Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 41185

N° Receptoría:

Fecha: 2014-07-04

Carátula: DRUJERA Luis Fernando C/ RENACCO Elena Silvia y Otros S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Ordinario)

Descripción: SENTENCIA DEFINITIVA PRESCRIPCION ADQUISITIVA

General Roca, 04 de julio de 2014.-

AUTOS Y VISTOS: Los presentes caratulados "DRUJERA Luis Fernando C/ RENACCO Elena Silvia y Otros S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (Ordinario)” (EXP. - 41185), del registro de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y de Minería Nº 3, Circunscripción II, a mi cargo y de los que:-

RESULTA:-

I.- A fs. 34/36 el Sr. Luis Fernando Drujera inicia acción por prescripción adquisitiva contra los Sres. Elena Silvia Renacco, Victoria Emma Renacco de Galli y Oscar Manuel Martínez por el inmueble identificado como Lote 15, parte sur Lote 6 y Parte Norte lote 16, Tomo 566, Folio 59, Finca 367, Sección XXV, nomenclatura catastral 02-4-580750 -conforme plano de mensura particular nº 694-10, registrado ante la Dirección General de Catastro e Información Territorial de esta Provincia el 23 de diciembre de 2010-.-

Expresa que el actor y antes su cedente -Vicente José Rolán y sus ascendientes- detentan la posesión a título de dueño del inmueble desde la primera década del siglo pasado, y que ha sido pacífica, pública y continua, sin interrupción de ninguna naturaleza.-

Relata que a lo largo del tiempo de posesión se han realizado diversas mejoras tales como construcción y ampliación de vivienda, alambrados, canales, potreros, aguadas, tajamares, picadas, y que dada la escasa receptividad del campo, falta de agua y relativa aptitud de los pastos naturales, la explotación siempre ha sido un emprendimiento pequeño, utilizado para la crianza de animales.-

Abunda en consideraciones sobre la ocupación del inmueble y menciona que en el año 2010 el Sr. José Vicente Rolán cedió sus derechos posesorios al Sr. Drujera, detallando los títulos y documentos que refieren a la explotación económica en el inmueble.-

Agrega que el Sr. José Vicente Rolán reside actualmente en el edificio donde hasta el año 2000 funcionó la escuela albergue de Casa Rolán, ejerciendo la ocupación por derecho propio y luego en representación del actor.-

Explica que la superficie total del inmueble es de 10.403 ha y 83ca, mientras que la superficie mensurada para prescribir en este trámite asciende a 4.840 ha. 65 a y 83 ca.-

Alega sobre su legitimación en estos actuados, funda en derecho, ofrece prueba y solicita que se haga lugar a esta acción, con imposición de costas en caso de oposición, ordenándose la cancelación del dominio anterior.-

II.- A fs. 57 se ha ordenado citar por edictos a los demandados y/o a quien se considere con derechos sobre el inmueble de marras, acreditándose a fs. 58/62 su cumplimiento.-

A fs. 64 se ha designado Defensor de Ausentes para que represente en este proceso a los demandados, quien aceptó el cargo a fs. 65 -formulando la negativa de rito y haciendo reserva del caso en los términos del art. 356 del C.P.C.C.-.-

III.- A fs. 68 se decretó la apertura a prueba de esta causa, proveyéndose a fs. 74 la prueba ofrecida por la actora.-

A fs. 138 se ha clausurado el período probatorio, certificándose sobre la prueba rendida, y colocándose los autos para alegar -obrando únicamente a fs. 159/162 el presentado por la actora-.-.

A fs. 152 me he avocado en el conocimiento de esta causa, notificándose a fs. 154 la parte actora y a fs. 156 la Sra. Defensora.-

A fs. 164 se ha llamado "autos para sentencia", providencia que se encuentra firme y consentida, quedando los presentes en estado de resolver en definitiva.-

CONSIDERANDO:-

I.- Examinado el modo en que ha quedado trabada esta litis y a su vez la naturaleza de este proceso -de orden público-, resulta necesario evaluar si el actor ha logrado acreditar en autos los presupuestos exigidos por el art. 4015 del Código Civil, esto es: que efectivamente ha poseído el inmueble en forma quieta, pública, pacífica, ininterrumpidamente y con ánimo de dueño por el término de veinte años (cf. arts. 2373, 2445, 2479, 2480, 2524 inc. 7º, 3948, y 4016 del Código Civil), puntualizando que alegó e invocó ser cesionario desde el año 2010 de un anterior poseedor del bien -Sr. Vicente Rolán-, y dado ello necesariamente debe analizarse si logro probar en autos la existencia de los actos posesorios ejecutados por su antecesor y luego por el mismo, pues el fundamento sobre el que reposa la figura de la denominada accesión de posesiones –que son distintas y separables entre sí- es que el autor traspasa a su sucesor a título singular los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el segundo podrá completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor (art. 4005 del Código Civil; cf. Kemelmajer de Carlucci, Kiper, Trigo Represas, Código Civil Comentado, Doctrina-Jurisprudencia-Bibliografía, Tomo artículos 3875 a 4051, con cita en LexisNexis BA B2351011, pag 486, Editorial Rubinzal-Culzoni Editores, Edición año 2006; LLBA, 2000-600 ).-

II.- En primer lugar tendré en cuenta que el instrumento obrante a fs. 17/18 ha sido acompañado en autos con firmas certificadas por notario (arts. 4005 y su nota, 2476 in fine y su nota del Código Civil).-

Continuando, a fs. 15 obra el plano de mensura presentado por el actor -n° 694-10-, suscripto por agrimensor e ingresado a la Dirección General de Catastro e Información Territorial de esta Provincia, y con referencia al inmueble: Lote 15, parte sur lote 6 y parte norte lote 16, inscripción de dominio lote 15, tomo 566, folio 59, Finca 367, parcela 580750; de propiedad de los Sres. Elena Silvia Renacco, Victoria Emma Renacco de Galli y Oscar Manuel Martinez (ausentes en este proceso; informe sobre asientos vigentes de fs. 16), del Departamento de General Roca, Provincia de Río Negro, y con lo anterior ha dado cumplimiento a lo exigido por la Ley 14159 y art. 789 inc. 3 del C.P.C.C..-

Continuando, del segundo de los elementos mencionados (informe de fs. 16 vta.) surge que existe registrado un "plano Caract. 285/85 de mensura particular para prescripción adquisitiva de dominio, protocolizado al tomo 172 folio 86, el inmueble se determina como parcela 15 Sección XXV Fracción C, con una sup. 9.352 ha. 50 a. 98 ca.", y que el inmueble posee una superficie de 10.403 ha., 83 ca. y que no registra embargos, hipotecas y otros derechos reales.-

Confrontado el resultado del informe anterior con el plano de mensura ya citado, en primer lugar debo observar una diferencia en su superficie total -entre lo señalado por el agrimensor y lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble- pero debo entender que la exigencia del plano en los términos de la Ley 14159 y art. 789 inc. 3 del C.P.C.C. lo es a los fines de individualizar el inmueble que es objeto de esta acción y en su caso significará una corrección en los archivos catastrales.-

Dicho esto -y remitiendo en un todo a lo dicho en el considerando I- he de analizar en su conjunto las pruebas arrimadas en esta causa, y bajo los parámetros y criterios restrictivos de interpretación que rigen a este tipo de procedimientos, por cuanto se trata de un medio excepcional de adquisición del dominio, se encuentra comprometido el orden público y por ende la prueba sobre los hechos que han servido de base a la adquisición deberá ser exacta, precisa y convincente.-

A fs. 23/29 el actor ha adjuntado comprobantes que dan cuenta de haberse abonado el impuesto inmobiliario y que corresponde a los años 1991, 1986, 1988, 1987, 1985 y 1991, y si bien es sabido que no se exige que demuestre su pago por todo el lapso de posesión, en este caso el actor no ha acompañado comprobante alguno por el período que alegó poseer por él mismo -a partir del año 2010-, y por ende los anteriores no logran exteriorizar y acreditar su animus domini que requiere la accesión de posesiones sino más bien la de su antecesor.-

Continuando, a fs. 102/129 obra el dictamen pericial realizado por el perito arquitecto designado en autos, respondiendo los puntos encomendados en forma pormenorizada y con adjunción de fotografías que logran ilustrar su labor y conclusiones. Nada de ello ha sido objeto de pedido de explicaciones ni de impugnaciones.-

En torno a la vivienda ubicada en el inmueble y más allá del desarrollo y su descripción en etapas, lo cierto es que el perito menciona que posee una antigüedad superior a los 35 años, y para ello sostuvo que el criterio técnico de aproximación utilizado para llegar a tales conclusiones se sustentan en la degradación por vetustez, inclemencia climáticas, falta de cuidados y de atención -lo destacado me pertenece-.-

Abundó sobre la problemática de la vivienda, haciendo un desarrollo histórico de lo que en su momento funcionó en aquel lugar como escuela, mencionando que no existe iluminación, que el agua es obtenida desde el río por bombeo y elevada al tanque de reserva -con inconvenientes periódicos-, que existen baños con uso precario -en cuanto a la provisión de agua y desagote-, que carece de calefacción en la mayoría de los ambientes -hogar en comedor, cocina a gas en garrafa, cocina a leña en cocina-; en definitiva que es habitable con carencias.-

En lo tocante con lo requerido al punto 4 por la actora, el perito hizo mención a las fotografías -n° 60/71-, sosteniendo que "podemos determinar lo denominado como corral y establo, con un uso a la fecha de un número reducido de animales, construido con empalizada y madera, como cierres laterales y postes a modo de columnas y estructura de soporte de una cubierta de chapa" y que "la ubicación de corrales y manga, de uso común de ambas heredades, los mismos se encuentran atravesadas por la línea divisoria de los predios, construidos en su cierre con postes, varas de madera, alambres y tranqueras metálicas, como elementos de apertura y cierre (...)" -con referencia al denominado "predio Benitez", y que no es objeto de este litigio-.-

Lo reseñado anteriormente no logra acreditar ni individualizar cuáles resultan ser las mejoras o tareas introducidas por el actor -a partir del año 2010-; por otro, el accionante no ha acompañado comprobante alguno que de cuenta de su realización y por el período que sostuvo poseer como dueño el inmueble para unirla a la de su antecesor.-

Igual ocurre con lo señalado por el perito respecto de los caminos tanto internos o secundarios como de acceso al inmueble.-

Sostuvo el experto en cuanto a los primeros que se puede circular por ellos sin inconvenientes en días normales, complicándose su tránsito en días de lluvia; en cambio, manifestó que el camino de acceso se encuentra en "muy buenas condiciones de transitabilidad, a la fecha mejorado, al que se le ha practicado relleno y enripiado en algunos sectores como así descarga de desagote de agua pluvial", desconociéndose si esto último responde a un acto posesorio del actor, a tareas por él contratadas, por cuanto nada mencionó en esta causa ni se acreditó al respecto -pese a la carga que sobre él pesaba-.-

Por último, he de hacer referencia a lo declarado por los testigos en esta causa (TV 100222-0847-001).-

El primero de ellos -Sr. Benitez-, mencionó que el inmueble estaba dividido y que Drujera posee "la parte del lado de Casa de Piedra"; declaró también que el Sr. Rolán es el puestero del lugar; sostuvo no conocer el carácter en que lo ocupa -con referencia al Sr. Rolán-, y sin embargo respondió en plural -y con referencia a Drujera y Rolán- que tienen animales, que tienen corrales, que no sabe quien introdujo reformas en tal lugar, que el Sr. Rolán es el que ocupa la vivienda (aproximadamente minuto 4:13), que fue el único que la ocupó y que Drujera está administrando el campo.-

El segundo -Vicente Rolán, cedente de los derechos del actor-, declaró tener 66 años de edad y ocupar el inmueble desde que nació; dijo ser el puestero del lugar; que su padre construyó las instalaciones; que allí desarrolla la cría de animales, "chivas nada más", que están sueltas en el campo, agregando luego que también hay caballos y que Drujera lo ocupa desde el año 2010 -pero no se lo ha interrogado en cuanto a las tareas y mejoras que en su caso pudo haber realizado el actor-.-

El tercero de ellos -Sr. Martinez- declaró ser conocido de la infancia de Drujera, y que el Sr. Rolán y Drujera son ocupantes del inmueble, que Rolán ocupó el lugar de "toda la vida", que hay una vivienda que antes era una escuela, que no sabe su antigüedad pero que Rolán ha ido arreglándola (aproximadamente minuto 20:46), que Drujera ocupa el campo desde el año 2010 -pero sin abundar en detalles al respecto, por cuanto nada se le ha preguntado-.-

Por último, declaró en esta causa la Sra. Mariconda -a partir del minuto 21:42, aproximadamente-, mencionando que tenía entendido que Luis -con referencia al actor- es el dueño actual del campo porque "Pepe" -Sr. Vicente Rolán- le cedió los derechos, y que aquel -Drujera- se encargaba de los trámites administrativos del campo pero que "Pepe" vive en el campo, cría chivas y que antes las vendía. Declaró que el actor ayudó a Rolán, lo asesoró, administra el campo, pero que el Sr. Rolán vive en el lugar, en una casa muy antigua, y que ha sido él quien incorporó mejoras como agua, luz en el lugar, y que los animales son de "Vicente".-

Reseñados tales testimonios, a criterio de quien opina no permiten evidenciar ni exteriorizar la realización de actos posesorios por parte del actor sobre el inmueble y con sustento en la accesión de posesiones que invocó inicialmente.-

La expresión utilizada al declarar por los testigos Benitez, Martínez, Mariconda y hasta por el propio Rolán como "ocupante" por parte del actor y en el inmueble de este litigio, no se ha visto acompañada por la descripción de aquellos actos que permitan ser calificados jurídicamente como emanados de un poseedor, sino todo lo contrario. Todos ellos han brindado respuestas similares al interrogatorio formulado y en torno a reconocer en la persona del Sr. Vicente Rolán al autor de las mejoras allí introducidas, en la tarea de cría de los animales y en la ocupación del inmueble.-

Nada han especificado sobre los actos, mejoras, tareas realizadas por parte del actor y sobre la parte del inmueble que pretende usucapir.-

Por otro, de la documental de fs. 33 surge que tanto el actor como el Sr. Rolán registraron en forma conjunta y provisoria la cantera de áridos denominada "Vaca Mahuida" -la que ha quedado sujeta al cumplimiento de las condiciones allí detalladas-, y más allá del desconocimiento efectuado por la Sra. Defensora por los demandados ausentes a la documental traída y que no ha sido objeto de prueba alguna, de la lectura del "Informe Ambiental. Explotación de Aridos" acompañado por el propio actor y con el objeto de "proponer la explotación de una cantera de áridos" en el inmueble de marras, de su lectura surge también que los solicitantes son tanto el actor como el Sr. Vicente Rolán.-

Tal como lo establece el artículo 2384 del Código Civil "son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlas en algunas de sus partes", y debe decirse que pesaba sobre el actor la carga de "(...) probar tanto el vínculo jurídico que uniría a ambas posesiones, como los actos posesorios -suyos y del cedente- pues esta accesión se funda en que el autor traslada a su sucesor a título singular los derechos y ventajas resultantes del estado de hecho de su posesión, por lo que, el prescribiente, para completar el plazo requerido, debe necesariamente probar la posesión ejercida por su antecesor (...)" (cf. Cámara de Apelaciones local, Sent. 41 del 04/10/2012, "HARDZIEJ CLAUDIA C/ LADAVAZ JUAN S/ USUCAPION", Exp. 20819- CA-12 con cita en Calegari de Grosso, Usucapión, ed. Rubinzal Culzoni, pág. 218).-

De todo lo dicho debe concluir que el actor sí ha logrado acreditar los actos posesorios de su antecesor -Sr. Rolán -cedente-, el vínculo jurídico -cesión de derechos-, pero no así los actos posesorios suyos -y en los términos alegados- a los efectos de ser ligados y tornar procedente la accesión de las posesiones que invocó (art. 4005, 2476 del Código Civil).-

Dado ello he de rechazar la acción incoada, con costas a su cargo por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).-

Por todo ello, FALLO:-

I.- Rechazando la acción por prescripción adquisitiva deducida por LUIS FERNANDO DRUJERA contra Elena Silvia Renacco, Victoria Emma Renacco de Galli y Oscar Manuel Martínez, por las razones expuestas en los respectivos considerandos.-

II.- Costas al actor por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).-

III.- Diferir la regulación de honorarios profesionales para la oportunidad de contar con pautas para ello (art. 24 de la Ley G 2212).- REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE, y oportunamente cúmplase con la Ley 869.- Déjase constancia de haberse glosado a su foliatura original la documental oportunamente reservada -fs .15/8 y 23/29-, con excepción de dos (2) carnet de marcas, título de marca, título de señal, Registro de Productores Mineros e informe Ambiental Exp. Aridos -1 cuaderno- (fs. 19/22 y 30), que se mantiene en estado de reserva dado su volumen y a los fines de su conservación.-

Dra. Andrea V. de la Iglesia

Jueza

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