Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 40709
Fecha: 2013-06-03
Carátula: AEROCLUB GENERAL ROCA S/ REIVINDICACION (Ordinario)
Descripción: SENTENCIA
General Roca, 03 de junio de 2013.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " AEROCLUB DE GENERAL ROCA s/ REIVINDICACION " (Expte. Nº 40.709-III-11).-
RESULTA: A fs. 22/3 se presenta por medio de apoderado la entidad Aeroclub de General Roca promoviendo demanda de reivindicación de la parcela 238295, designación catastral 05-6-238295, ubicada en la ciudad de General Roca, cuyos linderos constan en el título que acompaña. La demanda la dirige contra todos los ocupantes del predio, cuya identificación surgirá de la medida preliminar de notificación que solicita. Refiere que se da la circunstancia de las llamadas "tomas", que habitan precariamente en cuanto a la permanencia y por ello en atención a lo que dispone el art.684 del C.P.C., solicita se ordene al oficial de justicia a constituirse en el lugar, de traslado a todos los ocupantes, identificándolos en el acto.-
Sostiene que de ese modo, se garantiza que todos los ocupantes estén notificados, queden identificados y les alcance la cosa juzgada. Esto agilizaría la traba de la litis atento a la precariedad temporal de la ocupación. Explica que la entidad es legítima propietaria según titulo y la ubicación está dada por el plano de catastro que agrega. Con motivo de un convenio de permuta celebrado en el año 1997 le cedió el bien a Aeropuertos Norpatagónicos S.A. (Aeronor). Habiendo gravado el inmueble con hipoteca en primer grado como garantía de cumplimiento y ante el incumplimiento contractual de Aeronor, promovió el juicio en el Juzgado Civil No 9 que tramitó bajo carátula " Aeroclub General Roca c/ Aeropuertos Norpatagónicos S.A. s/ Ejecución Hipotecaria (Expte 25305-J9-2000).-
Esta causa culminó con el acuerdo homologado el 23 de abril de 2003 con "dación en pago" que se plasmó en la escritura pública No 215 de fecha 9 de octubre de 2007 por ante la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Río Negro. Manifiesta que conforme surge de la escritura la entidad al momento de recibir la nuda propiedad había recibido la posesión de los inmuebles. Indica que a finales del año 2007 algunos habitantes de esta ciudad comenzaron a ocupar en forma ilegal el inmueble, edificando con materiales de cartón y madera y otras de ladrillos y hormigón; lo que comenzó con algunas viviendas hoy es una ocupación de 5 hectáreas. Señala que de acuerdo a las fotografías satelitales que acompaña se desprende que a fines del año 2006 la parcela estaba desocupada y a principios del año 2010 existía una gran cantidad de edificaciones
Manifiesta que prueba de lo que afirma es que en la cláusula 2da del convenio por el que recuperara el inmueble, quedó fuera de la dación en pago una porción de tierra identificada como parcela 238300, puesto que se encontraba ocupado por terceras personas; con lo cual invoca que sólo se encontraba ocupada esa fracción, por último sostiene que a través de sus autoridades y asociados se acercó a la gente que ocupa las tierras con el fin de lograr la restitución sin lograrlo. Ofrece prueba y funda en derecho.-
A fs.24 se ordena mandamiento de constatación a fin de identificar a los ocupantes, previo a dar intervención a DIMARC, diligencia que se cumple a fs.25/6. A fs.33 se da intervención a Dirección Provincial de Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos (DIMARC), a fs. 37 se da por concluida la intervención de ese organismo, a fs.40 no se hace lugar a la notificación de demanda por edictos, a fs.42 se ordena individualizar a los demandados y denunciar sus domicilios, lo que se cumple a fs.43, a fs.44 se ordena traslado de demanda.-
A fs.197 comparece Elma Otilia Ganim por medio de gestor procesal, acompañando en sobre cerrado la contestación de demanda por no tener certeza que se ampliaría el plazo para ejercer tal acto, a fs.204/6 se agrega la contestación aludida. A contestar la demanda da los motivos por los cuales se presenta por gestión procesal y la contestación en sobre cerrado, manifestando que pese a las gestiones que estaban realizando con la actora, sólo contaba con un acuerdo de palabra que se solicitaría una suspensión de términos. Al no haberse publicado por el Tribunal una prórroga general de plazos, procede a realizar tal acto en las dos primeras horas correspondiente a la misma.-
Al efecto, menciona un subtítulo que denomina "Situación de Defensa Perturbada". Al respecto indica que la asociación actora introdujo demanda contra un vasto número de codemandados que componen aproximadamente 250 familias. Pluralidad de acciones individuales dentro de un mismo proceso, lo que ha provocado un grado de complejidad operativa notable. Se corrió traslado en copia simple que reproduce el escrito originario y no acompañó copia de la documental. Si bien la accionante se ha encontrado con dificultades superiores a lo que importaría un proceso singular, también debe comprenderse que la codemandada es ajena a esa contingencia y sin embargo debe soportar las consecuencias gravosas derivadas de esta situación. No ha podido consultar el expediente y la vasta pluralidad de demandados ha incidido en la falta del cumplimiento del trámite obligatorio de Mediación Ley 3847.-
Carácter colectivo del proceso. Cabe examinar que tipo de proceso es el que se ha constituido, por lo que además de los sujetos litigantes se impone pasar revista a los otros dos elementos fundamentales del proceso: objeto y causa petendi. En cuanto al objeto del proceso refiere que si bien el inmueble constituye una unidad jurídica ha sido afectado por una multiplicidad de hechos claramente independientes entre sí, las posesiones responden a multiplicidad de acciones individuales determinads por móviles personales independientes de cada uno de los poseedores; las posesiones se constituyeron en diferentes momentos; las porciones poseídas fueron delimitadas en el espacio por los mismos poseedores.-
Causa petendi. La pretensión ejercida consiste en la recuperación perdida, para ello no precisaba dirigir la demanda conjuntamente, podría haber perseguido individualmente a cada poseedor. El litis consorcio conformado por la voluntad de la actora, no es de tipo necesario, sino facultativo. Explica la diferencia de estas figuras y concluye que esa herramienta legítima no puede ejercitarse en desmedro de los derechos de los demandados. No se justifica que para facilitarle las cosas al accionante se perturbe el derecho de defensa de los múltiples demandados.- Alude a la falta de mediación obligatoria.-
Situación de la codemandada y voluntad de resolver consensuadamente el litigio. Señala que las normas constitucionales garantizan el acceso a toda persona de una vivienda digna, sin embargo el Estado no cumple con esa ley superior. Sostiene que ejerce la posesión del lote 11 de la manzana Q (Rivadavia 3367), desde hace muchos años en la que con gran esfuerzo construyó una edificación de material permanente y definitivo de dos plantas, con destino a vivienda familiar; siempre tuvo voluntad de pagar el terreno. Antes de la interposición de la demanda, el Aeroclub de General Roca encomendó al Sr. Villani el relevamiento de personas poseedoras de los terrenos y en ello cooperó voluntariamente, con posterioridad la asociación le hizo llegar al igual que a los demás poseedores una propuesta de pago para hacer la transferencia de dichos terrenos, lo que se frustró por no haberse logrado consenso con todos los poseedores. La misma expone sobre las medidas que con buena voluntad se somete para consensuar y concretar la compra del terreno.-
Desconoce toda la prueba incluso la escritura No 215 elemento clave en que sustenta la demanda.Ofrece prueba documental.
A fs.209/10 se presenta Teresa Bernardita Gajardo Salgado y Leonardo Alberto Gutiérrez Mora con el patrocinio de la Defensora de Pobres y Ausentes. Niegan que el actor sea propietario de la parcela 238295 D.C. 05-6-238295 como que haya realizado diferentes tratativas para arribar a un acuerdo. En el año 2006 se encontraban alquilando y por su angustiante situación económica se vieron obligados a ocupar el terreno, el que estaba en total estado de abandono. El lugar en que residen varias familias era un basural, no había nada construido, el mismo comprende desde Piedra Buena hasta Damas Patricias y desde Calandrias hasta calle pública de esta ciudad. Existen familias desde hace diez años, cuando se trasladaron construyeron una platea hasta que construyeron una vivienda de material.-
El trabajo de los mismos está representado por tareas domésticas y chofer de taxi. No se tenía idea que el inmueble era propiedad del Aeroclub, en la actualidad se han realizado diferentes reuniones a los fines de acordar un monto de dinero por cada terreno. Explican como pagan los servicios de que disponen, que nunca les llegó boletas de impuestos o tasas municipales. Señalan que el inconveniente más grande a los fnes de acordar con el actor es que conforme a la normativa imperante, no podría autorizarse loteos sin existencia de servicios. El actor ha demostrado una actitud de desinterés y desidia que tenía conocimiento de la ocupación desde el año 2007, al trasladarse al previo ya existían viviendas construidas, y por otra parte desde el año 1997 Aeropuertos Patagónicos tenía la posesión y la propiedad gravada con hipoteca y tampoco desplegó responsabilidad como propietario.-
Por averiguaciones se sabe que mantiene una deuda importante de impuesto inmobiliario, por lo tanto no sólo no desplegó actividades de cuidado, sino que tampoco se comportó como dueño por incumplir obligaciones tributarias. Indican que jamás participaron en un proceso de mediación. ofrecen prueba.-
A fs.212 ratifica gestión Elma Otilia Ganim. A fs.213 comparece Eliana Inostroza con patrocinio de la Defensora de Pobres y Ausentes. A fs.221 comparece el actor por medio de apoderado y solicita se declare la cuestión de puro derecho. A fs.222 se tiene por incontestada la demanda por diversos demandados citados en autos. A fs.265/6 se rechaza el recurso de revocatoria interpuesto por Dominga Elda Beatriz Paineman, a quien no se le permitió su presentación por no estar demandada, según proveido de fs.246, lo que fue confirmado por la Cámara de Apelaciones a fs.277/9.-
A fs.283 se declara la cuestión de puro derecho, a fs. 284 el actor amplia fundamentos de la pretensión y a fs.285 se dicta autos para sentencia.-
CONSIDERANDO: El caso resulta de gran complejidad, pese a su volumen, por cuanto resultan comprometidos intereses de gran valor, tanto de principios que sustentan el ordenamiento jurídico, como humanos provocados por los involucrados en el conflicto. No cabe dudas del valor que el derecho de propiedad tiene en nuestro ordenamiento jurídico, pero también el mismo debe ejercerse con responsabilidad, para no generar pertubaciones y enfrentamientos sociales de gran envergadura.-
En primer término atento a las posturas de quienes contestaron demanda, se deja en claro que atento a las características de la situación litigiosa surgida, se ha dado cumplimiento con la estapa de mediación del modo más adecuado que podía implementarse, esto es a través de la intervención de la Dirección Provincial de Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos (DIMARC). La implementación de demandas individuales, sólo hubiesen complicado la definición del pleito, puesto que culminaría con una acumulación de procesos, ya que la causa que da lugar al litigio es la misma a pesar de la distintas defensas que pudieran arbitrar los codemandados, quienes quedaron debidamente notificados; en lo que no quedaban dudas de lo que se reclamaba; tan es así que no hubo planteos de nulidad, ni otras objeciones por parte de la mayor parte de los implicados. El título de propiedad instrumentado a través de la escritura pública acompañada a fs.7/12 no fue objeto de ataque por la acción pertinente "redargución de falsedad" (art.993 del Cód. Civil), con lo cual adquiere debido sustento.-
En cuanto a la cuestión de fondo, cabe consignar que evidentemente no se está ante una simple "toma" de las que hoy proliferan. Si bien sólo se han presentado dos interesados a contestar demanda, la realidad muestra que se fueron aglutinando grupos de familias y que han construido su vivienda, lo que forma parte de lo invocado por el propio actor y las diligencias realizadas en autos. Tal vez estos grupos humanos, con el correr del tiempo pueden no haber logrado figuras jurídicas como la prescripción adquisiva, sin embargo no aparecen como simple tomas o como usurpadores temporarios, lo que facilitaría la recuperación en la forma que lo prevé la naturaleza de esta acción.-
No se desconoce el derecho de propiedad, pero éste debió ejercerse responsablemente, ya que no puede esperarse que se asienten grupos de familias, adoptando modalidades que le van otorgado cierta estabilidad. El derecho de propiedad no se pierde por el no uso, de allí que la entidad actora lo mantenga intacto al menos de acuerdo a lo que surge de autos, donde ningún ocupante opuso defensa de excepción de prescripción, pero la realidad demuestra que el ejercicio tardío de ese derecho, provocó un asentamiento de familias como surge de la diligencia de fs25/6 que obrará como obstáculo de una recuperación inmediata y pacífica.-
Surgiendo de dicha diligencia que en los grupos asentados se encuentran menores deberán preverse las medidas que indica la legislación específica. Por ende, es deber del juzgador adoptar medidas que no lleven a un caos que ponga en riesgo la integridad física y seguridad de los grupos familiares, máxime si en la medida dispuesta para la recuperación resultaren víctima los niños. Esta alternativa debió avizorar la entidad actora, la que solicitó en la misma demanda la intervención de la Dirección Provincial de Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos, para que a través de profesionales especializados se lograra un acuerdo conciliatorio, la que dispuesta a fs.33. no dió resultado positivo, como surge de fs.37.-
Es el propio actor que sostiene que a finales del año 2007 algunos habitantes de esta ciudad comenzaron a ocupar en forma ilegal el inmueble, edificando con materiales de cartón y madera y otras de ladrillos y hormigón que comenzó con algunas viviendas y hoy (tiempo de la demanda) la ocupación abarca 5 hectáreas. En función de ello, es de reprochar lo que generó, puesto conociendo esa situación dejó avanzar esa conducta adoptada por numerosas personas, dilatando un ejercicio efectivo de su derecho. También manifiesta que de acuerdo a las fotografías satelitales que acompaña, a fines del año 2006 la parcela estaba desocupada y a principios del año 2010 existía una gran cantidad de edificaciones. Si en el año 2007 se encontraba ante un panorama de usurpación u ocupación ilegal del inmueble como refiere, no se justifica la actitud reticente que mantuvo durante tanto tiempo y que indudablemente agravaría el ejercicio del recupero que hoy pretende.-
El derecho de propiedad como se indicó con anterioridad no se pierde por el no uso, pero debe ejercerse debidamente (arts.2513, 2514 del Cód. Civil), para no contribuir a acontecimientos conflictivos que pudieron evitarse, especialmente por el tiempo transcurrido que se dejó pasar. Comentando el art.2758 del Cód. Civil en la obra dirigida por Zannoni-Kemelmajer de Carlucci "Código Civil", comentado, Edit. Astrea, T.11, pág.789 se ha expresado " ...es correcta la jurisprudencia según la cual "si el demandado no alega posesión legítima, otro derecho personal o real, ni opone prescripción adquisitiva del inmueble no es justificada su pretensión de permanecer en el mismo". Sin embargo los antecedentes expuestos requieren de una evaluación especial.-
La postura de la codemandada Elma Otilia Ganim (fs.204/6), tiene su razón de ser en la dificultad que este tipo de acción le puede generar para arbitrar su defensa, más no invoca ningún argumento contundente del que pueda derivarse el sustento de una resistencia legítima, ante el derecho que esgrime el accionante. La situación es compleja para ambas partes y tal como se adelantó con anterioridad, no se justifican demandas individuales que necesariamente requerirán su acumulación, aunque sólo lo sea por conexidad (args. de los arts.188 y y 189 del C.P.C.).--
Sin embargo, tampoco lo puede recuperar del mismo modo, que aquél que con su diligencia intentó medidas adecuadas y oportunas para su recuperación, sin alentar conductas que aunque indebidas, se producen en la realidad, en función de los problemas sociales existentes. De la propia versión que expone el accionante se desprende que en el año 2006 la parcela estaba completamente deshabitada y a principio del año 2010 existía gran cantidad de edificaciones organizadas en varias manzanas y a la fecha de la demanda se encuentran ocupadas 5 has. En relación a ese aspecto de su argumentación, lo que se infiere es que no tomó los recaudos que las circunstancias exigían, complicando el ejercicio regular de su derecho; es que esgrime la restitución del bien por vía judicial, cuando debió impedir incluso por la misma vía, el asedio e invasión del predio en cuestión. Es contundente la prueba de lo que generó con esa actitud, si se observa la cantidad de grupos familiares que se asentaron en el inmueble comprobable facilmente con la diligencia del mandamiento de constatación obrante a fsa fs.25/6. Por ende si bien es indiscutible su derecho de propiedad, su recuperación impondrá medidas adecuadas a las circunstancias dadas.-
De la diligencia de constatación mencionada precedentemente, se comprueba que existen diversos grupos familiares con hijos menores de edad, por ende se comparten los fundamentos dados por la Cámara Civil de Viedma que con fecha 23 de mayo de 2012, en los autos caratulados "Painitru Mirta Noemí c/ Jauck Nora Beatriz y/o quien resulte ocupante s/ Desalojo (Expte No 7364/2011 (CAV) expuso en lo atinente al tema :"...Y, por otro lado, la Ley de Protección Integral de los Derechos del Niño vigente en esta provincia (Ley 4109), en tanto, a través del artículo 35 sindica que uno de los ejes de la política del Estado Rionegrino es de aplicación de medidas adecuadas que tiendan a la contención psicosocial de niñas, niños y adolescentes en su medio familiar y social (ver inc.c) y mediante el art.45 prevé la instauración de medidas especiales de protección a aplicar sobre los programas sociales con el fin de brindar orientación, ayuda y apoyo económico, con miras a la sustentación y fortalecimiento de los vínculos del grupo familiar responsable del cuidado de niñas, niños y adolescentes....". Transcripción que luego da paso en la parte resolutiva, a dar intervención a la Defensoría de Menores e Incapaces, para que al convalidarse el desalojo y al amparo del art.22, inc h de la ley 4199, adopte las medidas necesarias para la protección integral de los menores.-
El caso amerita estas medidas de protección a los menores, especialmente por cuanto a través de los años, al menos se vieron favorecidos con una vivienda, que aunque precaria, cumple una importante finalidad, de las que no podrán prescindir de forma intempestiva, provocando incertidumbre e inestabilidad. Esta dificultad también debe ser encauzada por el camino menos perjudicial, por lo que el tiempo de implementación de la desocupación no puede desarrollarse en forma inmediata. Si en un contrato de alquiler llevado en forma regular, se permite el desalojo a los noventa días (art.1507 del Cód. Civil), la cuestión planteada en autos por las características apuntadas, debe contemplar una definición similar, pese a la diferencia del tipo de vinculaciones existentes. Tal vez en dicho plazo las propias partes encuentren el camino adecuado, menos penoso, respetando el derecho de cada uno del mejor modo, aún con las dificultades existentes; si hubieron gestiones con posibilidad de venta las mismas podrían agotarse, antes de la ejecución de la sentencia.-
Por los argumentos que definen esta cuestión, entendiendo que la parte actora si bien ejerce un derecho propio, ha contribuido con su conducta remisa a la ocupación y asentamientos de grupos familiares, dificultando indebidamente el desenlace de la cuestión, las costas se imponen en el orden causado (art.68 "in fine" del C.P.C.).-
Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas, lo dispuesto por los arts. 68 "in fine", 359 y 386 del C.P.C, art.59, 2758 del Cód. Civil, Convención Sobre los Derechos del Niño, incorporada a nuestro derecho con jerarquía constitucional por Ley Nac.23.849.-
FALLO: Haciendo lugar a la demanda reivindicación promovida por AEROCLUB GENERAL ROCA contra ELMA OTILIA GANIM, TERESA BERNARDITA GAJARDO SALGADO, LEONARDO ALBERTO GUTIEREZ MORA, demás codemandados identificados en la diligencia de fs.25/6 y proveido de fs.222 y vuelta y todo ocupante del inmueble identificado como Parcela 238295, designación catastral 05-6-238295, para que desocupen el mismo en el término de NOVENTA días desde que quede firme esta sentencia, bajo apercibimiemnto de desahucio.-
Dese intervención a la Sra. Defensora de Menores, quien deberá implementar las medidas necesarias para seguridad de los menores que integren los grupos familiares.-
Las costas se impone en el orden causado por los argumentos expuestos en los considerandos. Difiérese la regulación de honorarios hasta tanto se alleguen elementos estimativos a tal fin.-
Notifíquese y regístrese.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro