Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 37730

N° Receptoría:

Fecha: 2009-05-15

Carátula: BANCO NACION ARG. c/CAMPETELLA Alfredo J. y Otros S/ Ejecución Hipotecaria

Descripción: Resolución

//neral Roca, 15 de mayo de 2009.-

AUTOS y VISTOS: Para resolver en estos autos "BANCO NACION ARGENTINA c/CAMPETELLA ALFREDO J. Y OTROS S/EJECUCION HIPOTECARIA" (Expte. 37730-J3-06).-

En la especie, cabe dirimir la petición de prórroga del contrato de arrendamiento que invoca el tercero y que ha celebrado con el deudor. Ante la presentación del señor Claudio Martinez invocando la calidad de inquilino, en base a un contrato que vencería el 3/12/09, con una opción de prórroga hasta el 3/12/12, se corre traslado al acreedor hipotecario ejecutante, quien contesta a fs.155/6, oponiéndose a ello.

La documental presentada por el peticionante, contiene la concertación de una relación de arrendamiento con el fallido con fecha 3 de diciembre de 2006 por tres años y con la opción de prórroga de tres años más. Mediante su presentación intenta valerse de esa relación locativa y la opción de prórroga prevista en dicho contrato, para permanecer en el inmueble, a lo que se opone el acreedor hipotecario.-

Los argumentos de la oposición se fundamentan en que por las cláusulas vigésimo sexta de las dos escrituras que instrumentan los créditos otorgados al fallido (No 69 y 138), se habían establecido pautas que impedían comprometer el valor del bien gravado. Este lleva razón en su oposición por cuanto se encuentra previsto en los contratos que contienen los préstamos con garantía hipotecaria, la obligación de no disponer de los bienes que constituyen la garantía, como asimismo celebrar cualquier acto notarial o jurídico que lleve a disminuir el valor de los bienes. Lo invocado consta a fs.27 y 43 de autos.-

Si bien no ha existido una cláusula expresa que impidiera la celebración de contratos de arrendamiento, en caso de cualquier opción de prórroga del contrato, tal como se han dado los acontecimientos en la situación del deudor, implica un menoscabo a los derechos del acreedor privilegiado. Existiendo la deuda sin pagar, el 15 de mayo de 2007 durante la vigencia del contrato, se ha decretado la quiebra del deudor y por tanto se lo ha desapoderado de los bienes. Por ende, ninguna esperanza tiene el acreedor de percibir lo adeudado y cualquier cláusula que prolongue la dificultad de disponer del bien en las mejores condiciones, para obtener la acreencia encuadra en las cláusulas invocadas.-

Conforme a ello, lo único que cabe respetar en esa relación originada durante la administración en poder del deudor, es el contrato con el vencimiento el 3/12/09 y en esas condiciones debe producirse la subasta y hacerse conocer a los interesados en su adquisición.-

No hay posibilidad de alongar un acuerdo que compromete la disposición del bien por el acreedor, que no recibe su acreencia y no tendrá opción de percibirla por la falencia del deudor. La prórroga solicitada encuadraría en las previsiones contractuales que contemplan la prohibición de actos que disminuyan el valor del inmueble. La situación incierta de una prolongada locación lo es y atentaría contra la posibilidad de obtener un buen resultado en la subasta o en que no se presenten interesados por ese hecho.-

Autorizada doctrina ha dicho: "Resulta indiscutido que la existencia del derecho real a favor del acreedor hipotecario le otorga a éste las ventajas propias de la posición, entre las cuales se encuentra el ius preferendi que resulta del principio prior tempore, potior iure y el ius persequendi que le permite perseguir la cosa independientemente de quien la tenga en su dominio. De ahi que no perjudiquen al acreedor los actos del deudor, que se convierten en inoponibles si el gravamen en su favor es anterior. Por su inherencia a la cosa, el derecho real lleva consigo una exclusión, de manera tal que su titular es preferido en su ejercicio con respecto a otro derecho real de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa o a otro derecho personal constituido posteriormente.- "Código Civil y normas complementarias", Bueres-Highton, Ed. Hammurabi T. 5 pág. 1352).-

Por los argumentos expuestos y lo dispuesto por el art.3157 del C.C.

RESUELVO: Rechazar el planteo formulado por el Sr. Claudio A. Martinez, manteniendo la subasta ordenada en autos, sin autorizar la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado el 3/12/06.- Se mantienen las pautas fijadas a fs.195, haciéndole saber el martillero a los oferentes, que el contrato de alquiler vence el 3/12/09.-

Notifíquese y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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