Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 15030-096-08

N° Receptoría:

Fecha: 2009-05-20

Carátula: PIESCO MABEL B. / ERDRICH GERMAN A. S/ DESALOJO - SUMARIO -

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:15030-096-08

Tomo:

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 20 días del mes de MAYO de dos mil nueve reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "PIESCO MABEL B. C/ERDRICH GERMAN A. S/DESALOJO (SUMARIO)", expte. nro. 15030-096-08 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs.265vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

- - -A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:

1. Contra la sentencia de fs. 211/217 -que hizo lugar a la excepción, opuesta por el demandado, de falta de legitimación activa de la actora; rechazó la demanda; impuso las costas y reguló los honorarios- interpuso recurso de apelación, a fs. 221, la parte mencionada en último término.

Concedido el mismo libremente y con efecto suspensivo, y radicados los autos en esta sede, expresó agravios la recurrente a fs. 250/257, los cuales fueron respondidos a fs. 259/263.

2. breve reseña del caso

La actora, sra. Mabel Piesco, promovió una demanda de desalojo -en la modalidad de condena de futuro- contra sr. Germán Andrés Erdrich, respecto de la vivienda situada en calle Fagnano 784, Edif. “E2”, piso primero, depto. “E” de esta ciudad.

Como fundamento de dicha acción, la actora invocaba su calidad de locadora de dicho inmueble, de conformidad al contrato adjuntado a fs. 3/4 vta..

Al contestar la demanda, el demandado opuso la mencionada excepción de falta de legitimación activa de la sra. Piesco, en razón de que la vivienda en cuestión -otorgada oportunamente por el IPPV- le había sido desadjudicada por dicho Instituto, en razón de haber los adjudicatarios infringido las condiciones de la Tenencia Precaria del inmueble. Por lo tanto -sostenía el demandado- la accionante carecía de derecho a peticionar el desalojo.

A su turno, dictó sentencia el sr. Juez a quo en la forma más arriba resumida; es decir, haciendo lugar a la excepción de falta de legitimación opuesta por el demandado, con motivo de que la actora -según consta en la documentación administrativa reservada- fue desadjudicada de la unidad de vivienda en cuestión.

3. Analizando la problemática particular de la causa, a la luz del derecho vigente y los precedentes jurisprudenciales de esta misma Cámara, propondré al Acuerdo una solución diferente a la decidida por el sr. Juez de Ia. Instancia.

En primer lugar, cabe insistir en que la legitimación activa de la actora -es decir, la fuente de su derecho a requerir el cumplimiento del contrato de locación y, en especial, el desalojo del bien locado al vencimiento del plazo pactado- es únicamente el contrato de locación adjuntado a la causa, que no ha sido desconocido, y lo dispuesto por el art. 1609 del cód. civil).

En oportunidad de realizarse la notificación del traslado de la demanda, la cónyuge del demandado atendió al Oficial Notificador e invocó -respecto de ella y de su esposo, Federico Germán Erdrich- “el carácter de inquilinos con vencimiento para junio/2006 con la sra. Piesco” (fs. 9).

En tales condiciones -es decir, reconocimiento del contrato, de quien era la locadora y del plazo de vencimiento- resulta irrelevante e inconducente para la resolución de este pleito, si la actora mantiene o no su carácter de tenedora precaria de la vivienda que le hubo adjudicado el IPPV.

En la relación actora/demandado -que es la que aquí cabe analizar, toda vez que el IPPV resulta ser un tercero que ni siquiera fue citado como tal al juicio- lo que cabe examinar es si existió un contrato de locación y si el mismo se encuentra vencido.

Pretender -como lo pretende el demandado- ampararse en una cuestión suscitada entre la actora y el IPPV que, como dijimos, no es parte de este pleito, resultaría echar mano de un recurso indebido, toda vez que el demandado no ingresó a la vivienda en cuestión teniendo en mira la precariedad o no de la adjudicación del IPPV.

El demandado sólo está en condiciones de alegar y, en su caso, acreditar, alguna causal de excusación del desalojo nacida del contrato y no otra; causal que, por otra parte, no hubo alegado ni menos aún probado.

Tampoco está el demandado en condiciones legales de peticionar la nulidad del citado contrato (fs. 19), en razón de lo dispuesto por el art. 1049 del cód. civil; pero, a todo evento, de prosperar esa nulidad, igualmente sería procedente el desalojo (art. 1052 del cód. civil).

Ya hubo sostenido esta misma Cámara en un caso de similares características:

“Considero que la relación de la actora con el IPPV -en cuanto a los términos de la adjudicación precaria, (y) el incumplimiento de aquélla de la prohibición de ceder la unidad a terceros...resultan ser cuestiones ajenas a las aquí debatidas; máxime cuando el IPPV no ha sido citado siquiera como tercero, a efectos de que pudiera invocar y/o hacer valer sus derechos en la cuestión.

Y si bien la prohibición de ceder resulta ser manifiesta (cláus. 7ma. del Acta de Adjudicación), no sería atinado que este Tribunal terciara en la cuestión, sin riesgo de provocar un descalabro jurídico.

...

En segundo lugar, resulta también abusiva y contraria a la buena fe procesal, que los demandados se prevalezcan de la citada prohibición y no cumplan con la sentencia de desalojo (arg. art. 34, inc. 5°, ap. d) del CPCC). Si la actora no podía contratar como lo hizo, no es una razón de la cual los demandados puedan servirse para permanecer en una situación que ellos mismos reconocen que es ilegítima y que, indudablemente, no podía haber sucedido sin su colaboración”. (“Zdanowicz, Cristina Irene c/ Mortensens, Estale Cristina y otro s/ desalojo”, SD 113/04).

La sentencia de Ia. Instancia, tal como hubo sido dictada, implicaría -como bien lo hubo señalado la recurrente (fs. 252 vta.)- el virtual desalojo de la sra. Piesco de la vivienda en cuestión “y una suerte de adjudicación tácita a favor de Erdrich”, cuando ninguno de tales supuestos fue siquiera peticionado por el IPPV que, reitero, no ha sido parte en este pleito.

O sea, una suerte de caducidad de los derechos de la actora, no obstante que la caducidad de los derechos no se presume.

Sin que resulte dirimente para para la solución del pleito -ya que hace a la relación actora/IPPV, extraña al caso- cabe señalar que los testigos que depusieron en la causa, afirmaron que la cesión en alquiler efectuado por la sra. Piesco, era una situación conocida y no cuestionada por el citado Instituto. Así surge de los dichos de Carlos I. Medina (fs. 84 y vta.), Florencio Yancamil (fs. 85), Facundo Caló (fs. 94) y especialmente Carmen Lorenzo (fs. 183), quien como “encargada del IPPV” autorizó a la actora a alquilar la citada unidad.

No hubo explicitado el sr. Juez a quo las razones por las cuales estimó de “atendibilidad restringida” a estos los testigos (fs. 213 vta. in fine/214), siendo que los mismos no estaban comprendidos en las generales de la ley, han sido contestes en sus dichos y se expresaron con verosimilitud.

De todas maneras, ello no resulta esencialmente relevante para la justa solución del caso; ¿con qué derecho podría ahora este órgano judicial terciar en una situación que, según vimos, era largamente conocida, y aceptada, por los encargados del mencionado Instituto?

En definitiva, ha quedado acreditada la existencia del contrato de locación, su vencimiento y la no existencia de causal alguna -nacida del contrato- que determine la caducidad del derecho de la actora a peticionar su cumplimiento; en el caso, el desalojo de los inquilinos al vencimiento del plazo contractual.

Por cuya razón, corresponderá hacer lugar a la demanda, en los términos en que ha sido promovida; salvo que, en razón del tiempo transcurrido, el desalojo iniciado como condena de futuro, deberá ser cumplido en el término de 10 días de notificada y firme la sentencia (conf. arts. 163, inc. 6°, ap. 2°; y 686, inc. 1°, del CPCC).

4. En resumen, voto para que la Cámara decida:

1ro.) hacer lugar al recurso de fs. 221; y, en consecuencia, dejando sin efecto el pronunciamiento recurrido, hacer lugar a la demanda de desalojo de la vivienda objeto del contrato de locación, dentro del plazo de 10 (diez) días de quedar firme la presente, en los términos en que quedara trabada la litis (fs. 7 a 9) y lo dispuesto por el art. 684 del CPCC.

2do.) con costas de ambas instancias a cargo del demandado.

3ro.) regular los honorarios de Ia. Instancia (art. 279 del CPCC): dr. Antonio Melín Skarabot: PESOS OCHOCIENTOS DIEZ ($810); Dres.F.Valenzuela y P.González: PESOS QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO ($ 594) (base: la consignada a fs. 217, luego LA arts. 6, 7 -15 y 11%- y 39).

4to.) regular los honorarios de IIa. Instancia: dr. A.Melín Skarabot: PESOS DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES CON CINCUENTA CVS. ($ 283,50); dr. F.Valenzuela: PESOS CIENTO CUARENTA Y OCHO CON CINCUENTA CVS. ($ 148,50) (LA, art. 14: 35 y 25% respectivamente)

- - -A la misma cuestión el dr. Camperi dijo: Por razones análogas a las expresadas en su voto por el dr. Osorio, voto en el mismo sentido.

- - -A igual cuestión el dr. Escardó dijo: Atento la coincidencia de criterios de los sres. vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 CPCC).

- - -Por ello la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL

- - -RESUELVE: I) HACER LUGAR al recurso de fs. 221; y, en consecuencia, dejando sin efecto el pronunciamiento recurrido, hacer lugar a la demanda de desalojo de la vivienda objeto del contrato de locación, dentro del plazo de 10 (diez) días de quedar firme la presente, en los términos en que quedara trabada la litis (fs. 7 a 9) y lo dispuesto por el art. 684 del CPCC.

- - -II) CON COSTAS de ambas instancias a cargo del demandado.

- - -III) REGULAR los honorarios de Ia. Instancia (art. 279 del CPCC), dr. Antonio Melín Skarabot: PESOS OCHOCIENTOS DIEZ ($810); Dres.F.Valenzuela y P.González: PESOS QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO ($ 594) (base: la consignada a fs. 217, luego LA arts. 6, 7 -15 y 11%- y 39).

- - -IV) REGULAR los honorarios de IIa. Instancia: dr. A.Melín Skarabot: PESOS DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES CON CINCUENTA CVS. ($ 283,50); dr. F.Valenzuela: PESOS CIENTO CUARENTA Y OCHO CON CINCUENTA CVS. ($ 148,50) (LA, art. 14: 35 y 25% respectivamente)

- - -V) NOTIFICAR lo aquí resuelto, disponiendo su registro, protocolización y oportunamente vuelvan a su instancia de origen.

LUIS MARIA ESCARDO EDGARDO JORGE CAMPERI HORACIO CARLOS OSORIO

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

ANTE MI:

ANGELA ALBA POSSE

Secretaria de cámara

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