Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0131/2009
Fecha: 2011-03-15
Carátula: ZABALETA PINOS ISMAEL JOSE C/ ZARATE CRISTIAN DANIEL Y OTRA S/ ORDINARIO
Descripción: SENTENCIA - proyecto
Viedma, de marzo de 2011.-
VISTOS: los presentes autos caratulados "ZABALETA PINOS ISMAEL JOSE C/ ZARATE CRISTIAN DANIEL Y OTRA S/ ORDINARIO", Expte N° 0131/2009, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que
RESULTA:
1.- Que a fs. 62/67 se presenta el Sr. Ismael José Zabaleta Pinos, por derecho propio e inicia demanda contra el Sr. Cristian Daniel Zarate y la Sra. Gabriela Silvana Frattini a fin de obtener la resolución contractual por incumplimiento y la posterior restitución del inmueble que constituyera su objeto.-
Manifiesta que en fecha 30-06-2005 celebró un contrato de compraventa con los demandados respecto del bien inmueble sito en la localidad de Carmen de Patagones e identificado con Partida Inmobiliaria N° 6389/8 NC 01-E-60-B-18, por un precio de $ 17.200 pagaderos en 84 cuotas iguales, mensuales y consecutivas de $ 200 cada una, con entrega en el acto de celebración de la suma de $ 400. Afirma que el contrato fue respetado por los accionados hasta el mes de diciembre de 2005, momento a partir del cual se les otorgó la posesión del terreno y comenzaron a realizar construcciones en el predio. Sostiene asimismo que los intimó al cumplimiento mediante cartas documentos, entre otras presentaciones ante organismos prestadores de servicios, las que fueron rechazadas por los demandados. Solicita medida cautelar de no innovar, acompaña documental, ofrece prueba y concreta su petitorio.-
2.- Que corrido el traslado de ley, conforme providencia de fs. 118 y notificados los demandados mediante cédulas obrantes a fs. 132 y 133, a pedido de la parte actora se declaró su rebeldía a fs. 143, la que fuera notificada a su vez según constancias de fs. 153 y 154. Entretanto se dispuso la apertura de la causa a prueba, llevándose a cabo la audiencia prevista en el art. 361 CPCC de la que da cuenta el acta de fs. 158. Posteriormente, a fs. 219 certificó la Actuaria sobre el vencimiento del periodo probatorio y su resultado, clausurándose luego en orden a lo previsto en el art. 482 del CPCC y en base a ello presentó alegato la parte actora a fs. 221/223. Finalmente a fs. 224 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-
CONSIDERANDO:
I.- Que de acuerdo a los términos en que la litis ha quedado planteada, la cuestión a resolver consiste en determinar la procedencia del reclamo de la parte actora, contra la parte demandada, quien no se ha presentado en el proceso.-
II.- Que para ello, en primer lugar debe señalarse que la falta de contestación de la demanda y la declaración de rebeldía subsiguiente, autorizan a presumir la veracidad de los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la contraria y a tener por reconocidos o recibidos, según el caso, los documentos acompañados que se le atribuyeren al demandado, de conformidad con las previsiones del art. 60 y del art. 356 inc. 1º del CPCC concordante con el principio establecido en el art. 919 del CC.-
III.- Que entonces, a fin de proseguir con el estudio del caso y determinar la normativa aplicable, cabe en primer término recordar que el principio fundamental en materia contractual lo establece el art. 1198 del CC cuando señala que los contratos se deben celebrar, interpretar y cumplir de buena fe. Así, la actividad contractual, cuya libertad ha sido reconocida en el art. 1197, debe ejercerse de acuerdo con este principio ético fundamental. Las normas procesales no rigen solamente el objeto de los contratos, sino también la actividad contractual misma: la negociación, la interpretación y el cumplimiento (conf. Belluscio, Augusto C. - Zannoni, Eduardo A., “Código Civil y leyes complementarias - Comentado, anotado y concordado”, T. 5, pág. 896 y ss, Ed. Astrea, 1984, Buenos Aires).-
Por su parte cuando los contratos no se ejecutan en el modo en que fueran creados dan como primera medida acción de cumplimiento, pero si se ha pactado la facultad de resolverlo en caso de incumplimiento de una de las partes, queda la posibilidad, como una opción voluntaria, extrajudicial y judicial, de dejarlo sin efecto por la parte que no ha sido responsable de su inejecución. Así, se denomina "pacto comisorio" a la facultad de una de las partes de un contrato de resolverlo en caso de que la otra no cumpla con las obligaciones a su cargo. Es la cláusula expresamente pactada, o implícita en todo contrato bilateral, en cuya virtud el cumplidor tiene opción para extinguirlo por medio de una declaración unilateral de voluntad (Ramella, Anteo, "La resolución por incumplimiento. Pacto comisorio y mora en los derechos civil y comercial", Edit. Astrea, Bs. As. 1979, ps. 2 y 3; Piantoni, Mario, "El pacto comisorio y su aplicación en los contratos tipos", LA LEY, 148-126).
Con anterioridad a la reforma del Código Civil, por principio, sólo podía requerirse el cumplimiento de los contratos, salvo que se hubiera pactado expresamente la facultad resolutoria, luego se introdujo la cláusula resolutoria tácita, que habilita a la parte cumplidora a optar por declarar resuelto el contrato ante el incumplimiento de la otra. Así el art. 1204 establece que, en los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Se trata de una cláusula natural de los contratos con prestaciones recíprocas, vale decir, que existe sin necesidad de convención expresa y salvo pacto en contrario. Es razonable y justo que se conceda a la parte inocente el derecho de resolver el contrato cuando la otra parte ha incurrido en incumplimiento (Llambías, Jorge J.-Alterini, Atilio A "Código Civil Anotado Doctrina - Jurisprudencia", t. III - A, Edit. Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 1982, págs. 192 y ss.).-
La reforma agregó también la posibilidad de concretar la resolución por vía extrajudicial, esto es por autoridad del acreedor pero establece como requisito ineludible el requerimiento o interpelación al deudor, otorgándole un lapso no menor de quince días dentro del cual todavía podrá cumplir. Vale decir que, ante el incumplimiento de la otra parte, el contratante cumplidor tiene la facultad de resolver el contrato por uno de dos caminos: a) requerir del incumplidor la ejecución de la prestación en un plazo no inferior a los quince días, transcurrido el cual quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato. Esta interpelación previa se exige en forma ineludible y tiene por finalidad evitar un abuso de derecho de parte del acreedor y se basa en el mantenimiento del principio de la buena fe que exige un comportamiento activo de colaboración (arts. 1071 y 1198, primera parte, del Código Civil) b) accionar directamente ante la justicia por resolución del contrato, eludiendo la necesidad de dar al deudor oportunidad alguna de cumplimiento ya que el lapso por el cual se corre traslado de la demanda permite al contratante remiso decidir acerca de la posbilidad de cumplir y venir a la litis en defensa del contrato (conf. args. causas N° 93.017 "Dinassar c. Elsner s/resolución de contrato" y 93.981 "Kohan c. Maggiani s/resolución de contrato" Ca. 1ª de Apel. en lo Civil y Comercial de San Isidro Sala II ).-
Por último se ha sostenido que "No es necesaria una sentencia judicial ni arbitral que disponga la resolución. La sentencia que se dicta en juicios motivados en la resolución no está destinada a producir la disolución sino a declarar que ésta se produjo o no porque hay diferencia entre las partes" (Ricardo Luis Lorenzetti Tratado de los contratos Parte General Rubinzal Culzoni pág. 659).-
IV.- Que en el caso de autos corresponde entonces evaluar en primer término si a la luz de la documentación acompañada ha operado la resolución extrajudicial del contrato y para ello resulta necesario verificar si se encuentran acreditados los requisitos de su procedencia. Al respecto la jurisprudencia y la doctrina han establecido al respecto los siguientes requisitos: a) intimación a cumplir; b) fijación del plazo, que según la ley, en principio, no podría ser menor a quince días; c) apercibimiento de resolución y d) reclamo por daños y perjuicios en caso de querer percibirlos como accesorio de la resolución contractual (SCBA, 9/11/71, de 50-585; CNCom., Sala C, 29/5/81, de 94-776; Ramella, op. cit., p. 160 y 166; Mayo-Tobías, "La resolución por autoridad del acreedor", LA LEY, 1978-D, 1061; Belluscio-Zannoni, op. cit., págs. 1003 y ss.). Por su parte el requerimiento previo a la resolución debe tener un claro contenido a fin de que pueda conocerse sin duda alguna que no se trata de una simple exigencia de pago, sino que se refiere a la reclamación exigida por el art. 1204 en análisis (Ramella, op. cit., pág. 161 y Belluscio-Zannoni, op. cit., págs. 1002 y 1003). Ese incumplimiento puede haber sido total o parcial, pero en éste último caso dicha inejecución tiene que haber sido de tal envergadura que, de haberlo previsto el contratante cumplidor no hubiera celebrado el contrato. (conf. Código Civil Comentado y Anotado, Santos Cifuentes, dir. T.II, pág. 79 y ss.; Ed. La Ley, ed. 2005).- -
Así, la cláusula 4ta. del boleto de compraventa que vinculara a las partes permite dar por concluido el contrato ante el incumplimiento del comprador, si bien ello resulta innecesario en el caso de los contratos bilaterales como el de autos. El incumplimiento parcial de los demandados y la inejecución de sus prestaciones lo cual supone la mora de la parte culpable (art. 509 CC) se tiene por debidamente acreditado con sustento en los recibos de pago acompañados y la actitud procesal por ellos esgrimida. Por su parte las cartas documentos obrantes a fs. 45 y 46, notificadas en el domicilio de los demandados reunen los requisitos de intimación al cumplimiento, otorgamiento de un plazo de quince días para ello y apercibimiento de resolución del contrato y reclamo de los daños tal como se señalara precedentemente por parte del contratante cumplidor. Todo lo reseñado conlleva a declarar que el contrato en cuestión ha sido válidamente resuelto en los términos del art. 1204 CC en oportunidad de remitirse la carta documento de fecha 10 de mayo de 2006 quedando extinguidas en consecuencia desde dicha fecha los efectos legales y contractuales correspondientes.-
En tal sentido y en oportunidad de la ejecución de la presente deberá estarse a lo pactado por las partes y volver las cosas al estado anterior debiendo los demandados restituir al actor el bien objeto del contrato que fuera identificado con Partida Inmobiliaria N° 6389/8 NC 01-E-60-B-18 sin perjuicio del reconocimiento de las mejoras por éstos efectuadas, en caso de corresponder.-
En consecuencia la demanda prosperará contra los Sres. Cristian Daniel Zarate y Gabriela Silvana Frattini en los términos en los que fuera impetrada, con costas a los accionados en los términos del art. 68 CPCC.-
Para la regulación de los honorarios profesionales se deberá tener en cuenta la labor cumplida, medida por su eficacia, calidad y extensión y conjugarlo con el monto de condena (conf. arts. 1, 6, 7, 9, 11, 19, 37 y conc. L.A.).-
Por todo lo expuesto,
RESUELVO:
I.- Hacer lugar a la demanda interpuesta a fs. 62/67 por el sr. Ismael José Zabaleta Pinos contra los sres. Cristian Daniel Zarate y Gabriela Silvana Frattini declararando que el contrato en cuestión ha sido válidamente resuelto en los términos del art. 1204 CC y ordenar que una vez firme o ejecutoriada que se encuentre la presente, en la etapa de ejecución de sentencia (conf. art. 165 C.Pr.), deberán los demandados restituir al actor el bien objeto del contrato que fuera identificado con Partida Inmobiliaria N° 6389/8 NC 01-E-60-B-18 sin perjuicio del reconocimiento de las mejoras por éstos efectuadas, en caso de corresponder.-
II.- Imponer las costas a la parte demandada (art. 68 del C.Pr.).-
III.- Regular los honorarios profesionales de los Dres. Marín Lejarraga, Gonzalo Loriente y Juan Ignacio Ciancaglini, en forma conjunta, en la suma de $ 2.890 (coef. 12 % + 40 %, MB: $ 17.200) -conf. arts. 1, 6, 7, 9, 11, 19, 37 y conc. L.A.- Notifíquese a la Caja Forense y cúmplase con la ley 869.-
IV.- Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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