Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 40875

N° Receptoría:

Fecha: 2012-07-04

Carátula: STREMEL Ruben Omar y Otro C/ FABI Vilma S/ DESALOJO (Sumarísimo)

Descripción: sentencia definitiva

Expte. 40875.-

//neral Roca, 04 de julio de 2012.-j

Advirtiendo en este estadio que el apellido de la demandada es FABI, modifíquese la carátula en los presentes.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

General Roca, 04 de julio de 2012.-

Y VISTOS: Para resolver en estos autos caratulados “STREMEL RUBEN OMAR y OTRO C/ FABI VILMA S/ DESALOJO (Sumarísimo)” (Expte. 40875).-

RESULTA: A fs.24/7 se presentan los Sres. Rubén Omar Stremel y Hugo Mario Stremel por medio de apoderada con patrocinio letrado, promoviendo acción de desalojo contra Vilma Fabi y todo ocupante del inmueble sito en Artigas 83 de esta ciudad. Relatan los antecedentes por los cuales resultan propietarios del inmueble, el que fuera adquirido a Juan Zabala el 6 abril de 1964 y éste a Juan Voirín el 4 de abril de 1963. Acompañan copia certificada del boleto que contiene las operaciones mencionadas, y explican que el bien fue ocupado por su madre y hermana Mirta Stremel, quien se había separado de su esposo Juan Carlos Pignata. Al fallecimiento de su madre, Hugo Mario le otorgó en préstamo a Mirta Stremel el inmueble ubicado en Avda Roca 1035 de esta ciudad y con consetimiento de los hermanos ésta alquila el de calle Artigas 83 a Vilma Fabi y familia, hace más de diez años.-

En principio se había realizado un contrato por escrito, no renovándose más, manteniendo los actores esa modalidad, quienes aproximadamente hace tres años designaron a la inmobiliaria de Mariano Terbay para que cobre el alquiler. De este modo se está ante una prórroga tácita de contrato vencido, por lo que es de aplicación el art.1622 del C.C. y el art. 1609 del mismo cuerpo legal, por cuanto no basta el simple vencimiento sino que es preciso un previo requerimiento para que el locatario responda por daños y perjuicios.-

Sostienen que no sólo hicieron requerimientos a la locataria, sino que ante su desidia le remiten carta documento, también se cumplió con el trámite de mediación y pese a que en esta oportunidad el profesional que concurrió a la audiencia en carácter de gestor se comprometió a que se desocuparía el inmueble en determinada fecha, no se concretó. Esta indica como excusa que el bien pertenecía a Mirta Stremel y ahora a su hija Karina a la que entregaría las llaves, sin embargo admite que los alquileres los perciben los hermanos Stremel, confusa situación que ilegitimamente plantea y obliga a iniciar esta acción.

Esta situación los perjudica, puesto que tenían en venta la casa en la inmobiliaria y habiéndose conseguido un comprador, el mismo exigía la vivienda desocupada. Ofrecen prueba y fundan en derecho.-

A fs.31 se ordena traslado de la demanda, a fs.32 se practica mandamiento de constatación, efectuada la notificación comparece la demandada a fs.41/9, oponiendo excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, ambas tomando como argumento de base que el contrato de locación fue celebrado con Mirta Stremel, acompañando copia que se agrega a fs.39. Asimismo contesta demanda solictando su rechazo.-

La excepción de falta de legitimación activa la funda en que los actores invocan el derecho de propiedad, no habiendo cumplido los requisitos que lo demuestren, citando los arts.1184 inc.1, 577, y 2505 del C.C. Luego de mencionar estos manifiesta que la presentación de títulos es innecesaria, puesto que invocando derechos personales -desalojo por vencimiento de contrato- los accionantes no son locadores ni han acreditado personería para promover acción en representación de Mirta Stremel. Si se demanda el desalojo por vencimiento de contrato debe acompañarse el instrumento respectivo.

Manifiesta que celebrado el contrato con Mirta Stremel, fallecida ésta los derechos pasan a sus herederos, carácter que los mismos no han demostrado y por tanto carecen de legitimación procesal; cita doctrina en sustento de lo que expresa.-

La legitimación pasiva la funda en que el contrato fue celebrado por Mirta Stremel (locadora) y Ariel Gustavo Tenaglia (locatario) y que la demandada no es parte de ese contrato. En definitiva el proceso de desalojo no puede tener como partes a quienes no revisten esa calidad conforme la ley procesal. Que los actores no tienen capacidad para instar esta acción por no ser locadores y no haber demostrado fehacientemente ser propietarios.-

Contesta demanda efectuando una negativa general de los hechos expuestos por los actores. Sostiene además, que la misma ingresó al inmueble como concubina del contratante Ariel Gustavo Tenaglia, disuelto este vínculo siguió ocupando el bien con autorización expresa de Mirta Stremel, quien se manifestaba como propietaria y así lo indicó en el contrato. Con el transcurso del tiempo conoció a Karina Carranza, hija de Mirta Stremel quien le manifestó que podía seguir ocupando el inmueble. Vuelve a reiterar que de la documentación acompañada por los actores no surge el derecho de propiedad que invocan, ni se ha acreditado legitimación procesal para entablar la acción, recayendo en los mismos la carga probatoria atento a lo dispuesto por el art.377 del C.P.C..

La existencia de la tercera Karina Carranza, hija de la locadora la ha autorizado a seguir ocupando el inmueble y no puede ser citada en ese carácter en atención a lo que dispone el art.685 del C.P.C.-. Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.51/5 contestan las excepciones los actores. Indican que si bien no contaban con el contrato que acompañó la locataria, tenían conocimiento del mismo, puesto que lo habían autorizado como propietarios. Este contrato vinculaba a Tenaglia concubino de la demandada y disuelta esa relación permaneció ésta en el inmueble abonando los alquileres en un primer momento a Ruben Omar Stremel, posteriormente por un convenio entre los hermanos esa propiedad quedó para Hugo Mario, abonándose los alquileres en la inmobiliaria "Terbay".-

Al contestar la excepción de falta de legitimación pasiva indican las contradicciones en que incurre la demandada, quien admite que su concubino celebró contrato de locación con Mirta Stremel, permaneciendo ella después que se separara de éste, pagando el alquiler y viviendo en el mismo. Citan doctrina, para destacar que la misma indica que el proceso de desalojo es simplemente un modo de proteger la propiedad, y si bien inicialmente era viable cuando fuera originada en un contrato de locación, esa interpretación se fue ampliando tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Hoy la acción la tiene el poseedor, propietario, usufructuario y usuario conforme el art.46 de la ley 21.342.-

En definitiva, expresa que la legitimación pasiva surge de lo que dispone el art.680 del C.P.C. y el común denominador es que los sujetos pasivos son aquéllos que tienen la obligación de restituir, como es el caso de autos respecto de la demandada, en función de un contrato vencido.-

Respecto a la falta de legitimación activa, argumentan que los actores son propietarios del inmueble por haberlo adquirido por cesión de boleto de compraventa como lo acreditan con el instrumento acompañado. Sostienen que recibieron la posesión del bien, aún cuando todavía no se otorgó la escritura traslativa de dominio, y refieren que el poseedor conforme lo dispone el art. 2355 texto ley 17711, puede promover el juicio de desalojo. Citan jurisprudencia que señala que la legitimación activa para el desalojo se da en favor de quien tenga la titularidad de un derecho sobre los bienes, que autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador usufructuario, usuario o cualquier otro análogo.-

Advierten la contradicción en que incurre la demandada, que cuestiona que no se acredita el carácter de propietario del inmueble y luego manifiesta que ello es innecesario cuando se invocan derechos personales, como sucede cuando se inicia juicio de desalojo. Afirman que son los únicos poseedores a título de dueños con boleto de compraventa sellado y con fecha cierta, quienes autorizaron a su hermana a celebrar el contrato de locación y al fallecimiento de ésta con la situación consentida por la locataria de pagar el alquiler como se expuso en la demanda. Agregan que no obran en nombre y representación de Mirta Stremel sino como dueños por boleto.-

Exponen sobre situación personal de la hija de Mirta Stremel, Karina Carranza y manifiestan que ésta no puede autorizar a la locataria sobre un bien que no integra el acervo sucesorio de aquélla, sino que pertenece a los actores. Hacen referencia a lo sucedido en el trámite de mediación donde el letrado aludió a la voluntad de la locataria de desocupar el bien. Se explayan sobre estos hechos y culminan sosteniendo que al fallecimiento de su hermana quien fuera autorizada a locar esta propiedad, los actores son los legitimados a ejercitar sus derechos como poseedores del inmueble.- Ofrecen prueba .-

A fs.56 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.61 abriéndose la causa a prueba. A fs.67 se produce informativa de la firma Terbay Inmobiliaria, a fs.71 se agrega la causa de divorcio de Mirta Stremel con Juan Carlos Pignata proveniente del Juzgado Civil No 1, a fs.73 se celebra audiencia de prueba, a fs.77 se agrega el expediente que tramitara en mediación, se certifica la prueba, clausura el período probatorio y se ponen los autos para alegar, a fs.79 vta. se dicta autos para sentencia, fs.80 de acuerdo a la Res. 112/12 del S.T.J. por la que se traslada a la suscripta a la ciudad de Villa Regina, se avoca el juez subrogante ordenando nuevo cálculo, fs.81 se avoca la suscripta nuevamente y se ordena nuevo cálculo de vencimiento.-

CONSIDERANDO: A raíz de la promoción de esta acción de desalojo se ha producido un despliegue de argumentos y prueba que resultan ajenos al verdadero tema central a dirimir. La calidad de propietario como derecho real de dominio sobre un inmueble está prevista por los arts.1184 inc. 1, 1185 , 1187, 2505 del C.C. y concs. Sin embargo, cuando los actores mencionan su derecho de propiedad no lo restringen a este concepto, sino que exponen el modo de su adquisición por boleto, instrumento privado que otorga el derecho personal frente al enajenate de constreñirlo a otogar la escritura pública. Es un derecho personal que otorga facultades sobre su ejercicio y entre ellas la de recuperar su disposición a través de un juicio de desalojo. Al respecto la doctrina ha expresado: "Se ha decidido con respecto al adquirente de un inmueble por boleto de compraventa que " si se le reconoce acción real reivindicatoria al comprador a quien no se le hizo tradición de la cosa vendida (conf. plenario del 11-11-58 in re "Arcadini, Roque Suc. c/ Maleca, Carlos L.L. 92-463), con mayor razón todavía está habilitado para la acción personal de desalojo" (conf. Arazi-Rojas " Código Procesal Civ. y Com." coemntado, Edit. Rubinzal- Culzoni , págs. 363/4). Al respecto es preciso destacar la vigencia de este concepto a través de los años, si se toma en cuenta la actualidad de la obra que lleva esa cita.-

En definitiva los actores basan la legitimación como poseedores de ese inmueble a través de su adquisición por boleto de compraventa. Si nos detenemos en otro argumento expuesto por la demandada para obstaculizar la acción, corre la misma suerte por cuanto ésta estaría exigiendo de los accionantes que demuestren haber adquiridos los derechos que correspondían a la locadora Mirta Stremel por algún acto jurídico que así lo acredite. En este sentido se parte de la versión de los actores que señalan que autorizaron a Mirta Stremel su hermana, a locar el inmueble por las dificultades que atravesaba hasta concluir el trámite de división conyugal en el juicio de divorcio con Juan Carlos Pignata. Si bien la demandada manifiesta que desconoce la cuestión interna de los herederos de Mirta Stremel -fs.47-, y que su hija Karina Carranza la autorizó a continuar ocupando la vivienda, ello no tiene sustento alguno. Primero por cuanto no demuestra el mejor derecho de la locadora respecto de los actores, tampoco demuestra que el inmueble pertenezca a Mirta Stremel para que surja el derecho de su hija.-

A estos presupuestos se agrega lo que surge de otros medios probatorios, del mandamiento de constatación obrante a fs.32 se extrae que la misma manifiesta que alquiló la vivienda hace diez años a Mirta Stremel, que con posterioridad al fallecimiento de ésta abonó los alquileres a Rubén Stremel luego a su hermano Hugo Stremel y aproximadamente un año a la inmobiliaria Terbay. En relación a lo expuesto es de destacar que en la contestación manifiesta que el contrato lo celebró su concubino Ariel Gustavo Tenaglia con Mirta Stremel y acompaña el instrumento que tiene fecha 31 de julio de 2002, a ello se agrega que de la informativa emitida por Terbay Inmobiliaria a fs.67 se indica que la Sra Vilma Fabiana Fabi abona alquiler por el inmueble sito en calle Alsina 83 de esta ciudad, que los recibos son por cuenta y orden de Hugo Stremel, el importe que abona mensualmente es de $ 700, los que fueron abonados hasta setiembre de 2011, aclarando que en forma mensual se le requirió a la inquilina la suscripción de un contrato de locación negándose sistemáticamente a ello.-

Si admite pagar alquiler a los actores en el mandamiento de constatación realizado, reconoce relación locativa surgida de un contrato celebrado entre su concubino Tenaglia y Mirta Stremel, la permanencia en la vivienda después de la separación de éste, que no ha probado que Mirta tenía mejor derecho que los actores, y sobre todo que el inmueble le perteneciera a la misma, es de concluir que la versión de los accionantes respecto de la autorización dada a su hermana para que obtuviera una renta aparece adecuada. A ello se suma lo que de la informativa de la inmobiliaria "Terbay" se comprueba que consintió pagarle los alquileres a los accionantes, con lo cual reconoció el derecho a percibirlos. El expte agregado por cuerda sólo incide en demostrar la causa que justifica que los hermanos Stremel le hayan permitido a su hermana Mirta celebrar el contrato, sus constancias advierten que no resultó sencillo su trámite.-

Los testigos corroboran en lo esencial la versión argumentada por los actores. Liliana Isabel Artero manifiesta que fueron vecinos durante tres años, que en la casa existente en el inmueble vivían la madre de los Stremel y su hermana Mirta. En el inmueble existe una casa la ya referida y atrás un departamento. La casa está alquilada a Vilma Fabi hace aproximadamente diez años. Aclara que antes estuvo ocupada por la madre, Hugo y Mirta Stremel. Mirta se fue cuando se casó y después cuando se separó volvió a vivir con su madre en ese domicilio, hasta que ésta fallece, y nuevamente se mudó, esta vez a una casa que le prestó su hermano Hugo en la Avda. Roca.-

Dora Kischimodsky declara que conoce a todas las partes, con las cuales tiene amistad. En este momento no sabe quien es el dueño del inmueble, pero antes vivían allí la madre de los Stremel, Hugo y Mirta Stremel. Describe la casa existente en el frente y responde al interrogatorio que Vilma Fabi está alquilando el inmueble hace aproximadamente diez años. Refiere además que Mirta Stremel se mudó cuando se casó, volvió cuando se separó y con posterioridad se fue a vivir a una vivienda de la Avda. Roca.-

Todos los antecedentes enunciados resultan suficientes para rechazar las excepciones de falta de legitimación interpuestas, las que se basaban en los mismos hechos que fueran desvirtuados. En definitiva, el contrato celebrado por su concubino no la une a la locadora, está ampliamente vencido, no contradice la imposición de plazo mínimo que prevé el art.1507 del C.C y encuadra en el art.1622 del mismo cuerpo legal. En esa situación habiendo demostrado los actores tener derechos sobre el inmueble aún cuando para lograr el derecho real previsto por el art. 2503 C.C., deban elevar a escritura pública, y no reuniendo la demandada ningún derecho que obstaculice la facultad de recuperarlo se produce la previsión dispuesta por el art.680 debiendo restituir el bien. Por ello se ordena el desalojo e imponen las costas a la demandada vencida.-

Atento al informe de fs.67 y lo dispuesto por el art 27 de la ley 2212 el monto base es de $ 8.400.-

Por los fundamentos expuestos, lo dispuesto por los arts.1185, 1187, 1507, 1622, y conscs. del C.C. y arts. 377, 386 Y 680 del C.P.C.-

FALLO: Rechazando las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva opuestas por la demandada, haciendo lugar a la demanda promovida por los Sres. RUBEN OMAR STREMEL y HUGO MARIO STREMEL contra VILMA FABI, condenando en consecuencia a esta última a desalojar el inmueble designado como lote 20 , manzana 172, ubicado en Artigas 83 de General Roca en el término de DIEZ días, bajo apercibimiento de desahucio, con costas. -

Regulo los honorarios profesionales de los Dres. Bárbara Sanchez Pulgar en $ 880.- Luis Ancalao Pulgar en $ 880.- y Gustavo Ariel Torres en $ 840.- (M.B. $ 8.400.- arts. 6, 7, 8 y 27 de la ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituacion de los honorarios profesionales se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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