Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 36169

N° Receptoría:

Fecha: 2006-03-13

Carátula: VARGAS Robin Gustavo C/GIULIANO Marcela y otros S/ Desalojo

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 13 de marzo de 2006.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " VARGAS ROBIN GUSTAVO c/ GIULIANO MARCELA y OTROS s/ DESALOJO " (Expte. Nº 36.169-III-03).-

RESULTA: Que a fs.25/7 se presenta el Sr. Robin Gustavo Vargas en representación de sus hijos menores Robin Gustavo Miguel Vargas y Mercado, Gisella Anahi Vargas y Mercado y Derlis Paz Vargas y Mercado, y promueve demanda de desalojo por falta de pago contra los Sres. Marcela Giuliano, Cesar Rafael Dominguez, Diana Lopez, Marta Cabrera, Ana Cochiarelli, Armando Singer, Nelson Ruiz, Vilma Delgado, Carolina Zavala y Alfredo Cordero, y contra cualquier sublocatario, tenedor precario, intruso u ocupante por cualquier título del inmueble ubicado en calle Neuquén 1239 de General Roca.-

Relata que adquirió el mencionado inmueble en nombre y representación de sus hijos a los Sres. José Francisco Ruiz, Laura Andrea Ruiz y Verónica Magdalena Ruiz con conocimiento de la locación a la que estaba afectado, sin embargo, cuando intentó llegar a un acuerdo con los locatarios, éstos dejaron de abonar el canon locativo.-

Explica que los mismos remitieron carta documento esgrimiendo incertidumbre acerca de la persona del locador y continuidad contractual, solicitando precisión bajo condición de retener los alquileres, situación inexacta pues tenían conocimiento de la venta del bien.

Ante la misiva de intimación del pago, rechazan la misma y desconocen la titularidad de la propiedad que se invocaba. Después del intercambio de cartas documentos sin lograr acuerdo, se inicia esta acción y la ejecución de alquileres.-

Ofrece prueba, funda en derecho y peticiona.-

A fs.61/4 se presentan los Sres. Cesar Dominguez, Marcela Giuliano, Diana Lopez, Marta Cabrera, Ana Cocchiarale, Armando Singer, Nelson Ruiz, Vilma Delgado y Carolina Zavala por derecho propio con patrocinio letrado y contestan la demanda.-

Niegan en forma general y particular los hechos articulados en la acción, y refieren que los demandados no dieron motivo a la promoción de la presente demanda, que fueron perjudicados por el incumplimiento contractual del actual locador. Aducen que la demanda carece de objeto pues han consignado las llaves en los autos donde tramita la ejecución de alquileres.-

Enuncian las contingencias contractuales con el anterior propietario y con el adquirente, negando validez a la cesión del contrato de comodato. Asimismo que demostrarán que los demandados no dieron motivos a la demanda y que fueron los únicos perjudicados por incumplimiento contractual.-

Indican que el anterior propietario se obligó a hacerse cargo de servicio de limpieza, secretaria, luz, gas, abono telefónico, servicios retributivos e impuestos inmobiliarios y los locatarios por una suma por todo concepto, por el uso del bien y los servicios prestados.-

A fs.71/2 se presenta el Sr. Alfredo Cordero, por derecho propio con patrocinio letrado y contesta la demanda. Niega haber celebrado contrato de locación con Ruiz y adeudar alquileres, que pactó con éste un contrato de comodato dando las características del mismo; desconoce la condición de cocontratante de Robin Vargas o quien el mismo represente. No siendo Vargas parte en la relación sustancial carece de legitimación para obrar por lo que solicita rechazo de la demanda.-

A fs.81 se celebra audiencia preliminar, donde se dispone que en atención a las constancias de autos, se informa a las partes que la prueba a producir solo irá dirigida a determinar la imposición de costas como el monto base para la regulación de honorarios.-

A fs.83 se abre la causa a prueba, produciéndose a fs.97 informativa de Escribanía Canio, fs.112 informativa de Bertolino Propiedades, fs.143 testimonial de Maria Julia Profilli, fs.145 testimonial de Ricardo De Rosa, fs.146 testimonial de Elsa Santana, fs.161 confesional de Robin Gustavo Vargas, fs.162 testimonial de Andrea Ester Valdebenito, fs.173 se certifica la prueba, fs.174 y 175 se desiste de las pruebas pendientes, fs.175 vta. se clausura el término probatorio, a fs.191 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: Atento haberse efectivizado la entrega del bien, a fs.81 se dispone que queda pendiente de resolución judicial el tema de la imposición de costas y la regulación de honorarios por las tareas cumplidas en este proceso de desalojo y a ello debe ir dirigida la prueba a producir. Para el análisis pendiente, se parte de que en la causa en que se tramitó la ejecución de alquileres, quedó definido que se estaba ante un contrato de locación y no de comodato.-

En materia de costas en el desalojo, ante la prueba de alguno de los presupuestos que lo hacen procedente, deben imponerse las mismas a cargo del demandado-locatario. Es decir, que no habiendo restituido la cosa en tiempo y forma, o habiendo incurrido en mora en el pago de los arriendos, sin aportar algún justificativo excepcional que lo libere de esas obligaciones, debe cargar con las costas, puesto que con su accionar a provocado la promoción de la demanda.-

Sobre ese aspecto, la Cámara de Apelaciones en los autos caratulados "Vargas Robin G. c/ Giuliano Marcela y otros s/ Ejecución de Alquileres" Expte No 36171 a fs.243 vta. señaló: "Pero como se ha dicho, reconocida la calidad de inquilino, pagaban un precio por el uso y goce de la propiedad, no probado otra relación, no desconocido el monto del alquiler, y no justificado su pago, surge la existencia de deuda líquida y exigible por la mora de pleno derecho que se produce con el vencimiento de cada mensualidad (art.509 Cód.Civil)".-

Como puede comprobarse en esa causa quedó definida esta situación, teniéndose a los ejecutados por deudores morosos respecto de las obligaciones emergentes del contrato de locación. Por otra parte, el actor está legitimado para su reclamo por cuanto el anterior propietario que vende el inmueble, contaba con la facultad de ceder los derechos contenidos en aquél; así se determinó en ese trámite y el sustento está dado en que el principio es la facultad de poder transmitir el contrato en estas circunstancias y los interesados no aportaron causas que obstruyeran ese principio.-

En estas actuaciones al celebrarse la audiencia preliminar, se decidió que las partes estaban en condiciones de aportar prueba que pudiera incidir en favor de alguna de las posturas asumidas, a fin de dirimir las costas. Esa situación se dió, especialmente, porque a la fecha de dicho acto 30 de julio de 2004, aún no se había definido la cuestión que diera lugar al reclamo de alquileres; dictándose sentencia al respecto el día 12 de abril de 2005, confirmada por la Cámara de Apelaciones el día 18 de agosto de 2005.-

Lo cierto es que, sin perjuicio de reconocer la aparente desprolijidad con que se actuó en la operación de venta y el traspaso del contrato, no puede dejar de inferirse que los demandados obraron con reticencia y si hubiesen querido contar con prueba contundente de su obrar adecuado, debieron recurrir a la consignación judicial tal como lo indica el Tribunal de Alzada en la ejecución o bien incorporar el testimonio de Ruiz que resultaba muy importante al efecto.-

La testimonial de María Julia Profilli de fs.143/4 avala la postura del actor y la de Andrea Ester Valdebenito de fs.162 la de los demandados, pero en definitiva de ambas surge el conflicto por el cual no se ponían de acuerdo en el pago de los alquileres. La primera, indica que ninguno de los demandados quiso hacerse cargo del contrato de alquiler fs.143 vta., que administraba el producto de la locación para Ruiz, anterior propietario y que recuerda que era como un alquiler que se pagaban los servisios, pero que desconoce los arreglos que tenía éste, puesto que cobraba lo que el mismo le decía fs.144. La segunda, que Vargas se comprometió con los profesionales a respetar el contrato celebrado con Ruiz, e indica que éstos pagaban la contraprestación a su cargo, que la misma juntaba el dinero y una persona de la inmobiliaria pasaba a retirarlo.- Esta situación que enuncia, aparte de no dar datos exactos sobre montos y fechas, se contrapone a la situación admitida por los propios inquilinos destacada en la ejecución de alquileres, que en postura contradictoria por carta documento anunciaban que no se le reconocía la calidad de locador lo que le impediría exigir el cumplimiento de obligación alguna, hasta lograr un contrato donde se les garantice la subsistencia del contrato original, -fs.11 de aquélla causa-.-

Las otras testimoniales tanto la de Ricardo De Rosa a fs.145 como la de Elsa Santana fs.146 no adquieren mayor relevancia, pues declaran sobre generalidades que no clarifican el tema en conflicto.-

Por último es de consignar que la causa agregada a fs.114, no aporta ningún elemento que modifique la definición adoptada precedentemente, puesto que contiene una cuestión litigiosa entre una empleada y el anterior propietario. Si bien por el proveido de fs.113 pareciera que quedó pendiente la incorporación de la causa allí mencionada, el desistimiento total obrante a fs.174 implica el de este expediente.-

Por los antecedentes indicados corresponde imponer las costas del presente proceso a los demandados.-

Respecto del monto base y de la proporción en que cada uno de ellos debe soportar la imposición de costas, en mérito a lo dispuesto por el art.26 de la ley 2212, y atento los montos denunciados como adeudados por cada uno de los ejecutados en el proceso de ejecución de alquileres, fs.13 y vta. de los autos 36.171-III-03, corresponde formular la siguiente planilla.-

Cesar Dominguez, $ 250.- x 12 m = 3.000.- 17,30%

Marcela Giuliano $ 250.- x 12 m.= 3.000.- 17,30%

Diana Lopez $ 125.- x 12 m = 1.500.- 8.65%

Marta Cabrera $ 100.- x 12 m = 1.200.- 6,92%

Ana Cocciarale $ 250.- x 12 m = 3.000.- 17,30%

Armando Singer $ 100.- x 12 m = 1.200.- 6,92%

Nelson Ruiz $ 100.- x 12 m = 1.200.- 6,92%

Vilma Delgado $ 100.- x 12 m = 1.200.- 6,92%

Carolina Zavala $ 50.- x 12 m = 600.- 3,47%

Alfredo Cordero $ 120.- x 12 m = 1.440.- 8,31%

TOTAL MONTO BASE $ 17.340.- 100%

En razón de ello se determina como monto base la suma de $ 17.340.- y la participación en que cada demandado deber soportar las costas, en el porcentaje determinado al final de la columna.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts. 68, y cc. del C.P.C, y art.26 de la ley 2212.-

FALLO: Teniendo presente el hecho modificativo de la entrega del bien inmueble a sus propietarios durante la sustanciación del trámite. Imponer las costas del proceso a los demandados, Sres. Cesar Dominguez, Marcela Giuliano, Diana Lopez, Marta Cabrera, Ana Cochiarale, Armando Singer, Nelson Ruiz, Vilma Delgado, Carolina Zavala y Alfredo Cordero, en los porcentajes detallados en los considerandos para cada uno de ellos.-

Regulo los honorarios profesionales de los Dres. Susana S. de Fizelson en $ 1.575.-, Elizabeth Quesada en $ 1.575.- y Andrea Bellesi en $ 1560.- (M.B. $ 17.340.- arts. 6, 6 bis, 7, 9 y 26 de la ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios profesionales se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, cúmplase con la ley 869 y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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