Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 35649
Fecha: 2011-03-09
Carátula: PEDRO S. VILLEGAS S.A. S/ Concurso Preventivo
Descripción: resolucion a protocolo
General Roca, 09 de marzo de 2011.-
VISTOS Y CONSIDERANDO: Para resolver en estos autos caratulados " PEDRO S. VILLEGAS S.A. s/ CONCURSO PREVENTIVO " (Expte. N° 35.649-III-03).-
A fs.947 se ordena dejar sin efecto el dictamen ordenado a fs.841 como así también la tasación ordenada a fs.844.-
A fs. 948 se notifica al tasador el decreto de fs. 947.-
A fs. 953/6 el tasador acompaña documentación y la tasación, a lo que se provee, que estese a lo ordenado a fs.947.-
A fs. 969/70 el tasador solicita regulación de honorarios, y a tales fines se ordena notificar dicha tasación al sindico y a la concursada. Lo que se cumple a fs.975/6.-
A fs.984 se presenta la firma concursada con nuevo apoderado, y denuncia la incorporación de un nuevo socio, acompaña pago de cuota concordataria, y solicita notificación con habilitación de dia y hora.-
A fs.985 solicita la cesación de la intervención de sindicatura.-
A fs.987/8 la concursada contesta el traslado de la tasación, opone improponibilidad objetiva del dictamen, por cuanto se había suspendido dicho acto. Invoca la firmeza de las providencias de fs.947 y 967 por no haberse deducido revocatoria ni apelación e impugna la tasación.-
Como fundamento de la improponibilidad objetiva esgrime que la providencia del día 25 de noviembre publicada el día 26 de noviembre dejó sin efecto la tasación ordenada a fs.844. No obstante el tasador designado presenta la tasación el día 29 del mismo mes.-
Refiere que el perito presentó la tasación el día lunes 29 a las 9,45 hs., cuando en audiencia del día 23-11-2010 había invocado razones que impedian llevar a cabo su tarea. En ese sentido destaca que éste aludió a la dificultad que tenía por falta de control interno del edificio y planos para tener idea acabada de las medidas del edificio y de la construcción. Indica que a pesar de la suspensión ordenada por V.S. y notificada via internet, el perito acompaña la tasación al solo fin arancelario.-
El segundo argumento, es la firmeza del auto de fs.967, cuando se le remite a la orden de suspensión, el que ha quedado firme para el idóneo, señalándose la suspensión de la tarea encomendada, no fue objeto de revocatoria ni apelación. Pese a ello, efectua una apresurada presentación.-
El tercer argumento corresponde a que la medida se había ordenado a los fines de la autorización de venta judicial que devino en abstracta. En consecuencia, a los fines de la regulación de honorarios no debe ser tomada la tasación realizada, sino las tareas efectivamente desarrolladas.-
Impunga también la tasación, por cuanto el perito incluye " Aspectos Jurídicos", "Aspecto Económico", "Aspectos Técnicos: Metodologia a utilizar y Lote de Terreno " se tratan de datos descriptivos que ya surgían de autos, y un conjunto de apreciaciones subjetivas que no merecen ninguna solidez.-
Sin perjuicio de esos antecedentes que señala, aduce que lo que resulta más sorprendente es que el experto al determinar el valor del lote de terreno, indica valores con mención de antecedentes que dice le aportaron terceras personas. Estima que esos parámetros no son sólo subjetivos, sino arbitrariamente referenciados por otros martilleros. Refiere además la misma critica de insolidez al valor de realización, impugnando concretamente el valor asignado a la propiedad.-
El cuarto aspecto a considerar, según su exposición, es que las referencias que realiza en la metodologia utilizada puede ser aplicable a ciertos fines, tal el otorgamiento de un crédito bancario o la recomposición de la indemnización de un siniestro amparado por la ley 17418.-
Como corolario destaca los aspectos omisivos del profesional, a) la falta de valores fiscales del inmueble, b) tasaciones de otras inmobiliarias del ramo.-
A fs. 993 se corre traslado de la impugnación al tasador.-
A fs.104 sindicatura contesta traslado de la cesación de su actuación.-
A fs.1006 el perito tasador contesta el traslado de la impugnación, formula consideraciones respecto de los dichos del letrado impugnante en lo que respecta a las notificaciones procesales.-
Aclara que para determinar la valuación de plaza de un inmueble, resulta de práctica consultar a inmobiliaria locales, que fue la tarea desarrollada y por la cual se arribó al precio estimativo del metro cuadrado de terreno, como así también el precio de la construcción, y que el valor del tipo de cambio aplicado fue el de plaza al día de la realización de la pericia.-
Peticiona en consecuencia se rechace la solicitud de la concursada respecto de la improponibilidad objetiva de la tasación e impugnación de la pericia, y se tome como monto base de regulación el dictamen pericial realizado.-
A fs.1008 se dictan autos para resolver.-
En función de los argumentos empleados por los interesados, la situación suscitada a raíz de la designación del perito tasador debe evaluarse en función de la tarea efectivamente encomendada por el Tribunal, el desarrollo que adquiere el trámite con posterioridad y la actuación del mismo al respecto.-
Con motivo de la solicitud de venta del inmueble donde se encuentra la sede social, efectuada por la empresa concursada a fs.800, se fueron implementando medidas previas para merituar su procedencia, tal como las definidas en el interlocutorio obrante a fs.840/1 y proveido de fs.844 cuyos apartados tercero y cuarto hacen referencia al tema a tratar en esta instancia.-
En dicho proveido sólo se aludió a tasar el inmueble sin referencias precisas de otros elementos de estimación. De ello se infiere que cualquier aporte sobre parámetros que sirven de base a los valores proporcionados fueron incluidos por el experto. Sin embargo el aporte dado con la extensión que le diera el martillero designado debió ser objeto de previa instrucción del Tribunal.-
Sin perjuicio de ello lo que resulta sorprendente en el caso, es que con fecha 23 de noviembre el martillero expone en acta labrada en el Tribunal de las dificultades que tiene para realizar su labor -ver fs.933- Expuesto el problema a fs.945 con fecha 24 de noviembre se ordena mandamiento para que con la intervención del oficial público pudiera ingresar al inmueble, para contar con los elementos que no había podido reunir hasta esa fecha.-
En ese interín la concursada a fs.946 solicita se deje sin efecto la autorización de venta, lo que provocó la orden inmediata de dejar sin efecto la tarea encomendada al martillero con fecha 25 de noviembre. Evidentemente que la notificación se hace efectiva en forma rápida a fs.948 con fecha 29 de noviembre. Es de señalar para entender mejor los acontecimientos sucedidos es que el día 25 de noviembre fue jueves, el día viernes 26 fue declarado asueto con suspensión de téminos por el día del agente judicial, por lo cual el primer día hábil fue el 29 de noviembre, oportunidad en que el martillero quedó notificado según constancia de fs.948.-
Es decir, con la dificultad alegada a la que ya se hizo mención, sin diligenciar el mandamiento que se había ordenado para facilitar su tarea, presenta la pericia a fs. 953/66 con fecha 29 de noviembre a las 8.45 hs., con datos precisos de todo lo que supuestamente no contaba el día 23.- De este modo llega a tasar el lote de terreno a $1.033.738,14.- y las mejoras a $ 3.094.616,33.- lo que hace un total de $4.128.354.469.-
En estas circunstancias se torna necesario contar con otros datos objetivos y una vez que se cuente con ellos, realizar la estimación de honorarios que haya de corresponder. Las secuencias señaladas advierten la necesidad de incorporar otros elementos de juicio. Conforme a ello, corresponde al sólo efecto de contar con otro parámetro a tener en cuenta, agregar la valuación fiscal que registra el inmueble que fuera objeto de una solicitud de autorización de venta desistida.-
De este modo la situación creada adquirirá mayor transparencia, y permitirá una ponderación más equilibrada ante las posturas controvertidas de los intereses involucrados en ese aspecto y manteniendo el criterio que la documental obrante a fs. 953/4 al no estar firmada por la entidad emisora no puede ser tomada como auténtica-
Por los fundamentos expuestos-
RESUELVO: Previo a resolver sobre la regulación de honorarios que al perito tasador pueda corresponder y determinar el monto base sobre el que se efectuará el cálculo, debe librarse oficio a la Dirección General de Rentas a fin de que informe la valuación fiscal actualizada del inmueble identificado como Lote 1A de la manzana 505, sección K, con una superficie de 3.596,08 m2 ( fs. 800, 841).-
Notifíquese y regístrese.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
General Roca, 09 de marzo de 2011.-
Proveyendo a fs. 1009/1016: Por presentado, parte en el carácter invocado y con domicilio.-
Líbrese cheque a la orden del Dr. Martin Sanchez, D.N.I. N° 7.575.434, por la suma de $ 5.815,11 en concepto de cuota concordataria a favor de Dow Agrosciences Argentina Sociedad Anónima, depositado a fs. 982 por la concursada.-
Proveyendo a fs. 1017/1023: Hágase saber al presentante que el requerimiento de acreditar la facultad para percibir correspondia a la petición de fs.1005 Petrobras Energia S.A.-
A lo demás estese al cheque ordenado precedentemente.-
Atento haber quedado los autos en estado de resolver, no se pudo hacer lugar a la habilitación de día y hora solicitado.-
Proveyendo a fs. 1024/7: Agréguese y téngase por cumplido lo requerido a fs.1008 segundo apartado.-
Líbrese cheque a la orden del Dr. Tristán Iribarne D.N.I. N° 23.205.677, por la suma de $ 18.247,67 en concepto de cuota concordataria a favor de Petrobras Energia S.A. depositado a fs. 982 por la concursada.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
En se libro ch/ N° a favor del Dr. Martin Sanchez.-
En retiró ch/ el Dr. Martin Sanchez.-
En se libro ch/ N° a favor del Dr. Iribarne.
En returó ch/ el Dr. Iribarne.-
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Poder Judicial de Río Negro