas actuaciones en estado de resolver en definitiva.-
CONSIDERANDO:-
I.- Dos han sido las causales invocadas por la parte actora al deducir esta acción, falta de pago -por el período septiembre de 2009 a junio de 2010- y vencimiento del plazo acordado en el contrato de locación que obra a fs. 18.-
Tal instrumento ha sido reconocido por el demandado Ernesto Miguel Retamal al brindar su versión de los hechos, y por el codemandado Walter Daniel Retamal ante el incumplimiento de la carga impuesta por el art. 356 inc. 1° del C.P.C.C. -situación que autoriza a quien juzga para estimar su silencio como reconocimiento de los hechos sobre los cuales no se ha expedido, como así también para considerar auténticos los documentos adjuntos al escrito de demanda-.-
Teniendo a la vista a la vista los autos "RAMOS ATILIO S/ SUCESION C/ RETAMAL ERNESTO MIGUEL Y OTRO S/ EJECUCION DE ALQUILERES" (EXP 40330), ofrecidos como prueba, del registro de este Juzgado y que en este acto tengo a la vista, debo tener por acreditada ante la resolución obrante a fs. 22 (del 27/04/11) la primera de las causales invocadas por la actora -falta de pago-.-
En cuanto a la segunda de las causales -vencimiento del plazo locativo-, si bien podría entenderse que su tratamiento deviene en abstracto ante la conclusión anterior, debe vincularse necesariamente con la defensa introducida por el codemandado Ernesto Retamal.-
Atendiendo entonces a la naturaleza de esta acción y el marco de debate que debe darse, debo decir que para resistir la pretensión deducida por la actora resultaba necesario por parte de los demandados acreditar que el deber de restituir no les resultaba exigible por quien lo reclama.-
La defensa esgrimida por el coaccionado Ernesto Miguel Retamal ha sido fundada en la afirmación de un hecho que impediría tener por acreditada la obligación de restituir y con sustento en haber acordado con la actora la compraventa del inmueble, alegando ejercer derechos posesorios sobre el inmueble y no como mero locatario del mismo.-
Dado ello, sobre el nombrado pesaba la carga de acreditar lo verosímil de tal afirmación por cuanto la acción de desalojo no puede dirigirse contra el poseedor, siendo en tal supuesto lo correcto acudir a las vías posesorias o petitorias que correspondan.-
Ahora, la prueba que acredite el carácter de poseedor a fin de evaluar la improcedencia de la vía del desalojo debe ser efectiva y concluyente, de modo tal que genere en quien juzga el ánimo de que la conducta del accionado refleja y demuestra su intención de comportarse como dueño de la cosa.-
Continuando, si bien el codemandado afirmó por un lado no haber suscripto contrato de compraventa, adjuntó como soporte documental la cantidad de once recibos de pago (fs. 53/63), sosteniendo que acordaron continuar la locación y que a la par de abonar los alquileres hicieron entrega de dinero a cuenta del valor acordado por la compraventa del inmueble.-
Tal negocio -compraventa- ha sido desconocido por la parte actora y los recibos impugnados bajo el argumento de que han sido adulterados (fs. 103), ofreciendo ambos litigantes la producción de la prueba pericial caligráfica, dictamen que obra a fs. 279/290 y que no ha sido objeto de pedido de explicaciones ni de impugnaciones por las partes.-
En aquella pieza y luego de un pormenorizado análisis extrínseco e intrínseco de los documentos, la experta ha concluido que en los recibos de fecha 12/6/08 (fs. 57), 04/08/09 (fs. 53), 01/09/09 (fs. 54), 22/04/09 (fs. 62), 17/03/09 (fs. 61) y 14/03/09 (fs. 58 ) se hallaron elementos propios y consistentes con la existencia de agregados, y que tal conclusión resultaba categórica.-
En cuanto a los restantes -del 16/06/09 (fs. 56), 7/05/09 (fs. 55), 22/01/04 (fs. 59), 08/04/08 (fs. 60), 14/10/09 (fs. 63)- sostuvo que "(...) no se hallaron mayores elementos, ondulaciones de la base del renglón, agrupamiento de algunas grafías del documento sin que se pueda ser concluyente respecto a la existencia o no de agregados o interpolación", recomendando un estudio invasivo, del tipo cromotográfico.-
Ante la falta de impugnaciones y de observaciones a tal dictamen, y encontrándolo revestido del debido rigor científico y técnico que requiere el caso he de estar a sus conclusiones (art. 477 del C.P.C.C.), y dado ello debo decir que la pretendida celebración del contrato de compra venta, rodeada de las circunstancias irregulares de las que da acabada cuenta la pericia caligráfica, minuciosamente detalladas, explicadas y confrontadas con el material fotográfico impiden otorgar el viso de verosimilitud –entendida como apariencia de verdadero- que exigía este caso a los fines de resistir la acción de desalojo deducida en su contra.-
Por otro, el resto de los elementos probatorios rendidos en autos no han logrado aportar elementos de relevancia a los fines de acreditar el comportamiento del demandado como poseedor de la cosa.-
Cinco han sido los testigos que han declarado en esta causa y ninguno de ellos ha aportado con sus declaraciones la descripción de hechos o circunstancias en apoyo de la defensa del demandado (TV 111109-0841-001).-
A igual resultado debe arribarse en lo tocante con las confesionales, y ello valorado en los términos del art. 424 del C.P.C.C. y junto con el resto de las pruebas rendidas (art. 386 del C.P.C.C.).-
Retomando, y aún cuando no resultaba exigible la contundencia que sería esperable en el marco de una acción posesoria, es sabido que el art. 2353 del Código Civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real.-
Por ende la interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador- sino que resultaba necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito. Lo anterior, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387 del Código Civil- o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -arts. 2455 y 2458 del Cód. Civil-.-
Nada de lo anterior ha sido acreditado en autos por los demandados, y la actora no sólo ha logrado acreditar las causales invocadas para deducir esta acción, sino también los argumentos volcados al controvertir la defensa de aquel -adulteración de los recibos- (art. 377 del C.P.C.C.).-
Expuesto todo lo anterior, corresponde hacer lugar a la acción deducida por la parte actora, desestimando la defensa opuesta por el codemandado Ernesto Retamal y por cuanto el contrato de locación que ha vinculado a las partes carece de vigencia y por ende resulta exigible la obligación de los demandados de restituir el inmueble de marras a favor de la primera.-
II.- Las costas irrogadas en este proceso, deberán ser soportadas por la parte demandada por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).-
Por todo ello, FALLO:-
I.- Haciendo lugar a la acción de desalojo promovida por Gladis Eugenia Ramos, por derecho propio y en su carácter de administradora y heredera del proceso sucesorio "RAMOS ATILIO y GARCIA EUGENIA JUDITH" (EXP 32637-JV-08), contra los Sres. Ernesto Miguel Retamal y Walter Daniel Retamal y/o contra cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Libertad n° 65 de la ciudad de Allen, Provincia de Río Negro, condenándolos en consecuencia para que dentro del término de diez (10) días de consentida o ejecutoriada esta sentencia procedan a desalojar el inmueble de referencia, bajo apercibimiento de procederse a su lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública.-
II.- Costas a los demandados vencidos (art. 68 del C.P.C.C.).-
III.- Atento lo dispuesto por los arts. 48 y 27 de la Ley G 2212, determínase la base regulatoria en la suma de pesos seis mil ($ 6.000,00), y ello como resultado de considerar la suma de $ 500,00 pactada en concepto de canon locativo mensual y por el término de un año.- Evaluado lo anterior junto con las disposiciones de los arts. 6, 7, 8, 9, 11, 39 y concs. de la Ley G 2212, así como el extenso debate que se ha suscitado en esta causa y labor probatoria desplegada por los profesionales y auxiliares en este proceso, corresponde regular sus emolumentos en función a lo dispuesto por el art. 9 de la citada ley: a favor del Dr. Daniel Osvaldo Vona -patrocinante de la actora, y por su intervención en las tres etapas de este proceso- en la suma de pesos cinco mil seiscientos ($ 5.600,00) -30% en más de 10 IUS-; a favor de los Dres. Santiago Nilo Hernandez -patrocinante del codemandado Ernesto Miguel Retamal, y por su intervención en las primeras dos etapas de este proceso- en la suma de pesos cuatro mil trescientos diez ($ 4.310,00) -10 IUS; $ 431,00-. Asimismo, procedo a regular los honorarios profesionales del perito Calígrafo José M. Ruiz Diaz en la suma de pesos mil ($ 1.000,00), y a favor del perito Pedro Lucas Filippi en la suma de pesos mil ($ 1.000,00). REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE CON LA LEY 869. Déjase constancia de haberse agregado a su foliatura original la documental oportunamente reservada.-
Dra. Andrea V. de la Iglesia
Jueza
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Poder Judicial de Río Negro