Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 16378-184-11

N° Receptoría:

Fecha: 2012-08-10

Carátula: FIRMENICH MONTSERRAT MARIA LUZ VIVIANA Y OTRO / NAJUL FERNANDEZ JOSE LUIS JESUS Y OTROS S/ ORDINARIO

Descripción: SENTENCIA

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:16378-184-11

Tomo:

Sentencia/ Interlocutorio:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

4

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 8 días del mes de Agosto de dos mil doce reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Carlos M. Salaberry y Juan A. Lagomarsino, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "FIRMENICH MONSERRAT, MARIA LUZ VIVIANA Y OTRO C/ NAJUL FERNANDEZ, JOSE LUIS JESUS Y OTROS S/ ORDINARIO", expte. nro. 16378-184-11 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs. 243vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Salaberry dijo:

Contra la sentencia de fs. 184/189, la parte actora interpuso recurso de apelación (fs. 198), en relación al rechazo de la acción contra uno de los codemandados y -a todo evento- por las costas impuestas a esa parte en relación a ese rechazo. Asimismo los apoderados de la otra codemandada también apelan el fallo (fs. 193), por considerar bajos sus honorarios.

Los recursos interpuestos fueron concedidos en forma de estilo conf. providencias de fs. 194 y 199.

En relación a la apelación deducida por la actora, se agravia la misma, conforme memorial de fs. 233/236, por cuanto el Juez de la sentencia no le reconoció responsabilidad alguna a la Inmobiliaria Van Ditmar, por los daños ocasionados al frustrarse la operación que los actores concertaran con Najul, y a quien le atribuyen vinculación directa con la codemandada.

Si bien hay un hecho cierto y real, como que la Inmobiliaria no puede desentenderse de la operación que se gestara dentro de su oficina, por una persona que se encuentra autorizada por los titulares de la misma, ya se trate de un dependiente directo o de alguien a quien se le atribuye cierta autonomía (freelance), ingresando en la ponderación de la argumentación de la quejosa se aprecia una insuficiencia evidente como para obtener el resultado que se pretende, es decir, la revocación del pronunciamiento que le hubo resultado desfavorable.-

Esto es así en la medida que -independientemente de las sanciones administrativas que pudieren corresponder por violación a las disposiciones de la ley provincial n° 2.051 y nacional 25.028- no se aprecia nítidamente cuál es el perjuicio que se le atribuye a la inmobiliaria ni la acción u omisión en que ésta hubiese incurrido y que hubiera podido evitar el desenlace disvalioso de la relación iniciada con Najul.

Por tener título habilitante, el corredor, debe asumir la carga de asesorar y de tomar las debidas diligencias obrando con cuidado y previsión, pero “En caso de incumplimiento de los deberes impuestos (ya sea en el instrumento en el que se acordó su intervención o en el marco regulatorio general de su actividad), el corredor responderá por las consecuencias inmediatas ( art. 903 Código Civil ). Sólo responderá por las mediatas si las hubiera previsto o podido preveer empleando el debido conocimiento de las cosas (conf. art. 904, Cód. Civil )” (pág. 132 de “Responsabilidades Profesionales” del Código Civil de Alberto J. Bueres y Elena I. Highton ( Hamurabi ).-

El reclamo dirigido contra esta parte en forma genérica como "daños y perjuicios" no tiene simetría con los que van dirigidos al demandado principal que se liquidan bajo la denominación "privación de uso" y "daño reclamado" (atribuido como "moral" en sentencia). Ninguno de éstos es consecuencia inmediata del eventual incumplimiento que se le podría atribuir a la codemandada: el deber de vigilancia.

Por las razones expuestas, este aspecto del recurso deberá ser rechazado.

No obstante ello y como se viene apreciando en el discurso, el reproche a la inmobiliaria no resulta del todo vano ya que además de la relación que existía con Najul -e independientemente de que éste estuviere realizando una operación por interés propio, que en todo caso resulta un hecho de mayor gravedad- fue a pedido del corredor público Federico Van Ditmar, que el Registro de la Propiedad expidió el informe de dominio del inmueble en cuestión.

Todo ello y los daños y perjuicios potenciales que pudieron haber provocado o no en el caso, las irregularidades incurridas por la Inmobiliaria o las debidas a su falta de cuidado y previsión, justifican sin duda que se la trajera a juicio y que, por ende, las costas deban imponerse en el orden causado.

Respecto de la apelación interpuesta contra los honorarios regulados a los apoderados de la codemandada Lesertesseur, la queja va dirigida a la base regulatoria fijada por el a quo.

Estimo que el a quo ha razonado correctamente al establecer el importe del reclamo a la suma de $ 10.000, que es el importe que los actores depositaron en su cuenta bancaria con destino al negocio inmobiliario. Y si bien se enuncia -con poca claridad y de modo genérico- que en relación a la misma el reclamo se limita a esa suma con más los daños y perjuicios, no cabe interpretar que dichos daños y perjuicios son los que se le reclaman al demandado principal. No está ello especificado ni se le reprocha conducta alguna a la parte que permita inferirlo. En todo caso el único perjuicio -de haber retenido Lesertesseur la suma de $ 10.000 en su provecho- hubieran sido los intereses devengados por ese capital.

Distinto es el caso de la otra codemandada, a quien sí se responsabiliza de los daños y perjuicios emergentes del incumplimiento, ya que en ella habían depositado la confianza los compradores en aras de la concertación del negocio inmobiliario.

De compartirse mi criterio entonces, deberán rechazarse los recursos interpuestos con la sola excepción del que fuera dirigido contra la imposición de costas generadas por la citación a juicio de la Inmobiliaria Van Ditmar, cuya legitimación fuera asumida por VAN DITMAR PATAGONIA Y ASOCIADOS S.R.L., las que deberán ser impuestas en el orden causado.

Atento al resultado obtenido en esta instancia y la falta de oposición al escrito de fs. 232/236 de parte de la recurrida, las costas que corresponden en la alzada serán por el orden causado.

A la misma cuestión el dr. Camperi dijo:

Por iguales fundamentos a los expresados en su voto por el dr. Salaberry, adhiero.-

A igual cuestión el dr. Lagomarsino dijo:

Atento a la coincidencia de criterios de los sres. Vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 del CPCC.).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL;

RESUELVE:

1) Hacer lugar parcialmente al recurso de fs. 198, respecto de la imposición de costas generadas por la citación a juicio de la Inmobiliaria Van Ditmar, cuya legitimación fuera asumida por VAN DITMAR PATAGONIA Y ASOCIADOS S.R.L., las que deberán ser impuestas en el orden causado.

2) Rechazar el recurso de fs. 193.-

3) Costas de segunda instancia en el orden causado.-

4) Dejar constancia que el dr. Lagomarsino no suscribe la presente por encontrarse de Licencia, sin perjuicio de haber participado del acuerdo.-

5) Notificar, registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente vuelvan las presentes actuaciones a la instancia de origen.-

mlh

Carlos M. Salaberry Edgardo J. Camperi

Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

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