Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 15574-250-10

N° Receptoría:

Fecha: 2010-08-27

Carátula: MILLAR IBARRA CAROLINA ADRIANA / ORELLANA MARCELINA DEL CARMEN Y OTRO S/ COBRO DE PESOS

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:15574-250-10

Tomo:

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 25 días del mes de Agosto de dos mil diez reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada :"MILLAR IBARRA Carolina Adriana c/ ORELLANA Marcelina Del Carmen y Otro s/ COBRO DE PESOS", expte. nro. 15574-250-2010 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs. 177 vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Camperi dijo:

Vienen estos autos al acuerdo con motivo del recurso de apelación que la demandada dedujera contra el pronunciamiento de fs. 123/130 que, haciendo lugar al reclamo, la condenara a abonar la suma que allí se detalla. Concedido correctamente el remedio, presentóse la memoria de fs. 164/167 que, traslado mediante recibiera la respuesta de su adversaria de fs.170/173.-

Ingresando en el análisis de la problemática venida a juzgamiento, creo que una solución distinta a la adjudicada en la instancia de origen se impone.-

En primer lugar es oportuno señalar que las partes se encontraban vinculadas por un contrato de compraventa -art.1.323 del Código Civil- mediante el cual la accionante adquiría un lote de propiedad de la accionada y se comprometía a abonar una determinada suma de dinero -$ 55.000- realizando una entrega inicial de $ 9.000 en calidad de seña y otras entregas menores, entre ellas, dos pagos de $ 2.000 que recibiera el esposo de la vendedora.-

En este punto es necesario que nos detengamos y advirtamos que hubo quedado pendiente de definición la forma como se cancelaría el saldo de precio, según la vendedora de contado y según la compradora en cuotas.- Convengamos que la “incertidumbre” que planteamos no es por cierto menor y resultó, en definitiva, la que diera lugar a la frustración del negocio jurídico que pretendieron realizar la actora y la demandada.-

Tratando de otorgar una respuesta a aquel interrogante que dejamos planteado en los renglones que anteceden, es decir, qué forma de pago del saldo se iba a adoptar, me inclino por la postura que sostuviera la vendedora, es decir, que si bien se aceptaba una entrega inicial de $ 9.000 en concepto de seña, el saldo de precio debía necesariamente cancelarse de contado.- Sostengo tal conclusión recurriendo a los parámetros que brinda la costumbre negocial en esta ciudad y, me animaría a sostener, en todo el país, es decir, que las adquisiciones de inmuebles -casas, departamentos, terrenos, etc.- se realizan prácticamente de contado o con una financiación muy acotada y claramente determinada y concretamente establecida en los instrumentos donde se dejan asentadas las condiciones de la venta (arg. art. 218, inc. 6º Cód.Com.).-

En el caso que nos ocupa, me parece irrazonable y por ende inadmisible, juzgando la conducta de los contratantes con la reglas de la sana crítica (art. 386 CPCC.) que la vendedora hubiera aceptado una pequeña entrega de $ 9.000 y luego la cancelación del saldo en indeterminadas cuotas mensuales que, sumadas, en todo el período de vinculación que uniera a las partes -Abril/06 a Oct.Nov./06- ascendieran a $ 4.000, lo que arrojaría una suma de $ 571 por mes ($ 4.000 ./.7 meses). Reitero, dicho procedimiento no es el usual al cual se recurre para este tipo de operaciones, procedimiento que reclamara la adquirente en la respuesta a la carta documento de fecha 11 de Octubre del 2006, que le remitiera la vendedora.-

Consecuentemente, si la enajenante la intimara a aclarar de qué manera cancelaría el saldo de precio y aquélla, en lugar de abonar la suma pendiente, reclamara la fijación de cuotas, es evidente que se hubo colocado en una clara posición de incumplimiento autorizando a su co-contrante a rescindir la convención que las vinculara (arg. art. 1204 C.C.).- No empece a la idea que venimos sosteniendo que se hayan realizado dos entregas de dinero recibidas por el esposo de la vendedora, ni ello puede constituir una “ratificación” de la convención, sólo puede interpretarse como el producto de la buena fe con que la parte vendedora hubo actuado en la celebración y en la ejecución de la convención, circunstancia que tampoco la inhabilitaba para proceder de la manera en que lo hiciera.-

En fin, si como se ha sostenido permanentemente, los contratos deben celebrarse y ejecutarse de acuerdo a los principios de la buena fe (arg. art. 1198 C.C.), es evidente que la única forma de cancelación del saldo era la reivindicada por la demandada, es decir, de contado, pues lo contrario significaría que la compradora podría cancelar lo adeudado de acuerdo a su exclusiva voluntad, interpretación que por su irrazonabilidad debe desestimarse de cuajo.-

Para concluir, es dable sostener que la suma entregada -$ 9.000- lo fue en concepto de seña y si la incumplidora, como decimos, resultó la compradora, es evidente que pierde la misma -arg. art. 1.202 Cód.Civ.-, debiendo reintegrar la vendedora la suma de $ 5.307,27 que entregara la adquirente y que, como decimos, de buena fe recibiera a traves de la gestión de su esposo, sumas que de ninguna manera, al menos en mi concepto, pueden implicar la “ratificación” del negocio.-

Por lo expresado y de compartirse mi criterio, propongo hacer lugar al recurso de fs. 133 con el alcance señalado, es decir, desestimando la demanda en la forma en que quedara planteada y condenando a la accionada, Sra. Marcelina Orellana de García, a abonar a la actora la suma de $ 5.307,27 en el término de diez días y bajo apercibimiento de ley, con un interés del 18% desde el día 11 de octubre de 2006 y hasta su efectivo pago. Las costas, por la forma en que se decide, se imponen por su orden, pues la falta de claridad del instrumento en cuanto a la cancelación del saldo se refiere, hubo colaborado sobremanera para la promoción de este juicio.-

A la misma cuestión los dres. Osorio y Escardó dijeron:

1. Luego de analizadas las constancias de la causa -a la luz del derecho vigente- propondremos al Acuerdo una solución diferente a la votada por el colega dr. Edgardo Camperi.

En primer lugar, si existía incertidumbre respecto del plazo de cumplimiento del pago del saldo de precio, la vendedora debía haber recurrido al remedio previsto por el art. 509, ap. 3°, del cód. civil; es decir, requerir judicialmente fijación del plazo. Inclusive, pudiendo acumular esa acción con la de cumplimiento del contrato (norma citada).

Pero, si lo que quería era rescindir el contrato, el procedimiento a seguir era el previsto en el art. 1204 del cód. civil.

De todas maneras, -y en ello coincidimos con el sr. Juez a quo (fs. 128/129)- que los pagos realizados por la actora (fs. 3/5), posteriores a la primigenia suma dada en concepto de seña (fs. 2), implicaron indubitables actos de cumplimiento del contrato, con el efecto de cancelar la posibilidad de arrepentimiento de cualesquiera de las partes. Así, la literal alusión “a cuenta de lote” (fs. 3/4), o “a cuenta de terreno”, no pueden interpretarse de otra manera:

“La referencia al cumplimiento del contrato, siquiera incipiente, es incompatible con todo arrepentimiento ulterior” (conf. Morello, A. M., “El Boleto de compraventa inmobiliaria”, n° 84, pág. 84; citado por Llambías, J.J., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, t. I-pág. 433, nota 21).

Con lo cual, quien quisiera desligarse de un contrato ya concluido, sólo podría hacerlo recurriendo al referido remedio del art. 1024 del cód. civil -siempre que estuvieran dadas las condiciones para ello- ya que la facultad de arrepentirse estaba cancelada para ambas partes.

A todo evento -es decir, concediendo que la demandada hubiera tenido derecho a rescindir el contrato, como lo hizo- de ninguna manera tendría derecho a quedarse con las sumas recibidas desde que ningún daño y perjuicio hubo acreditado. Lo contrario sería cohonestar su “justicia por mano propia”.

Por otra parte, no ha sido controvertido el hecho de que la demandada no estuvo impedida de vender el inmueble en cuestión a un tercero, aun antes de este pleito.

Para ser coherente con lo que venimos sosteniendo, tampoco encontramos justificativo para que, según la sentencia de Ia. Instancia, la demandada deba restituir a la actora el doble de las sumas recibidas de ésta, desde que como dijimos, la señal o arras ya había dejado de funcionar como tal -en vista de la consentida ejecución, aunque incipiente, del contrato- para ambas partes.

Consecuentemente, votamos para que se rechace el recurso de la demandada, y se confirme la sentencia de Ia. Instancia con el alcance de que la condena a la demandada se limite a la suma de $ 14.307,27 ($ 13.800 recibidos a cuenta del precio + 507,27 por pago de tasas municipales), con más el interés y las costas allí establecidos; encontrándonos procesalmente habilitados para fijar dicha limitación, atento a que el recurso de la demandada estaba dirijido al rechazo total de la condena.

2. Atento al resultado parcialmente favorable del recurso en examen, propondremos también que las costas de IIa. Instancia se impongan en el orden causado (art. 68, 2da. parte, y 71 del CPCC).

3. Por todo lo expuesto, votamos para que la Cámara decida:

1ro.) rechazar, parcialmente, el recurso de fs. 133; confirmando el decisorio de Ia. Instancia con el alcance de que la condena a la demandada se limite a la suma de $ 14.307,27 ($ 13.800 recibidos a cuenta del precio + 507,27 por pago de tasas municipales), con más el interés y las costas allí establecidos.

2do.) costas de IIa. Instancia por su orden.

3ro.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dr. Juan Carlos Rojas: 30%

dr. Alfredo Luis Iwan: 30% (art. 15 LA., a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente, en Ia. Instancia).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL;

RESUELVE:

1ro.) rechazar, parcialmente, el recurso de fs. 133; confirmando el decisorio de Ia. Instancia con el alcance de que la condena a la demandada se limite a la suma de $ 14.307,27 ($ 13.800 recibidos a cuenta del precio + 507,27 por pago de tasas municipales), con más el interés y las costas allí establecidos.

2do.) costas de IIa. Instancia por su orden.

3ro.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dr. Juan Carlos Rojas: 30%

dr. Alfredo Luis Iwan: 30% (art. 15 LA., a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente, en Ia. Instancia).-

4to.) Notificar, registrar y protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente, vuelvan los presentes a su instancia de origen.-

c.t.

Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

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