Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0291/2005
Fecha: 2009-09-23
Carátula: FERNANDEZ FABIO RAUL C/ CIA BRAGA EDUARDO JUAN S/ ORDINARIO - ESCRITURACION
Descripción: SENTENCIA - INTRODUCCION
Viedma, de septiembre de 2009.-
VISTOS: los presentes autos caratulados "FERNANDEZ FABIO RAUL C/ CIA BRAGA EDUARDO JUAN S/ ORDINARIO - ESCRITURACION", Expte N° 0291/2005, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que
RESULTA:
1) Que a fs. 13/14 se presenta el sr. Fabio Raúl Fernández, por derecho propio e interpone demanda contra el sr. Eduardo Juan Cía Braga por escrituración del inmueble ubicado en calle Belgrano Nº 1288 denominado catastralmente como Parcela 03 del Departamento Catastral 18 de la Circunscripción 1 del Sector A de la manzana 527 lote nº 13, con más la suma de $ 2.000 por daños y perjuicios de la demora, costas e intereses hasta la fecha de su efectivo pago.-
Narra su versión de los hechos y manifiesta que el día 10 de septiembre de 1997 adquirió el inmueble mencionado por compra efectuada al demandado representado en ese acto por el sr. Shahriar Saeed, titular de la firma Río Propiedades. Afirma que el precio de la compraventa se estableció en la suma de dólares estadounidenses 10.500 abonados por su parte con un pago inicial de dólares 1.500 y el saldo en 60 cuotas iguales y consecutivas de dólares 150 el que fuera cancelado en fecha 3 de octubre de 1999. Sostiene que conforme la cláusula quinta del boleto de compraventa la escritura traslativa de dominio se llevaría a cabo dentro del plazo de 60 días posteriores a la cancelación ante la escribanía que designara el vendedor. Así, con posterioridad, la Esc. María Cecilia Leiva, le informó que estaba a cargo del loteo y que se comunicaría con Río Propiedades para ultimar detalles con el vendedor. Manifiesta luego que abonó la totalidad de los gastos de escritura y encontrándose el inmueble libre de deudas, no obtuvo a la fecha la escrituración correspondiente. Describe luego las gestiones realizadas para ello y expone los daños que le ocasionara la imposibilidad de su realización. Acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio.-
2) Que corrido el traslado de ley y ante la incomparecencia del demandado, a fs. 57 se decreta su rebeldía la que se notifica mediante edictos cuyas obran a fs. 68/69 y 75/6.-
3) Que a fs. 81 se abre la causa a prueba, celebrándose la audiencia prevista por el art. 361 del CPCC conforme surge del acta de fs. 85. Posteriormente, a fs. 134, certificó la Actuaria sobre el vencimiento y el resultado del período probatorio, clausurándose a continuación el período de prueba según lo previsto en el art. 482 del CPCC. En base a ello, a fs. 135/136 presentó alegato la parte actora. Finalmente a fs. 137 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-
CONSIDERANDO:
I.- Que conforme el escrito introductorio del proceso y la conducta procesal de la demandada corresponde dilucidar si resultan acreditados los extremos necesarios para que la parte actora obtenga la escritura del bien en cuestión tal como lo señalara en el escrito de demanda y, en su caso, los daños pretendidos.
II.- Que para ello, en primer lugar debe señalarse que la falta de contestación de la demanda y la declaración de rebeldía subsiguiente, exime, a quien obtuvo la declaración, de la carga de acreditar los hechos invocados los que se tendrán por ciertos salvo que fueren inverosímiles, sin perjuicio de las facultades del art. 36, ello de conformidad con las previsiones del art. 60 y del art. 356 inc. 1º todos del CPCC y concordante con el principio establecido en el art. 919 del Código Civil. Para su mejor comprensión bueno es recordar que estos principios no son absolutos y que deben ser entendidos a partir del siguiente concepto "La rebeldía no puede tener el efecto de acordar un derecho a quien carece de él, es necesario, en cada caso, que el magistrado esté convencido de la verdad de los hechos en que se funde la demanda, independientemente del silencio o rebeldía del demandado. Es que, si la no comparecencia del accionado genera la presunción de verdad de las afirmaciones del contrario, ello puede no ser suficiente para producir convicción en el juez, y por ello es preciso robustecerla con otros medios de prueba." (CNCiv., sala A, julio 27- 984; Rep. LL, 1984 - 1755, sum. n° 5).-
III.- Que en segundo término y en base a lo expresado, debe merituarse el contenido de la demanda, la verosimilitud de los hechos allí relatados y en orden a los apercibimientos legales citados y a la obligación de expedirse que tenía la parte accionada, cabe reconocer validez a la documentación acompañada por la parte actora.-
Que debe entonces analizarse el boleto de compraventa sustento de la pretensión del actor, de fecha 10 de septiembre de 1997, que se encuentra reservado en Secretaría y que obra copiado a fs. 4. Del mismo surge que el vendedor es el sr. Juan Cía Braga, representado en dicho acto por Río Propiedades y que el comprador es el sr. Fabio Raúl Fernández, que el objeto de la compraventa ha sido el inmueble identificado como Parcela 03 del Departamento Castastral 18 de la Circunscripción I del Sector A de la manzana 527 lote Nº 13 del anteproyecto de subdivisión, Provincia de Río Negro, que el precio ha sido la suma de dólares estadounidenses 10.000, pagaderos de la siguiente manera: 1.000 dólares estadounidenses en dicho acto, y el saldo de 9.000 dólares en 60 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de 150 dólares estadounidenses. Por su parte la cláusula quinta establecida que la escritura traslativa de dominio y posesión de los lotes se llevaría a cabo dentro de los 60 días posteriores a la cancelación de la última cuota, siempre y cuando los compradores hayan cumplido con las obligaciones establecidas hasta esa fecha.-
Así, con la documental obrante en Secretaría cuyas copias obran a fs. 5 se comprueba la cancelación del precio de venta y con los de fs. 6/7 el pago de los gastos de escritura la que concuerda con la de fs. 9 y 8 de fecha 14/7/04 y 31/03/05 en la que la escribana Leiva certifica que el actor iniciara los trámites de escrituración a su favor respecto al inmueble referenciado y da cuenta de los motivos de la demora en su realización. Ello se condice además con las declaraciones testimoniales de la Esc. Leiva y del Sr. Saeed. La primera señala que el actor concurrió en el año 2003 a su escribanía, que había sido designada para realizar el acta declarativa de fraccionamiento del terreno que le da entidad catastral a cada lote. Asimismo señala que fue informada por la inmobiliaria ante su requerimiento que se había cancelado la obligación del actor. Por su parte el Sr. Saeed indica que Fernandez había terminado de pagar y que además nunca tuvo un reclamo del vendedor respecto de su incumplimiento.-
IV.- Que en consecuencia, se entiende que asiste razón a la parte actora en cuanto a obtener el cumplimiento del contrato de compraventa que celebraran con el demandado (conf. arts. 1137, 1204 ap. 4º y conc. CC.). En su mérito, debe disponerse que el accionado arbitre las medidas necesarias para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del bien de marras al actor, en el plazo de 30 días.-
Su incumplimiento acarreará, en su caso, la responsabilidad por los posibles perjuicios que pudiera llegar a invocar y probar el adquirente, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 505 y 889 del Código Civil, indicándose, asimismo, que para su determinación, llegado el caso, deberá procederse de acuerdo a lo previsto en el art. 513 del C.Pr., pudiendo determinarse, asimismo y eventualmente, en la etapa de ejecución de sentencia, la aplicación del apercibimiento previsto en el art. 512 del C.Pr., y ello en caso de no existir inhibiciones del accionado.-
V.- Que en lo que respecta a los daños y perjuicios reclamados debe tenerse en cuenta que "Todo perjuicio debe ser probado para alcanzar su acogimiento en justicia. Los daños hipotéticos, eventuales o posibles, más allá del concreto detrimento acreditado, no son atendibles, ya que, por dificultoso que fuere, quien pretende ser acreedor debe explicar los elementos del crédito y acreditarlos, sin los cuales nadie puede pretender reparaciones, resarcimientos ni cobros" (C.Nac.Civ., sala M, 3/10/90, JA REP. 1992-321). Teniendo en cuenta la inexistencia de prueba que sobre el tema se ha rendido en la causa, debe concluirse en que la actora no ha acreditado los presupuestos necesarios para habilitar la procedencia de los perjuicios que dice haber sufrido pudiendo advertirse sobre el punto la falta de detalles y de precisiones necesarias para tal fin, por todo lo cual corresponde desestimar este aspecto de la demanda.-
VI.- Que con respecto a las costas y en atención al principio general establecido en el art. 68 1er. párrafo del C.Pr., corresponden a la parte demandada, difiriendo la regulación de los honorarios hasta tanto se celebre la audiencia prevista por el art. 24 de la ley 2212, conforme lo dispone el art. 33 del citado cuerpo legal.-
Por todo lo expuesto:
RESUELVO:
I.- Hacer lugar a la demanda interpuesta a fs. 13/15, condenando al sr. Eduardo Juan Cía Braga a procurar las medidas que fueran necesarias para otorgar a favor del sr. Fabio Raúl Fernández la escritura traslativa de dominio del inmueble identificado como Circunscripción I., Sección B, Manzana 157, Parcela 7, Partida 1.732, conforme lo dispuesto en el considerando IV, en el plazo de 30 días corridos, a partir de quedar firme o ejecutoriada la presente, y bajo apercibimiento de resarcir los daños y perjuicios provenientes de su inejecución de conformidad con lo dispuesto en el art. 513 del CPCC, o en su caso de aplicarse las previsiones del art. 512 del CPCC.-
II.- Imponer las costas al demandado (art. 68 ap. 1° C. Pr.) y posponer la regulación de honorarios hasta que haya pautas para ello.-
III.- Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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Poder Judicial de Río Negro