Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0742/2010
Fecha: 2010-11-30
Carátula: MORTADA CARLOS ABEL C/ LAGARDE NADINE ISABELLE S/ DESALOJO
Descripción: SENTENCIA - INTRODUCCION
Viedma, de noviembre de 2010.-
VISTOS: Los presentes autos caratulados "MORTADA CARLOS ABEL C/ LAGARDE NADINE ISABELLE S/ DESALOJO" Expte N° 0742/2010, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que
RESULTA:
I.- Que a fs. 5/6 se presentó el Sr. Carlos Abel Mortada, por derecho propio, e interpuso demanda de desalojo contra la Sra. Nadine Isabelle Lagarde, en relación a una fracción de tierra de aproximadamente siete hectáreas, que es parte del lote 16 de la “Colonia Valcheta”, Departamento Valcheta (Paraje Chanquín). Expresó que conforme surge de la escritura pública acompañada el plazo contractual allí estipulado se ha cumplido sin que se haya restituido el inmueble. Seguidamente manifestó que el contrato celebrado por las partes, sin perjuicio de la denominación allí otorgada, en su verdadera naturaleza no resulta encuadrado en las disposiciones especiales de orden público que rigen las locaciones urbanas y tampoco en las locaciones de predios rústicos, habiéndose acordado que su destino sería la actividad de turismo rural y por el plazo sólo de un año, dado que la demandada pretendía residir como turista. Realizó otras consideraciones al respecto, acompañó prueba documental, fundó en derecho y concretó su petitorio, solicitando se haga lugar a la demanda, con costas.-
II.- Que corrido el respectivo traslado de ley, según diligencia de fs. 18, a fs. 15/17 se presentó la Sra. Nadine Isabelle Lagarde, por derecho propio, y contestó la demanda. Negó los hechos invocados por el actor y manifestó que convinieron con el aquí actor la compra de la fracción en cuestión y que por ser extranjera e ignorar los valores y la normativa legal, abusaron de su buena fe y le hicieron firmar un contrato de arrendamiento. Hizo otras consideraciones al respecto, acompañó prueba documental, ofreció la restante y peticionó se rechace la demanda, con costas.-
III.- Que atento las constancias de la causa y de conformidad con lo dispuesto por el art. 359 del CPCC se declaró la cuestión de puro derecho, presentando la ampliación de los fundamentos de su pretensión la parte actora a fs. 39/40 y la parte demandada a fs. 41/43 y a fs. 44 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-
Y CONSIDERANDO:
1.- Que de acuerdo a los términos en que la litis ha quedado planteada, la cuestión a resolver consiste en determinar la procedencia del pedido de desalojo efectuado por la parte actora contra la parte demandada, quien se opuso a ello.-
2.- Que como paso previo a entender acerca de la procedencia de la acción intentada, es menester analizar y determinar si quien la intenta está legitimado para accionar y si contra quien se intenta es aquélla que tiene el deber de restituir. Así, se ha entendido que la legitimación para reclamar el desalojo se confiere a todo aquel que invoque un título del cual deriva un derecho de usar y gozar del inmueble, contra todo el que está en la tenencia actual de aquél, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, o en virtud de un título que por su precariedad, engendra obligación de restituir (conf. C.Nac. Civ, Sala C 14/7/92 "Municipalidad de Buenos Aires v. Balmaceda, David, J.A. REP 1996-612).-
En base a ello y atento lo que surge de las constancias de la escritura Nº 100, que obra en copia certificada a fs. 2/4, las partes celebraron un contrato de arrendamiento quedando entonces así acreditadas tanto la legitimación activa como la pasiva de ambas (conf. art. 680 CPCC).-
3.- Que sabido es que el juicio de desalojo no configura la vía idónea para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, como las relativas al mejor derecho a la posesión, la posesión misma o bien la disputa acerca de cuál de los contendientes puede tener mejor derecho para acceder al dominio en función de los antecedentes que cada uno invoca, pues tales son cuestiones propias de las acciones posesorias, petitorias o contractuales.-
En virtud de lo relatado precedentemente, se debe analizar la negativa de la demandada en el deber de restituir. Así ésta sostiene que no es locataria y que ocupa el bien en virtud de una operación contractual diferente (compraventa), sin haber respaldado su postura con otra prueba que no sea una hoja manuscrita conteniendo sólo números, sin que allí conste la compra que refiere. Con ese único sustento documental su postura resulta endeble, máxime cuando es cotejada con el contrato de arrendamiento realizado por escritura pública.-
4.- Que resta analizar el contrato realizado por las partes y el alcance del destino en él expresado “turismo rural” (cláusula 1° y 4°), ello a fin de determinar la procedencia del plazo convenido.-
Para ello es dable recordar que la ley 23.091 establece en su artículo 2° como plazo mínimo para las locaciones destinadas a vivienda el de dos años y para los restantes destinos el de tres años. Dentro de este último quedan comprendidas las celebradas para cumplir actividades comerciales o profesionales cuando éstas se combinan con el destino de vivienda (locaciones mixtas) y los contratos celebrados por plazos menores se subsumen dentro del plazo mínimo establecido por la norma mencionada, ello a fin de propender a la estabilidad habitacional y comercial.-
Asimismo la citada ley excluye del plazo legal, entre otros, las locaciones de viviendas que se arriendan con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino y dentro de esta modalidad cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no tiene ese destino.-
Entonces, a los fines de determinar si el contrato se debe encuadrar en esta excepción legal se ha de tomar en cuenta las circunstancias de hecho del inmueble, cómo éste ha sido usado y, fundamentalmente, si el locatario tiene establecida su residencia permanente en otro lugar, ya que ésta es característica definitoria de este tipo de contratos. A tales efectos se entiende por turismo el cambio momentáneo del ambiente territorial con el propósito de visita de otras regiones, en una actividad de descanso o recreo respecto de las ocupaciones habituales del turista. Si bien no se exige que se realice el traslado a una región turística, este elemento aparece como determinante para la ley para encuadrar la excepción (zona apta para tal fin).-
Ahora bien, de las cláusulas del contrato surge que la aquí demandada explotará el bien mediante un emprendimiento para ofrecer turismo rural y para ello, previa autorización del arrendador, puede realizar mejoras para el mejor funcionamiento del establecimiento y el mantenimiento del mismo (picadas, alambrados, etc.) serán por su cuenta, al igual que el cuidado y atención de los bienes que coloque en el inmueble, gastos de personal y demás responsabilidades emergentes de la explotación que hará del mismo (cláusula 6°). Entonces, atento lo manifestado precedentemente, entiendo que en el caso no se da la excepcionalidad del art. 2 b de la ley de locaciones urbanas, por cuanto a tenor de los términos del acuerdo obrante a fs. 2/4 aparece manifiesta la intención de someter al predio a una explotación de índole comercial, correspondiendo asignar al contrato en cuestión el plazo mínimo de tres años.-
De esta forma, atento lo expuesto precedentemente, toda vez que el arrendamiento se convino a partir del 11 de mayo de 2009 y a la fecha no se encuentran vencidos los tres años de vigencia, no encuentro acreditados los extremos legales necesarios para hacer lugar a la demanda interpuesta.-
5.- Que en lo que respecta a las costas del presente, en función del principio objetivo de la derrota, deben ser impuestas al actor (art. 68 del CPCC).-
Por ello, normas legales y doctrina citadas;
RESUELVO:
-.I. No hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por el Sr. Carlos Abel Mortada a fs. 5/6.-
-.II. Imponer las costas al actor (art. 68 CPCC).-
-.III. Regular los honorarios profesionales del Dr. Cristo Walter Guenumil en la suma de $ 1.848 (11 % + 40 %) y los de los Dres. José Alberto Aphal, Mariano Leandro Samuel Egidi Vega y Diana Patricia Gallego, en forma conjunta, en la suma de $ 1.176 (7 % + 40 %); MB: $ 12.000 (conf. arts. 6, 7, 8, 10, 11, 27 y cc. ley G N° 2212). Notifíquese a la Caja Forense y cúmplase con la Ley Nº 869.-
-.IV. Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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Poder Judicial de Río Negro