Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 32685III

N° Receptoría:

Fecha: 2006-04-11

Carátula: MARTIN de Berenguer Marta G. y O. c/IPPV y otro S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 11 de abril de 2006.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " MARTIN DE BERENGUER MARTA G. y OTRO c/ I.P.P.V. y OTRO s/ ORDINARIO " (Expte. nº 32.685-III-99).-

RESULTA: Que a fs.125/9 se presenta la Sra. Marta Graciela Martín de Berenguer y Sergio Andrés Berenguer por medio de apoderado y promueven acción quanti minoris por vicios redhibitorios en el inmueble adquirido contra el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda I.P.P.V., de la Provincia de Rio Negro.-

Denuncia la tramitación del beneficio de litigar sin gastos.-

Relata que se le adjudicó una vivienda por dicho organismo en el mes de octubre de 1997, otorgándose la correspondiente escritura y posesión, ubicada en la intersección de calles 9 de julio y 105 Barrio 260 Viviendas de General Roca.-

Que por convenio se pactó el precio en $ 28.982,00, lo que sumado a la financiacion Tipo "B" ( 300 cuotas y un interés anual de 2,50% ), el precio total por la compra del inmueble asciende a la suma de $ 38.700.-

Que el día 25 de enero de 1999 se produjo una lluvia inusitada que afectó a General Roca, provocando una laguna en dicho barrio, el agua ingresaba a todas las casas, los líquidos cloacales salían libremente por todas las bocas, los muebles y enseres domésticos quedaron bajo agua, por lo que las familias se autoevacuaron.-

Formulada la denuncia ante Defensa Civil, socorrieron a los afectados siendo desolador el cuadro cuando se volvió a ocupar las viviendas.- Hubo problemas de salud, y lo más grave es la certeza que si se produce una lluvia de esas características se volverá a sufrir los mismos daños.-

La causa determinante de tal desastre es que la tierra no absorbe el agua, no la drena adecuadamente, por cuanto el barrio de 260 Viv. fue construido en una zona inundable, como fuera calificado por el D.P.A.-

Realizados trámites ante los organismos correspondientes, Defensoria del Pueblo, Municipalidad y D.P.A, se concluyó recomendando al IPPV a contruir viviendas previo informe del D.P.A. sobre las condiciones de riesgo de anegamiento o inundabilidad de las tierras en cuestión.-

Intimado el IPPV a realizar un revalúo de las viviendas, y un reconocimiento por indemnización por daños y perjuicios, no fue contestado.-

Esboza la base jurídica de su pretensión, aludiendo a vicios redhibitorios que llevan a la actio quanti minoris para obtener una disminución del precio acordado, indica que la naturaleza juridica del vinculo contractual y las consecuencias producidas permiten la calificación juridica de la relación negocial conforme la ley 24.240, señala que la liquidación y cuantificación de los daños y perjuicios padecidos surgirán de la prueba a producirse.-

Ofrece prueba, y peticiona.-

A fs.162/7 se presenta la Provincia de Rio Negro, por medio de apoderado y contesta la demanda instaurada contra el I.P.P.V., por la que los actores pretenden una reducción del precio de venta de la vivienda ubicada en la ciudad de General Roca, Barrio 260 Viv. en intersección de calles 9 de julio y 105.-

Pide su rechazo con costas.-

Reconoce documental aportada por la actora, niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción.-

Invoca a su favor, que una vez constatado el sinietro que denuncia la parte actora se realizaron diversos actos por parte del organismo para demostrar la solidaridad y diligencia frente a la emergencia, realizando una revaluación de las viviendas, con los vecinos afectados, suspendiendo el pago de la cuota por el termino de 120 días, realizando un plan de trabajo y pactando la realización de un dictamen de la Comisión Tecnica del IPPV, por lo que estima incongruente el pedido de reducción del 50% del precio acordado y 20% por daños.-

Refiere que acompaña un informe de la Municipalidad de General Roca, dejando constancia que el lugar era " no inundable" y que la inundación de la zona en enero de 1999 fue un hecho excepcional.-

Relata la acción del IPPV ante el problema, ofrece prueba, pide citación de terceros y peticiona.-

A fs.181/2 se presenta la citada ECA S.A., por medio de apoderado y contesta la citación, invoca a su favor fallos que impiden una condena a los citados no demandados, por lo que solicita su exclusión de una eventual condena contra el I.P.P.V.-

Niega en forma general los hechos articulados, y refiere que previo a la construcción de las viviendas se requirió al Municipio el certificado de urbanización, contestando la Dirección de Arquitectura de la Municipalidad de General Roca, que se encuentra dentro del ejido municipal, el resto de los items son todos factibles aclarándose además que el sector no es inundable.-

Ofrece prueba, funda en derecho y peticiona.-

A fs.305/9 se presenta la Municipalidad de General Roca por medio de apoderado, contesta la citación y refiere que la intervención coactiva solicitada por la demandada, tiene su fundamento en la supuesta responsabilidad que le cabría por la inundación producida con fecha 25 de enero de 1999 en el Barrio 260 Viv. de esta ciudad y en virtud de haber expedido con fecha 06 de abril de 1995, a través de la Dirección de Arquitectura el certificado de no inundabilidad a requerimiento de la empresa contratista ECA.-

No niega la emisión de dicho certificado, pero si niega que dicho sector sea inundable.-

Formula el concepto de inundable, detalla el contexto histórico y geográfico de la ubicación de la ciudad, invoca como hecho fortuito las lluvias extraordinarias, concluye con una síntesis que no la haría responsable del acto atribuido, ofrece prueba, funda en derecho y peticiona.-

A fs.333 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.342, abriéndose la causa a prueba, produciéndose a fs.363/69 informativa de la Municipalidad de General Roca, a fs.370 informativa de Diario Rio Negro, fs.373 informativa de Defensoría del Pueblo, fs.383/89 informativa de Esc. Agustin Llanos, fs.390/468 instrumental de la Defensoria del Pueblo, fs.471 informativa de D.P.A., fs.502/09 pericial de arquitectura, fs.513 la parte actora impugna la pericia, fs.521 el perito contesta la impugnación, fs.528/29 informativa del Hospital de General Roca, fs.532 informativa de La Mañana del Neuquén, fs.548 pericial de tasación, fs.550 se piden explicaciones a la perito tasadora, fs.555 la perito contesta las explicaciones, fs.565 se deposita en Caja Fuerte instrumental, fs.568/74 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.584 informativa de INTA, fs.588 testimonial de Pablo Fermín Oreja, fs.606 informativa de la Fuerza Aerea Argentina, fs.608 se certifica la prueba, fs.609 vta se clausura el término probatorio, fs.623 alegato de la Municipalidad de General Roca, fs.626 alegato de la actora, fs.630 alegato de la demandada Provincia de Rio Negro, fs.635 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: Las posturas asumidas por las partes, ha llevado a recorrer la historia de la ciudad de General Roca y su problématica geográfica, sin embargo, si bien puede ser útil como entorno a la cuestión planteada no define la decisión, la que debe concentrarse en la situación fáctica precisa que da contenido a la pretensión. En ésta, no se desconocen las circunstancias que apuntan la demandada y citada como tercera Municipalidad de General Roca, sino que hace a una situación determinada de un sector, que sin escapar a aquélla generalidad, tiene sus componentes propios.-

Las condiciones desfavorables en que se asentó la ciudad, no son las que incidieron en la problemática que se describe por los actores. En la acción se hace un pormenorizado desarrollo de las falencias que se imputan a la demandada IPPV y que con motivo de un fenómeno excepcional dejaría al descubierto serios inconvenientes que inciden en el deterioro de las viviendas allí construidas, entre las que se cuenta la adquirida por los actores a través de ese organismo.-

Esencialmente se acusa al mismo que al proyectar y llevar a cabo un plan de viviendas no se tomaron recaudos que la situación imponía. De esto deriva que los citados como terceros, quieran aportar los ingredientes que los aleje de la toma de decisión, haciendo hincapié en que la responsabilidad en la ejecución de la obra recae en quien la llevó a cabo, informe fs.426/7 y contestación de citación de E.C.A. S.A.. No cabe dudas que el Municipio intenta traer a colación toda la artillería que le permita disminuir la trascendencia de su dictamen en cuanto se expidió que el sector en que se construirían las viviendas sería "no inundable".-

De allí el esfuerzo por hacer una referencia histórica de la ciudad, e intentar distinguir inundable de anegable y el aporte del testimonio de Pablo Fermín Oreja fs.588.- Sin perjuicio de ello y para tomar apreciaciones y conceptos objetivos se señala que el informe del D.P.A., fs.471 (27/09/02), como el perito arquitecto fs.508 y la perito tasadora fs.548, advierten que el sector que ocupa el plan de viviendas requiere de obras de infraestructura, especialmente para desaguar o escurrir las aguas acumuladas por la lluvia.

En ese sentido, el organismo mencionado en primer término -DPA- indica que no le corresponde opinar técnicamente sobre la aptitud de uso del área involucrada, como consecuencia del grado de afectación a que está expuesta por aguas de origen plubial y/o subsuperficial, en razón que estas situaciones son remediables mediante la ejecución de obras de infraestructura en el marco de un proyecto de obra, del cual no se tiene conocimiento. Asimismo en el informe obrante a fs.437 (06/07/99), cuyo original obra a fs.97 del que surge con claridad la firma del delegado zonal del Alto Valle Ing. Federico Carnevali, se señala la problemática seria y constante de ese sector, aludiendo a zona afectada por elevados niveles freáticos, definida como área crítica permanente por el Estudio freatimétrico Alto Valle, el área presenta enlagunamientos semipermanentes. Este informe también refiere que la zona presenta dificultades de desagüe de aguas superficiales y subsuperficiales y que no consta en la delegación certificado de no inundabilidad en dicha área urbana. Cabe consignar que en el alegato los actores aluden a este informe como agregado al expediente 165/99 pero se ha acompañado suelto con documentación original.-

La situación que expone en distintas fechas, este ente deja algunas imprecisiones, puesto que en oportunidad de expedirse en el informe de fs.471, también sostiene que el área no es inundable, aclarando que no ha recibido del IPPV pedido de opinión técnica previa al inicio de la construcción del barrio. A fs.502 (30/10/03), informa que no tiene conocimiento que se hayan realizado obras de infraestructura en ese barrio, siendo área de incumbencia municipal.-

El perito arquitecto Borghi, consigna, que es posible que si se repiten las condiciones dadas como el fenómeno destacado de las lluvias de enero de 1999, se inundará puesto que no se han realizado obras que desahoguen el sector, como así también no se tienen previstas otras a corto plazo. Agrega más adelante, que la vivienda se encuentra en el sector donde las aguas embancadas alcanzaron la mayor altura y se mantuvieron en el lugar por la mayor cantidad de tiempo que en el resto del conjunto.-

La perito tasadora refiriéndose al suelo, dice, zona salitrosa y gredosa, con serios problemas de escurrimiento y grandes acumulaciones de aguas de lluvias y/o desbordamientos del canal principal, debido a la falta de obras, bocas de tormenta, entubamientos o desagotes rápidos hacia canales secundarios por debajo de las vías del ferrocarril o paralelas a las mismas. A fs.555 sostiene que el salitre es lo más dificil de combatir y a consecuencia del agua avanza carcomiendo revoques y aberturas.-

Respecto a las obras de infraestructuras necesarias para paliar la situación, el organismo DPA se las atribuye como de incumbencia municipal y del expediente administrativo como de quienes han aportado un dictamen no surge que se hayan realizado.- La tercera citada, empresa constructora E.C.A S.A. al contestar a fs.181 vta. la citación, señala que no ha asumido la responsabilidad respecto a las características del terreno en donde se construiría el barrio. Asimismo que al solicitar certificado sobre indicadores urbanos, certificado de inundabilidad y factibilidad del mantenimiento de los servicios urbanos ante la Dirección de Arquitectura de la Municipalidad de esta ciudad, se le informa que el sector se encuetra en el ejido municipal, el resto de los items son todos factibles, aclarándose además que el sector no es inundable. Además sostiene que no reviste calidad de calificador ni está facultada para realizar estudios para determinar si donde se realizaría la obra fuera inundable.-

Lo cierto es que, tanto la demandada como las citadas en calidad de terceros, sostienen que han cumplido con su función. Sin embargo, ante el reclamo no puede desconocerse las consecuencias que dieron lugar a más de una gestión, el problema se ha presentado y pese a que es posible no llegar a la misma conclusión de la actora, el perjuicio se ha ocasionado y la zona tiene serios problemas de suelo; situación comprobada pese a los distintos modos de aportar datos de los entes responsables de distintas áreas.-

En el caso las consecuencias de ello recaen en la demandada IPPV, no sólo por la interpretación jurisprudencial obligatoria emanada del S.T.J de la provincia en autos "Joison Agustín Néstor y Otra c/ Fernandez Juan Carlos y Otros s/ Sumario s/ Casación (Expte 15.675/01 -STJ-), en cuanto a que no cabe condenar al tercero citado a juicio, sino porque es a la que cabe la decisión del proyecto y emprendimiento de la obra.-

Sobre la misma pesa la obligación de la elección del terreno sobre el que habría de construir la obra proyectada desde su área. Esto le imponía constatar las condiciones y características del sector, para evitar consecuencias perjudiciales mayores a las que comunmente afectan a la ciudad. Hacer ese relevamiento constituye en estos casos un deber de prudencia, por cuanto el fin es proporcionar una vivienda digna que permita el ejercicio de las facultades que contempla el art.2513 del C.C. entre otros art.902 del C.C.. Las viviendas deberían experimentar un desgaste normal por el paso del tiempo, más no impedir el cumplimiento de su finalidad.-

El fenómeno extraordinario, como lo fueron las lluvias de enero de 1999, no conforman el único elemento a evaluar, aún cuando se sostiene que de darse otro de igual naturaleza se producirían idénticas consecuencias, puesto que no se han implementado las obras de infraestructura que las contendrían. Es evidente, que los medios de prueba destacados con anterioridad advierten que no solo se produjo un deterioro que no se condice con el desgaste propio del paso del tiempo y si bien puede ser real que el Municipio debe implementar las medidas que remediarían el efecto nocivo, no se han realizado y esto también debió ser objeto de previsión. Quien se disponía a proveer este tipo de viviendas conoce que por lo general quienes acceden a ellas son personas que no cuentan con otro medio de obtenerlas, que no pueden hacer otras previsiones, ni les es factible reemplazarlas al menos en tiempo prudencial.-

Ahora bien, en esta instancia y para evaluar concretamente el daño provocado a la vivienda se tienen las apreciaciones de la perito tasadora, fs.548 y 555 que da una referencia expresa de los perjuicios irrogados y los que se van generando y ante ello el perito arquitecto a fs.508 que aduce que no le fue posible encontrar, ningún defecto, pequeño problema estructural o constructivo, aún cuando especifica que la vivienda se encuentra en el sector donde las aguas embancadas alcanzaron la mayor altura y se mantuvieron en el lugar mayor cantidad de tiempo que en el conjunto (punto 4) y si se repiten las condiciones de lluvia de 1999, se inundará pues no se han realizado obras que desahoguen el sector (punto 3).-

A fs.521 ante el pedido de explicaciones de la parte actora contesta que tomó informes del DPA, sostiene además, que si el Municipio autorizó o dejar hacer no es de su incumbencia juzgar actos administrativos, que el terreno es anegable que ocasionalmente embanca aguas por carecer de las vías necesarias de evacuación, problemática que se soluciona efectuando las obras necesarias.-

Para coordinar estos antecedentes probatorios que pareciera discrepan entre sí sobre el deterioro de la vivienda, es necesario destacar que ninguna de las partes los impugnó, que sólo pidió explicaciones la parte actora, y que la pericia de arquitectura se expide en base a informes, y en la constatación no se advierte que aporte datos que impliquen rigor científico para llegar a sus conclusiones, tampoco tiene referencias a si observó o no la parte exterior de las paredes y aberturas.-

Esta situación ha permitido, en definitiva, que cada parte en su alegato tome como referencia probatoria uno de estos dos medios, de acuerdo a la incidencia que tiene a su favor. De todos modos, sin perjuicio de la evaluación que deba hacerse sobre el objeto litigioso, es notable que quedó demostrado que para que no surjan otros acontecimiento de la envergadura que ocasionó el fenómeno natural de lluvia de enero de 1999, se necesitan obras de infraestructura que tiendan a evacuar las aguas.-

Las fotografías acompañadas, como las gestiones que surgen del expediente administrativo, y el dictamen de la perito tasadora son elocuentes en cuanto al daño que se ha producido, el que permanece, aún cuando no con la envergadura que le otorgan los actores.-

Para una mayor comprensión del tema, cabe indicar que la suspensión del pago de la cuota por un año, como la pintura de la casa y demás trabajos que se indica a fs.432/3, no fueron más que un paliativo para superar el enorme perjuicio de la lluvia de enero de 1999, lo cual queda demostrado no sólo por las fotografías acompañadas sino por los otros elementos de juicios destacados con anterioridad e informativa de fs.528/9.-

Sin embargo, se estima que no lleva razón la parte actora al efectuar el cálculo que realiza en su alegato. Es real que este tipo de viviendas mantienen las características de modestas, no constituyen la construcción óptima que llevan buena parte de construcciones emprendidas por los particulares, en donde su valor va aumentando con el paso del tiempo, ya sea por su estilo arquitectónico como por el sector elegido. Esas características puede generar que con el tiempo adquieran mayor prestigio y sus construcciones mayor jerarquía, y a la vez provoquen mayor demanda por permitir acceso a mayores beneficios, servicios, confort, etc,. Las obras planificadas y llevadas a cabo por entes públicos resultan más modestas por tender a proporcionarlas a quienes no tienen acceso a conseguirlas de otro modo y el paso del tiempo incide en contra en la mayor parte de los casos, disminuyendo su valor.

Por otra parte, la modalidad de su pago previsto a largos años, para hacer posible su adquisición, aumenta el precio originario. De allí que no pueda concluirse efectivamente en el resultado que obtiene en su pretensión y que intenta justificar en el momento de alegar.-

Ambas partes debieron aportar mayores elementos contundentes, la actora por ser la reclamante y la demandada por cuanto demostradas las falencias de su emprendimiento, se veía obligada a comprobar, que pese a los acontecimientos concretos que se dieron, de una revalorización de la vivienda o estudio técnico surgiría un resultado en sustento de su posición, lo cual no hizo. Los accionantes en su demanda a fs.127 especifican que la cuantificación del menoscabo económico sufrido en el inmueble será objeto de la prueba pericial y de este modo se determinaría el monto que se pretende disminuir en el precio total. Al respecto se observa que si bien logra demostrar el menoscabo que ha experimentado el inmueble, no surge la cuantía que sostiene.-

Todos estos antecedentes advierten que han dejado a la discrecionalidad judicial la determinación del perjuicio (art.165, último apartado del C.P.C. ). El hecho que los planes de este tipo se implementen para posibilitar el acceso a personas que no cuentan con otra alternativa, no justifica que se obvie contemplar la necesidad de elaborar planes racionales, que permitan a sus ocupantes desarrollar su vida familiar y social. El hecho que se haya anexado un salón no resta valor al análisis efectuado, puesto que como se ha dicho una vez adquirida, se verán obligados a reacondicionarla en caso necesario, puesto que las alternativas que se les presenta, ante las falencias que se le den, son escasas.-

De la evaluación de todos los elementos de juicio incorporados a la causa se entiende que el menoscabo generado en la vivienda conforman los presupuestos que contiene el art.2174 del C.C.. (conf. Bueres-Highton "Código Civil" comentado, Edt. Hammurabi, T.4D, pág.756) "La acción estimatoria o "quanti minoris". Efectos.-...Para su procedencia, no se exige que los vicios redhibitorios hagan a la cosa impropia para su destino, sino que sólo se requiere la demostración, por parte del adquirente, de que el defecto tiene relevancia suficiente como para haber inducido a pagar un precio menor, si él lo hubiese conocido".

Es evidente que al momento de contratar el ente público fijó el precio del inmueble evaluando la posibilidad que cumpla el fin a que está destinado, por ende, este menoscabo comprobado da lugar a la disminución del precio fijado en un 20% , por lo que deberá readecuarse la modalidad de pago.- Atento el resultado del litigio, las costas se imponen en un 70 % a la parte actora y 30 % a la parte demandada.-

Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts.2174 del C.P.C. y 71, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Haciendo lugar parcialmente a la demanda promovida por MARTA GRACIELA MARTIN DE BERENGUER Y SERGIO ANDRES BERENGUER contra INSTITUTO DE PLANIFICACION Y PROMOCION DE LA VIVIENDA (IPPV), ordenando a este último reducir el precio fijado contractualmente por la adquisición del inmueble sito en calle 9 de Julio y 105, barrio 260 viviendas de la ciudad de General Roca en $ 7.740, debiendo dicho instituto readecuar las cuotas a abonar al precio fijado judicialmente de $ 30960.-

Costas en el 70 % a la parte actora, quien responderá en los términos que fija el art.84 del C.P.C. y 30 % a la demandada.- Regulo los honorarios de los Dres. Juan Pablo Bohoslavsky en $ 1192.-, Federico Raffo Benegas en $ 1490.-, Alejandro David Cataldi en $ 1490.-, Raúl E. Bidart en $ 1770.-, Adolfo C. Nielsen en $ 1770.-, Evaldo D. Moya en $ 300.-, Pablo Bergonzi en $ 1470.-, perito arquitecto Alberto M. Borghi en $ 700.- y perito tasadora Rosa Dell' Orfano en $ 700.- (M.B. 27.090 70% de reducción pretendido por los actores.- arts.6, 6bis, 7, 9 y 38 ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, reg. y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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