Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 15970-066-10

N° Receptoría:

Fecha: 2011-02-09

Carátula: CIRAVEGNA KARINA ADRIANA / SIMEK FRANCISCO S/ CONSIGNACION

Descripción: Interlocutoria

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:15970-066-10

Tomo:

Interlocutoria:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 09 días del mes de Febrero de dos mil once reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada :"CIRAVEGNA Karina Adriana c/ SIMEK Francisco s/ CONSIGNACION", expte. nro. 15970-066-2010 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs. 172 vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Escardó dijo:

La sentencia de fs. 122/124 que hace lugar a la consignación por los períodos que señala, con costas, es recurrida a fs. 134 por la accionada, recurso que se concede a fs. 135 en relación.

A fs. 141/143 corre el memorial de la actora, que recibe respuesta a fs. 145/148.

Remito a la lectura de autos, el decisorio en crisis y los memoriales en especial.

Como primer agravio sostiene la recurrente que no existe prórroga válida al entender que no hubo precio acordado, señalando que el texto del contrato fijaba un arriendo por doce meses, luego de los cuales se pactaría uno nuevo.

Entiende que sin precio no podría existir un nuevo contrato (entiéndese prórroga válida), que a todo evento debió ser acordada por ambas partes y por escrito.

Siendo que los contratos de alquiler tiene un plazo mínimo legal fijado por la ley, plazo que se interpreta a favor del locatario quien mediante el pago de una indemnización tarifada puede resolver el mismo antes del vencimiento de los mínimos en cuestión (arts. 2/8 y cc Ley 23.091), no puede concluirse que deba acordarse un nuevo precio a partir del mes trece como condición para continuar la locación, ya que sería violatorio de los plazos mínimos aludidos.

Sin perjuicio de ello cabe señalar que tampoco resulta válida la argumentación de ausencia de precio ante la estipulación de uno, por sólo los doce primeros meses, ya que se ha dicho al respecto del precio de la locación de inmuebles que debe ser cierto y preciso al momento de contratarse.

En autos SHERPA (C.A.M. SI. 24/09) se señaló:

“... El preopinante dr. Osorio efectuó un minucioso relato de la ley aplicable, y cabe concluir de ello que no existe margen para reputar que se encuentra satisfecha en autos la exigencia legal para el contrato de locación de la existencia de precio determinado, con la cláusula tercera (en copia fs. 6) que determina, luego de transcurrido el primer semestre, de un nuevo precio de la locación referido a valores de plaza y común acuerdo.

El nuevo precio así fijado es indeterminado, amen que no expresa la accionada donde se hubo acordado tal precio entre las partes, y sin siquiera atinar (la accionada/locadora) a pretender una suerte de definición judicial de tal precio.

Las leyes de aplicación sobre locaciones urbanas no han sido controvertidas en autos, nadie solicitó el apartamiento de las mismas por las razones que fueran y, menos aún, se alegó su contradicción con normas de rango superior.

No cabe sin declarar su apartamiento del plexo constitucional dejar de aplicar las leyes vigentes, y no observo contradicción alguna del plexo legal sobre determinación del precio de la locación de inmuebles con normas de rango superior, como para formular tal declaración, y menos aún de oficio.

Con voto del dr. Zannoni, recientemente la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, se expidió sobre el tema de la determinación del precio de la locación, en un fallo que entiendo agota la cuestión.

"... Es menester situarse en el contexto de las normas de orden público que regulan el contrato de locación. Y para irnos aproximando al tema, es interesante analizar lo relativo a las eventuales variaciones del precio de la locación durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario. La ley 23.091 establece los plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos -dos y tres años, respectivamente (art. 2°)- y el art. 8° prevé, sólo en favor del locatario en las locaciones destinadas a vivienda, la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. La ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios en los contratos de locación de comercio, de profesionales o de industria. Sin embargo, en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cid. Civil (texto dispuesto por la ley 11.156), según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Cierto es que la ley 23.091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°), pero no es menos cierto que a partir del 1° de abril de 1991, y en virtud de la ley 23.928 -llamada de convertibilidad del Austral-, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley citada)."

"Se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23.928, y que ha mantenido la vigente ley 25.561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Adviértase que una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato; otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el precio de la locación en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera de las partes puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada por parte del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091. Es por tales fundamentos que creo que la sentencia apelada debe ser revocada, que corresponde declarar la nulidad de la cláusula tercera del contrato de locación celebrado por las partes y, como consecuencia, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los arriendos al precio convenido, que ha intentado el actor. ( lo remarcado me pertenece). ("Kuschniroff, Víctor Hernán c./ Mandelbaum, Slama Wajnztok, s./ consignación" - CNCIV - SALA F - 03/12/2008; elDial - AA4F82; Copyright © - elDial.com).

Me remito en abundancia a Belluscio..., Código..., T. 7mo., pág. 285, par. 13 y ss.

Surgiendo con claridad de la cláusula 3ra. del convenio que el precio para los semestres posteriores al primero es indeterminado, no cabe sino a estar al acuerdo de precio originario, y concluir como lo hace el dr. Osorio, a cuyo voto (con abundancia de mi criterio expuesto) adhiero (conf. arts. 757, 758 y 759 C. Civ.). MI VOTO.-

Con tal criterio, que asumo como sustento de estos autos, es dable concluir que no puede alegar la accionada la inexistencia de un precio a partir del mes trece de vigencia contractual como excusa para oponerse a la prórroga contractual ejercida por la locataria en los términos pactados, señalando en abundancia que tampoco pretendió la accionada la fijación de un nuevo cánon judicialmente para el plazo de extensión de la prórroga, lo que descarta agravios al respecto del abuso achacado a la locataria.

Por ello propondré no hacer lugar al recurso de fs. 134, con costas, regulando a los dres. Alvarez Guerrero y Feudal -en conjunto- el 25%, y a la dra. Amadasi el 30%, de lo regulado a cada parte en origen. MI VOTO.-

A la misma cuestión el dr. Camperi dijo:

Por iguales fundamentos a los expresados en su voto por el dr. Escardó, adhiero.-

A igual cuestión el dr. Osorio dijo:

Atento a la coincidencia de criterios de los sres. Vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 del CPCC.).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL;

RESUELVE:

1ro.) no hacer lugar al recurso de fs. 134, con costas, regulando a los dres. Alvarez Guerrero y Feudal -en conjunto- el 25%, y a la dra. Amadasi el 30%, de lo regulado a cada parte en origen.

2do.) Registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que vuelvan los presentes autos a la instancia originaria para notificaciones y demás efectos.-

c.t.

Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

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