Proveído
Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
Ciudad: Bariloche
N° Expediente: 15032-096-08
Fecha: 2009-07-27
Carátula: SHERPA S.R.L. / SALE RODRIGUEZ RAUL J. S/ ACCION MERAMENTE DECLARATIVA
Descripción: Definitiva
CAMARA DE APELACIONES CIVIL
Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION
Expte. nº:15032-096-08
Tomo:
Sentencia:
Folio:
Secretario: dra. Alba Posse
2
En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río
Negro, a los 27 días del mes de Julio de dos
mil nueve reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la
CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE
MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres.
Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos
Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta
causa caratulada :"SHERPA S.R.L. c/SALE RODRIGUEZ Raúl
J. s/ ACCION MERAMENTE DECLARATIVA", expte. nro.
15032-096-08 (Reg. Cám.), y discutir la temática del
fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-,
los sres. Jueces emitieron su voto en el orden
establecido en el sorteo practicado a fs. 151 vta.,
respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué
pronunciamiento corresponde dictar?.
A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:
1. Contra la sentencia de fs.
90/95 vta. -que rechazó la demanda de consignación de
alquileres, impuso las costas y reguló los honorarios-
interpuso recurso de apelación, a fs. 98, la parte
actora.
Concedido el mismo libremente y con
efecto suspensivo, y radicados los autos en esta sede,
expresó agravios la recurrente a fs. 138/148, los cuales
fueron contestados a fs. 150 y vta..
2. breve reseña del caso
Ante la negativa a recibir el importe de
los alquileres de un local comercial, el locatario
-Sherpa SRL.- promovió demanda de pago por consignación
contra el locador, Raúl Julio Sale Rodríguez (fs. 31/37).
Previo a ello, las partes habían
entrecruzado comunicaciones postales fijando sus
respectivas posiciones (V. Anexo II, fs. 9 y sigts.); las
cuales ratificaron luego en el pleito.
Al contestar demanda (fs. 58/61), el
demandado reivindicó el cumplimiento estricto de lo
pactado en el contrato respectivo (fs. 6/7); en especial,
lo consignado en el artículo Tercero, que establecía un
precio “para el primer semestre. Para el segundo semestre
se reajustarán conforme a los valores de plaza existentes
a esa fecha y de común acuerdo entre las partes para los
restantes semestres se utilizará el mismo procedimiento
hasta el vencimiento del término contractual”.
Luego de declarada la causa de puro
derecho (fs. 88), dictó sentencia el sr. Juez de Ia.
Instancia en la forma más arriba indicada; es decir,
rechazando la demanda de consignación.
Para ello -y pese a la expresa invocación
de la actora, respecto de la aplicación del art. 10 de la
Ley 23.928 (t.o. por Ley 25.561) en orden a la
prohibición de cualquier tipo de indexación,
actualización monetaria, variación de costos o cualquier
otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos,
precios o tarifas de los bienes, obras o servicios-, el
sr. Juez a quo hizo mérito de la pactado por las partes
y, en consecuencia, la pretensión del locatario de
ajustarse al precio originario convertía en impropia la
consignación, ya que no se estaba ofreciendo la
integralidad del pago debido.
Contra tales fundamentos se hubo alzado
la parte actora.
3. El sentenciante de Ia.
Instancia sostuvo que “nada tiene que ver en la cuestión la
prohibición indexatoria todavía vigente en nuestro derecho (cf. art. 7 Ley
23.928 modificado por Ley 25.561). En efecto: no se trata de que el
demandado haya inatroducido per se una indexación y/o actualización del
canon originario (?), sino más bien de que ambas partes pactaron de
antemano alquileres diferenciados conforme el avance temporal del
contrato locativo” (sic, fs. 95).
En sus agravios, la actora volvió a
cuestionar la no aplicación de la citada norma.
Por mi parte, considero que el fundamento
dado por el sr. Juez de Ia. Instancia no resulta válido
para omitir la aplicación de dichas normas (arts. 7 y 10
de la Ley 23.928, según t.o. por Ley 25.561).
Pues si el mencionado art. 7° deroga “las
disposiciones contractuales o convencionales que
contravinieren lo aquí dispuesto”, el art. 10 -legislando
para el futuro- prohibe expresamente cualquier
repotenciación, actualización o indexación; aún las
dispuestas por normas legales. Que es el caso del art. 3°
de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas.
Cabe señalar también que el contrato de
marras lleva fecha del 1°-3-04; es decir, posterior a las
leyes mencionadas y, por lo tanto, todo lo que allí
suponga algún tipo de ajuste -como el indicado en el
artículo Tercero (fs. 6: “Valor Locativo”), resulta
inválido, por contravenir una ley de orden público (art.
19 de la Ley 25.561).
Resultando inválidas las cláusulas
contractuales que establecían un reajuste de los
alquileres, el ofrecimiento de pago efectuado por el
actor debe ser tenido como efectuado en tiempo y forma;
y, correlativamente, injustificada la negativa del
locador de recibir ese pago ofrecido.
Con lo cual, las sumas judicialmente
consignadas deberán ser declaradas como cancelatorias de
los citados alquileres (arts. 757, inc. 1°; 758 y 759 del
cód. civil), hasta el vencimiento del plazo contractual
(fs. 74).
4. Por todo lo expuesto, propongo al
Acuerdo:
1ro.) hacer lugar al recurso de fs. 98 y,
consecuentemente, hacer lugar a la demanda, declarando
con efecto cancelatorio de pago de los respectivos
alquileres, los depósitos judiciales efectuados.
2do.) con costas de ambas instancias a la
demandada.
3ro.) regular los honorarios de Ia.
Instancia (conf. art. 279 del CPCC): dres. Damián Vila y
Pablo De Barba, en conjunto: $ 3.528; dr. Juan Carlos
Garrafa: $ 2.587,20.- Base: $ 16.800; luego LA., arts. 6
incs. a) y c) (15 y 11%), 9 (40%).
4to.) regular los honorarios de IIa.
Instancia: dres. Damián Vila y Pablo De Barba, en
conjunto: $ 1.234,80.-; dr. Juan Carlos Garrafa: $
724,41.- (L.A. art. 14: 35 y 28% respectivamente, s/
honorarios de Ia. Instancia).-
A la misma cuestión el dr. Camperi dijo:
Si la realidad económica nos indica de
manera evidente un crecimiento de los índices de
inflación, sea que se tomen los devaluados informes del
Indec o los de las consultoras privadas, impedir, de
alguna manera, el reconocimiento de dicha realidad
mediante la repotenciación y/o reajustes de valores,
constituye, en mi opinión una severa afectación del
derecho de propiedad constitucionalmente reconocido, por
lo cual postularé declarar la inaplicabilidad de las
normas jurídicas señaladas (art. 7 Ley 23.928 modificado
por Ley 25.561).-
Consecuentemente y adhiriendo a la
argumentación del decidente de grado postularé el rechazo
del reclamo, con costas.-
Vale la pena agregar que el contrato que
vinculara a las partes, es el de una locación comercial
y hubo sido, obviamente, libremente consensuado,
resultando censurable que el locatario invoque el apoyo
de legislación que, en su momento, consientemente hubo
soslayado asumiendo un compromiso que, sin justificación
plausible, incumpliera.-
A igual cuestión el dr. Escardó dijo:
El preopinante dr. Osorio efectuó un minucioso
relato de la ley aplicable, y cabe concluir de ello que
no existe margen para reputar que se encuentra satisfecha
en autos la exigencia legal para el contrato de locación
de la existencia de precio determinado, con la cláusula
tercera (en copia fs. 6) que determina, luego de
transcurrido el primer semestre, de un nuevo precio de
la locación referido a valores de plaza y común acuerdo.
El nuevo precio así fijado es indeterminado,
amen que no expresa la accionada dónde se hubo acordado
tal precio entre las partes, y sin siquiera atinar (la
accionada/locadora) a pretender una suerte de definición
judicial de tal precio.
Las leyes de aplicación sobre locaciones
urbanas no han sido controvertidas en autos, nadie
solicitó el apartamiento de las mismas por las razones
que fueran y, menos aún, se alegó su contradicción con
normas de rango superior.
No cabe sin declarar su apartamiento del plexo
constitucional dejar de aplicar las leyes vigentes, y no
observo contradicción alguna del plexo legal sobre
determinación del precio de la locación de inmuebles con
normas de rango superior, como para formular tal
declaración, y menos aún de oficio.
Con voto del dr. Zannoni, recientemente la
Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
se expidió sobre el tema de la determinación del precio
de la locación, en un fallo que entiendo agota la
cuestión.
"... Es menester situarse en el contexto de las normas de orden
público que regulan el contrato de locación. Y para irnos
aproximando al tema, es interesante analizar lo relativo a las
eventuales variaciones del precio de la locación durante los plazos
legales mínimos establecidos en beneficio del locatario. La ley
23.091 establece los plazos mínimos para las locaciones con destino
a vivienda y para otros destinos -dos y tres años, respectivamente
(art. 2°)- y el art. 8° prevé, sólo en favor del locatario en las
locaciones destinadas a vivienda, la facultad de rescindir de modo
unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los
seis primeros meses de su vigencia. La ley 24.808 extendió esta
facultad en favor de los locatarios en los contratos de locación de
comercio, de profesionales o de industria. Sin embargo, en cualquier
caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil (texto
dispuesto por la ley 11.156), según el cual durante la vigencia de
los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las
condiciones del arriendo. Cierto es que la ley 23.091 permitió el
reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices
oficiales (art. 3°), pero no es menos cierto que a partir del 1° de
abril de 1991, y en virtud de la ley 23.928 -llamada de
convertibilidad del Austral-, quedó prohibida toda actualización
monetaria, indexación por precios, variación de costos o
repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales
que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley
citada)."
"Se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la
vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23.928, y que
ha mantenido la vigente ley 25.561- alquileres progresivos o
escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación,
no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes
del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación
relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se
la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el
caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por
vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La
cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el
precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del
arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Adviértase que una
cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o
progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario
durante el plazo de vigencia del contrato; otra es pactar un precio,
a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las
partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las
razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación
para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el
contrato. Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o
progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del
contrato, cuál ha de ser el precio de la locación en cada periodo;
en cambio, cuando cualquiera de las partes puede obligar a la otra a
una renegociación del precio antes del vencimiento, la está
colocando ante la eventual rescisión anticipada por parte del
locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el
contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091. Es por tales
fundamentos que creo que la sentencia apelada debe ser revocada, que
corresponde declarar la nulidad de la cláusula tercera del contrato
de locación celebrado por las partes y, como consecuencia, hacer
lugar a la consignación de las mensualidades de los arriendos al
precio convenido, que ha intentado el actor. ( lo remarcado me
pertenece). ("Kuschniroff, Víctor Hernán c./ Mandelbaum, Slama
Wajnztok, s./ consignación" - CNCIV - SALA F - 03/12/2008; elDial
- AA4F82; Copyright © - elDial.com).
Me remito en abundancia a Belluscio...,
Código..., T. 7mo., pág. 285, par. 13 y ss.
Surgiendo con claridad de la cláusula 3ra.
del convenio que el precio para los semestres posteriores
al primero es indeterminado, no cabe sino a estar al
acuerdo de precio originario, y concluir como lo hace el
dr. Osorio, a cuyo voto (con abundancia de mi criterio
expuesto) adhiero (conf. arts. 757, 758 y 759 C. Civ.).
MI VOTO.-
Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y
COMERCIAL;
RESUELVE:
1ro.) hacer lugar al recurso de fs. 98 y,
consecuentemente, hacer lugar a la demanda, declarando
con efecto cancelatorio de pago de los respectivos
alquileres, los depósitos judiciales efectuados.
2do.) con costas de ambas instancias a la
demandada.
3ro.) regular los honorarios de Ia.
Instancia (conf. art. 279 del CPCC): dres. Damián Vila y
Pablo De Barba, en conjunto: $ 3.528 (Pesos Tres mil
quinientos veintiocho); dr. Juan Carlos Garrafa: $
2.587,20 (Pesos Dos mil quinientos ochenta y siete con
veinte). Base: $ 16.800; luego LA., arts. 6, 7 incs. a) y
c) (15 y 11%), 9 (40%).
4to.) regular los honorarios de IIa.
Instancia: dres. Damián Vila y Pablo De Barba, en
conjunto: $ 1.234,80 (Pesos Un mil doscientos treinta y
cuatro con ochenta centavos); dr. Juan Carlos Garrafa: $
724,41 (Pesos Setecientos veinticuatro con cuarenta y un
centavo) (L.A. art. 14: 35 y 28% respectivamente, s/
honorarios de Ia. Instancia).-
5to.) Notificar, registrar y
protocolizar lo aquí decidido, disponiendo que
oportunamente vuelvan los presentes a su instancia de
origen.-
c.t.
Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio
Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara
Secretario de Cámara
Luis M. Escardó Horacio Carlos Osorio Edgardo J. Camperi
Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara
Angela Alba Posse
Secretaria de Cámara
<*****>
Poder Judicial de Río Negro