Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 36276

N° Receptoría:

Fecha: 2006-05-03

Carátula: SAN SEGUNDO Luis A. c/CRESPO Walter E. y otra S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 03 de mayo de 2006.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " SAN SEGUNDO LUIS ADRIAN c/ CRESPO WALTER ENRIQUE y OTRA s/ ORDINARIO " (Expte. nº 36.276-III-04).-

RESULTA: Que a fs.2/4 se presenta el Sr. Luis Adrián San Segundo por derecho propio con patrocinio letrado y promueve formal demanda de acción de reivindicación de dos piezas ubicadas dentro de la parcela "9" de la manzana 443 de su propiedad, contra los ocupantes de la misma Sr. Walter Enrique Crespo y su cónyuge Noemi Nelly Jurado.-

Relata que las piezas mencionadas se encuentran dentro de su propiedad conforme la escritura que acompaña, que habiendo solicitado reiteradamente que desalojaran las mismas no lo logró, ante la negativa remite carta documento, la que es rechazada por improcedente.-

Promovida la acción de desalojo también obtuvo resultado adverso, en sustento de su reclamo invoca a su favor la buena fe, que deriva de los hechos por los cuales perdió la posesión de dicha parte del inmueble, cita jurisprudencia, funda en derecho y peticiona.-

A fs.24/35 se presentan los Sres. Walter Enrique Crespo y Noemi Nelly Jurado por derecho propio con patrocinio letrado y contestan la demanda iniciada en su contra. Niegan en forma general y particular los hechos articulados en la acción y oponen al progreso de la misma los argumentos que la hacen improcedente y a su vez oponen excepción de prescripción adquisitiva.-

Relatan que las propiedades de actor y demandado son terrenos colindantes del mismo lote de la ciudad de Allen, el cual pertenecía a un solo dueño y luego de los trámites sucesorios fue objeto de sucesivas subdivisiones.-

Enuncian que por fallecimiento de don Manuel Sanchez- quien lo había adquirido por compra a Vicente Gutierrez- lo suceden sus hijas Lidia y Tomasa Sanchez y Cuerva. Que la Sra. Lidia Sanchez le vende a la Sra. Josefa Ahuir de Sanchez un lote designado como Lote UNO a, dicho lote tenía construido un inmueble y al fondo una pieza, y por tanto desde esa época se mantenía la posesión, aún cuando no fue plasmada en los planos y títulos.- La propietaria del terreno colindante era la hija de esta última Olga Esther Sanchez de Velazco, quien no tenía la posesión de la franja en cuestión.-

Por escritura 168 del 18 de abril de 1973 la Sra. Olga Esther Sanchez de Velazco vende al hoy actor el Lote dos, por lo que no transmitió la franja de terreno que poseía su madre Sra. Josefa Ahuir de Sanchez. Invoca a su favor lo dispuesto por el art.3270 del C.C. por lo que la vendedora no pudo transmitir un dereco mejor o más extenso que el que detentaba.

Asimismo conjuntamente con la escritura traslativa de dominio y en la misma fecha el Sr. San Segundo y Olga Ester Sanchez firman un convenio donde se deja constancia que la venta no comprendía la franja de tierra en cuestión. Por otra parte, en un comienzo Ahuir de Sanchez alquiló el inmueble en esas condiciones al matrimonio Crespo Jurado y con posterioridad se produce la venta señalada, con fecha 2 de abril de 1996 tanto ésta como su hija le ceden los derechos y acciones emergentes del convenio de 1973 en relación a la fracción de tierra. Concluyen que el Sr. Luis Adrián San Segundo no es propietario ni poseedor de la fracción de tierra que pretende reinvindicar. En síntesis la Sra. Josefa Ahuir de Sanchez poseedora animus domini de la franja en cuestión al vender el lote 04-1-C-443-07 cedió sus derechos posesorios y de ocupación, lo que formalizó en 1996 por lo que los Sres. Noemi Nelly Jurado y Walter Enrique Crespo son poseedores con animus domini sobre dicha franja de terreno por accesión de posesiones.-

De este modo sostienen la improcedencia de la acción reinvindicatoria, oponen excepción de prescripción adquisitiva, ofrecen prueba respecto de la posesión, fundan en derecho y peticionan.-

A fs.38 la actora contesta el traslado de la excepción de prescripción adquisitiva, invocando la mala fe de los demandados, remitiendo a las constancias obrantes en la causa en la que tramitó el desalojo, señala que tuvo la posesión de esas piezas y que las prestó a Darío Sanchez quien al vender la propiedad con mala fe no se las devolvió. Agrega que su parte mantiene justo título que contiene las dos condiciones que exige la ley puesto que tiene por objeto transmitir el derecho de propiedad con las solemnidades exigidas por la ley, para tener la posesión que se invoca, la ley exige "el corpus" y el "ánimo de tener la cosa para sí" a título de dueño; que los mismos han ejercido una simple ocupación. Cita jurisprudencia, ofrece prueba y peticiona.-

A fs.46 se celebra audiencia preliminar, abriéndose la causa a prueba, produciéndose fs.55 informativa de D.G.R., fs.57/8 informativa de la Municipalidad de Allen, fs.77 testimonial de Héctor Aurelio Doorish, fs.78 testimonial de Maria Compañ, fs.79 testimonial de Alfredo Ríos Rubilar, fs.82 se certifica la prueba, fs.86 se clausura el período probatorio, fs.101 se agrega alegato de la actora, fs.103 alegato de la demandada, fs.108 se dictan autos para sentecia.-

CONSIDERANDO: El actor vuelve a intentar una acción para lograr una decisión judicial que lo lleve a obtener una franja de terreno ocupada por los accionados, para ello, tanto en el desalojo como en esta acción de reivindicación invoca el título que comprendería la misma. Existen dos temas centrales en esta litis, los derechos que sostiene el actor derivados de la trascendencia que da al título de dominio con los efectos que derivarían del mismo y los derechos invocados por los demandados emanados de la posesión sobre la franja de terreno en disputa.-

En síntesis uno invoca el título y otro la posesión, que en la especie se ven enmarcados en una realidad que ha alterado el curso normal que produce un acto de transmisión de terrenos colindantes, aún cuando es de reconocer que dicha alteración está dentro de las posibilidades que generan las razones prácticas que suelen incorporarse a estos actos jurídicos. La materia de este enfrentamiento lo constituyen las circunstancias que motivaron las modalidades que se fueron asignando a la franja en conflicto y que afectarían el derecho de dominio de la misma.-

En los autos caratulados, "San Segundo Luis c/ Crespo Walter Enrique s/ Desalojo" (Expte 32276-IV-99), la sentencia de la Cámara de Apelaciones que confirma la de primera instancia con resultado adverso para el actor, quedaron fijados dos puntos con implicancia en un juicio de esta naturaleza que intenta revertir aquel resultado. Se dijo en aquélla oportunidad: " Precisamente la apelante ha eludido toda apreciación o crítica sobre el argumento central del iudex a quo referido a la prueba documental que ha quedado acreditada en autos y de la que resulta que el actor en fecha 18 de abril de 1973 reconoció derechos de su vendedora sobre la franja en la que se encuentran las habitaciones ocupadas por la demandada, obligándose a devolver mediante correspondiente escrituración..." fs.281 y vta. Asimismo se expresó: "En el caso de autos y como lo ha señalado la sentencia, el demandado Crespo tiene la posesión de las piezas cuya devolución se reclama de lo que se deduce que no puede ser considerado un intruso porque se invoca una posesión animus domini, prima facie legítima, por la documentación auténtica y demás prueba analizada.", fs.282 vta.-

Al respecto y en cuanto al primer tema contenido en aquél decisorio, cabe remarcar que en el desalojo San Segundo se limitó a reconocer el convenio privado firmado el día 18 de abril de 1973, cuya copia quedó agregada a fs.23, por el cual reconoció a la cocontratante vendedora, que la franja en cuestión prolijamente descripta, pese a figurar en la escritura traslativa de dominio no comprendía lo adquirido por cuanto la misma pertenecía a Josefa Ahuir de Sanchez a quien el mismo se obliga a escriturar. En estas actuaciones, si bien reconoce los términos del acuerdo, aduce que está prescripto pues nunca tuvo principio de ejecución y que tiene la posesión del 70% como quedó acreditado con la pericia producida en aquéllos autos, indica además, que los demandados se atienen a un convenio prescripto y no pagaron impuestos, tasas, y contribuciones. Fs.38.-

Este tema resulta fundamental pues ambos se achacan mala fe. Cabe merituar que el convenio no tiene plazo de prescripción, puesto que lo que prescribe son las acciones y en el caso a lo sumo sería la acción de escrituración que no fue requerida en tiempo útil. Sin embargo, tal como se enmarca la cuestión es de destacar que la accionada no exige la escrituración sino que ha invocado en esta causa y en la que tramitó el desalojo el derecho que le otorga la posesión que ha ejercido y que unida a la de la anterior propietaria lleva más de veinte años.- Pese a que en este tipo de prescripción adquisitiva no se requiere buena fe, señala su actuar dentro de ese concepto puesto que los antecedentes de la venta lo demuestran.-

No cabe dudas que los detalles históricos la favorecen, pues no sólo el acuerdo reconocido por el actor constituye la prueba más cabal de su buena fe, sino que los derechos reconocidos sobre dicha franja de terreno a la anterior propietaria que le vendiera el inmueble, fueron cedidos por acuerdo posterior a los accionados como puede comprobarse a fs.29/30 en el trámite de desalojo el que contiene firmas certificadas de los involucrados en ese acto. En esa oportunidad cedieron tanto la poseedora Ahuir de Sanchez como su hija titular registral, justamente porque no existía dudas de los derechos que mantenía la poseedora.-

Por otra parte, esa realidad surge de la prueba testimonial analizada en aquéllos autos a través de la declaración concordante de Hector A. Doorish, fs.128, María Campañ fs.136 y Lidia Sanchez fs.138. Si bien el actor quiere contrarrestar lo que realmente surge de estos testimonios no lo logra, éstos son contundentes en cuanto a los actos posesorios que ejerció la anterior propietaria Josefa Ahuir de Sanchez y que continúa el matrimonio Crespo Jurado. La declaración de la que intenta valerse el actor en su alegato perteneciente a Ríos Rubilar producida a fs.79 de estas actuaciones, no tiene entidad para contrarrestar aquél resultado, puesto que éste en forma no muy precisa alude que el actor tiene ocupadas las piezas con la camioneta, el lugar lo describe como un tinglado que da a otra pieza para atrás y cortada con un paredón, agrega la entrada se trata de un boquete para entrar la camioneta, cuando se lo interroga para clarificar sus dichos admite que las piezas que se reclaman en autos están atrás de un paredón y que antes del paredón hay un garage para vehículo. Ante esta compleja manera de explicar donde San Segundo estaciona la camioneta se observa que la testigo Luisa Sanchez a fs.138 del desalojo señaló que éste nunca poseyó ni dispuso de las piezas, lo único que hizo fue hacer un agujero en un tapial y por ahí entraba una camioneta (resp. preg. 6).-

Se advierte de este modo la coherencia de antecedentes que demuestran como fueron transmitiéndose los dominios en cuestión. En definitiva, San Segundo quiere resistir la verdadera situación creada aludiendo a convenio prescripto, ya se indicó que los convenios no prescriben sino las acciones y de esta forma si bien puede estar prescripta la acción de escrituración, ésta no conforma el objeto litigioso. Los demandados han opuesto la defensa de prescripción adquisitiva por más de veinte años, la que no requiere ni justo titulo ni buena fe, pese a que como se consignó, la buena fe ha regido el actuar de Crespo y Jurado.-

Si bien debe ponderarse que Josefa Ahuir de Sanchez ya tenía reconocido su derecho a la posesión sobre ese sector, a partir del convenio de 1973 no quedó dudas de ello y así se transmitió a los demandados. El convenio de 1996 surte los efectos de la convalidación de esa situación constituyendo otro elemento de juicio más de la posesión pública y pacífica por el tiempo que prevé la ley. Es de señalar que las posesiones en este caso se suman "VII.- Accesión de posesiones...b) Prescripción larga.- La accesión de posesiones se produce cuando una posesión pasa y continúa de manos de un primitivo poseedor a uno actual, sea a título de sucesor universal o singular" (conf. Morello y colaboradores " Códigos Procesales Civiles y Coms." Librería Editora Platense, T.VII-B, pág.333).-

Esa situación incide para comprobar que el matrimonio Crespo Jurado ha poseido por más de veinte años y pese a no ser necesaria en el caso, quedan incorporadas circunstancias que demuestran que no ha habido mala fe. La supuesta posesión que invocara San Segundo a fs.38 vta no se ha probado, el boquete en el tapial para poner la camioneta no es suficiente y el pago de impuestos, ante los elementos de juicio destacados no tienen entidad para revertir la conclusión extraida de aquéllos. Entre los conceptos que ha dado la doctrina sobre ello se cita:" d) Recibos de pago de impuestos.- En la usucapión la ley señala la importancia del aporte probatorio que significa el pago de impuestos y si bien no siempre emanará de él el mismo grado de convicción, no está interdicta como prueba complementaria y bien puede el juzgador analizarla para tomar posición frente a la pretensión jurídica que mueve el pleito." (conf. Morello ob.cit. pág.341.-).-

Ante la postura rígida que asume el actor partiendo del título de propiedad que ostenta y comprobado que no mantenía la posesión la que fue cedida a los demandados por quienes la ejercían, le falta un recaudo esencial al derecho de propiedad que invoca, puesto que pese a la titularidad registral no contó con "el modo". (conf. Bueres Highton "Código Civil" comentado, T.5, pág.335, Edit. Hammurabi "...La tradición es el modo suficiente (y también necesario) para que del derecho personal se pase al derecho real. Cuando el derecho real tiene como contenido la posesión, es necesario, para la transmisión del derecho, es decir, del "poder jurídico", que la posesión, o sea el "poder fáctico", se desplace también. Antes de ese desplazamiento de esa "investidura de poder", no hay transmisión del derecho. Ahora bien: la posesión, sea o no el contenido de un derecho, es siempre una "situación fáctica", un "hecho", y los hechos existen o no en la realidad: el Derecho no puede crearlos. Por ello, resulta inaceptable el sistema de Freitas, conforme al cual, la transcripción o inscripción del título en el Registro Conservatorio, es decir, del contrato, implica al mismo tiempo tradición de la cosa y adquisición de la posesión de la misma, aunque al adquirente no se le haya hecho entrega de ella.".-

En este estado del análisis cabe detenernos en la postura que asumen los demandados, que si bien logran demostrar la prescripción adquisitiva opuesta como defensa no han reconvenido y pretenden la inscripción del derecho obtenido de este modo por oficio y en estas actuaciones. Esta situación ha originado diversas posiciones, sin embargo, prevalece la que entiende que si se opone excepción únicamente y no se reconviene surte efectos para resistir la reivindicación que se entabla, pero no es eficaz para otorgar la prescripción adquisitiva como acto perfecto para lograr la inscripción en el mismo proceso. (conf. Fenochietto-Arazi " Código Procesal Civil y Com." T.3, pág. 769, Edit. Astrea "No obstante creemos que si el demandado no reconvino por usucapión, el juez no podrá ordenar la inscripción registral a su favor y la de la cancelación anterior. Se opone a ello el principio de congruencia consagrado por el art.163 del CPN ... Quien obtuvo el rechazo de la demanda de reivindicación porque prosperó la excepción de prescripción adquisitiva opuesta, tiene una sentencia declarativa a su favor que produce cosa juzgada en todo aquéllo que ha podido ser objeto de debate en el juicio, pero no obtendrá el título supletorio ni la inscripción de dominio.". En el mismo sentido se han pronunciado Morello ob. cit. pág. 385 y Bueres Highton ob.cit., T.6B, págs.761/3 " No estamos de acuerdo con estas interpretaciones, ya que el juez al dictar sentencia debe resolver de acuerdo con las pretensiones deducidas en el juicio. Por lo tanto, si el demandado se limitó a defenderse, pero no solicitó la declaración del órgano jurisdiccional del derecho adquirido por prescripción, éste no puede suplir su omisión.".-

Por lo expuesto y lo dispuesto por los arts.2506, 2508, 2516, 4015, 4016 y concs. del C.C. y arts. 68, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO. Rechazando la demanda de reivindicación promovida por LUIS ADRIAN SAN SEGUNDO contra WALTER ENRIQUE CRESPO y NOEMI NELLY JURADO, con costas y costos del proceso.-

Se difiere la regulación de honorarios hasta tanto se determine el valor del proceso conforme lo dispone el art.23 de la ley 2212.-

Notifíquese, regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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