Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0419/2009
Fecha: 2011-12-15
Carátula: ACOSTA VICTOR HUGO C/ ABAYU GABRIEL EDGARDO Y OTROS S/ ESCRITURACION (Ordinario)
Descripción: SENTENCIA
Viedma, de diciembre de 2011.-
VISTOS: los presentes autos caratulados "ACOSTA VICTOR HUGO C/ ABAYU GABRIEL EDGARDO Y OTROS S/ ESCRITURACION (Ordinario)" Expte N° 0419/2009, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que
RESULTA:
1.- Que a fs. 14/23 se presenta el Sr. Víctor Hugo Acosta, por medio de apoderado e inicia demanda de escrituración respecto del inmueble sito en la calle Zambonini N° 379 de la ciudad y partido de Carmen de Patagones, NC 1B-0180-0005D contra los sres. Gabriel Edgardo Abayú, José Luis Abayú, Liliana Perla Abayú y Matilde Sabaj Abayú.-
Manifiesta que conforme el boleto de compraventa que adjunta adquirió el mencionado bien a los demandados en fecha 21-08-01. Expresa que en dicha oportunidad los vendedores Gabriel Edgardo Abayú y José Luis Abayú comparecieron al acto “por sí y en representación de Alejandro Aníbal Avayú, Liliana Abayú y Matilde Sabah”. Afirma que el acto fue real y efectivamente otorgado por los demandados y la autenticidad de las firmas fue certificada con la intervención del Juzgado de Paz de Patagones el día 28 de agosto de 2001, fecha en la que le fuera entregada la posesión. Describe luego las cláusulas del contrato en lo relativo al precio del bien y su modo de cancelación y en especial las relativas al plazo de escrituración cuyo alcance analiza. Efectúa otras consideraciones, transcribe las intimaciones que realizara personalmente y por medio del escribano y alude a los inconvenientes surgidos con motivo de intentar la venta del bien en oportunidad de separarse de su esposa.-
Solicita en consecuencia se los condene a otorgar el título traslativo de dominio a su favor dentro del plazo de diez días corridos desde la notificación de la sentencia (arts. 1185 y 1187 CC), bajo apercibimiento de astreintes por cada día de retardo. Supletoriamente, solicita que sea el juez de la causa quien supla la obligación de los demandados. Accesoriamente y en el caso que la obligación de escriturar se cumpla en forma tardía peticiona una compensación en concepto de daño moratorio y finalmente para el eventual e hipotético caso que resultara material o jurídicamente imposible dar cumplimiento a la obligación de escriturar solicita se transforme en la de abonar daños y perjuicios por una suma no inferior a la de $ 210.000 con más intereses y costas.-
2.- Que impuesto el trámite de ley a fs. 43/45 se presentan la sra. Matilde Sabaj de Abayú y el sr. José Luis Abayú y contestan el traslado conferido. Niegan los hechos expuestos en el escrito de inicio y exponen su versión en la que destacan que no ha existido impedimento alguno de su parte para la escrituración. Adjuntan dos poderes que, afirman, son los comprometidos en oportunidad de celebrarse la operación y agregan que en el año 2001 no existían impedimentos pero cuando se deciden a escriturar, habían fallecido en la ciudad de Buenos Aires dn. Alberto Jorge Abayú y dña. Rosa Abayú. En razón de ello entienden que tales circunstancias escapan a su voluntad y buena fe de entregar la escritura por cuanto en las escribanías les son requeridas las adjudicaciones del bien en los sucesorios, debidamente conformadas para la realización del tracto abreviado. Acompañan documental, oponen excepción de falta de legitimación pasiva, ofrecen prueba y concretan su petitorio.-
3.- Que a fs. 46/50 se presenta el sr. Gabriel Edgardo Abayú y contesta el traslado conferido. Niega, por imperativo procesal los hechos narrados en la demanda y afirma que conforme los términos acordados en el boleto de compraventa la obligación de escriturar quedó pendiente sujeta a una condición clara y concreta: que los herederos no comparecientes extendieran los poderes correspondientes para que los coherederos firmantes asistieran en su representación al acto escriturario. Afirma que dicha condición no fue sometida a plazo alguno o a la posibilidad de constitución en mora de una parte a la otra. Sostiene que dicha cláusula, que contiene una mecánica particular, respondía a una realidad conocida por el actor manifestada a través de la multiplicidad de coherederos vendedores con circunstancias distintas.-
Alude luego a la aceptación sin reserva del actor en relación a la condición acordada y agrega que no existió una conducta obstruccionista injustificada, rechaza la pretensión indemnizatoria solicitada en subsidio, se opone a la prueba ofrecida por la actora, hace reserva de la propia, hace reserva de caso federal y solicita el rechazo del planteo efectuado con costas.-
4.- Que a fs. 53/54 la actora contesta el traslado de la excepción opuesta a fs. 43/45 y peticiona su rechazo por los motivos que expuso. A fs. 56/57 se rechazó el planteo de las demandadas con costas.-
5.- Que a fs. 61 se declaró la rebeldía de la Sra. Liliana Perla Abayú y existiendo hechos controvertidos objeto de comprobación se dispuso la apertura de la causa a prueba y se fijó la audiencia prevista por el art. 361 CPCC de cuya realización da cuenta el acta obrante a fs. 72. En dicha oportunidad se hizo presente la sra. Liliana Perla Abayú, por derecho propio y constituyó domicilio poniendo fin a su estado de rebeldía. A fs. 73 se proveen las pruebas ofrecidas por las partes y producidas las mismas a fs. 153 la Actuaria da cuenta de las existentes y certifica el vencimiento del plazo para su producción. A fs. 155/159 obra agregado el alegato presentado por la actora y a fs. 161 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y motiva la presente.-
CONSIDERANDO:
I.- Que se ha iniciado juicio por escrituración del inmueble adquirido por boleto de compra venta conforme surge de la documentación acompañada con el escrito de inicio y que fuera reconocida además por los demandados.-
II.- Que la obligación de escriturar surge del art. 1185 del CC al establecer que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en el que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública. Por su parte el art. 1187 del mismo código completa esta norma al indicar que dicha obligación será juzgada como "de hacer" (arts. 629 y 630 CC) y la parte que se resistiere a ello podrá ser demandada para que otorgue la escritura pública bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses.-
Se ha dicho también que la obligación de escriturar es accesoria de las obligaciones contraídas principales que el boleto de compraventa impone a las partes y constituye la vía instrumental de satisfacer la obligación primordial, contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa vendida (conf. Llambías Obligaciones, Tomo II p. 295, num. 970).-
El art. 512 del CPCC completa el esquema normativo cuando establece que la sentencia que condenare al otorgamiento de la escritura pública contendrá el apercibimiento de que si el obligado al pago no cumpliere en el plazo que se establezca la suscribirá por él el juez a su costa. La jurisprudencia por su parte ha establecido que dicha posibilidad se admite siempre y cuando sea posible y no si por alguna circunstancia material o jurídica no lo fuera y en éste último caso, la obligación se convierte en la de daños y perjuicios. (conf. Santos Cifuentes - Fernando A. Sagarna, Código Civil, Comentado y Anotado, T II, pág. 44, Ed. La Ley, ed. 2005).-
III.- Que en razón de ello corresponde en primer término analizar el boleto de compraventa obrante a fs. 5, suscripto el 21-08-01 entre los Sres. Gabriel Abayú, José Luis Abayú por sí y en representación de Alejandro Aníbal Avayú, Liliana Abayú y Matilde Sabah por una parte en carácter de vendedores y Víctor Hugo Acosta y Nilda Soledad Muñiz, por otra como los compradores respecto del bien precedentemente descripto. Dicho instrumento establece sobre el particular en su cláusula cuarta: "los vendedores se responsabilizan ampliamente por lo vendido, declarando bajo exclusiva responsabilidad civil y penal, y por los daños y perjuicios consiguientes que: lo que vende no está gravado, con embargo ni hipoteca, ni pesa sobre el mismo ningún impedimento que evite su derecho a disponer de este inmueble, comprometiéndose a otorgar la titularidad de la totalidad del inmueble respecto a los herederos faltantes en este acto, tras la entrega de poder correspondiente y de los cuales los compradores toman conocimiento y aceptan de conformidad: Rosa Abayú, Gabriel Héctor Abayú, Alberto Jorge Avayú, Daniel Hugo Avayú y Uziel y Matilde Uziel".-
A ello se agrega la carta documento obrante a fs. 9/10 remitida por el actor a los demandados en fecha 01-11-07 en la que designa escribano público responsable de la confección de la escritura traslativa de dominio y los intima para que en el plazo de quince días se constituyan en la escribanía y den cumplimiento a los actos previos a la escrituración cuyo alcance precisa bajo apercibimiento de accionar judicialmente. A fs. 11/12 el notario designado cita a los vendedores mediante carta documento de fecha 08-08-08 para el otorgamiento de la escritura pertinente.-
IV.- Que conforme lo antedicho cabe señalar que en el caso de autos la modalidad a la que se sujetara el cumplimiento de la obligación de escriturar fue la de plazo suspensivo, carácter que en principio tiene este tipo de obligación, que no es otra cosa que la de pactar un período durante el cual ninguna de las partes puede exigir o reclamar su cumplimiento.-
Así, el actor oportunamente pagó el precio convenido y tomó posesión del bien, circunstancias ambas reconocidas por los demandados en las declaraciones confesionales. En cambio los vendedores no dieron cumplimiento a sus obligaciones voluntariamente asumidas en el contrato porque, si bien es cierto que la obligación de escriturar pesa en principio sobre ambas partes -comprador y vendedor- en el acuerdo objeto de análisis fueron estos últimos quienes expresamente se comprometieron a otorgar la titularidad de la totalidad del inmueble respecto a los herederos faltantes en este acto, tras la entrega de poder correspondiente respecto de Rosa Abayú, Gabriel Héctor Abayú, Alberto Jorge Avayú, Daniel Hugo Avayú y Uziel y Matilde Uriel. Este compromiso fue asumido en el mes de agosto del año 2001 razón que, sumada a la puesta en mora por parte del actor y la citación a escriturar efectuada por el escribano -seis y siete años después respectivamente- derriba los argumentos expuestos por los demandados en base a los cuales sustentan una causal de eximisión de su obligación con fundamento en la existencia de circunstancias que no le resultan imputables, tales como la muerte de algunos de quienes debían otorgar poder y carece hoy de asidero. A ello debe agregarse que los aquí demandados no han acompañado a la causa elemento alguno que permita siquiera esbozar otra conclusión, carga que por otra parte les correspondía en función de lo dispuesto por el art. 377 CPCC.-
Atento lo expuesto y teniendo en cuenta las constancias de la causa concluyo que si bien la voluntad de las partes fue originariamente la de diferir el plazo de escrituración, cierto es que el tiempo transcurrido desde la suscripción del boleto de compraventa excede notoriamente aquello que los contratantes pudieron haber previsto como un lapso acorde con las exigencias de la cláusula cuarta, interpretadas a la luz de la buena fe, la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 1198 del CC y cuyo cumplimiento era, además, resorte exclusivo de los demandados.-
En razón de ello estimo procedente hacer lugar a la demanda incoada y en consecuencia ordenar a los sres. Gabriel Edgardo Abayú, José Luis Abayú, Liliana Perla Abayú y Matilde Sabaj al otorgamiento de la escritura del inmueble de autos en el término de treinta días de quedar firme la presente, con mantenimiento de la medida cautelar dispuesta a fs. 69 y bajo apercibimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, ello toda vez que no resulta procedente la aplicación del art. 512 del CPCC por cuanto existe imposibilidad jurídica para que el juez suscriba la escritura en cuestión por cuanto el bien objeto del litigio no está inscripto a nombre de los demandados.-
V.- Que en cuanto a las costas del proceso, siguiendo el principio general establecido en el art. 68 ap. 1º CPCC., corresponde imponerlas a la parte demandada, vencida en el pleito; debiendo posponer la regulación de honorarios profesionales hasta que haya pautas para hacerlo, con sujeción a lo dispuesto en el art. 24, 33 y conc. de la ley de arancel.-
Por todo ello, arts. 163, 165, 377, 513 y cc del CPCC y arts. 1185, 1187 y cc del CC.-
RESUELVO:
-.I. Hacer lugar a la demanda interpuesta a fs. 14/23 y ordenar a los sres. Gabriel Edgardo Abayú, José Luis Abayú, Liliana Perla Abayú y Matilde Sabaj procuren las medidas que fueran necesarias para otorgar a favor del sr. Víctor Hugo Acosta la escritura traslativa de dominio del inmueble identificado con nomenclatura catastral 1B, manzana 0180, part. 0005D, en el plazo de 30 días, a partir de quedar firme o ejecutoriada la presente, y bajo apercibimiento de resarcir los daños y perjuicios provenientes de su inejecución de conformidad con lo dispuesto en el art. 513 del CPCC.-
-.II. Imponer las costas a la demandada (art. 68 ap. 1° C. Pr.) y posponer la regulación de honorarios hasta que haya pautas para ello.-
-.III. Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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Poder Judicial de Río Negro