Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 32261III
Fecha: 2005-06-15
Carátula: DINIELLO Felipe Omar c/Sucesión de Juan Elias Garfin S/ Prescripción Adquisitiva
Descripción: sentencia a protocolo
General Roca, 15 de junio de 2005.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados "DINIELLO FELIPE OMAR y OTRA c/ SUCESION DE JUAN ELIAS GARFIN s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA" (Expte. nº 32.261-III-99).-
RESULTA: Que a fs.28/9 se presentan los Sres. Felipe Omar Diniello y Adriana Fenouil por derecho propio con patrocinio letrado e inician formal demanda contra la Sucesión del Sr. Juan Elías Garfin, por usucapión del inmueble que se individualiza bajo la designación catastral 05-1-D-691-03-A, de una superficie de 650 mts. cuadrados.-
Relatan que el Sr. Elias Garfin y la Sra. Maria Jorge Pedro adquirieron en fecha 21-06-1941 del Sr. José Pablo Sfeir un inmueble designado como Lote B de la manzana 57 de una superficie de 1250 metros cuadrados, segun Escritura Nº 66, que con fecha 31-08-1943 el Sr. Elias Garfin y la Sra. María Jorge Pedro transmiten la parte este del solar B de 300 mts. cuadrados al Sr. Manuel Garcia Garcia, por ello quedan como propietarios de la parte oeste del Solar B que consta de 650 mts. cuadrados.-
Que en el año 1945 el Sr. Elias Garfin le vende el 50% de la propiedad que le correspondía a la Sra. María Jorge Pedro, quedando la misma como única propietaria del inmueble, que dicho instrumento ha desaparecido no pudiendo establecerse el momento de la venta ni sus condiciones.-
Con fecha 10-12-1946 fallece don Elias Garfin por lo que es imposible para la Sra. Maria Jorge Pedro realizar la inscripción de esta adquisición.-
Luego del fallecimiento del Sr. Garfin, la Sra. Pedro le transfiere a su hijo el Sr. Moisés Pedro el mismo el que consta en la Escritura 648.- Este adquirente lo posee de buena fe, y animus domini, realizando los actos de conservación y administración de un verdadero titular registral.-
A su muerte le suceden sus cuatro hijas, Clara, Celina, Maria y Breyita, y la cónyuge supérstite Sra. Justa Tameme Medhi, al fallecer ésta le suceden sus hijas realizándose la inscripción del bien a su nombre.-
En virtud del fallecimiento de Celina Pedro de Diniello y su esposo Antonio Diniello, cuyas sucesiones tramitan por expediente Nº 15.995-V-90, los herederos de éstos y de Breyita Pedro, Clara y María Pedro y Mehdi le ceden a la Sra. Adriana Fenouil los derechos y acciones hereditarios que tenian sobre el inmueble identificado como 05-1-D-691-03-A.-
Especifica que Fenouil mantuvo la ocupación desde el año 1992, pero en su calidad de cesionaria continuó la posesión de los transmitentes y el Sr. Felipe Diniello la ha ejercido desde el año 1990 por herencia con motivo del fallecimiento de su madre.-
Que desde esa fecha han abonado los impuestos y han ejercido la posesión animus domini, fundan en derecho, ofrecen prueba y peticionan.-
A fs.33 se agrega informe de condiciones de dominio, a fs.40 se certifica sobre constancias de la sucesión de Elias Garfin, de Antonio Diniello y Celina Pedro, a fs.42 se certifica el domicilio de los herederos, a fs.46 se certifica que en la sucesión de Elias Garfin se ha declarado vacante la herencia y se ha designado curador definitivo al Sr. Fiscal de Estado de la Provincia de Rio Negro, a fs.48 se ordena el traslado de la demanda.-
A fs.57 se presenta la Provincia de Rio Negro por medio de apoderado, contesta la demanda, invoca la legitimación procesal para hacerlo y solicita el rechazo de la acción intentada.-
Acompaña documentación y niega en forma general y particular los hechos invocados en la demanda.-
Refiere que la mitad indivisa que se fue transmitiendo entre causantes y sus herederos, cedidas finalmente a la Sra. Adriana Fenouil corresponde a la mitad indivisa que le adquirió el Sr. Moisés Pedro a la Sra. Pedro, condómina de Elias Garfin, pero no se han transmitido acciones y derechos posesorios sobre el inmueble o posesiones de hecho con aptitud exclutoria de los derechos del condómino Garfin; por lo tanto la última cesionaria y hoy actora no ha recibido tales acciones y derechos posesorios.-
Señala que no ha existido posesión adquisitiva en el origen ni tampoco ha sido transmitida en los instrumentos que se enuncian, los actores debieron justificar posesión propia y exclusiva y con animus domini, por mas de 20 años, lo que de ningun modo justifican y ni siquiera invocan, puesto que confiesan una posesión de herencia no exclusica adquisitiva del bien a partir del año 1990 .-
Peticiona en consecuencia.-
A fs.71 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.74, abriéndose la causa a prueba a fs.86, produciéndose a fs.96 informativa de Camuzzi Gas del Sur, fs.103 informativa de Edersa, fs.106/9 informativa de Escribania Canio, fs.112 informativa de Aguas Rionegrinas, fs. 115/22 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.123/4 informativa del Registro de la Propiedad Inmueble, fs.126 informativa de Dirección General de Rentas, fs.130 testimonial de Ester Maria Agis, fs.130 vta. testimonial de Victor Alberto Bichara, fs.131 testimonial de Roberto Calvo, fs.133 se certifica la prueba, fs.142 se agrega expte. Nº 678-I-97, fs.143 se agregan exptes Nº 23.093-9-98 y 15.995-9-90, quedando definitivamente incorporados a fs.151, fs.155 se clausura el término probatorio, fs.158 se dictan autos para sentencia.-
CONSIDERANDO: Para analizar la cuestión debatida en este proceso, se parte de la determinación de los requisitos que prevén la ley procesal y la ley de fondo, puesto que los mismos son concluyentes para la procedencia de la pretensión y la demandada en su defensa sostiene que no se dan en la especie.-
En ese entendimiento el art.789 del C.P.C. establece que será admitida toda clase de prueba pero la sentencia no podrá basarse unicamente en la testimonial, asimismo que deberá acompañarse los certificados del Registro de la Propiedad donde conste la condición juridica del inmueble, con los datos precisos del titular registral y el plano de mensura firmado por profesional matriculado y visado por organismo técnico.-
Los dos últimos se hayan cumplidos y resta comprobar si se dan los extremos que prueban la posesión.-
El Código Civil en el art.3999 impone como recaudos la posesión continua durante diez años, y que se haya adquirido el inmueble con buena fe y justo título.-
El art.4015 del mismo cuerpo legal admite la adquisición por la posesión continua de veinte años con ánimo de tener la cosa para sí, en este caso sin la exigencia de justo título ni buena fe, sin embargo la prueba sobre la posesión continua, pacífica y pública debe ser efectiva.-
Antes de merituar la cuestión cabe determinar algunos datos invocados en la acción que no resultam claros. En este sentido si bien los actores aducen que los primeros adquirentes lo hicieron sobre 1250 mits cuadrados y al aludir a una venta de parte del predio solo aluden a los 300 mits. enajenados a García García, no se comprende la afirmación que quedan como propietarios de 650 mts. cuadrados.-
Por otra parte, en el desarrollo de los hechos sin hacer mayores precisiones mencionan que el inmueble se indentifica como 05-1-D-691-03-A, pero a su vez, refieren que los antiguos propietarios luego de vender a García Garcia quedan con la parte oeste del solar B que consta de 650 mts cuadrados.
Lo cierto es que nos atendremos a los datos incorporados al plano de mensura del cual surge que la superficie pretendida es de 650 mts. cuadrados y la identificación catastral 05-1-D-691-03 A.-
Bajo los presupuestos que se destacaron con anterioridad, se observa que en el caso se demuestran una serie de antecedentes sobre el inmueble que hoy se identifica como 05-1-D-691-03-A, contando como titulares originarios a los Sres. Sr. Elias Garfin y la Sra. Maria Jorge Pedro, quienes lo adquirieron en el año 1941 en un 50% para cada uno de ellos, importando una superficie de 1250 mts. cuadrados, (instrumento de fs.5).-
Luego por venta que le hacen ambos al Sr. Manuel Garcia Garcia de la parte este del Solar B de 300 mts. cuadrados, quedan como propietarios de la parte oeste del Solar B, (instrumento de fs.14).-
Según la versión de los actores, aproximadamente en el año 1945 el Sr. Elias Garfín le habría vendido a la Sra. María Jorge Pedro el 50%. que le correspondía, sin embargo este instrumento ha desaparecido-
De la parte indivisa que le correspondia a la Sra, María Jorge Pedro, no quedan dudas en base a las sucesivas transmisiones hereditarias y cesión surgidas de la prueba documental e instrumental que la propiedad es adquirida por Adriana Fenouil.-
Por esta situación es que se entiende que la acción solo persigue la prescripción sobre la parte indivisa en la que figura como propietario Garfin, aún cuando no queda claro, porque se indica en la demanda que los adquirentes titulares registrales resultan propietarios de 650 mts cuadrados y el plano confeccionado para lograr la prescripción contiene la misma superficie.-
De todos modos enunciando en estos autos y en la sucesión de Garfin que intentan obtener la prescripción de la parte indivisa que a éste pertenecía se evaluará con ese alcance.-
El conflicto se da por lo tanto sobre el 50% que le correspondia al Sr. Juan Elias Garfin, y sobre cuya venta a la condómina, éstos refieren que se ha perdido el instrumento que contenía la operación, situación cuestionada por la contraria.-
Negada la transmisión por la demandada, quien resulta adquirente por la declaración de vacancia en los autos sucesorios de Garfín, la prueba de los actores debió ser concluyente para desplazarla.-
Citada la Provincia de Rio Negro a estos autos para ejercer la defensa, señala que dicha fracción del inmueble no puede ser atribuida a los actores, por cuanto nunca fue cedida dicha propiedad, ni por actos entre vivos, ni disposición de última voluntad o derecho sucesorio alguno.-
No pudiendo aportar el justo título, puesto que ninguno de los instrumentos acompañados surten ese efecto, evidentemente que los mismos tuvieron que demostrar los recaudos de la posesión veinteañal.-
En ello cabe destacar que la prueba aportada no es eficaz para ninguna de las previsiones legales que reglan este aspecto (arts.3999 y 4015 del C.C.), puesto que las sucesivas transmisiones hacen referencia a lo que transmitió María Jorge Pedro a partir de la venta que hiciera a Moisés Pedro, parte del solar B de 650 mts cuadrados, instrumento de fs.7.-
En relación a ello debe destacarse que si la operación aludida incluye en su extensión lo que correspondía a Garfin, no podría transmitirse sin acreditar la supuesta adquisición por María Jorge Pedro de la parte indivisa de su condómino, situación que no se demostró por ningún medio idóneo.
En este aspecto cobra importancia lo preceptuado por el art.3270 del C.C. aplicable a los bienes inmuebles en cuanto dispone que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba y recíprocamente nadie puede adquirir un derecho mejor o más extenso que el que tenía aquél de quien se adquiere.- No surgiendo que las sucesivas transmisiones contuvieran los derechos y acciones sobre la parte de la cual no fuera propietaria María Jorge Pedro, puesto que ninguna hace referencia expresa sobre ello, la posesión decenal evidentemente que no cumple los recaudos del justo título ni puede admitirse que se de la buena fe.-
En ese sentido cabe agregar que el justo titulo que requiere la ley presupone la buena fe, en caso de vicios del título se presupone la mala fe, (Bueres-Highton, " Código Civil " coment. T. 6 B, pag. 731).-
" Si no hay justo título, no puede haber tampoco buena fe.- Pero la disposición adquiere relevancia si se la aplica a los antecedentes del título del autor de la transmisión.-" (ob. cit. pág. 731).-
Esa misma circunstancia incide en la posesión veinteañal, pero en ésta lo que incide esencialmente es la prueba de la posesión pública, pacifica y continua por el término fijado por la ley y en función de ello se evaluan los otros medios probatorios de los que puedan resultar esos presupuestos que la sustentan.-
En ese sentido los testigos que declaran en autos, fs.130/1 se expiden sobre la ocupación del predio a través de los años, haciendo referencia a los sucesivos ocupantes del mismo, sin identificarlos, salvo por sus relaciones familiares y sin determinar concretamente cual fracción es la ocupada.-
Al respecto es de señalar que la ocupación en sí no traduce el ejercicio de un acto posesorio, menos en un condominio que permite tal situación si no existe oposición del condómino.-
Por otra parte, la informativa solo alude a períodos pagos hasta el año 1998 tal como puede comprobarse de fs.120 y 126, por lo que si se toma en cuenta lo que invocan los actores a fs.28 vta, en cuanto a que Fenouil ocupa pacifica e ininterrumpidamente el inmueble en calidad de cesionaria desde el año 1992 y Felipe Diniello desde que adquiere la herencia en 1990 fecha del fallecimiento de su madre, los impuestos sólo se abonaron desde el año 1990 al 1998 no cubriendo los diez años.-
Si nos atenemos a la posesión veinteañal resta agregar que no se aportó prueba documental del pago de impuestos y tasas que permitieran merituar como un aporte probatorio del período de la posesión amplia.-
En este aspecto, también lleva razón la demandada al sostener que el pago de tasas e impuestos solo da derecho a su recupero pero no a desplazar al condómino (arts.2685, 2686 y concs. del C.C.). En efecto, en principio el solo hecho del pago no otorga más que el derecho al recupero .- "El condominio se extingue por las mismas causales de extinción del dominio y, además, por el modo típico que es la partición. Respecto de las primeras, resultan perfectamente aplicables por analogía los arts.2604 a 2610." (conf. Bueres-Highton "Código Civil" coment. Edt. Hammurabi, T.5, pág.599).-
Si bien esta postura daría lugar a la posibilidad de una una prescripción, ésta debe cumplir sus recaudos en forma concluyente, máxime en una situación de condominio en que se tiende a preservar los derechos de copropiedad.-
Los actores solo han acompañado prueba testimonial con las deficiencias ya apuntadas, que podría haberse visto corroborada por este medio de prueba documental, muy común en este tipo de acciones, pero no se aportó.- A su vez, si se hubiese entendido que la testimonial era suficiente a estos efectos cobra fuerza lo dispuesto por el art.789 inc.1 del C.P.C y el art. 24 inc.c) de la ley 14.159, en cuanto a que la sentencia no podrá sustentarse exclusivamente en este medio probatorio.-
Los actores debieron acompañar prueba documental o informativa que acreditara el pago de los impuestos y tasas que gravan el bien por el periodo requerido por la ley y no lo hicieron.-
" El pago de impuestos durante un periodo razonable, efectuado de un modo más o menos regular, es demostrativo del animus aunque los recibos no figuren a nombre del usucapiente.- Si bien es un elemento insuperable para demostrar el animus, su prueba no es ineludible, ya que tiene un valor meramente complementario.- " Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", Ed. Astrea, Fenochietto-Arazi, T. 3 pág. 668).-
Es decir, que frente a la acción defensiva de la Provincia de Rio Negro que ya había adquirido un derecho por la vacancia declarada, la parte actora debió extremar los recaudos probatorios para demostrar la situación jurídica de la posesión efectiva sobre el inmueble, pero no lo cumplió.-
Por los fundamentos expuestos, lo dispuesto por las normas legales citadas y arts.377 y 386 del C.P.C.-
FALLO: Rechazando la demanda que por usucapión de la parte indivisa del inmueble individualizado bajo la designación catastral 05-1-D-691-03-A,, promovieran los Sres. Felipe Omar Diniello y Adriana Fenouil contra los sucesores del Sr. Juan Elias Garfin, Provincia de Río Negro.-
Costas a los actores.- Difiérese la regulación de honorarios hasta tanto existan elementos estimativos a tal fin.-
Notifíquese y regístrese.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro