Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 16661-266-12

N° Receptoría:

Fecha: 2013-10-01

Carátula: SCARAFIA NILDA A. / BUSQUET ALBERTO N. S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Ordinario)

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:16661-266-12

Tomo:I

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los Veintitrés (23) días del mes de Septiembre de dos mil trece reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Juan Lagomarsino y Rubén O. Marigo, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "SCARAFIA NILDA A. C/ BUSQUET ALBERTO N. S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Ordinario)", expte. nro.16661-266-12, (reg.cám), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs.328 vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

- - -A la cuestión planteada el dr. Marigo dijo:

I) Antecedentes:

Vienen estos autos al acuerdo a fin de tratar el recurso interpuesto a fs. 302, sostenido en esta alzada mediante expresión de agravios de fs. 313/319, cuyo traslado no fuera respondido por la demandada.

La resolución apelada -fs. 291/297- rechazó la demanda de usucapión interpuesta por considerar, básicamente, que la actora no había acreditado el cumplimiento de uno de los recaudos esenciales para la adquisición del dominio por prescripción consistente, en concreto, en la posesión del bien que reclama como propio. Según sostiene el sentenciante, a la Sra. Scarafía le fue conferida, al tiempo de celebrarse la operación de la que da cuenta el instrumento de fs. 8, la tenencia precaria del lote en cuestión hasta la fecha de escrituración; tenencia que, según dice el mencionado boleto, se ejercerá a nombre del vendedor, por lo que, sostiene, la presentación de boletas o facturas de pago de servicios resulta insuficiente para acreditar interversión de la causa de la posesión. Finalmente, señaló que, para que el adquirente por boleto pueda ser considerado poseedor con fines prescriptivos debe haber sido puesto en la posesión por medio de dicho instrumento.

Contra dicha sentencia se alzó la actora diciendo que en todo momento tuvo el terreno objeto de esta acción con intención de someterlo al ejercicio de un derecho de propiedad, aclarando en tal sentido, que siempre se ha ocupado de mantenerlo libre de ocupantes, alambrado, en buenas condiciones, que ha pagado los impuestos y servicios y que dichos actos los ha realizado sin pedirle autorización al dueño; agregando que el boleto lo acompañó al sólo fin de demostrar la operación de compra y que ha efectuado un sinnúmero de diligencias tendientes a escriturar, queriendo evidenciar con dicho proceder, la realización de actos posesorios. Asimsimo destaca que el juez omitió considerar que el allanamiento de uno de los herederos demandados y la falta de comparecencia de los restantes, implicó su consentimiento tácito a su pretensión.

Entrando en el análisis de los argumentos expuestos en el recurso, y adelantando mi posición sobre su procedibilidad, estimo pertinente resaltar que, si bien coincido con el sentenciante en cuanto a los elementos que deben acreditarse en un juicio de usucapión, discrepo con la solución que le imprime al caso en función de todo el material probatorio acopiado en estos autos.

Ello así, en la medida en que la prueba no puede analizarse en forma aislada y mucho menos valerse de un solo elemento cuando, como ocurre en autos, el conjunto de ella pone en evidencia otro modo de abordar la situación planteada y, entonces, otra puede ser la solución a la contienda.

Digo esto porque, si bien es cierto que el boleto de compraventa agregado por la actora -fs. 8- dice que ésta sólo recibe la tenencia precaria del inmueble adquirido, reconociendo que la ejerce a nombre del vendedor, no puede obviarse que dicha frase -establecida en un contrato tipo preredactado- concluye con el mantenimiento de dicha situación hasta la firma de la escritura; es decir, el vendedor se mantiene como “poseedor” sólo hasta que otorgue la escritura del bien salido de su patrimonio.-

Siendo ello así, es inevitable conectar dicha prueba con el poder otorgado por el vendedor al Sr. Farcy para que éste otorgue la escritura traslativa de dominio del lote en cuestión a la actora -fs. 9/10-.

Entonces, cabe decir que la tenencia precaria estaba condicionada al acaecimiento de un hecho futuro e incierto como lo es el otorgamiento de la escritura cuando aquélla -la actora- abonara el saldo de precio; y, como de estos autos no surje que dicha condición no se hubiera cumplido, lógico es suponer que la escrituración era el paso siguiente para consolidar la venta efectuada.

De modo que, la sola intención puesta de manifiesto por el vendedor de querer escriturar debe entenderse como la voluntad de "cancelar" ese estado de precariedad con que se había otorgado la tenencia pues nadie, razonablemente, puede facultar a otra persona a escriturar si es que no se encuentra desinteresado del bien objeto de la operación que autoriza.

Es decir, cabe entender que el Sr. Alberto Nicolás Busquet confirió un poder en favor de una tercera persona porque ya había sido desinteresado del negocio -cualquiera fuere la razón por la cual así actuó- y, en consecuencia, aquella tenencia precaria pasó a convertirse en posesión, porque puede ser considerado como un acto jurídico que importa tradición por abandono en los términos del art. 2453 del Código Civil.

Es que, si el vendedor se reservó la posesión hasta que se pagara el saldo y se otorgare la pertinente escritura traslativa del dominio, pero otorgando la tenencia precaria a la adquirente, parece lógico concluir que, luego de autorizada la realización de ésta -mediante el referido mandato- la tenencia precaria mutó, automáticamente, en posesión en virtud de lo dispuesto por el art. 2387 del Código mencionado.

Ello así, por cuanto la denominada "traditio brevi manu" no exige que el propietario extienda la escritura de dominio de la persona a la cual vendió un determinado bien, resultando suficiente, según dice la doctrina, que el contrato de compraventa se plasme mediante boleto de compra venta (ver. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil -"Derechos Reales"-, t. I, pág. 96, ed. La Ley, año 2012; Mariani de Vidal, Marina y Pablo Heredia, comentario al art. 2837 en "Código Civil", obra dirigida por Bueres y Highton, ed. Hammurabi, t. 5A, pág. 223, 2da. edición).

Ahora bien, aún cuando pueda objetarse que el vendedor no consumó el contrato de compra venta, cabe tener por acreditado el pago total del precio por falta de cuestionamiento al respecto, ya que el silencio, sobre esta cuestión que no involucra el orden público, puede ser válido a tal fin.

Entonces, si hubo pago del precio y se facultó a una tercera persona a celebrar la respectiva escritura traslativa de dominio, habiendo operado la tradición por el modo previsto en el art. 2837 del Código Civil, no puede concluirse que la actora intervertió por su sóla voluntad la causa de la posesión, sino que, como antes se afirmara, cabe pensar que fue el propio vendedor quién actuó de dicho modo, otorgándole la posesión a título de adquirente.

Estimo prudente considerar la fecha de vencimiento del pago de las mensualidades pactadas -pues insisto, no hay controversia sobre el cumplimiento del contrato de compra venta- como fecha de inicio de la posesión; máxime si se tiene en cuenta que el poder para escriturar fue otorgado tiempo después de vencido aquél -fs. 8 y 9/10, respectivamente-.

Ahora bien, sentado lo expuesto, considerando legítima la posesión de la actora, considero que el pago de impuestos, el cercado y el mantenimiento efectuado para que el lote se encuentre en buenas condiciones y excluyendo a terceros su ingreso irrestricto, es prueba cabal de la realización de actos posesorios que justifican considerarla propietaria del bien por haberlo ocupado en forma pública y pacífica durante el lapso previsto en el art. 4015 del Código Civil.

Recuérdese que se denomina acto posesorio a aquél que ejercido sobre la cosa, tenga virtualidad de revelar la voluntad o intención de quién lo ejecuta de someter el inmueble a un poder de hecho, sin reconocer un señorío superior sobre el bien, es decir con ajuste a lo dispuesto por el art. 2351 (ver Picaso, Leandro, "Código Civil comentado", ed. Rubinzal Culzoni, Derechos Reales, T. I, pág. 251, año 2004); agregando dicho autor que dichos actos, para alcanzar tal calificación deben estar investidos de la intención de ejecutarlos como actos de propietario, esto es, que de acuerdo con la opinión común, sean suficientes para demostrar que una persona tiene sometida la cosa a un poder real y efectivo (misma obra, pág. 253).

Como los actos enumerados en los párrafos precedentes pueden ser calificados como actos posesorios, ya que nadie paga impuestos de forma medianamente regular si no se considera dueño del bien en nombre del cual tributa, máxime si lo hace en forma discontinua -como lo ilustran las constancias de fs. 32/68- y no de una sóla vez, como quién evidencia una intención clara de pagar para cumplir con un recaudo de procedibilidad de su pretensión.

Lo mismo puede decirse del acto de alambrar el predio, que induce la clara intención de excluir a terceros de toda posibilidad de ingreso o, cuanto menos, intentar evitar que éstos puedan hacerlo con cierta facilidad.

Finalmente, también puede decirse que el mantenimiento en buen estado del terreno, constituye un acto posesorio, pues dicha actividad ejercida por más de 43 año -desde la posesión precaria hasta la fecha de inicio de la demanda- sólo puede desarrollarla quién se considere dueño del predio.

En base a los argumentos expuestos, considero que debe revocarse la sentencia apelada sin costas (art. 68, Cód. Proc.), haciendo lugar a la demanda entablada, declarando en consecuencia que la actora ha adquirido el bien objeto de autos por prescripción (art. 4015, Cód. Civil).

Mi voto.

A la misma cuestión planteada, los Dres. Juan A. Lagomarsino y Edgardo Camperi dijeron:

Adherimos al voto que antecede.

Por todo lo expuesto, la Cámara de Civil, Comercial y de Minería de la IIIa. Circunscripción Judicial, RESUELVE:

I) HACER LUGAR al recurso interpuesto y, en consecuencia, revocar la sentencia recurrida admitiendo la acción entablada por la Sra. Nilda Scarafía en todos sus términos.

II) COSTAS en el orden causado, atento no haber mediado contradictorio.

III) REGULAR las dras. María C. Puntoriero y Nora G. Chávez Caballero, en forma conjunta y proporción de ley, en un 35% de los que se regulen en la instancia de origen, atendiendo al éxito profesional obtenido (art. 15, L.A.).

IV) NOTIFICAR, registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente vuelvan los autos a la instancia originaria.-

c.t.

RUBEN O. MARIGO EDGARDO J. CAMPERI JUAN A. LAGOMARSINO

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

ANTE MI:

ANGELA ALBA POSSE

Secretaria de cámara

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