Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 39630
Fecha: 2012-11-22
Carátula: COSTA Iris C/ SARTOR Victor Juan y otros S/ ESCRITURACION (Ordinario)
Descripción: SENTENCIA
General Roca, 22 de noviembre de 2012.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " COSTA IRIS c/ SARTOR VICTOR JUAN Y OTROS ESCRITURACION (ORDINARIO) " (Expte. N° 39.630-III-09).-
RESULTA: Que a fs.41/2 se presenta la Sra. Iris Costa con patrocinio letrado promoviendo demanda para obtener la escrituración del inmueble con designación catastral 05-1-D-854-10, incripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al tomo 685, folio 75, número de finca 15.134 de la ciudad de General Roca. Indica que la operación de compra se realizó por medio de boleto de compraventa participando Víctor Juan Sartor por sí y en representación de sus hijas Idelma Azucena Sartor y Aloma Silvia Sartor, habiéndose fijado el precio en $ 140.800, pagadero del siguiente modo $50.000 al suscribirse el boleto y 45.000.- haciéndose cargo de pagar la deuda que mantenían los vendedores en autos caratulados "Fernández Mario Herminio c/ Sartor Victor Juan y u otros s/ Sumario (Expte 18.153/2005) que tramitara en la Cámara del Trabajo de la ciudad de San Carlos de Bariloche, importe éste que entregó a Sartor al suscribirse el boleto y la suma de $45.800 que sería cancelada al otorgarse la escritura traslativa de dominio.-
Expone que habiendo manifestado Sartor que necesitaba dinero para cancelar el juicio laboral antes mencionado, le solicitó la suma de $30.000 a cuenta del saldo de precio, lo quel efectuó con fecha 10 de marzo de 2009, acreditándolo con el recibo confeccionado por el escribano Juan Carlos Mehehuech, escribanía a la que se le había encomendado realizar la escritura traslativa de dominio, para lo cual Sartor se comprometió a entregar título de propiedad, declaratoria de herederos y autorización para la venta. Señala que a ocho días de haber entregado esa suma concurrió a su domicilio un oficial de justicia para efectuar acta de constatación, pues el inmueble sería subastado en los autos que tramitaran en la Cámara Laboral.-
Ante ese hecho remitió carta documento a Sartor suscripta por su abogado con sus instrucciones, por la cual intimaba a levantar el embargo. Con motivo de dicha diligencia recibió como respuesta que la actora había retenido la suma de $ 45.000.- afectada a cancelar ese juicio y si no lo hizo era su responsabilidad, por lo que intima el pago para realizar la escritura y el pago del precio, bajo apercibimiento de hacerla responsable de daños y perjuicios. Indica que la afirmación aludida es falsa y al expresar los motivos, describe la cláusula segunda por la que se discrimina la forma en que se pactara el pago del precio, reiterando la sucesión de hechos que relatara con anterioridad.-
Destaca que no se expresó en el boleto que con la suma de $ 45.000.- se cancelaba la totalidad de la deuda que mantenía Sartor con Fernández en el juicio laboral, siendo dicha circunstancia de conocimiento de los vendedores al 12 de mayo de 2008. Expresa que conforme el acta no se advierte que se haga referencia alguna que la actora se haría cargo de esa deuda que a la fecha ascendía a $ 66.367,40, recibiendo Sartor los $45.000.- pactados como parte de precio. Relata que con anterioridad habían celebrado un contrato de alquiler, habiendo acordado como pago la reparación del bien que estaba practicamente destruido. En este contrato se establecía la voluntad de Sartor de vender el inmueble y como valor el de U$S 40.000.- enunciando otros aspectos. Culmina solicitando se condene a los demandados en un plazo perentorio a otorgar la escritura traslativa de dominio a su favor.-
Denuncia que se realizó la instancia de mediación obligatoria, funda en derecho y ofrece prueba.-
A fs.43 se ordena traslado de la demanda, efectuadas las notificaciones comparece a fs.54/7 Víctor Juan Sartor por medio de apoderado contestando la misma. Efectua una negativa general de los hechos relatados por la parte actora y da la versión que entiende correcta. En ella sostiene que la operación de venta se realizó en un clima de confianza, que el día de la firma del boleto la actora no abonó la totalidad del monto convenido, comprometiéndose en la cláusula segunda a hacerse cargo del pago de $ 45.000.- para saldar el pago de la deuda en el juicio laboral "Fernández Mario Herminio c/ Sartor Víctor Juan y/u otros s/ Sumario (Expte 18.153/2005) y la suma de 45.800.- al momento de la escrituración. Este hecho nunca ocurrió y encuadra en el incumplimiento de obligaciones previsto en el art.1424 del Cód. Civil.-
Relata que en el momento de firmar el boleto el embargo del juicio laboral era levemente superior al monto que la Sra. Costa debía depositar, que si lo hubiera hecho no progresaba la actuación para la subasta. De modo que si Costa cumplía con esa obligación, el demandado cancelaba el embargo con solo $11.347. Con eso se cancelaba el embargo y se podía escriturar en forma inmediata sin perjuicio de eventuales saldos a favor del actor del juicio laboral.-
Aclara que al momento en que se firma el boleto el total de dos embargos era de $ 56.347.-, pero Sartor no podía depositar $ 11.347 si la Sra Costa no depositaba los $ 45.000.- manifiesta además que es falso lo que se indica en la carta documento acerca que Sartor percibió $ 45.000.- por ello su apoderado contestó rechazando la intimación, asimismo repite lo que enunció la actora respecto de su contestación, reiterando conceptos dados y expresa que el no haberse escriturado es responsabilidad exclusiva de la actora. -
Sostiene que acepta firmar la escritura en forma inmediata y a efectos de bloquear la conducta contraria de la actora, tendiente a hacer un simulacro de escritura, ha solicitado el certificado de dominio del inmueble. Además, indica que se están terminando los trámites de la sucesión de la Sra. Ada Mazzocco, donde se han declarado herederas a las codemandadas, de las que Víctor Sartor tiene poder para firmar la escritura. Contra la escritura el actor debe pagar la suma de $ 45.000.- más la suma de intereses desde la firma del boleto, suma que retuvo y no depositó en el juicio laboral. También debe abonar la suma de $ 15.800 pendiente, pues tenía que abonar $ 45 800 de la que adelantó a Sartor $ 30.000.-.
De no abonarse esas sumas su parte podría abstenerse de firmar la escritura. Manifiesta que siendo su decisión cumplir realizó toda la actividad que competía a la Sra. Costa y a su escribano y reconviene por la suma de $ 45.000.- y $ 15.800.-. Funda en derecho y ofrece prueba.-
A fs.66 se tiene por contestada la demanda en debido tiempo y forma por Victor Sartor y se declara la rebeldía de las codemandadas Idelma Azucena Sartor y Aloma Silvia Sartor. Se intima a que el reconviniente abone impuestos, sellados y contribuciones, bajo apercibimiento de tener por no presentada la reconvención. A fs.75 y 77 se notifica la rebeldía decretada. A fs.85 se concede un plazo para que se cumpla con el dictamen de Rentas atento la conformidad prestada por la contraria. A fs.87 se tiene por no interpuesta la reconvención.-
A fs.88 dictamina la Dirección G. de Rentas respecto de los impuestos que tiene que abonar la parte actora, cumplido el mismo a fs.91/2, prestada la conformidad de dicho organismo a fs.94, se fija audiencia preliminar a fs.95, la que se celebra a fs.103 en la que no se llega a un acuerdo por lo que se provee la prueba ofrecida. A fs.110 se produce informativa de Ana María Rodriguez, a fs.117 las partes solicitan suspensión de las actuaciones por encontrarse en tratativas extrajudiciales para llegar a un acuerdo, a lo que se hace lugar a fs.118, a fs.119 la parte actora solicita se continue con el trámite por haber fracasado dichas tratativas, fijándose audiencia de prueba a fs.120, la que se celebra a fs.131 desistiendo la actora de las confesionales de Idelma Azucena Sartor y Aloma Silvia Sartor y solicitando la confesión ficta de Victor Juan Sartor a tenor del pliego acompañado con anterioridad, la parte demandada desiste de la confesional de la actora.-
A fs.132 se certifica la prueba producida, a fs.136 se ordena que los juzgados de origen remitan copias certificadas de las causa ofrecidas como prueba instrumental: Mazzocco Ada s/ Sucesión (Expte No 0340-286-08) y Fernández c/ Sartor Victor s/ Sumario (Expte 18.153/05). A fs.138 se fija audiencia a pedido de la parte demandada a fin de llegar a un acuerdo con la parte actora, la que se celebra a fs.142 sin poder definir la situación, el Dr. Parra Segura solicita se deje sin efecto la remisión de las fotocopias solicitadas a los Juzgados con sede en San Carlos de Bariloche, a fs.145 se agrega la prueba instrumental remitida por la Cámara del Trabajo, a fs.147 se tiene por desistida la testimonial de Néstor Contín ofrecida por la demandada y se clausura el período probatorio, firme dicha providencia quedan los autos para alegar, a fs.150 se dicta la providencia de autos para sentencia, a fs.151 se avoca la suscripta nuevamente a la causa con motivo de mi traslado al Juzgado Civil de la ciudad de Villa Regina y ordeno nuevo cómputo del plazo de vencimiento.-
CONSIDERANDO: Ante el requerimiento de la parte actora a fin de obtener la escritura traslativa de dominio del inmueble cuya designación catastral es 05-1-D-854-10 de la ciudad de General Roca, contesta uno de los codemandados, Victor Juan Sartor resistiendo tal obligación por atribuir a la accionante no haber cumplido con el pago del precio. Su estrategia defensiva la basa principalmente en que la compradora no depositó la suma de $ 45.000.-, cifra determinada como segundo importe fijado en concepto de precio, adjudicándole que debía depositarlo en un juicio laboral que mantenía como demandado en la Cámara Laboral de la ciudad de San Carlos de Bariloche. Sin perjuicio de su posición defensiva reconoce la entrega de $ 50.000.- primer suma discriminada como parte del precio acordado y el adelanto de $ 30.000.- que había invocado la actora y que formaba parte de la última cuota prevista. En base a esos presupuestos intentó una reconvención que no sostuvo por la suma de $ 45.000.- y saldo de la última cuota de $ 15.800.-
Tal como ha quedado planteada la cuestión, es de señalar que la prueba principal la constituye la propia conducta que adopta la demandada en el litigio. La demanda es resistida por Victor Juan Sartor puesto que las otras codemandadas, sus hijas Idelma Azucena Sartor y Aloma Silvia Sartor, fueron declaradas rebeldes. La versión de Sartor se basa en que no escrituró por la actitud que asumió en la relación contractual la parte actora, atribuyéndole no haber abonado la suma de $ 45.000 que debía depositar en un juicio laboral que mantenía como demandado en la Cámara Laboral de la ciudad de Bariloche, más un importe de $ 15.800.- del último monto estipulado como precio de la compra del inmueble. Con esto último está reconociendo que de la última cuota que debía abonar la Sra. Costa había recibido el adelanto de $ 30.000.-
Por estas sumas ensaya una reconvención que no sostuvo al no cumplir con el pago de impuestos y contribuciones. De existir la deuda de esa importante suma es por demás sorprendente que no haya sostenido ese accionar. Sin embargo no sólo cabe destacar esa circunstancia, sino que a través del proceso intentó llegar a un acuerdo reconociendo que faltaban cumplir diligencias en la sucesión de Ada Mazzocco para estar en condiciones de escriturar el bien inmueble vendido a Iris Costa. Tal propósito no pudo cumplirlo pese a la audiencia que solicita su apoderado practicamente al finalizar el trámite de esta causa como puede comprobarse del acta de fs.142; ello hace inferir que no ha logrado autorización para escriturar en la sucesión de Mazzocco.-
Es de consignar que aún en esta etapa del proceso pese al tiempo transcurrido, no se ha tomado conocimiento del éxito de esa gestión. Niega que la parte actora le haya entregado la suma de $ 45.000.- y que no depositó la misma en el juicio laboral para evitar que avance en éste la subasta del bien. Afirma que en el momento de firmar el boleto de compraventa la deuda en el juicio laboral ascendía a $ 56.347 por lo que de haber depositado ésta la suma comprometida, él hubiera podido depositar la de $11.347 que faltaba. Si se observa el boleto de compraventa se firma el día 12 de mayo de 2008, oportunidad en que Sartor invoca el poder otorgado por sus hijas, lo que no es materia de discusión en autos. El precio se fijó en $140.800.- con una entrega en esa oportunidad de $ 50.000.- y una segunda suma de $ 45.000.- que aplicarían los vendedores para efectuar un pago en los autos caratulados "Fernández Mario H. c/ Sartor Víctor y/u Otro (Expte No 18.153/05), que se encuentra agregado por cuerda y una tercera entrega de $ 45.800.-
En el boleto figura que se entregó la suma de $ 50.000 sirviendo el instrumento que contiene esta operación como eficaz recibo y carta de pago, luego si bien se expresa que la compradora se hará cargo del pago de la suma de $ 45.000.- adeudados por los vendedores en el juicio laboral, se especifica además: "... los " VENDEDORES" también otorgan por el presente suficiente recibo y carta de pago por dicho importes" -ver fs.5-,. en función de esa expresión no cabe otra reflexión que se entregó dicha suma, salvo que se demuestre fehacientemente que no ocurrió. Si esta fue la leyenda insertada en el contrato, es porque tuvo lugar tal conducta, puesto que no existe ninguna salvedad posterior en el instrumento que indique lo contrario. Por otra parte, integrando dicha suma el reclamo base de la reconvención, como se explica que no sostuviera ésta renunciando a esa prestación.-
En ese entorno, es de evaluar que hasta la última instancia de este juicio se sostuvo que se harían todas las gestiones para obtener en los autos sucesorios de Ada Mazzocco la autorización para efectuar la escritura pública, por ello no se comprende porque no se ha logrado ese objetivo. Esa fue la causa de la celebración de la audiencia obrante a fs.142 de fecha 14 de diciembre de 2011, sin embargo pese al tiempo transcurrido no se incorporan los elementos de juicio necesarios para concluir que se está en condiciones de hacerlo, lo cual los perjudica, puesto que la operación de venta por boleto de compraventa obliga a la obligación de hacer conforme lo disponen en forma concordante los arts.1184, 1185 y 1187 del Cód. Civil.-
Ante esta conducta solo cabe concluir que la estrategia defensiva respecto a que la actora no cumplió con la obligación a su cargo falla por inconsistente. No solo queda demostrado el pago de los primeros $50.000.- no cuestionado, sino los $ 45.000.- y el adelanto de $ 30.000.- reconocido por Sartor correspondiente a la última cuota establecida en $ 45.800.- por lo que resta el importe de $ 15.800.- tal como surge de fs.56.-. La confesión ficta de Victor Juan Sartor no hace más que corroborar los acontecimientos ocurridos durante la ejecución del contrato en análisis.-
Asimismo cabe consignar que si bien se había renunciado a agregar la prueba instrumental ofrecida -fs.142 -, la Cámara Laboral de la ciudad de Bariloche remitió la causa que en su momento se había requerido y quedó incorporada como prueba. Esta no agrega mayores factores de incidencia y con respecto a la etapa en que se celebra el contrato de venta objeto de estudio en autos, se analizarán algunas constancias, tomando en cuenta que el boleto de compraventa se suscribió el día 12 de mayo de 2008. Conforme a ello es de señalar que a fs.346 con fecha 27/03/2008 se lleva la ejecución adelante, logrando una ampliación de embargo sobre el inmueble objeto de autos a fs.356/7 con fecha 07/05/2008, a fs.365 con fecha 25/08/2008 se obtiene sentencia art.508 del C.P.C., a fs.419 se decreta subasta del inmueble en cuestión con fecha 20/11/2008. Si alguna relación puede encontrarse con esta causa es el pago por subrogación efectuado a fs.431 por el Sr.Jorge Omar Cabrera con fecha 14/05/2009 y las imputaciones que a ese acto efectua el apoderado de Sartor a fs.446 con fecha 08/06/2009.-
Esa situación a la cual se intenta atribuir influencia con el pago del precio del inmueble, no tuvo encauce en esas actuaciones laborales y tampoco se incorporó por medio alguno actuaciones que se dirigieran a esclarecer lo que se intentó cuestionar. Si bien llama la atención que en la actuación de Cabrera que paga y pide subrogación en los derechos del actor de aquellos autos, mantenga el mismo patrocinio letrado que la Sra. Costa, del Dr. Parra Segura, no se encuentra relación para restar eficacia a lo que surge del boleto de compraventa respecto de la entrega de la suma de $ 45.000.-. Aquellas actuaciones siguieron su curso definiendo la situación de las personas implicadas y de los pagos en ellas realizados, pero no existe constancia alguna que avale la postura asumida en estos autos por parte de Sartor. Es de destacar a la vez la contradicción en la que incurre la parte demandada, puesto que a fs.56 previo a plantear la reconvención, expresa que está dispuesta a firmar en forma inmediata la escritura, sin anteponer como condición que la actora cumpla las obligaciones pendientes, cuando esa fue la base de su resistencia defensiva y el objeto de la reconvención.-
Lo único que ha podido dilucidarse en estos autos, es que no se han logrado las diligencias necesarias en la sucesión de Ada Mazzocco, tal como queda definido a fs.142., para estar en condiciones que los vendedores cumplan la obligación de escriturar a su cargo. Lo cierto es que el compromiso de depósito en la causa laboral por parte de Costa no está probado y que el levantamiento de embargo existente en la causa laboral era de fundamental importancia para llevar adelante aquel compromiso asumido en la compraventa. En estas condiciones sólo cabe condenar a escriturar, de no hacerlo los demandados en el plazo que se fije en esta sentencia, lo hará la suscripta a costa de los mismos y de no poder efectivizarse por alguna circunstancia que lo impida juridicamente, la obligación de hacer se transformará en la de daños y perjuicios.- (arg. art. 505 del Cód. Civil) .-
Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts.68, 377 y 386 del C.P.C. .-
FALLO: Haciendo lugar a la demanda por escrituración promovida por la Sra. IRIS COSTA contra VICTOR JUAN SARTOR, IDELMA AZUCENA SARTOR y ALOMA SILVIA SARTOR y condenando en consecuencia a estos últimos a que otorguen la escritura traslativa de dominio en favor de la primera respecto del inmueble designación catastral 05-1-D-854-10, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al T. 685, F 75 y número de finca 15.134 de la ciudad de General Roca en el término de VEINTE días, bajo apercibimiento de otorgarla la suscripta a costa de los demandados, oportunidad en que la actora deberá pagar el saldo de precio. De no concretarse dicho acto por algún impedimento jurídico, la acción se transformará en la de daños y perjuicios que tramitará por vía de ejecución de sentencia. Costas del juicio a los demandados.-
Difiérese la regulación de honorarios conforme lo disponen en forma concordante los arts.24 y 33 de la ley 2212, fijándose audiencia a esos efectos una vez que se encuentre firme la sentencia.-.
Notifíquese y regístrese.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro