Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 39988
Fecha: 2012-08-06
Carátula: MOBARAK Jorge Jorge s-Sucesión C/ ALZAMENDI Jorge Gustavo S/ DESALOJO (Sumarísimo)
Descripción: Certificación Vencimiento SENTENCIA
Sra. Juez:
CERTIFICO que el término para dictar sentencia en los presentes autos "MOBARAK Jorge Jorge s/Sucesión C/ ALZAMENDI Jorge Gustavo S/ DESALOJO (Art. 679 CPC)" (Expte. Nro. 39988) vence el día 10.SET.12.-
Secretaría, 02 de agosto de 2012.-
Dra.PAULA M. CHIESA Secretaria Subrogante
General Roca, 06 de agosto de 2012.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " MOBARAK JORGE JORGE c/ ALZAMENDI JORGE GUSTAVO s/ DESALOJO " (Expte. Nº 39.988-III-10).-
RESULTA: A fs. 12/3 se presenta el Sr. José Karim Mobarak con patrocinio letrado, invocando que ha sido designado administrador de la sucesión de Jorge Jorge Mobarak y en ese carácter promueve juicio de desalojo contra Jorge Gustavo Alzamendi en su calidad de ocupante del inmueble sito en la localidad de Maquinchao. Manifiesta que el demandado desde hace aproximadamente diez años vive en una casa propiedad de su padre, sin haber abonado suma alguna por algún concepto.-
Sostiene además, que se han realizado innumerables reclamos de restitución del inmueble realizados por su madre en calidad de administradora de la sucesión, sin haber obtenido resultado positivo. El trámite sucesorio es testamentario habiéndose declarado extrínsecamente válido el testamento el 26 de setiembre de 1985 en el Expte. No 11.845-85 que tramita en el Juzgado Civil No 9, habiéndose instituido herederos al presentante, su madre y dos hermanas.-
Realizadas las gestiones en CEJUME de esta ciudad, en una oportunidad Alzamendi ofrece comprar el predio con el pago del precio acordado en cuatro cuotas de $2.500.-, compromiso asumido ante su Sra madre y que no fue cumplido, puesto que abonó solo una. Esto provocó una última mediación el 04/07/08, lo que surge de la constancia que acompaña.-
Indica que el demandado ha generado deudas en distintas reparticiones como son las de Municipalidad, Aguas Rionegrinas y Dirección General de Rentas, tal como surge de los informes que acompaña, siendo de destacar a su vez el abandono del inmueble. Ofrece prueba.-
A fs.14 se ordena el traslado de demanda, y efectuada la notificación es contestada a fs.28/30. El demandado efectua una negativa general de los hechos expuestos por la parte actora, reconoce estar viviendo en el inmueble respecto del cual invoca su carácter de dueño y manifiesta que es real lo que la parte actora esgrime en su demanda en cuanto a que se ha comprometido a comprar el inmueble con el pago del precio pactado en aquel momento, lo que basta para concluir que se está ante un contrato de compraventa inmobiliaria, lo que ha generado varios efectos jurídicos. En relación a ello sostiene que ha abonado $2.500 reconocido por la actora, a lo que debe agregarse $2.000 que fuera abonado a la Sra. Malake Samia, totalizando $4.500, restando $1.500 que serán abonados al momento en que se otorgue la escritura del inmueble.-
El motivo central y que la actora no ilustra al respecto es que el inmueble no puede transferirse, manteniendo una compleja situación registral, por lo que amparándose en lo dispuesto por el art.1204 del C.C. estará a que la actora realice los trámites necesarios para transferir el inmueble. Aduce que el bien figura inscripto a nombre del causante Jorge Jorge Mobarak. Sostiene la improcedencia de la acción por lo argumentado y cuestiona la legitimación para realizar el reclamo por medio de esta demanda por no haber adjuntado autorización judicial para entablarla al invocar un derecho sucesorio. Hace referencia a las cuotas pactadas en función de la documental acompañada y de la que surge que el total de la operación ascendió a $6.000. Ofrece prueba.-
A fs.31 se ordena traslado de la documental acompañada. A fs.33/5 se agrega poder otorgado por el demandado al profesional que lo asiste. A fs.39/40 se acompaña poder otorgado por los herederos al letrado que los venía patrocinando, a fs.41 agrega testimonio de designación de administradora de la sucesión de Jorge Mobarak en favor de la Sra. Maláke Samia, manifestando a fs.42 que éste resulta ser un nuevo testimonio otorgado por el Juzgado en que tramita la sucesión y por el que se instituye nueva administradora de la sucesión. A fs.50 manifiesta que agrega nuevo testimonio por el cual el juez de la sucesión autoriza a la Sra. Málake Samia a intervenir en el juicio de desalojo, a fs.51 se ordena traslado de la documental acompañada.-
A fs.54 se fija audiencia preliminar, a fs.57 renuncia al poder otorgado el letrado que asistió al demandado, a fs.58 se ordena que el poderdante comparezca por si o por medio de apoderado, conforme a las pautas previstas por el art.53 del C.P.C., para lo cual debe ser notificado por el letrado.-
A fs.59 se celebra audiencia preliminar y se provee la prueba ofrecida por las partes, produciéndose a fs.60 informativa de la Dirección G. de Rentas, a fs.64 señala la parte actora que figura libre de deuda el inmueble el mismo día en que se expidió la Dirección G. de Rentas, fs.66/8 informativa de Aguas Rionegrinas S.A., fs.69 informativa de la Municipalidad de Maquinchao, fs.71 se certifica la prueba y clausura el período probatorio, efectuada la notificación a fs.74, se dicta la providencia de autos para sentencia a fs.76.-
CONSIDERANDO: En autos la parte actora persigue el desalojo de un inmueble perteneciente a la sucesión de Jorge Jorge Mobarak, en razón que el demandado no ha abonado suma en concepto alguno. Sin perjuicio de esa referencia, indica que éste se había vendido por la Sra Malake Samia como administradora de la sucesión al Sr. Alzamendi en cuatro cuota de $ 2.500 habiendo abonado solo una. También acusa de que éste ha generado deudas en distintas reparticiones y denuncia el total abandono en que se encuentra el inmueble.-
El demandado sostiene su defensa en que tal como lo refiere la parte actora se le vendió el inmueble, por el que abonó la suma de $ 4.500 y le resta abonar $1.500 que lo hará cuando se le otorgue la escritura traslativa de dominio. Acusa compleja situación registral del inmueble para ello, pues aún se encuentra a nombre del causante.-
Varias actuaciones demuestran la desprolijidad con que las partes se desenvolvieron en autos. El traslado de la documental agregada por el demandado se cumplió mediante el retiro del expediente por la contraria -fs.50 1er párrafo-, además se produce el abandono del proceso con posterioridad a la contestación de demanda, y la parte actora, debió cumplir distintas diligencias para acreditar debidamente la legitimación invocada; en esas condiciones deben evaluarse las posturas asumidas en la contienda. Si bien el demandado opuso una estrategia defensiva, estando debidamente notificado de la audiencia preliminar según constancia de fs.56, no concurrió a la misma. A fs. 58 ante la renuncia del letrado que lo asistía se ordenan las medidas que impone el art.53 del C.P.C., mediante las cuales el profesional debe notificarle su renuncia, todo en garantía del derecho de defensa, lo cual no se realizó.-
En ese entorno, ninguna prueba se produjo para estar en condiciones de admitir la posición expuesta por el demandado, por ende, los pagos que invocara no quedan reconocidos, salvo el admitido por la parte actora. Si bien ésta también actuó con desprolijidad, puesto que debió acreditar durante el proceso los extremos que daban sustento a la legitimación activa que invocara, como la autorización del juez del sucesorio para continuar la acción, su posición resulta más efectiva para demostrar el sustento de la pretensión esgrimida.
En efecto, de las constancias de autos surge que el bien inmueble está registrado a nombre del causante, asimismo que la parte actora está representada por los herederos instituidos por éste. Es de destacar al respecto que si bien se enuncia que los legitimados son la cónyuge supérstite e hijos del titular registral, sin embargo quienes otorgan poder a fs.39/40, no han quedado identificados en su totalidad como herederos instituidos en dicho instrumento; adquieren ese carácter la cónyuge Malake Samia y la heredera Suhad María Mobarak -fs-3 vta.. De todos modos, hecha la salvedad queda definido que éstas están en condiciones de solicitar el desalojo, siendo preciso señalar además, que si bien el testador ha declarado que también deberá incluirse a los demás hijos que pudiera tener, no se acreditó en autos el vínculo por los demás sujetos que invocaran ese carácter.-
En base a esas pautas, más el hecho que el demandado no haya demostrado que ha cumplido con el pago del precio del inmueble, que no se cuente con constancia de la operación celebrada, la que debió serlo con el consentimiento de todos los herederos, ocasiona la falta de sustento de la defensa esgrimida. Es de remarcar que la reticencia demostrada por el demandado con posterioridad a la contestación de demanda incide en favor de la parte actora, quien invocara en su accionar abandono del inmueble y la falta de pago de impuestos y servicios, quedando demostrado en autos la deuda surgida ante Aguas Rionegrinas S.A. y la Municipalidad de Maquinchao mediante la informativa de fs.66/9.-
Ello implica un riesgo para los intereses de los herederos en la situación registral que se encuentra el inmueble, lo que justifica el desalojo solicitado, contra quien no ha probado su calidad de propietario o titular del derecho personal que lo faculta para exigir la obligación de hacer, constituida por la escritura traslativa de dominio del bien. Por otra parte, por la actitud que adopta en el desarrollo del proceso, tampoco quedan demostradas las dificultades para lograr su transmisión, con lo cual cae toda fundamentación de la resistencia opuesta para restituir el inmueble, que aún se encuentra registrado a nombre del causante. No existiendo pautas contractuales que avalen su postura ésta queda sin fundamento para vencer en la controversia suscitada.-
En cuanto a la legitimación pasiva propias de estos procesos, la doctrina ha expresado:" ...como dispone el art.680 del Código Procesal, la acción de desalojo procederá no sólo contra los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios o intrusos, sino contra cualquier ocupante cuyo deber de restituir le sea exigible" (conf. Arazi-Rojas "Código Procesal Civil y Com." comentado", Edit. Rubinzal-Culzoni, T.III, pág.364). También se ha expuesto: " La acción de desalojo procede no sólo cuando las partes se encuentran vinculadas por un contrato de locación, sino también cuando ella se dirija contra cualquier ocupante del inmueble que no posea título legítimo idóneo, originado en la voluntad de las partes, o en la ley para oponerse a su restitución..." (conf. Morello y colaboradores "Códigos Procesales Civil y Com", comentado, Librería Editora Platense S.R.L., T.VII-B, pág.182).-
Además es aplicable al caso la siguiente cita jurisprudencial transcripta en la obra citada en último término, pág.187, "Frente a un antecedente judicial que juzgó no demostrado el pretendido carácter de inquilino, la ocupación por el demandado durante el tiempo anterior a que se refiere el fallo, aunque se presumiese que existió conformidad del entonces propietario, no se la puede considerar sino como una mera tenencia precaria con obligación de restituir, susceptible ésta de ser exigida por aquél o su legítimo sucesor" ( arg. arts. 2465, 3264, 3267, cód. civ.) (Cám. nac. civ., sala C,17-05-72, Juris. Arg., 1972, v.15, p.338; La Ley , v.151, p.661, 30482-S).-
Por los fundamentos expuestos, lo dispuesto por los arts. 2465, 3264 y concs. del C.C. y arts. 377, 386, 680 y cons. del C.P.C.-
FALLO: Haciendo lugar a la demanda de desalojo promovida por los sucesores de JORGE JORGE MOBARAK contra JORGE GUSTAVO ALZAMENDI, y en consecuencia condenar a este último a desalojar y restituir a los primeros el inmueble designado como lote C, manzana 38, N.C. 231-A-136-04 F000, de la localidad de Maquinchao, Provincia de Río Negro, inscripto al T. 260, F.153, en el término de DIEZ días, bajo apercibimiento de desahucio. -
Costas al demandado.- Difiero la regulación de honorarios hasta tanto se alleguen elementos estimativos a ese fin.-
Notifíquese y regístrese.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro