Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 15639-270-10

N° Receptoría:

Fecha: 2011-05-16

Carátula: GHIGLIA TITACCIA CRISTIAN GERMAN Y OTRA / ZOZAYA SIMON ALBERTO Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (Ordinario),

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:15639-270-10

Tomo:

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

4

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 16 días del mes de Mayo de dos mil once reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "GHIGLIA TITACCIA CRISTIAN GERMAN Y OTRA C/ ZOZAYA SIMON ALBERTO Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS -ORDINARIO-", expte. nro. 15639-270-10 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs. 675vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:

1. Contra la sentencia de fs. 513/518 vta. -que hizo lugar a la demanda, con costas- interpusieron sendos recursos de apelación:

1.1. a fs. 519, la parte actora. Concedido el mismo libremente y con efecto suspensivo, y radicados los autos en esta sede, expresó sus agravios esta recurrente a fs. 534/540; los cuales fueron contestados a fs. 639/642.

1.2. a fs. 523, el co-demandado Simón Alberto Zozaya; y a fs. 524, las co-demandadas Susana Graciela Freydoz y María Inés Etchepare. Concedidos de la misma manera que el anterior, expresaron sus agravios estos recurrentes a fs. 585/636 y a fs. 542/584, respectivamente; los cuales fueron contestados, conjuntamente, a fs. 647/656.

2. breve reseña del caso

2.1. promovieron demanda los actores -Cristian Germán Ghiglia Titaccia y María Lorena Martínez- aduciendo que, el 31 de enero de 2006, adquirieron de las demandadas: Susana Graciela Freydoz y María Inés Etchepare, a través de la inmobiliaria “Centro Inmobiliario Bariloche Patagonia” (de Simón Alberto Zozaya), un lote de terreno ubicado en el loteo denominado “Urbanización del Este”, por la suma de u$s. 26.400.

En el boleto respectivo se hacía referencia a que la “posesión efectiva del inmueble objeto de esta compraventa se entregará libre de ocupantes, intrusos o inquilinos, una vez finalizadas las obras de infraestructura el día 30 de agosto de 2006”.

Luego de diversas vicisitudes y reclamos efectuados a los vendedores, a fin de que dieran cumplimiento a la realización de las obras de infraestructura necesarias para el fin para el cual se había adquirido el lote -construcción de vivienda-, recién en diciembre de 2007 los actores estuvieron en condiciones de comenzar a construir.

El referido incumplimiento de los vendedores les produjo una serie de daños y perjuicios, cuya indemnización se persigue con la demanda: mayor costo de la construcción, daño emergente -al tener que seguir abonando un alquiler hasta que pudieran ocupar su propia vivienda-, gastos de tramitación del reclamo, alquiler de herramientas y daño moral. Todo ello, por un monto estimado de $ 184.676,30, o lo que en más o en menos resultara de la prueba a producirse.

2.2. contestaron demanda los accionados a fs. 90/102 y fs. 115/129, respectivamente.

En dicho libelo, negaron los hechos invocados por los actores; así negaron -entre otros- los incumplimientos denunciados, que no se hubieran efectuado las obras pertinentes para dotar de energía eléctrica al loteo y que hubiera habido imposibilidad de construir una vivienda en el plazo indicado.

Se negó que el Centro Inmobiliario Bariloche (CIB) fuera responsable de los daños reclamados por los actores (fs. 92).

Luego contestaron demanda, impugnando la legitimación activa de María Lorena Martínez (fs. 93/97) y negando la existencia de los presupuestos necesarios para fundar la responsabilidad civil atribuida: la existencia de daño, imputabilidad y relación causal.

Por último, se impugnó la liquidación de los daños contenida en la demanda, se alegó la improcedencia del daño moral y se solicitó el rechazo de la demanda en todos sus rubros, con costas a los actores.

2.3. a su turno, y luego de producida la prueba certificada a fs. 466, dictó sentencia el sr. Juez de Ia. Instancia en la forma más arriba referenciada.

Para ello tuvo en cuenta: la legitimación de Martínez, por cesión parcial del boleto suscripto originariamente por Ghiglia Titaccia (fs. 513 vta., punto 1°/514 vta.); la responsabilidad del Centro Inmobiliario Bariloche, desde que las demandadas Freydoz y Etchepare contrataron con intervención de la misma; que fue una relación de consumo y, por lo tanto, resulta aplicable -en lo pertinente- la Ley de Defensa del Consumidor; lo prometido en venta fue un lote apto para construir una vivienda (fs. 514 vta., punto 4°); no existen dudas de que se había prometido que las obras de infraestructura estarían terminadas, como máximo, el 30-8-06 (fs. 514 vta., punto 5°/515); se acreditaron incumplimientos de las vendedoras y el promotor (fs. 515, punto 6°); que no hubo caso fortuito o fuerza mayor (fs. 515 vta., punto 7°); y, por lo tanto, hay responsabilidad solidaria de los demandados (fs. 515 vta., punto 8°).

Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados, en términos similares -no obstante haber expresado agravios por separado-; por lo cual, los trataré conjuntamente.

3. Se agravian los demandados por el reconocimiento -efectuado por el sr. Juez a quo- de la legitimación activa de María Lorena Martínez (fs. 542/553 y fs. 585 in fine/596).

Al respecto cabe señalar, en primer lugar, que si bien en la contestación de demanda se planteó dicha cuestión (fs. 95), y se reiteró a fs. 97, la misma no fue en los términos y con los argumentos que ahora despliegan en sus agravios; por cuya razón, el sr. Juez a quo no tenía obligación -como se le reclama a fs. 592- de “pronunciarse” sobre temas no prupuestos oportunamente (art. 277 del CPCC).

En segundo lugar, el comprador originario -Ghiglia Titaccia- cedió el 50% de los derechos y acciones derivados del citado boleto, a María Lorena Martínez, con quien convive, y tenían el proyecto de construir su vivienda en el lote en cuestión. Dicha cesión fue expresamente mencionada en el acto de la Escritura del citado lote (fs. 32), y por tal razón la escritura fue otorgada en condominio y por parte iguales a Ghiglia Titaccia y M. Lorena Martínez (fs. 30 vta.), sin cuestionamiento alguno de parte de los vendedores.

La transcripción de un pasaje de la obra de Contratos de Ricardo Lorenzetti -fs. 543- de ninguna manera abona el cuestionamiento de los apelantes. El “contratante cedido” no es parte de lo pactado entre cedente y cesionario; pero -si no funda una oposición legítima a la cesión- está vinculado por las obligaciones y derechos del contrato cedido (arts. 1457, 1458 y cc. del cód. civil).

Por cuya razón, resulta improcedente la impugnación de la legitimación activa de Martínez, atento a su calidad de condómina y co-protagonista del proyecto de vivienda para el cual fue adquirido dicho lote.

Según los apelantes, no hubo “intervención” de la inmobiliaria, sino “intermediación” (fs. 597).

En primer lugar, corresponde señalar que el demandado Simón Zozaya (fs. 90/102) y las co-demandadas Freydoz y Etchepare (fs. 115/129), contestaron demanda prácticamente en idénticos términos; es decir, sin hacer ninguna diferencia de roles, como se pretende ahora en los agravios. Y, salvo una negativa general acerca de la responsabilidad que le pudo caber a la Inmobiliaria (V. fs. 92 y fs. 117, respectivamente), ninguno de ellos hubo planteado -como ahora- la atribución de “intermediación” en lugar de “intervención”.

Este solo argumento resulta suficiente para desestimar este agravio, toda vez que no habiéndose puesto dicha cuestión -de manera clara, oportuna y fehaciente- a consideración del sr. Juez a quo, la misma no puede válidamente ser tratada ahora en IIa. Instancia (arg. art. 277 del CPCC).

Además, diversos hechos confirman la legitimidad pasiva de la citada Inmobiliaria, tal como la hubieron planteado los actores. Las comunicaciones de la CEB (fs. 34 y 56), por ejemplo, relativas a obras de infraestructura del loteo, están dirigidas a la inmobiliaria directamente; lo cual demuestra un interés que excede la mera intermediación entre los vendedores y los compradores.

En este aspecto, por lo menos, no ha habido la violación al principio de congruencia denunciado a fs. 600.

Por otra parte -como bien lo sostuvo el sr. Juez a quo-, tratándose de una relación de consumo (Ley 24.024), la inmobiliaria, también resulta ser responsable (fs. 515, in fine).

Sostienen al respecto los apelantes, que el vínculo contractual que unió a las partes no fue una relación de consumo (fs. 553/559 y fs. 606/609) -abarcada por la Ley 24.240- ya que el inmueble vendido no estaba destinado a vivienda.

Resulta indudable -por las medidas del lote, su ubicación y servicios prometidos- que el destino del mismo era el de vivienda familiar.

Por otra parte, ni en el entrecruzamiento prejudicial de cartas documento, ni en las contestaciones de demanda, se hubo invocado -y menos aún acreditado mediante prueba- que dicho lote o el loteo estuviera destinado a otros fines.

Por si quedaran algunas dudas, en oportunidad del reconocimiento judicial efectuado en el lugar -loteo “Urbanización del Este”- “se constata la existencia de varias viviendas unifamiliares...” (V. fs. 665), además de la de los actores.

Tampoco hay dudas de que -si bien se hubo prometido un lote todavía no subdividido- la posesión efectiva debía entregarse “una vez finalizadas las obras de infraestructura el día 30 de agosto de 2006” (claúsula Tercera del boleto, fs. 29); obras que -según lo describe la cláusula Primera del mismo boleto- eran: red de agua, red de gas, red eléctrica, alumbrado, red de cloacas.

Está acreditado que las mencionadas obras -que el Municipio estimaba obligatorias para la aprobación del loteo y, consiguientemente, para otorgar permisos de construcción en el mismo- eran las informadas en julio de 2005 (V. fs. 333); pero que, en abril de 2008, todavía no estaban concluidas (V. fs. 388, 389 y 390).

Incluso, en marzo de 2009, tampoco se había realizado el Alumbrado Público (V. oficio de fs. 398).

Resulta entonces indubitable el incumplimiento del plazo taxativamente previsto por los propios vendedores en el boleto y, consecuentemente, la frustración de las espectativas y previsiones de los compradores en base a aquellos compromisos.

Incumplimiento que -al acarrear una demora en el inicio y continuidad de la construcción de la vivienda a la que estaba destinada la compra del lote- hubo generado una prolongación de la locación que utilizaban como vivienda los actores, no habiendo los apelantes invocado elementos de juicio, ni argumentos, que autoricen a prescindir de este rubro, debidamente fundamentado por el a quo, con apoyo en pruebas incorporadas a la causa (fs. 517 vta., ap. c).

Aducen los recurrentes que no hay relación causal entre el incumplimiento del plazo -que se les atribuye- y el incremento del costo de la construcción; atento a que, en todo caso, dicho incremento sería una consecuencia de la que no son responsables, atento a lo dispuesto por el art. 520 del cód. civil.

Aducen también, que los actores no han acreditado haber tenido el dinero para hacer la construcción de marras.

Al respecto, cabe señalar que el incremento en los costos de construcción -como un reflejo de la inflación registrada en todos los rubros del consumo- es un mal que, en mayor o menor medida, viene aquejando a nuestro país desde hace ya muchos años; por cuya razón, ese incremento de los costos, o lo que es lo mismo, el deterioro del poder adquisitivo del dinero previsto para un gasto determinado, bien puede ser considerado un hecho previsible y, por lo tanto, necesaria e inmediata consecuencia del aplazamiento en la efectivización de ese gasto.

Luego, si ese aplazamiento o demora tiene como causa un hecho del deudor -como en este caso, la demora en la realización de las obras de infraestructura que permitieran la construcción de manera reglamentaria- aquél es responsable en la medida del deterioro del poder adquisitivo del dinero destinado a la construcción.

En cuanto a la disponibilidad de este dinero cabe señalar que, en oportunidad del reconocimiento judicial actuado a fs. 665, se pudo constatar: que la vivienda de los actores está terminada, de conformidad al proyecto original y con materiales de buena calidad (por lo menos en lo que a la planta baja se refiere, que es lo que se constató, sin observaciones al respecto de la demandada presente); manifestando el actor que habita dicha vivienda desde el “2 de abril de 2009, aunque su familia se mudó unos quince días después en razón de que se demoró el suministro de gas por parte de Camuzzi”.

Cabe agregar que en enero/08, los actores obtuvieron la aprobación “previa” de un proyecto de 232,50 m2 de construcción (fs. 51), y el plano de Estado parcelario fue registrado recién el 22-11-07 (fs. 31 vta.). Lo cual acredita -además de los metros de construcción originariamente previstos- que, antes del citado registro, no existía subdivisión catastral aprobada.

Lo expuesto -corroborando los testimonios a los que hizo referencia el sr. Juez a quo y que los apelantes impugnan por insuficientes- contradice entonces el agravio referido a la ausencia de relación causal entre la demora en la posibilidad de dar inicio, reglamentario, a la construcción -por incumplimiento del plazo de brindar la infraestructura prometida- y el incremento de los costos previstos para realizarla.

En tal sentido, y ratificando lo expuesto por el sr. Juez a quo, resultan significativos los testimonios de Ávila (vecino de los actores), Martini (arquitecto) y Del Vitto (técnica constructora), en cuanto a: la necesidad de contar con la aprobación de la subdivisión del loteo para que se autorizara el inicio de cualquier construcción, a la demora de los demandados en culminar las obras de infraestructura, y la construcción de primera categoría prevista -y luego realizada- por los actores.

El daño emergente relativo a los gastos de alquiler de herramientas -destinadas a suplir la falta de suministro de electricidad al lote (hormigonera a nafta, grupo electrógeno, taladro mecánico)- fue debidamente acreditado no solamente mediante los testimonios brindados por el propio arquitecto Martini y por la sra. Del Vitto, que no fueron puntualmente impugnados al respecto, sino por las constancias de fs. 27, 28 y 197.

Sin perjuicio de que el contrato de locación presentado por los actores -para acreditar el gasto derivado de la demora en la construcción de la vivienda- fue impugnado en su autenticidad, los alquileres por el año de demora fueron fijados por el sr. Juez a quo, razonablemente e independientemente de los términos del citado contrato. Con lo cual, la reiteración de la impugnación de la autenticidad de dicho contrato, no resulta relevante ni suficiente argumento para admitir este agravio.

Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo el rechazo de los recursos de los demandados.

4. Se agravian los actores de la desestimación, por parte del sr. Juez a quo, de la indemnización del rubro daño moral, que fuera debidamente expuesto en la demanda (fs. 71/73) y -según lo manifiestan- también debidamente probado.

En primer lugar, resulta razonable y hasta obvio que la compra de un lote para vivienda, sobre el cual se pretende realizar una importante construcción, sea un acto trascendente en la vida de una familia; y que la frustración de las espectativas, prometidas en el contrato, cause zozobra y hasta un lógico padecimiento en el grupo familiar.

Sin embargo, y pese al esfuerzo desplegado por los letrados de los actores, no se hubo acreditado que el incumplimiento de los demandados hubiera provocado en los actores un daño anormal, fuera de las obvias molestias de cualquier incumplimiento contractual. Por lo menos, no ha sido aportada prueba idónea al respecto.

Los apelantes señalaron los dichos de los testigos Martini, Del Vitto, Ávila y Carbone en apoyo de sus pretensiones. Sin embargo, estos declarantes se refirieron con precisión a las demoras a que se vieron expuestos los actores con motivo de los incumplimientos relatados y los gastos consiguientes que tales incumplimientos les ocasionaron; los cuales, como lo dispuso el sr. Juez de Ia. Instancia y aquí se ratifica, quedarán debidamente indemnizados. Pero ninguno de tales testimonios hizo referencia a sufrimientos o padecimientos psíquicos o morales, que ameriten una indemnización diferenciada.

Con mayor razón, si tenemos presente que en materia contractual, la indemnización del daño moral ha sido siempre concedida con carácter restrictivo.

5. Por lo expuesto, propongo al Acuerdo:

1ro.) rechazar el recurso de fs. 519. Con costas.

2do.) regular los honorarios de IIa. Instancia en relación a este recurso:

dres. Miguel E. Colombres y Fernando J. Valenzuela, en conjunto: $ 925 (5 jus)

dr. Marcelo Ponzone: $ 1.295 (7 jus) (LA, arts. 6, 8, 9 y 15).

3ro.) rechazar los recursos de fs. 523 y fs. 524. Con costas.

4to.) regular los honorarios de IIa. Instancia por estos recursos:

dr. Marcelo Ponzone: 25%

dres. Miguel E. Colombres y Fernando J. Valenzuela, en conjunto: 30%

(art. 15 LA., a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente, en Ia. Instancia).-

A la misma cuestión el dr. Escardó dijo:

Por iguales fundamentos a los expresados en su voto por el dr. Osorio, adhiero.-

A igual cuestión el dr. Camperi dijo:

Atento a la coincidencia de criterios de los sres. Vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 del CPCC.).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL;

RESUELVE:

1ro.) rechazar el recurso de fs. 519. Con costas.

2do.) regular los honorarios de IIa. Instancia en relación a este recurso:

dres. Miguel E. Colombres y Fernando J. Valenzuela, en conjunto: $ 925 (5 jus)

dr. Marcelo Ponzone: $ 1.295 (7 jus) (LA, arts. 6, 8, 9 y 15).

3ro.) rechazar los recursos de fs. 523 y fs. 524. Con costas.

4to.) regular los honorarios de IIa. Instancia por estos recursos:

dr. Marcelo Ponzone: 25%

dres. Miguel E. Colombres y Fernando J. Valenzuela, en conjunto: 30%

(art. 15 LA., a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente, en Ia. Instancia).-

5to.) Notificar, registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente vuelvan las presentes actuaciones a la instancia de origen.-

mlh

Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

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