Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 39362

N° Receptoría:

Fecha: 2009-09-29

Carátula: COSTANZO José Juan c/CANDIA Marcos Javier s/Sucesión y Otro S/ Ejecución de Alquileres

Descripción: resolucion a protocolo

General Roca, 29 de setiembre de 2009.-

VISTOS Y CONSIDERANDO: Para resolver en estos autos caratulados " COSTANZO JOSE JUAN c/ CANDIA MARCOS JAVIER s/ SUCESION Y OTRO s/ EJECUCION DE ALQUILERES" (Expte. N° 39.362-III-09).-

A fs. 12 se presenta el Sr. José Juan Costanzo por derecho propio con patrocinio letrado y promueve demanda de ejecución de alquileres contra los herederos del Sr. Marcos Javier Candia, Sres. Matias Nicolás Candia y Antonella Soledad Candia, representados por su madre Sra. Laura Mariela Alcayaga, por ser menores de edad, y contra el Sr. Carlos Sergio Robles, por el cobro de la suma de $ 3.728.-

A fs.28 comparece la madre de los menores ejecutados, quien manifiesta que el locatario era su marido fallecido, que tuvo que abandonar el inmueble un año antes del vencimiento a raíz de una ejecución hipotecaria contra el propietario del mismo. Exhibe el último recibo correspondiente de fecha 26/06/08 por $1000.- manifestando que se le entregó recibo por el mes de julio de 2008, y reconoce una deuda por el saldo de agosto, setiembre y octubre de 2008.-

A fs. 30 se dicta sentencia monitoria mandando llevar la ejecución hasta tanto el ejecutado Sucesión de Marcos Javier Candia y Carlos Sergio Robles hagan al acreedor José Juan Costanzo integro pago del capital reclamado de $ 3.738.- y sus accesorios legales.-

A fs. 39/43 se presenta la representante legal de los ejecutados y plantea excepción de pago parcial documentado. Para fundar la defensa refiere que como la ejecución pretende el cobro de la suma de $ 738 por el mes de agosto de 2008 y $ 1.000.- por cada mes de setiembre, octubre, noviembre de 2008, invoca a su favor la cláusula décimo sexta del contrato de locación. En esta se estableció un fondo de resguardo, por la suma de $ 1.000.- en concepto de fondo de garantia el que queda en caución en poder del locador hasta la devolución del inmueble.-

Dicho importe fue abonado en su totalidad, para lo cual acompaña recibo, agregando que dicho monto nunca fue devuelto, pese haber restituido el inmueble con anterioridad al vencimiento del plazo contractual. Solicita también la aplicación de la cláusula cuarta, la que fija el plazo del contrado por dos años, y sin embargo tuvo que desocupar el inmueble por la intimación extrajudicial del locador a partir de junio de 2008, por una ejecución hipotecaria.-

Invoca a su favor lo dispuesto por el art. 1527 del C.C., que fija las turbaciones de derecho, por el cual se fija que el locador está obligado a defender y en su caso indemnizar al locatario cuando sea turbado en la posesión de la cosa locada. Siendo de evaluar que, ante los reiterados llamados e intimaciones recibidas desocupó el inmueble en el mes de setiembre de 2008, haciendo entrega de las llaves en dicho mes.-

Considera equitativo que se fije el monto de un mes de alquiler por dicho concepto, que las llaves de inmueble fueron entradas los primeros dias de octubre, por ello considera que no corresponde abonar los meses de octubre y noviembe. Practica liquidación, y reconoce adeudar la suma de $ 728. Ofrece prueba.-

A fs.5 2 se presenta el ejecutante y contesta el traslado, solicitando su rechazo. Desconoce la firma inserta en la documental de los tres recibos acompañados, de fecha 10-12-07, 10-01-2008, y 10-2-08, y por ende su autenticidad. Niega que algún banco le intimara la desocupación del inmueble y que por ello intimara a la locataria a su desocupación, destaca las contradicciones en que incurre la ejecutada en su presentación cuya constancias obran en el acta de fecha 23-6-09 y lo que sostiene al plantear excepciones.-

Señala que inició el trámite en Mediación en el mes de octubre de 2008, ante la falta de entrega del inmueble y que recién fue entregado en el mes de noviembre de 2008. Sostiene que para que prospere la excepción por los meses de setiembre, octubre y noviembre 2008 debe acompañar los instrumentos correspondientes emanados del ejecutante que acrediten la cancelación de las obligaciones reclamadas.-

Solicita también el rechazo de la indenmización reclamada, por aplicación de la defensa de turbación de derecho, pues, la enumeración que contiene el art. 544 del C.P.C., es taxativa y su tratamiento traeria aparejado la ordinarización del proceso de ejecución. Manifiesta que el reclamo en mediación fue fundado en el desalojo por la falta de pago de más de dos periodos de alquiler y ofrece prueba.-

A fs. 54 se dictan autos para resolver.-

Como cuestiones preliminares a la decisión cabe realizar las siguientes consideraciones. En primer lugar es de señalar la improcedencia de la apertura a prueba, pues por la naturaleza del proceso, las defensas esgrimidas deben ser resueltas con pruebas documentales aportadas por las partes. Por otra parte, ninguna prueba resulta eficaz a este fin, pues no tienden a demostrar la fecha de desocupación, sino cuestiones que exceden el debate posible en este trámite.-

Si bien los ejecutados alegan una excepción de pago parcial documentado, el relato de los hechos se aleja de ese encuadre, puesto que pretenden distintas posibilidades para demostrar el pago reclamado. La apertura a prueba a efectos de probar el pago, en un juicio ejecutivo, solo procede de manera excepcional, pues la defensa opuesta debe bastarse a sí misma y con la documentación necesaria para justificarla. Por ello se rechaza la apertura a prueba propuesta por los excepcionantes.-

El segundo tema, se corresponde con la pretensión de los ejecutados de obtener via reconocimiento judicial de la restitución de los fondos en caución, prevista para cuando finalice el contrato. Este monto pactado expresamente en la cláusula sexta del contrato de fs.2, por convención de partes, será devuelto a la locataria al momento de la entrega del inmueble sin intereses ni actualización alguna. En función de ello dicho importe deberá ser deducido al momento de la liquidación, pues el locador no ha invocado ninguna deficiencia en la entrega de la propiedad, salvo la demora, lo que no impide la devolución a la locataria.-

El tercer tema en análisis, se corresponde con la pretendida indemnización del art. 1.527 del C.C., y dicha aplicación de multa es una cuestión ajena a este proceso ejecutivo. Adviértase que la parte ejecutada no ha acompañado ningún instrumento o documento que acredite la situación del reclamo de devolución anticipado del inmueble, sea por una supuesta ejecución hipotecaria o por otro motivo, no hay en la documental acompañada ninguna intimación extrajudicial documentada que lo demuestre. Por ello tal circunstancia resulta ajena a este proceso, y no puede ser evaluada al momento de esta resolución.-

Asimismo no hay constancia de fecha cierta de la entrega del inmueble, pues la misma ejecutada, manifiesta a fs. 28 que " en los primeros dias de octubre entregó el inmueble" y a fs.40 al oponer excepciones manifiesta que al momento de la desocupación y entrega de llaves del inmueble locado, la entrega de llaves se hizo en el estudio de su letrada.-

No acompaña ningún comprobante o recibo emanado del locador o su apoderado respecto a la entrega de llaves, máxime cuando la misma fue realizada en un estudio jurídico que debió extremar los recaudos frente a la situación conflictiva que se presentaba entre las partes. La carga de la prueba para demostrar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los términos contractuales corresponde a los excepcionantes y por ello debió extremar los recaudos en tal sentido.-

Sabido es que el proceso de ejecución de alquileres, es un procedimiento establecido para que pueda hacerse efectivo el cobro de un crédito que viene establecido en el documento que debe ser suficiente y bastarse a si mismo, y que las excepciones que se opongan a dicha acción deben ser acreditadas con los elementos probatorios que acompañe el excepcionante.-

CIVIL Y COMERCIAL - EXCEPCION DE PAGO VIABILIDAD-PRUEBA.- La excepción de pago para que resulte viable debe ser probada por instrumento que emane del acreedor, debiendo referirse en forma clara y concreta a la deuda cuya ejecución se pretende detener, de suerte que la documentación acompañada debe ser autosuficiente para acreditar la excepción opuesta.- Autos: Rodríguez, Cristina Elsa C/ Julio Alberto Mora Y Ots. S/ Cobro De Alquileres - Nº Fallo: 99190478 - Ubicación: S153-175 - Nº Expediente: 24140.- Mag. : BERNAL-GONZALEZ-SARMIENTO GARCIA - CUARTA CÁMARA CIVIL - Circ. : 1 - Fecha: 20/12/1999.- LDTextos ejecucion de alquileres excepcion de pago prueba sum. 6.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por las normas legales mencionadas y art. 542, 548, 550 y 551 del C.P.C.-

RESUELVO: Rechazar la apertura a prueba solicitada por los ejecutados.-

Rechazar la excepción de pago parcial documentado como así también la pretensión de aplicar la indemnización del art. 1527 del C.C., y en su consecuencia mantener la sentencia monitoria de fs.30 por la cual se manda llevar adelante la ejecución hasta tanto los ejecutados sucesión de Marcos Javier Candia y Carlos Sergio Robles, hagan al acreedor José Juan Costanzo íntegro pago del capital reclamado de $ 3.738.- con más sus intereses. Las costas se imponen de acuerdo al vencimiento en los intereses en juego, debiendo computarse la devolución de $1000.- por lo que se fijan en 27% al ejecutante y 73 % a los ejecutados.-

En la etapa de planilla de liquidación deberá deducirse el monto abonado en caución de $ 1.000.- conforme fuera pactado en cláusula 16.-

Regulo los honorarios profesionales de la Dra. Carina Boglio en $ 450.- y Stella Maris Bittner en $ 373.- (M.B. $ 3.738.- .- arts. 6, 6 bis, 7 y 40 de la ley 2212).-

Déjase sin efecto la regulación determinada a fs.30.-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios profesionales se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

<*****>