Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 38194

N° Receptoría:

Fecha: 2009-05-05

Carátula: GONZALEZ Susana Noemi c/RIVAS Julio y LARA Luis Anibal S/ Ordinario

Descripción: Nota//sentencia a protocolo

NOTA: Se deja constancia que en fecha 18.03.2009 se inció el expte. "GONZALEZ SUSANA NOEMI S/BENEFICIO DE LITIGAR SIN GASTOS" (39.359-III-09.-

Secretaría, de marzo de 2009.-

Dra.MARIA DEL CARMEN VILLALBA Secretaria

General Roca, 05 de mayo de 2009.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados "GONZALEZ SUSANA NOEMI c/ RIVAS JULIO y LARA LUIS ANIBAL s/ ORDINARIO" (Expte. Nº 38.194-III-07).-

RESULTA: Que a fs.16/7 se presenta la Sra. Susana Noemí González por derecho propio con patrocinio letrado y promueve demanda por rescisión de contrato y daños y perjuicios contra los Sres. Julio Rivas y Luis Anibal Lara. Relata que con fecha 04 de mayo de 2004 celebró con los Sres. Rivas y Lara un acuerdo en los autos caratulados " González Susana Noemí C/ Rivas Julio y Lara Luis A. S/ Sumario " (Expte. Nº 435-I-02) que tramitó ante el Juzgado Civil Uno. En dicho acuerdo se ratificó el boleto de compraventa efectuado por los mismos con fecha 16 de noviembre de 1998, con el Sr. Roberto Ferrero quien a su vez le cedia los derechos y acciones del referido boleto.-

Esas actuaciones se habian iniciado por falta de pago del precio pactado, habiéndose rescindido el boleto de compraventa de fecha 16 de noviembre de 1998. En el acuerdo celebrado el 04-05-04 se modificó la cláusula primera del contrato original, fijándose la superficie vendida en aproximadamente 14 has. En la cláusula segunda se estableció como saldo del precio la suma de $ 140.000.- más impuestos, tasas y servicios que se encontraban a cargo de los compradores y que no habian sido cancelados. Las cuotas se fijaron en $20.000 anuales, debiendo ser abonadas los 20 de mayo de cada año. Habiendo abonado la primera con cheques y la venta de álamos y la segunda convencimiento el 20/05/05, las restantes no fueron abonadas. En atención a ello, se realizaron numerosas gestiones para lograr el cumplimiento, luego de lo cual remitió carta documento dando por rescindido el contrato.-

Cita doctrina y jurisprudencia, y concluye peticionando se declare rescindido el contrato de compraventa celebrado entre las partes con fecha 04-05-04 ordenando la inmediata restitución del mismo a la actora y haciendo lugar al pago de los daños y perjuicios pactados por cláusula décima tercera del contrato. Funda en derecho y ofrece prueba. La última intimación fue rechazada por los demandados manifestando que retenían el pago por no haber dado cumplimiento la actora con la mensura la que debía realizarse en un plazo no mayor de un año. Ello no impide el cumplimiento de éstos por cuanto la mensura es requisito esencial a los efectos de confeccionar la escritura traslativa de dominio.-

A fs.65/70 se presentan los Sres. Julio Rivas y Luis Anibal Lara por derecho propio con patrocinio letrado y contestan la demanda iniciada en su contra, solicitando su rechazo. Niegan en forma general y particular los hechos expresados en la acción y reconvienen. Relatan como su versión de los hechos que la parte actora ha incurrido en incumplimiento contractual y no ofrece cumplir con las obligaciones a su cargo.-

Indican que al no exigir la actora el cumplimiento no corresponde ofrecer la "excepción non adimpleti contractus", sin embargo al solicitar rescisión y daños y perjuicios se recogen conceptos dados por la doctrina de dicha excepción. La mala fe negocial y procesal es clara, puesto que debe demostrar que no habia obligaciones a su cargo para que el contrato pueda ser objeto de resolución. Si son recíprocas las obligaciones, también es recíproca la buena fe en el cumplimiento.

Refieren que se ha ocultado el convenio modificatorio de la rectificación del boleto de compraventa, surgido en los autos que mencionara y lleva No de expediente 435-I-02. De este documento surgen obligaciones recíprocas, no habiendo dado la actora cumplimiento con las suyas.

No solo no ha dado cumplimiento a su obligación sino que se encuentra imposibilitada de hacerlo en la situacion actual, por ello es pasible de reconvención para que cumpla con sus obligaciones.-

La obligación a cargo de la accionante de practicar y aprobar la mensura y el otorgamiento de la escritura, ha quedado incumplida, no puede arrogarse la facultad de exigir la resolución contractual, si a su vez no cumple con lo establecido en la cláusula 7ma. del contrato de fecha 04-05-04 y 1ra. del convenio de fecha 27-02-07. Los hechos acaecidos luego de la firma del contrato de fecha 04/05/04, demostraron que a pesar de los dichos de la actora y el agrimensor Fontán, la mensura de la fracción de la chacra no se había realizado o al menos no se había presentado el trámite ante la Dirección de Catastro de la Provincia de Río Negro.-

Invocan a su favor lo dispuesto por el art.1204 del C.C., y que cuando se la intimó a presentar los planos y trámites ante Catastro (13/07/06), buscó excusas para incumplir con la obligación a su cargo. Como lo demuestra el croquis del plano que acompaña con la firma del agrimensor Fontán el mismo ha sido confeccionado en agosto de 2007. La presentación del plano en estos autos es la primera noticia que tienen del mismo. Esta recibió pagos parciales de $ 6.428.- y $ 2000.-

Con el convenio del 27/02/07 se demuestra que existían obligaciones recíprocas y para que se encontraran obligados a pagar el saldo, la actora debía otorgar la escritura traslativa de dominio. Citan jurisprudencia, formulan reserva, ofrecen prueba y reconvienen por cumplimiento de contrato, por no haberlo hecho la actora, ofrecen pagar el saldo de precio pactado contra el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a su favor.-

En virtud de la obligacion de hacer asumida por la actora en el convenio de fecha 27 de febrero de 2007, reconvienen contra la Sra. Susana Noemi González a otorgar la escritura traslativa de dominio a su favor. El pago del precio y el otorgamiento de la escritura se han convenido como obligaciones recíprocas y simultaneas. Fundan en derecho. El plano confeccionado por el agrimensor Ricardo Manuel Fontán acompañado por la actora, advierte que figura como titular dominial Angela Bernardina Osorio, a pesar que el boleto fue firmado por Roberto Ferrero y no ésta, por lo que primero debe lograrse la escritura en favor de la actora y luego a los demandados.-

A fs.82 se tiene por desistida la reconvención en razón de no haber cumplido con el pago de impuestos, tasas y contribuciones.-

A fs.83 la parte actora contesta el traslado de la documental, a fs.84 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.88, abriéndose la causa a prueba, y produciéndose, a fs.93 se agrega prueba instrumental expte. N° 435-I-02 y Expte. N 542-I-02, fs.103/6 pericial de ingeniero agrónomo, fs.119 obra acta de audiencia de prueba, y se clausura el período probatorio, fs.123 vta. se ponen los autos para alegar, fs.127 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: La vinculación surgida entre las partes con motivo de la compraventa de un inmueble, chacra 279 de la localidad de Cervantes, lleva un largo camino de desencuentros. Para dilucidar lo que ha sido materia de este juicio, no puede dejar de merituarse la existencia de otro pleito con planteos generados por la misma operación y reproches de incumplimientos. En el Juzgado Civil No I de esta Circunscripción se tramitaron los autos, "González Susana Noemí c/ Rivas Julio y Otro s/ Sumario" (Expte No 435-I-02), en el que basándose en la misma operación y desinteligencias de los contratantes, se decidió la resolución del contrato por incumplimiento del pago del precio y se ordenó a los litigantes a devolverse las prestaciones efectivizadas a ese momento.-

Este fallo se ve modificado con posterioridad por un convenio celebrado por las partes, agregado por la actora y glosado a fs.4, donde especifican nuevamente las prestaciones relativas al pago del precio y otorgamiento de la escritura de transmisión del dominio y que se encuentra reconocido en las confesionales prestadas por los demandados. Estos para volver sobre la justificación del no pago del precio citan otro convenio que suscribieron las partes el día 27 de febrero de 2007 agregado a fs.51, copia de fs.21. Si nos detenemos en el contenido de este último se observa que no sufrió modificaciones el monto del precio. Es decir, las cuotas pactadas en la cláusula segunda del convenio anterior, por la que se comprometían a abonar $140.000.- en cuotas anuales de $20.000.-.

En el nuevo acuerdo disponen que para cancelar el saldo de precio harán entrega a cuenta de los importes que perciban de una empresa, a la que venden la fruta para industria, asimismo que el saldo con sus intereses se cancelarían en sesenta días. En dicho plazo también se comprometió la actora a otorgar la escritura traslativa de dominio de la chacra. En relación a ello y para una correcta evaluación cabe detenerse en cada obligación y la predisposición a cumplirlas o bien comprobar las diligencias llevadas a cabo para avanzar en la dirección que exigían los compromisos asumidos.-

En ese aspecto se ha comprobado que la actora, que resulta vendedora en esta contratación, dispuso del inmueble aún cuando no resultaba ser titular registral. Sin embargo, en función del compromiso asumido fue realizando diligencias a través del tiempo, lo que la llevó a encomendar la confección de un plano de subdivisión, abonado por ella según testimonio del agrimesor Ricardo Manuel Fontán. De la declaración de éste, aún cuando no puede aportar datos precisos sobre las fechas de los planos confeccionados, surge que cree que la autoridad de Catastro lo aprueba en el año 2008. Asimismo respecto a las obligaciones contraidas por la accionante, se demuestra que logró obtener la escritura a su favor, después de promover un juicio de escrituración contra la titular registral Sra Angela Bernardina Osorio. La escritura se firmó en julio de 2008, tal como surge de los testimonios de Angela Bernardina Osorio y Roberto Ramón Ferrero y de estos actos logrados después de los plazos acordados, intentan valerse los accionados para que se concluya que ambos incumplieron el acuerdo.-

En relación a ello es de merituar sin embargo, que la actitud de uno y otros fue muy distinta. Si bien la Sra. González no estaba en condiciones de cumplir con las obligaciones contraidas en los plazos acordados, tendió a procurar de salvar los obstáculos que se lo impedían, para hacerlo. Los demandados en cambio, han intentado justificar su accionar frente al compromiso asumido, con advertencias y reproches a la cocontratante, y no han logrado justificar su actitud por demás reticente, pese a que el primer contrato data del año 1998. En su postura defensiva continuamente hacen referencia a las obligaciones de la Sra González, sin embargo, de autos surge que de las siete cuotas anuales pactadas en el convenio obrante a fs.4 de $20.000.- cada una, sólo han cumplido con dos que les reconoce la actora en su demanda.-

Si se toma en cuenta que ellos invocan el nuevo acuerdo firmado en el año 2007, tampoco mejoran su situación, puesto que en éste si bien acordaron que abonarían con lo obtenido de la fruta que entregaran a una empresa y el saldo con intereses en seis meses, cláusula primera, no han intentado ningún acto efectivo a ese fin. Al respecto han invocado pagos de escaso valor -fs.68-, que algunos fueron reconocidos por la contraria a fs.83 y los demás carecen de prueba de su existencia, cuando se adeudaba la mayor parte del precio del bien adquirido. Pese a ese comportamiento moroso, intentan mejorar su posición a través de los testimonios ofrecidos, extrayendo de estos que la actora no estaba en condiciones de transmitir la escritura en el plazo acordado en el último convenio firmado en el año 2007.-

Así se advierte de las preguntas formuladas a Ferrero y Osorio y la interrogación que efectuan al agrimensor Sr.Ricardo Manuel Fontán. De éste requieren que admita que el plano acompañado por la actora no es el definitivo ni aprobado por la autoridad respectiva, y que en su confección figura como titular dominial la Sra Osorio. Asimismo que el aprobado por la Dirección de Catastro lo fue en el año 2008. Es útil destacar que el agrimensor Fontán sostiene que no pudo lograr antes la aprobación del plano definitivo, por cuanto no había podido presentar el mismo a la oficina de Catastro, porque se debían los impuestos. En ese sentido es de consignar que los impuestos fueron asumidos por los demandados que de largo tiempo hacían uso del inmueble, tal como surge de la cláusula quinta del acuerdo de fs.4, sin embargo no fueron pagados.

En las absoluciones de posiciones está reconocida esta obligación, pero Rivas quiere justificar que no lo hizo porque no se había realizado la subdivisión, para abonar sólo lo que le correspondía, cuando ese aspecto figuraba bien definido en la cláusula mencionada. Sobre el tema no existe ningún elemento de juicio que indique que procuraron de algún modo cumplir con el pago de algún tributo, tasa o contribución que generara el inmueble. En cuanto a las cuotas que conformaban el precio y que en su mayor extensión se adeudaban, tienden a demostrar que al no otorgarse la escritura traslativa de dominio del bien, se les impedía obtener un préstamo de una entidad bancaria para hacerlo.-

Es decir, pese a la reticencia demostrada frente a la obligación de pago del precio, pretendían que la vendedora les otorgara escritura traslativa de dominio, para luego sacar un préstamo para abonar la deuda. Resulta tan alejado de la seriedad con que deben concertarse los negocios, que es imposible que se lo recepte como un argumento defensivo.-

De la testimonial de la Sra. Osorio y el Sr. Ferrero surge que la actora debió promover un juicio para lograr la escritura a su nombre, que habiendo obtenido sentencia favorable, recién en Julio de 2008 logra la escritura. De ello se sigue, que si bien se comprometió a obligaciones que en el término fijado no las podía cumplir, fue logrando los pasos necesarios que se lo permitieran. Demás está decir que en las testimoniales de Osorio y Ferrero se intentaron respuestas que nada tienen que ver con este conflicto, puesto que hacen referencia a problemas existentes con motivo de la transmisión que del inmueble se hizo en favor de la actora. De todos modos los inconvenientes que pudieron existir no impedían el otorgamiento de la escritura a su favor.-

Frente a ello, tenemos la actitud de los demandados que sólo han probado el pago de las cuotas que reconoce la vendedora, es decir la primer cuota de $ 20.000, y la que correspondía al año 2005, faltando las correspondientes a los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010. Asimismo tal como se indicó con anterioridad la actora reconoció algunos pagos parciales de escaso valor a fs.83 situación derivada de pautas fijadas en el convenio del año 2007. De los elementos de juicio reunidos se ha comprobado que los demandados sólo han atinado a resistir los reclamos efectuados por la contraria y ya llevan dos pleitos y tres convenios practicamente con los mismos resultados. No han abonado el precio comprometido y no han demostrado intención de hacerlo. Si se toma en cuenta que en base a lo pactado en el último acuerdo celebrado en el año 2007, habiéndose comprometido a abonar el saldo con intereses en seis meses, justifican el incumplimiento sosteniendo que la cocontratante primero debe otorgar la escritura, para que puedan acceder a un préstamo bancario y con ello abonar la deuda, la displicencia ante el compromiso asumido es concluyente.-

Lo que surge de la absolución del codemandado Lara, es contundente en cuanto a la falta de seriedad del negocio concertado, pues éste no sabe lo que compró, ni como se debía pagar, ni si se han cumplido los compromisos asumidos. No han demostrado a través del trámite, pese a que ocupan el inmueble desde hace varios años, haber intentado una consignación judicial o que han abonado algún impuesto o canon de riego. Para resolver el conflicto, han comparecido a los procesos que ha impulsado la actora y no demostraron en todo este tiempo que efectuaran un acto tendiente a concretar un alongado contrato de compraventa, cuando se han beneficiado con su explotación. En razón de lo expuesto, mal puede pretenderse que primero se otorgue la escritura traslativa de dominio o que se haga simultáneamente con el pago, cuando ninguna intención de cumplimiento han exteriorizado.-

Si bien hubo obligaciones asumidas que no se cumplieron en tiempo por ambas partes, es de ponderar que la actora ha demostrado que ha encauzado los pasos necesarios para cumplir el compromiso contraido y ello pese a la pasividad y reticencia que mostraron los compradores. Estos ocupantes del predio vendido no han abonado el precio ni los impuestos, canon de riego, pese al beneficio obtenido con la utilización del bien. La pericia realizada por el perito agrónomo obrante a fs. 104/6 no adquiere mayor importancia para decidir la cuestión y sólo advierte de la modesta explotación realizada en el predio.-

En base a los antecedentes destacados cabe receptar la resolución del contrato, conforme a la cláusula decimo tercera. Asimismo cabe que prospere la solicitud respecto a que la actora retenga las sumas percibidas en concepto de daños y perjuicios. La ocupación de la chacra en beneficio exclusivo de los demandados por varios años, quienes han influido decisivamente para que este conflicto se prolongue indebidamente, sin intención de cumplirlo, obra como suficiente justificativo para esta conclusión. En función de lo expuesto cabe el reintegro del inmueble en poder de la vendedora-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts.1197, 1198, 1024 y concs. del C.C, arts.68, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Haciendo lugar a la demanda promovida por SUSANA NOEMI GONZALEZ contra JULIO RIVAS y LUIS ANIBAL LARA y en consecuencia declarar resuelto el contrato firmado el día 4 de mayo de 2004, condenando a éstos últimos a restituir a la primera en el término de DIEZ días el inmueble identificado como chacra 279 de la localidad de Cervantes de Río Negro. Hacer lugar a la retención de las sumas percibidas por la actora como pago parcial del precio, en concepto de daños y perjuicios.-

Costas a los demandados. Regulo los honorarrios de los Dres. Miguel Parra Segura en $ 18.200.-, Carlos Oscar Macsad en $ 12.600.- y perito agrónomo Carlos Alberto Larreguy en $ 2.800.-. (M.B. $ 140.000.- arts. 6, 6bis, 7 y 38 de la ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, la complejidad y extensión de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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