Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 39880

N° Receptoría:

Fecha: 2013-02-18

Carátula: CAÑAMERO Marisa Lucía C/ BRIZZIO Evangelina Evelin y Otro S/ ORDINARIO

Descripción: SENTENCIA

General Roca, 18 de febrero de 2013.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " CAÑAMERO MARISA LUCIA c/ BRIZZIO EVANGELINA EVELIN Y OTRO s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 39.880 -III-09).-

RESULTA: A fs.49/53 se presenta la Sra. Marisa Lucía Cañamero por medio apoderada interponiendo demanda de daños y perjuicios contra Evangelina Evelin Brizzio y Hernán Gonzalo Vargas por la suma de $ 38.361,67.- con más intereses, costos y costas. Relata que el día 1 de abril de 2006 celebró con los demandados un contrato de locación respecto del inmueble de su propiedad sito en calle 9 de Julio No 47 de la ciudad de General Roca. Según cláusula 3ra se pactó un alquiler de $ 500 mensuales para los 18 primeros meses y $2.110 para los restantes seis meses con la condición que estos últimos se afectarían a seña por una promesa de venta que se estipuló en forma anexa.-

Normalmente pagaron mediante depósito en una cuenta del Banco Patagonia S.A., siendo el último pago de $1.000 el día 11 de abril de 2008, dejando de pagar los arriendos, desocupando el inmueble, no entregando las llaves, las que depositaron en una escribanía. Estas fueron retiradas por el Dr. Oscar Catoira con su autorización. Transcribe cláusulas del contrato en las que se dejó constancia del buen estado del inmueble al entregárselo a los locatarios, como asimismo de los artefactos con que contaba y varias obligaciones asumidas por estos para mantenerlo en buen estado y mantenimiento, como el pago de servicios e impuestos, transcribiendo además la cláusula con las obligaciones contraidas por los garantes.-

Desocupada y abandonada la vivienda, el día 6 de mayo de 2009 comparece la letrada que la asiste en autos conjuntamente con la escribana Elsa Guarnieri de Yappert, constatando puerta de rejas abierta, cerradura dañada, portón sin candado, deterioros en espacio dedicados a jardín, patio, techo deteriorado y sucio y diversos daños que describe y que exhibirían las fotografías acompañadas. Indica que es evidente que los locatarios no cumplieron con las obligaciones asumidas, no abonaron el último año de alquiler, restituyendo destruido el inmueble, en violación a lo que dispone el art.1556 última parte del Cód. Civil. Con cita del art.1615 del mismo cuerpo legal sostiene que el locatario se exime de responsabilidad por el desgaste normal que sufre la cosa, debiendo usar y gozar de ésta conforme a su destino natural.-

Luego se detiene en la cláusula de venta del inmueble locado, lo que fuera celebrado de buena fe, con motivo de lo cual se pacta que el importe de los últimos seis meses abonados se aplicaría en concepto de seña, previéndose la suma que debía restituirse para el caso que la actora se arrepintiera. Se extiende luego en la obligación de restituir conforme a la aplicación de lo dispuesto por los arts.1609 y 1622 del Cód. Civil, previéndose en la cláusula octava del contrato, en el que se estableció un plazo de 24 meses desde el 02/04/2006 al 02/04/2008, oportunidad en que se debía celebrar el contrato de compraventa de acuerdo a la cláusula anexa. Expresa además, que teniendo en cuenta que el último alquiler fue de $ 2.110 mensual a los fines de la indemnización por la no restitución en tiempo y forma, se multiplica por 12 meses, lo que arroja la suma de $ 25.320. A esta suma descuenta los depósitos en la cuenta perteneciente a la actora, más otros importes abonados a profesionales, lo que hace un total de $ 7.302 resultando la suma de $ 18.018, con más los intereses, costas y costos a su efectivo pago. Total reclamado 37.818 más reclamo de servicios de $ 543,67.- Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.59 se ordena traslado de demanda, notificada ésta y no habiendo comparecido los demandados, se decreta su rebeldía a fs.63 y se fija audiencia preliminar. A fs.76 la parte actora pide la nulidad de lo actuado desde la notificación de la demanda por no vivir aquéllos en ese domicilio, el que se encuentra abandonado y denuncia uno nuevo. A fs.77 se decreta la nulidad solicitada y se ordena nuevo traslado de demanda, la que es contestada por los accionados a fs.101/5, quienes a su vez reconvienen.-

Efectuan una negativa general de los hechos expuestos por la parte actora y dan su versión, manifestando que se han realizado consideraciones parciales, omitiendo prueba documental que se cita en parte del relato que contiene la demanda. Indican que el nudo del pleito es la cláusula de venta y que los habilita a reconvenir, exponiendo que el contrato de locación se desarrolló con absoluta normalidad y en la parte final con la falta de efectivización de la compraventa se produce el conflicto. Señalan que en la cláusula 4ta se especificó que si la parte que promete vender se arrepiente deberá restituir a Brizzio y Vargas $6.660 dado en concepto de seña y si la que promete comprar se arrepiente pierde todo lo dado por seña.-

Asimismo manifiestan que la parte actora hace hincapié en que no se pactó que la vivienda sería adquirida mediante un crédito bancario como que el título es perfecto. El primero de los extremos no estaba prohibido en el acuerdo y el segundo es falaz puesto que nunca detentó un título perfecto. Esto último es lo que impidió perfeccionar la compraventa y es imputable a su responsabilidad, que ellos comenzaron a gestionar para lograr un crédito en el Banco de la Nación Argentina, lo que era de conocimiento de la actora. Conforme a ello se comenzó a incorporar mejoras, tareas de mantenimiento y, realizar gestiones en la entidad bancaria, pero luego ésta les informa que el título que detentaba la actora era imperfecto, por lo que se frustró la operación. A partir de allí hubo intercambio epistolar que la actora no relata ni adjunta, transcribiendo la que remitieran a ésta rechazando la enviada.-

En el derrotero seguido para lograr la compra, abonaron honorarios a letrados, escribanos, sellados, etc. que no bastó para sanear el título del inmueble. En cuanto a la restitución del bien se adjunta acta notarial realizada por la escribanía Urioste en compañía del Dr. Oscar Catoira representante en aquel momento de la actora, la que transcribe en donde se deja constancia del estado del inmueble, entregando las llaves al Dr. Catoira. Lo que sucedió luego con el inmueble no es responsabilidad de los accionados, destacando el tiempo transcurrido entre una constatación y la otra, por lo que no existen daños causados que se le puedan atribuir.-

Promueven reconvención. Sostienen que la actora pretende percibir los últimos 6 meses de locación como imputables a la no opción de compra y el año posterior por demora en la entrega, ambos extremos frustración de venta y permanencia obedecen al incumplimiento a ella atribuido. La vigencia del contrato se extendió en el tiempo por las gestiones realizadas para adquirir el inmueble, por ello no basta con descontar lo pagado a profesionales, que conducía a la operación frustrada. A nadie se le ocurriría realizar esas gestiones sin procura de un beneficio. Tal situación surge del contenido de los recibos, lo que transcribe, a lo que se suma que la actora no efectuó antes reclamo de restitución del inmueble. En definitiva no existía acta notarial que dispusiera la inscripción dominial que habilitara al banco al otorgamiento del crédito.-

El actuar indebido de la accionante hace acreedores a los demandados de $ 6.660.- que prevé la cláusula 4ta del anexo de promesa de venta, reintegro de $ 6.328.-, además las gestiones implicaban el otorgamiento de un crédito de $200.000 cuyo 20% se solicita en concepto de daños y perjuicios por la frustrada expectativa es decir $ 40.000. Ofrecen prueba.-

A fs.106 se intima a los demandados reconvinientes a que abonen impuestos, tasas y contribuciones correpondientes a la reconvención, bajo apercibimiento de tenerla por no presentada, a fs.108 desisten de la reconvención, lo que se tiene presente a fs.109 y se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.115/6, abriéndose la causa a prueba, a fs.131/6 informativa de la escribana Elsa Guarnieri de Yappert, fs.140/2 informativa de Macross Refacciones de Yoel Inostroza, fs.150/1 informativa de Aguas Rionegrinas S.A., fs.157 informativa Camuzzi Gas del Sur, fs.164 informativa de EDERSA, fs.165/8 informativa de Correo Oficial Rep. Arg., fs.169/71 informativa escribanía Aschkar, fs.172/3, 177/82 informativa Registro de la Propiedad Inmueble, fs.183/7 informativa escribanía Daniel Urioste, fs.193 audiencia de prueba, fs.199 se desiste del testigo Oscar Catoira, fs.211/2 pericia de ingeniería civil, fs.216/27 declaración testimonial de Carlos Alberto Murua, fs.229 certificación de prueba, fs.230 parte actora desiste de los testigos José Angel Rodriguez y Nelly Noelga Riveros, fs.233 se resuelve la negligencia de la prueba que resta producir a los demandados y se clausura el período probatorio, fs.236 se ponen los autos para alegar, fs.238 se dicta la providencia de autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: El reclamo de la actora persigue que se le restituya una suma por algunos conceptos que según su postura devienen del incumplimiento de un contrato de locación. En realidad existen factores que con la contestación de demanda advierten que no se trataba de un simple contrato de alquiler, lo que requiere una interpretación integral del contrato concertado, en el que intervienen otros profesionales que alguna relación tienen con el caso puesto que la propia actora indica en sus cálculos que lo abonado a estos debe descontarse de la suma que pretende. Ello más la cláusula anexa que prevía una posibilidad de compra, le otorgan a la relación una complejidad, que dista de ser la versión sencilla que elabora la accionante.-

Conforme a ello cabe interpretar el contrato y sus consecuencias tomando todos los factores que inciden en esta relación. Tal es la situación creada que las dos constataciones realizadas en el inmueble la incorporada por la actora a fs.29/30 y la incorporada por los demandados a fs.81 difieren en su contenido, las que fueron acreditadas en su autenticidad a fs.131/5 y 183/5. De ello se desprende que a la época de la entrega de llaves el inmueble se encontraba en buenas condiciones, si bien en la demanda se indica que las llaves no fueron entregadas y el Dr. Oscar Catoira tuvo que retirarlas de una escribanía -fs.49-, el acta de fs.184 vta. permite inferir que el mismo día el profesional autorizado verificó el estado del inmueble y recibió las llaves.-

En ese entendimiento, y la falta de una prueba pericial cercana a esa fecha, no admite una conclusión como la que esgrime la actora en su accionar. Es que la pericia que intenta en autos a fs.211 no dió el resultado esperado, por cuanto la fecha de confección de la misma es muy lejana a la señalada en el acta notarial que acredita la entrega del inmueble de acuerdo a lo ya mencionado. La testimonial obrante a fs.226/7 demuestra la preocupación de la Sra. Cañamero por no poder vender la vivienda, como que el testigo comprobó un estado de deterioro del inmueble, pero lo que no queda demostrado es que ese estado se debió a culpa de los inquilinos, tal como surge de fs.184 vta.. Esta última circuntancia no ha quedado desvirtuada, al no precisarse fecha del viaje que dice el testigo hizo con la Sra. Cañamero.-

Asimismo de la única testimonial producida en la audiencia de prueba cuya constancia obra a fs.193, tampoco se incorpora algún elemento trascendente a esos efectos. Sandro Fazzi manifesta como observó el estado de la vivienda en el mes de setiembre de 2009, porque la Sra Cañamero le pidió que lo cuidara, que realizó trabajos en la misma un piso flotante, pintura y trabajos para tratar el salitre existente en el living. También manifestó el testigo que ocupó la vivienda desde setiembre de 2009 aproximadamente hasta abril de 2010.-

Por otra parte si bien existe el anexo que prevé el contrato, en que se contempló la posibilidad de compra por parte de los inquilinos, lo cierto es que en su versión estos sostienen que se frustró tal expectativa, por cuanto el inmueble no se encontraba en condiciones de ser transmitido. Es evidente que la diferencia del importe de alquiler en los últimos seis meses ($ 2.110) es muy diferente a los dieciocho meses anteriorres ($ 500) por lo que la finalidad de convertirse en propietarios de los inquilinos es evidente, de lo contrario es dificil entender esas pautas concertadas. En el tema se comprobará si realmente a la fecha en que se estaba ejecutando el contrato el inmueble se encontraba con la titularidad en favor de Cañamero. El contrato en su cláusula sexta determinaba el plazo de la locación desde el día 2 de abril de 2006 al 2 de abril de 2008, la cláusula 1ra del anexo prevé que terminada la locación la Sra. Cañamero se comprometía a vender a Brizzio y Vargas, computando los últimos seis meses al precio total de compra. De la informativa obrante a fs.88/93 se extrae que la inscripción del inmueble en favor de la actora en el Registro de la Propiedad se produjo el día 03/09/2008 -ver fs.93.-

De ello se comprueba que habiendo finalizado el contrato el día 2/04/2008, oportunidad prevista en el anexo cláusula primera, el 03/09/2008 recién estaba en condiciones de transmitirse el bien. Ello pudo dificultar la operación, y en su caso definir a quien corresponde la responsabilidad de su frustración. En esos cinco meses no se advierten elementos de juicio concluyentes que clarifiquen la cuestión. En este aspecto tiene relación con la versión expuesta por los demandados, la carta documento que instrumentaba la respuesta dada por estos al Dr. Catoria glosada a fs.86 y demostrada en su autenticidad mediante la informativa de fs.165/8. Esta recepcionada con fecha 30/01/2009 no pemite inferir por sí sola el tiempo que perdura la indefinición de la relación, que por otra parte persiste si se toma en cuenta que el acta notarial - fs.184- demuestra que la entrega de llaves se produce el día 20/04/2009. En este entorno hubiese sido de gran utilidad la declaración testimonial del Dr. Oscar Catoria que ofrecida por la actora, fs.112, fuera desistida a fs.198.-

Lo cierto es que no que no se advierte sustento suficiente para endilgar concepto alguno por daños en el inmueble a los demandados, puesto que el acta notarial de fs.184 y vta. refleja lo contrario y no se produjo la testimonial del profesional que actuó por la actora para desvirtuar su contenido. En realidad con los elementos de juicio aportados a la causa no surge quien fue el responsable de la frustración de la operación, tal como se sostuvo con anterioridad surgen dos recaudos para no atribuirla a los demandados al no existir una prueba efectiva al respecto, la cláusula mencionada indica que finalizado el contrato la Sra Cañamero se compromete a vender, la cláusula sexta del contrato indica que finaliza el día 02/04/2008, sin embargo mediante las informativas obrantes a fs,88/93 y 177/82 surge que recién el 03/09/2008 se inscribe el bien en favor de Marisa Lucía Cañamero -ver fs 93 y 182-. Conforme a ello a la fecha prevista en el contrato, no estaba la actora en condiciones de transmitir el bien, mal puede responzabilizar a la contraparte; tampoco surge que los contratantes hayan previsto otra alternativa de surgir algún problema sobre la titularidad del inmueble.-

En este estado debe comprobarse si se adeudan alquileres. En este sentido si bien se advierte el distinto valor asignado a los últimos seis meses, lo cierto es que no existe otra pauta, para su estimación y ello debe computarse hasta la entrega del bien con fecha 20/04/2009 constancia de fs.184 . La parte actora invoca el último pago el día 11/04/2008 por valor de $1000.-, de ello se infiere que lo adeudado es $1.110 por dicho mes y 11 meses por valor de $ 2.110 lo que arroja el importe de 23.210.- Total por este concepto $ 24.320.-; por la postura que admite la actora a fs 52 se resta la suma de $ 7.302.- obteniendo el monto indemnizatorio de $ 17.018.- al que debe adicionarse los intereses que se fijan a tasa mix desde cada vencimiento al 27/05/2010 y desde esa fecha al efectivo pago a tasa activa BNA, conforme sentencia del S.TJ en autos caratulados "Loza Longo C.A. c/ R.J.U. Comercio E Beneficiamiento..." s / Sumario s/ Casación (Expte No 23.987/09).-

Respecto a los pagos de servicios que se reclaman, es de consignar que los demandados se expiden sobre ese aspecto en la negativa general que realizan, sin incorporar ningún comprobante de pago, la actora produce informativa que se analiza. De dicha prueba resulta demostrado que en el período de ocupación por los locatarios por deuda a Aguas Rionegrinas S.A. el importe y fecha de pago surge de fs.150 y 153 por valor $ 266,42.-; Camuzzi Gas del Sur importe de fs.16 $ 56,11.- informativa de fs.157; EDERSA fs.164 por un monto total de $121,15. Es decir cabe asignar como deuda por servicios impagos a cargo de los accionados la suma de $ 443,68.- (período que abarca hasta 20/04/2009).- Estos importes llevan la tasa de interés descripta con anterioridad, desde cada pago realizado en las entidades mencionadas hasta el efectivo pago. Estos son los únicos medios de prueba que inciden en la decisión.-

Las costas se imponen en su totalidad a los accionados, puesto que el resultado proviene de la apreciación judicial de la prueba producida y no de una tarea efectiva de estos.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts.505,1197, 1198, 1556 y concs. del C.C. y arts 377 y 386. del C.P.C.-

FALLO: Haciendo lugar a la demanda promovida por Sra. MARISA LUCIA CAÑAMERO contra EVANGELINA EVELIN BRIZZIO y HERNAN GONZALO VARGAS y en consecuencia condenando a estos últimos a abonar a la primera en el término de DIEZ días la suma de $17.461,68.- más los intereses determinados en los considerandos, costos y costas.-

Regulo los honorarios de los Dres. Bárbara Sanchez Pulgar en $ 960.-, Luis Alberto Ancalao Pulgar en $ 1.200.-, Juan Rodrigo Romera Bueno en $ 1.200.-, Hugo Edgardo Gatti en $ 1.920.- y perito ingeniero civil Pedro Lucas Filippi en $ 400.- (M.B. $ 17.461,68.- arts. 6, 7, 8, 38 y 39 de la ley 2212 RN).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios, se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación profesional, la extensión y complejidad de la causa, y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

<*****>