Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0253/2008
Fecha: 2011-08-12
Carátula: AMOROSINO RODOLFO JORGE C/ STRHAL OSCAR S/ ORDINARIO
Descripción: SENTENCIA
Viedma, de agosto de 2011.-
VISTOS: los presentes autos caratulados "AMOROSINO RODOLFO JORGE C/ STRHAL OSCAR S/ ORDINARIO" Expte N° 0253/2008, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que
RESULTA:
1.- Que a fs. 18/22 se presenta el Sr. Rodolfo Jorge Amorosino, por medio de apoderado e inicia demanda de daños y perjuicios contra el Sr. Oscar Strhal por la suma de $ 30.000 y/o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse en autos.-
Manifiesta que en fecha 05-01-99 arrendó al demandado el predio denominado “La Esperanza” situado en la Ruta Nacional N° 1 km 18 del Departamento Adolfo Alsina de esta Provincia. Se pactó entonces, continúa, que el campo se destinaría exclusivamente a la actividad pecuaria de pastoreo, respetando la receptividad del suelo, con prohibición de subarrendamiento del predio y la restitución del bien en iguales condiciones a las recibidas. Agrega que existía además una cláusula que describía las mejoras de propiedad del arrendador y el reconocimiento de una deuda por parte de Strhal de la suma de $ 3.000 que se comprometía a abonar en un plazo no superior a los 180 días desde la firma del contrato.-
Sostiene luego que a pesar de haberse operado el vencimiento del contrato en fecha 31-12-99 continuó su ejecución mensual hasta que en el mes de mayo de 2007 reclamó al demandado en forma extrajudicial la devolución del predio por haber tomado conocimiento del incumplimiento de varias cláusulas contractuales que describe. En razón de ello, señala, ante la negativa de Strhal de abonar los daños ocasionados, se llegó a un acuerdo para la restitución de la posesión del inmueble a fin de lograr su preservación. Por ello se labró un acta con fecha 23-05-07 que establecía como fecha de restitución el 05-08-07 y la obligación del demandado de abonar la suma de $ 10.000 en concepto de cánones locativos atrasados, sin dejarse constancia de las razones de la finalización del contrato ni de la reparación de daños y perjuicios ocasionados. Afirma que Strhal devolvió el campo el 30-08-07 sin abonar el excedente de los días de ocupación y en el recibo labrado se dejó expresa constancia que se recibía la posesión del campo al sólo efecto de su restitución, ya que había un nuevo arrendamiento acordado desde el 05-08-07 con el Sr. Olivera Davison que debió prorrogarse y tuvo finalmente principio de ejecución el 01-09-07 y donde constaba el estado general de las instalaciones. Concluye que, como consecuencia del contrato con el demandado, el campo tuvo un importante deterioro, perdió trazabilidad y la rentabilidad que tenía.-
Describe luego los rubros que reclama y así, en concepto de daño emergente incluye la disminución del valor del ganado, del valor locativo del predio y la pérdida de libre circulación en el mercado por un monto indeterminado, lucro cesante por entrega tardía del predio por la suma de $ 3000 con más la de otros $ 3000 correspondientes al saldo impago del contrato original, gastos de reparación del predio por la suma de $ 24.000. Acompaña documental, ofrece prueba, funda en derecho y concreta su petitorio.-
2.- Que impuesto el trámite de ley a fs. 47/58 se presenta el demandado, por medio de gestor en los términos del art. 48 CPCC y contesta el traslado conferido. Niega, por imperativo procesal, los hechos expuestos en el escrito de inicio y narra su versión. Hace referencia a la existencia del contrato de arrendamiento y señala que su falta de renovación le impedía tener la tranquilidad necesaria para el desarrollo de la actividad productiva que requiere plazos extensos. Afirma que siempre cumplió con sus obligaciones y abonó el cánon pactado en tiempo y forma. Agrega que en fecha 23-05-07 se labró un acta en la que se estableció como fecha de restitución del bien el 05-08-07 y que pese a ello no pudo dar cumplimiento sino hasta el 30-08-07 porque el actor no concurrió a recibir las llaves por estar en tratativas de venta. Afirma además que dio cumplimiento al depósito de la suma de $ 10.000 que se había acordado en el recibo de recepción del predio y advierte que el inmueble en cuestión fue devuelto no sólo con todas las mejoras que se detallaran en el Anexo I del contrato sino en mejores condiciones que al momento de celebrarlo.-
Impugna luego los rubros y los montos reclamados por los argumentos que expone, acompaña documental, ofrece prueba, funda en derecho y peticiona se rechace el planteo con costas.-
3.- Que ante la existencia de hechos objeto de comprobación a fs. 74 se dispuso la apertura de la causa a prueba, llevándose a cabo a fs. 95 la audiencia prevista en el art. 361 CPCC. Posteriormente, a fs. 275 certificó la Actuaria sobre el vencimiento del período probatorio y su resultado y en base a ello presentó alegato la parte actora a fs. 278 y la demandada a fs. 279/292. Finalmente a fs. 293 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-
CONSIDERANDO:
I.- Que de conformidad a los escritos introductorios del proceso la cuestión a dilucidar radica en determinar la procedencia del reclamo del actor respecto de los daños que le provocara el demandado por incumplimiento del contrato de arrendamiento que los uniera y, en su caso su cuantificación.-
II.- Que, entonces, corresponde en primer término señalar que el principio fundamental en materia contractual es que las declaraciones de voluntad deben interpretarse de buena fe siendo el art. 1198 del CC la regla básica en materia de derecho de contratos cuando establece que se deben celebrar, interpretar y cumplir de buena fe. O sea que la actividad contractual, cuya libertad ha sido reconocida en el art. 1197, debe ejercerse de acuerdo con este principio ético fundamental. Las normas procesales no rigen solamente el objeto de los contratos, sino también la actividad contractual misma: la negociación, la interpretación y el cumplimiento (conf. Belluscio - Zannoni, “Código Civil y leyes complementarias - Comentado, anotado y concordado”, T. 5, pág. 896 y ss, Ed. Astrea, 1984, Buenos Aires). Por ello los contratos constituyen para las partes una convención a la cual han de someterse como a la ley misma debiendo la voluntad que de ellos emerge desentrañarse e interpretarse conforme lo que surge del propio texto del instrumento. En caso de discordancia, oscuridad y o dificultad en clarificar la intención de las partes habrá que recurrir a otros elementos y pautas, atendiendo a las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que se llevara a cabo la negociación, las particularidades del caso y los usos y costumbres, en la inteligencia de que los contratantes han actuado conforme la diligencia y conocimientos de un hombre medio. (Conf. Mosset Iturraspe, Jorge, "Interpretación económica de los contratos", Rubinzal Culzoni Editores, ed. actualizada 1994, Cap. II, párr. 3 "El contrato desde la óptica de la justicia generalizada y abstracta"; Garrido - Zago, "Contratos Civiles y Comerciales", parte general, Ed. Universidad, 1993, t. I, cap. XIII, p. 403 y sgtes.).-
Cabe agregar que en materia de arrendamiento rural resulta también de aplicación lo dispuesto por la ley 13.246, de orden público, que define a este contrato en su art. 2 cuando establece "habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero". Por su parte establece luego en el art. 4º el plazo mínimo de duración del contrato estableciéndolo en tres años como también considera celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie, en caso de no haberse establecido plazo o estipulación inferior al indicado. No considera contrato sucesivo a la prórroga que se hubiere pactado originariamente como optativa por las partes. Luego en los arts. 18 y 19 define las obligaciones del arrendatario y del arrendador como así también las consecuencias de su incumplimiento.-
III.- Que se debe entonces revisar los elementos incorporados a las actuaciones y para ello, en primer término, cabe tener en cuenta aquellos que las partes reconocieran como ciertos, esto es, la existencia del contrato y su anexo (fs. 12/14), el acta de extinción de locación rural (fs. 14 y 37); el acta de entrega (fs. 38) y recibo por finalización de locación rural (fs. 39).-
Así debe indicarse que en fecha 05-01-99 se celebró entre las partes un contrato de arrendamiento por medio del cual el actor, en representación de la Sra. Prados, daba en locación al demandado, por el término de un año, un predio de 1200 ha, dentro del establecimiento conocido como "La Esperanza" ubicado en el km 18 de la Ruta Provincial Nº 1, con destino exclusivo a la actividad pecuaria de pastoreo de animales, con siembra de cultivos como complemento que no superare el 20% del predio. Se fijó el precio en la suma de U$S 12.000 pagaderos por períodos cuatrimestrales vencidos. Por su parte la cláusula séptima disponía que "en el campo hay mejoras de propiedad del arrendador cuya descripción y respectivo estado de conservación es el que se fije en el Anexo I, todas el arrendatario deberá utilizarlas exclusivamente para los fines de este contrato, debiéndolas reintegrar al finalizar el plazo, en el mismo estado que las recibió, salvo los desgastes causados por el buen uso y transcurso del tiempo, en caso contrario responderá por los daños acaecidos reparando lo averiado y reponiendo lo perdido". El Anexo I describe: un arado Mancera, una balanza sin pesas, un molino desarmado, un zanjador, un carro granero, un arado de siete discos - Gherardi en regular estado, una rastra Migra de siete discos, dos torres de molino, un carro para gas oil, una bomba de riego de 6 pulgadas montada sobre chasis con motor Perkins 6 cilindros, una carretilla y holladora y demás elementos adheridos al suelo, una bomba de riego con pantalla solar. Se agrega además la deuda de $ 3000 por venta de implementos efectuadas con anterioridad pagaderos en un plazo no superior a los ciento ochenta días.-
Existe conformidad además respecto del acta de extinción de locación rural suscripta el 23 de mayo de 2007 que establecía como fecha de restitución del bien por parte del arrendatario el 05-08-07 y su obligación de abonar la suma de $ 10.000 en concepto de cánones locativos atrasados, como así también la que da cuenta de la entrega y autorización a recibir las llaves del establecimiento.-
En función entonces del contenido de la obligación contractual y los vínculos existentes entre las partes corresponde analizar si existió incumplimiento de contrato, si ello generó daños cuya reparación corresponda al demandado y, en su caso, determinar su cuantificación.-
IV.- a) Que se reclama en primer término y en concepto de daño emergente una suma indeterminada y sujeta a comprobación referida a la pérdida de la trazabilidad del campo de la que derivarían como consecuencias directas la disminución del valor del ganado, del valor locativo del predio y la pérdida de la libre circulación de animales en el mercado.-
A fs. 224 el perito agrónomo interviniente en autos indica que "la trazabilidad consiste en un seguimiento secuencial de todo circuito productivo e industrial". Para su obtención se establecen una serie de requisitos enumerados por la Resolución 15/2003 del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria que creó el "Sistema de Identificación de Ganado Bovino para Exportación", que se aplica en forma obligatoria en todos los campos inscriptos en el "Registro de Establecimientos Rurales proveedores de ganado para Faena de Exportación", conforme lo establecido por la Resolución Nº 496 de fecha 6 de noviembre de 2001 del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria y por los Establecimientos que se inscriban en el "Registro de Establecimientos Pecuarios de Engorde a Corral proveedores de bovinos para faena con destino a exportación", que establece la Resolución Nº 2 de fecha 2 de enero de 2003 del citado Servicio Nacional (art. 1º Res. citada. Infoleg.gov). De conformidad al dictamen aludido la trazabilidad se aplica en la región desde el año 2003 y las ventas producidas por dicho sistema implicaron precios superiores a los 0.50$/kg vivo en relación a los logrados con la hacienda común.-
Indica además el perito en la ampliación de fs. 235 que, de acuerdo a lo manifestado por la Delegación local del SENASA respecto a la auditoría realizada en el campo "La Esperanza" el 26-12-06, se habría dado de baja la trazabilidad de Strahl en forma transitoria por falta y/o errores en la documentación y sin que ello se haya completado con un requerimiento al Servicio Nacional de Sanidad Animal que diera cuenta de dicha circunstancia.-
Puede entonces concluirse que la necesidad de mantener la trazabilidad del ganado en dicho campo, no fue contemplada en el acuerdo celebrado por las partes y aún si se entendiera que ello derivaba de lo que pudieran haber pretendido al celebrarlo, no se advierte dictamen en tal sentido de la autoridad competente ni prueba alguna referida a que haya sido la conducta del demandado la que diera lugar a la suspensión transitoria a la que refiere el perito. En razón de ello entiendo que corresponde el rechazo del daño pretendido en esos términos como así también el reclamo referido a la pérdida de la rentabilidad económica del predio que de ella dependía y el de pérdida de la libre circulación del ganado en el mercado por cuanto no ha sido demostrado que así ocurriera, prueba que, sin lugar a dudas, con sustento en el art. 377 CPCC y ss, correpondía al actor.-
b) A los fines de continuar con el análisis corresponde verificar la existencia de lucro cesante que se reclamara con sustento en la entrega tardía del predio y la imposibilidad de percibir la suma correspondiente a un nuevo contrato de locación. Debe entonces recordarse que las partes firmaron un acuerdo en fecha 23-05-07 por el cual Strahl debía reintegrar el inmueble locado el 05-08-07 (fs. 14 y 37), que en fecha 31 de agosto de 2007 se firmó un contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión entre el actor, con la representación aquí invocada y el Sr. Mario Ricardo Olivera Davison cuyo inicio era el 01-09-07 (fs. 5/8). Por su parte a fs. 38 se agrega un acta, suscripta por este último conforme autorización dada por el actor, el Dr. Guillermo A. Suarez en representación de la sra. Isabel Edith Prados y el demandado que fuera labrada el 07-09-07 y en la que el Sr. Strahl hacía entrega formal del bien quedando el campo en posesión del Sr. Mario Olivera.-
En consecuencia, no habiéndose demostrado la negativa del Sr. Amorosino en recibir la posesión del predio y toda vez que su entrega por parte del demandado ha excedido el plazo oportunamente acordado, se debe hacer lugar al reclamo por la suma correspondiente a siete días de alquiler (01-09-07 al 07-09-07) tomando como base el precio correspondiente al primer trimestre de la locación ($ 10.000) con más los intereses que correspondan.-
En lo que respecta al reclamo de $ 3.000 en concepto de deuda impaga desde que fuera suscripto el contrato inicial -Anexo I- se advierte que a fs. 31 existe un comprobante de depósito en efectivo, efectuado en el Banco Bansud SA en fecha 14-07-99. Dicha documental fue negada por la parte actora al contestar el respectivo traslado y correspondía entonces a la demandada, en función de lo normado por el art. 377 CPCC demostrar que dicha cuenta pertenecía al arrendador. Tal circunstancia no ha sido acreditada con la prueba incorporada a las actuaciones, razón por la que corresponde hacer lugar a dicho reclamo con más los intereses que correspondan.-
c) queda por último y siguiendo el esquema planteado por el actor evaluar la existencia de gastos de reparación del predio que estima en la suma de $ 24.000 y que en el escrito de demanda fueran descriptas como casa habitación en mampostería de ladrillo deteriorada, un tanque de hormigón inutilizado por problemas de piso, un molino de siete pies con deterioros, dos tanques de material para reparar, 1500 mts. de alambrado perimetral de siete hilos y alambrados de los potreros para reparar.-
Para comenzar su análisis cabe señalar que en las actas de entrega y finalización de contrato, suscriptas por quien representara el actor y el demandado, no ha existido reserva de ningún tipo que de cuenta de los reclamos que aquí se efectúan como así tampoco una apreciación más certera respecto del estado en que el campo se encontraba al momento de su recepción por parte del nuevo locatario. Tampoco resulta una prueba acabada el contrato entre el actor y Olivera Davison ya que es inoponible al demandado en cuanto no tuvo intervención en dicho acto y además negó a fs. 161 la totalidad de la documental que en fotocopia se acompañara a fs. 139/158.-
La pericia agronómica, por su parte, fue realizada en fecha 27-04-2010, esto es tres años después de verificada la entrega del predio y si bien da cuenta de algunos arreglos efectuados en el predio no puede especificar el tiempo en el que se realizaran. Así se indica por ejemplo el estado general de las aguadas en los distintos cuadros, algunas en desuso, otras reparadas, algunas cuyo estado no se puede especificar atento carecer de agua. Por su parte las construcciones edilicias ubicadas en el cuadro 1 son dos: la casa principal en estado deplorable, con derrumbe de paredes y techo y la casa del encargado con estado general regular a malo. Respecto a las parideras señala que las reparaciones son mínimas, no recientes y si las hubo no se puede determinar cuales fueron. Los corrales han sido mejorados y existen reposiciones de varillas, torniquetes y algunas tablas, los alambrados de los potreros se encuentran en estado regular a bueno, a rehacer en algunos tramos, sin que ello impida el trabajo con animales vacunos.
No resulta un dato menor que el perito señalara al referirse a las aguadas a fs. 210 que "en cuanto a las reparaciones no se pueden determinar con certeza las fechas de realización de las mismas debido a que no existen métodos de campo expeditivos que así lo permitan". Dicha aseveración resulta de aplicación al resto de las descripciones del inmueble ya que no solo el tiempo en que la pericia se realizara (2010) sino además la inexistencia de una pauta comparativa que diera un mínimo de certeza al modo en el que el campo se encontraba a la época de finalización del contrato y la escasa mención e imprecisión de las mejoras a las que refiere el mencionado acuerdo en su Anexo I, impiden determinar la existencia de mejoras y en su caso quién ha sido el autor de las mismas.-
A ello debe agregarse que las declaraciones testimoniales brindadas por los testigos difieren al momento de hacer mención del estado del campo y poco aportan a la dilucidación de la procedencia de este rubro. Así por una parte Olivera Davison señala que debió incorporar mejoras para poder entrar a trabajar y menciona otros datos como el deterioro de los tanques de agua por falta de uso y la necesidad de poner membrana para evitar pérdidas, la incorporación de cañerías, cambio de cerraduras, arreglos de tanques australianos en mal estado, cambios de varillas de los alambrados, agrega que los gastos eran abonados por él y fueron descontados del precio del alquiler, etc. Jenco por su parte dijo que Strahl hizo mejoras en el lugar, cuyos gastos pagaba y con las cuales el colaboraba personalmente tales como la colocación de la manga, el cepo, el brete y el toril, arreglo de los alambrados de la ruta cuyo mal estado provocara la salida de animales con la consecuencia de accidentes de tránsito, arreglos de tanques, molinos, etc. Agregó que las mejoras las pagaba Strhal sin reconocimiento de gastos por parte de Amorosino. Firmapaz también sostuvo que Strahl lo llamó para alambrar, reparar alambres internos y hacer los corrales. El último trabajo, señaló, fueron los corrales, la manga y el embarcadero.-
En conclusión, en lo relativo a la conservación de las mejoras que fueran descriptas en el Anexo I del contrato cabe reseñar que con este plexo probatorio no puede tenerse por acreditado que haya existido incumplimiento del contrato por parte del demandado que derivara en consecuencias en las instalaciones del campo atribuibles a mal uso o falta de mantenimiento, razón por la que el reclamo pretendido en este rubro no puede prosperar.-
V.- Que en consecuencia la demanda prosperará contra el sr. Strhal por la suma de $ 10.148 en concepto de lucro cesante y saldo según contrato e intereses que surgen de aplicar el promedio mensual de las tasas activas y pasivas que utiliza el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones comerciales (conf. STJ, in re: "CALFIN", 8-10-92) desde las fechas consignadas en el respectivo considerando hasta el 27/05/10 y desde allí y hasta el 31/07/11 intereses a tasa activa conforme doctrina legal obligatoria dispuesta por el Superior Tribunal de Justicia en autos "Loza Longo Carlos Alberto C/ R.J.U. Comercio e Beneficiamiento de Frutas y Verduras y Otros S/ Sumario S/ Casación" Expte. nº 23987/09, y hasta el efectivo pago se devengarán intereses a la tasa activa; rechazándola en lo demás pretendido.-
En su mérito y en cuanto a las costas deben imponerse por su orden (conf. art. 71 CPCC).-
En cuanto a la regulación de honorarios debe hacerse mérito de la labor cumplida, medida según su calidad, eficacia y extensión y conjugarla con el monto de la condena en orden a las pautas de los arts. 6, 7, 8, 9, 10, 19, 37, 39, 49 y cc de la ley K 2212 estimándose así los honorarios de los profesionales intervinientes por cada parte en el 12 % + 40 %, que de aplicarse dicho porcentual se llegaría a un monto inferior al establecido en el art. 9 de la ley arancelaria, por lo que se entiende pertinente establecer en el equivalente a 10 jus. Por su parte se estiman los del perito agrónomo en la suma de $ 1.000.-
Por todo lo expuesto,
RESUELVO:
I.- Hacer lugar parcialmente a la acción interpuesta a fs. 18/22 y condenar al sr. Oscar Strhal a pagar al sr. Rodolfo Jorge Amorosino en el plazo de 10 días, la suma de $ 10.148 en concepto de capital e intereses calculados al 31/07/11 y de allí en más los intereses que correspondan hasta su efectivo pago conforme tasa activa.-
II.- Imponer las costas del proceso por su orden (art. 71CPCC) y regular los honorarios de los Dres. Raúl José Cámpora y Victoria Perri Saez, en conjunto, en la suma de $ 1.850 (10 jus); los del Dr. Marco Javier Pérez Aramburú en la suma de $ 1.850 (10 jus) y los del perito agrónomo Carlos Esteban Sardi en la suma de $ 1.000 (conf. arts. 6, 7, 9, 10, 37, 39 y 49 L.A.). Notifíquese a la Caja Forense y cúmplase con la ley 869.-
III.- Regular los honorarios profesionales por la incidencia de fs. 71 para el Dr. Raúl José Cámpora en la suma de $ 925 (5 jus) y los del Dr. Marco Javier Pérez Aramburú en la suma de $ 555 (3 jus) -art. 34 y cc L.A.- Notifíquese y cúmplas con la ley 869.-
IV.- Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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Poder Judicial de Río Negro