Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 39097

N° Receptoría:

Fecha: 2009-08-26

Carátula: FUHR Abel Andres c/SILFENI Miguel S/ Ordinario

Descripción: Sentencia

General Roca, 26 de agosto de 2009.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " FUHR ABEL ANDRES c/ SILFENI MIGUEL s/ ORDINARIO " (Expte. nº 39.097-III-09).-

RESULTA: Que a fs.47/9 se presenta el Sr. Abel Andrés Fuhr con patrocinio letrado iniciando demanda contra Miguel Silfeni, con el fin de que se reestablezca el acceso de la entrada en común de unidades bajo el régimen de propiedad horizontal, que comparte con éste. Asimismo, para que libere tanto la ventana de ventilación y entrada de luz solar, como la toma de aire del techo del baño de su inmueble que explota comercialmente y reinstale el portón metálico existente con anterioridad, proporcionándole una llave para su acceso.-

Relata que los inmuebles están bajo el régimen de propiedad horizontal, que el suyo está destinado a la actividad comercial de imprenta y la del demandado a vivienda. Para ingresar a la propiedad del demandado existe un pasillo, que es de uso común, puesto que por dar al fondo del negocio que explota, le permite su circulación. Explica, que si bien había accedido con anterioridad a la instalación de un portón metálico, del cual cada uno tenía llave, en forma sorpresiva el demandado retira dicho portón y construye una pared y rejas en todo lo ancho del pasillo, lo que impide la circulación.

El mismo no sólo construye la pared aludida, sino que además hizo tapar con ladrillos una ventana utilizada para toma de aire y luz y una toma de aire en el techo que oficiaba de ventilación del baño, ambas del negocio. Ante reclamos efectuados no obtiene respuesta satisfactoria, lo que a su vez se repite en la etapa de mediación previa, por lo que procede a iniciar esta acción. La responsabilidad atribuida al demandado se ve sustentada legalmente por los arts.2, 3 y 7 de la ley 13.512 que establece el régimen de propiedad horizontal. Cita jurisprudencia, que entiende, es aplicable al caso y ofrece prueba.-

A fs.50 se ordena el traslado de la demanda, lo que se cumple con la diligencia obrante a fs.53 . Al no comparecer el demandado, a fs.55 se tiene por incontestada la demanda y se fija audiencia preliminar. La audiencia mencionada se celebra a fs.62 sin la concurrencia del demandado al que se le aplica la multa prevista por el art.362 del C.P.C.. En el mismo acto se provee la prueba ofrecida por el actor, a fs.69 se celebra audiencia de prueba produciéndose la testimonial de Alberto Luis Gutiérrez, José Aníbal Mobarac y Claudio Héctor González, a fs.72/5 se produce informativa a Correo Oficial de la Rep. Arg., a fs.79 se clausura el período prbatorio, a fs.84 se agrega alegato del actor y a fs.86 se provee autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: La pretensión del accionante persigue la demolición de una construcción realizada en el espacio común, que comparte con el demandado. Invoca que ambos inmuebles constituyen unidades funcionales de propiedad horizontal, existiendo entre los mismos un pasillo común por el que se ingresaba al domicilio del demandado y que por dar al fondo de su negocio, se utilizaba para la circulación. Esta posibilidad de tránsito resultaba útil, especialmente para transportar máquinas pesadas para su reparación, o reposición.-

Siendo necesario el uso para el que se destinaba el espacio en cuestión, unilateralmente Silfeni procede a levantar una pared de ladrillos y asimismo hace tapar con ladrillos una ventana, que servía de toma de aire y luz para su negocio. Acompaña los instrumentos para acreditar que se trata de inmuebles regidos como propiedad horizontal y fotografías para demostrar la obra que lo perjudica, al provocar trastornos en su actividad.-

Esgrime que habiendo intentado una solución con el demandado, el mismo adoptó una actitud negativa, que perduró en la instancia de mediación; al no obtener el resultado esperado se ve obligado a iniciar la acción. La actitud intransigente que se acusa en el demandado se comprueba en el proceso, puesto que pese a estar notificado de la demanda se mantiene rebelde, por lo que son de aplicación al caso los efectos que preveén los arts.919 del C.C.y 60 del C.P.C..-

Esta manera de actuar advierte de la sinrazón de su conducta, y la inconveniencia que genera. Ello, se ve avalado no sólo por las fotografías que ilustran sobre los elementos obstaculizantes y turbadores de la funcionalidad del espacio afectado, sino por los testimonios producidos. Los testigos Gutiérrez y González trabajan en forma permanente en la imprenta que explota el actor y Mobarac lo hace en forma discontinua.-

Todos coinciden en la utilización que se daba al acceso referido y los trastornos e inconvenientes que se ha provocado con la construcción cuestionada y realizada por Silfeni. Expresan al respecto que por ese sector entraban sus bicicletas para dejarlas a resguardo, que sacaban las bolsas de basura y fundamentalmente permitía transportar las máquinas en caso necesario. Aducen que si en la actualidad se tuvieran que trasladar las máquinas o ingresar otras sería imposible, puesto que la puerta de enfrente no lo permite por su dimensión.-

Los mismos también hacen hincapié, en que de surgir alguna situación de emergencia, se vería comprometida la seguridad de los ocupantes del inmueble. Ello evidentemente, se produciría en el caso de no poder circular por la única puerta que ha quedado en el frente del local. Asimismo, manifiestan que ha obstruido una ventana, la que ha sido cerrada con ladrillos, y tapado el respirador del baño.-

Incluso González advierte sobre filtraciones en el salón de encuadernación, las que provienen de obras que ha realizado Silfeni arriba del inmueble utilizado para la actividad de la imprenta. Otro efecto nocivo al que hacen referencia, es la acumulación de agua que se produce los días de lluvia, lo que ha obligado a hacer un agujero en dicha pared, para que el líquido corra .-

Probada la utilización del espacio común, como la magnitud de los materiales obstaculizantes que afectan la funcionalidad del inmueble, cabe recomponer la situación creada. En ello, no sólo incide la lógica, sino los preceptos legales que reglan la situación dada. (arts.2, 3 y 7 "in fine" de la ley 13.512).-

La doctrina con cita de jurisprudencia, se ha expedido en aspectos que son de evaluación en la especie. En ese sentido se ha dicho: "En conclusión, en principio, la solución que corresponde en los supuestos de ejecución de obras nuevas en bienes comunes sin la autorización correspondiente (unanimidad) es la demolición de lo construido, medida rigurosa pero necesaria para mantener el orden y posibilitar la convivencia" (conf. Zannoni-Kemelmajer de Carlucci "Código Civil", comentado, Edit. Astrea, T.11, pág.583).-

En otra parte de la citada obra, al referirse a la legitimación activa, se sostiene que en principio ésta corresponde al consorcio, salvo que a uno de los copropietarios, la actividad ilegal o antirreglamentaria les produzca un daño cierto y personal, pág.588. Más adelante, se señala: " Por lo demás en este régimen no se puede desconocer la obligatoriedad del reglamento de copropiedad, de indudable naturaleza contractual por parte de todos aquellos que se encuentran vinculados por sus cláusulas, de manera que su sola violación supone la lesión de un interés jurídico concreto, como lo es el equilibrio contractual quebrado por uno de los propietarios.", pág.589.-

De acuerdo a los antecedentes consignados, cabe ordenar la demolición de la obra indebidamente ejecutada en el espacio común, debiendo derribarse la pared de ladrillos en el pasillo que sirve de entrada a los dos inmuebles. Asimismo demoler la pared de ladrillos que obstruye la funcionalidad de la ventana del inmueble del actor, que impide ventilación y entrada de luz, también deben extraerse los materiales que tapan la toma de aire del techo del baño. Para el caso que el demandado no lo realice en el plazo de diez días de su notificación, podrá ejecutar los trabajos el actor a costa del aquél.-

Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas, arts.2, 3, 7 y concs. de la ley 13.512, arts.505, 1109 y concs. del C.C. y arts. 59, 60 y 356 del C.P.C.

FALLO: Haciendo lugar a la demanda interpuesta por ABEL ANDRES FUHR contra MIGUEL SILFENI. Condenando en consecuencia a este último a reestablecer el acceso de entrada común del pasillo que beneficia a los inmuebles de ambas partes, para lo cual debe demoler la obra realizada en forma unilateral consistente en una pared de ladrillos y reinstalar el portón metálico existente con anterioridad a esa construcción, entregando una llave al actor.

Asimismo, deberá demoler la pared de ladrillos que obstruye la ventana de ventilación y entrada de luz del inmueble de Fuhr, y retirar todo material que obstruya la toma de aire del techo del baño del local comercial de éste. Todo deberá cumplirse en el término de DIEZ días de su notificación. Para el caso que no cumpla con la condena impuesta, podrá ejecutar los trabajos el actor a costa del demandado.-

Costas a cargo del demandado. Difiero la regulación de honorarios, hasta tanto se alleguen elementos estimativos a ese fin.-

Notifíquese y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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