Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 14602-272-07

N° Receptoría:

Fecha: 2009-04-20

Carátula: NOVA S.A. / RUBIN ALBERTO Y OTROS S/ REIVINDICACION

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:14602-272-07

Tomo: 1

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 20 días del mes de ABRIL de dos mil nueve reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "NOVA S.A. C/RUBEN ALBERTO Y OTROS S/REIVINDICACION", expte. nro. 14602-272-07 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs.261vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

- - -A la cuestión planteada el dr. Camperi dijo:

- - - Vienen estos autos al acuerdo con motivo del recurso de apelación que la parte demandada dedujera a fs. 222 contra la sentencia de primera instancia, que haciendo lugar a la demanda ordenara restituir el inmueble y a pagar el valor locativo que allí se indica. Concedido correctamente el remedio, y puestos los autos en Secretaría a disposición de la recurrente, presentóse la memoria de fs.248/249 que mereciera la respuesta de fs. 251 y vta.- Cumplida que fuera la medida para mejor proveer dispuesta a fs. 255, los autos se encuentran en condiciones de ser decididos.-

- - - Ingresando en el análisis de la cuestión venida a juzgamiento, el “a quo” para hacer lugar al reclamo de la actora, hubo sostenido que ésta posee título de propiedad sobre el inmueble y los accionados no acreditaron ningún título, ni siquiera el boleto de compraventa que invocaron.-

- - - Si tomamos como punto de partida el argumento que hemos detallado, es posible arribar a la conclusión a la cual hubo llegado el decidente.

- - - Ahora bien, si analizamos las probanzas acumuladas mediante el principio de la sana crítica -arg. art. 386 CPC.- entiendo que la problemática puede visualizarse de una manera diametralmente opuesta.-

- - - En tal sentido, la accionante hubo reclamado la restitución del inmueble alegando que el accionado ningún derecho tenía sobre el mismo, pero contrastando esta alegación con las argumentaciones de su adversaria, se advierte que éstas resultan más consistentes y creíbles, brindándose una explicación plausible de por qué se encontraba en posesión del inmueble.-

- - - En tal orden de ideas, aparece como más verosímil la tesis que enarbola la accionada, es decir, que en un primer momento procedió a adquirir de su ex-empleadora el lote 19-3-B-306-10, para luego, de común acuerdo, mutar el objeto del convenio por el lote que aquí y ahora se pretende reivindicar, por lo cual hubo ingresado de una manera legítima al uso y goce de la cosa.-

- - - Las relaciones que vincularan al accionante con el demandado Alberto Rubin, pueden advertirse fácilmente de las constancias del expediente de la Cámara del Trabajo que, como medida para mejor proveer, hemos requerido, las que claramente advierten que entre aquéllos hubo existido una relación laboral que “explicaría” la manera en que hubieron llegado los accionados a ingresar a la propiedad.- De lo contrario, habría que asumir que en el loteo que llevara a cabo en su oportunidad la accionante, alguien -los demandados- ocuparon lisa y llanamente un lote determinado sin que aquélla, experta obviamente en operaciones inmobiliarias, haya advertido la maniobra. Lo inverosímil de tal conclusión nos revela la inconsistencia de la hipótesis que reivindica quien promoviera el reclamo contenido en la demanda.-

- - - Si a lo que venimos sosteniendo, le agregamos el dato no menor de que en el lote que se pretende reivindicar, los accionados procedieron a levantar una construcción de cierta envergadura, la idea que venimos rescatando se ve notoriamente robustecida, pues vuelve a resultar casi increíble que la propietaria y responsable del loteo no hubiera advertido su existencia y, promovido, consecuentemente las acciones posesorias en defensa de la propiedad que se le estaba escamoteando.-

- - - En el sentido que venimos enfocando la problemática venida a decisión, nos dice Salas-Trigo Represas, “Cód.Civil Anotado”, tº 2, pág. 740: “...Lo mismo sucede -se refiere a que no procede la acción reivindicatoria- cuando la entrega es consecuencia de una promesa de venta...”

- - - En fin, interpretando como inadmisible la acción reivindicatoria -art.2758 C.C.- por no encontrarse presente en el caso que nos ocupa las condiciones o exigencias a la que aquélla se encuentra supeditada, propondré la recepción del remedio y la consiguiente desestimación de la demanda, imponiéndose las costas a la actora vencida, regulándose los honorarios del Dr. Sergio Dutschmann en un 35% de lo que oportunamente se determine como correspondiente a honorarios de primera instancia, y al Dr. Leonardo R. Triventi en un 25% sobre idéntico parámetro (arg.art. 14 L.A.).-

- - -A la misma cuestión el dr. Osorio dijo:

1. Luego de analizar las constancias de la presente causa, y las de las agregadas ad effectum videndi et probandi -“Nova SA. c/ Rubin, Alberto y ocupantes s/ diligencias preliminares” (expte. n° 3989-04) y “Rubin, Alberto c/ Nova SA. y otras s/ sumario” (expte. n° 15946/03) de la Cámara Laboral)-, a la luz del derecho aplicable, propondré al Acuerdo la confirmación del pronunciamiento de Ia. Instancia y, con ello, una solución diferente a la propiciada por mi colega, dr. Edgardo Camperi.

2. En primer lugar -como comenzó destacándolo el sr. Juez a quo y no fue impugnado por la demandada- la actora hubo acreditado su calidad de propietaria del bien objeto de la reivindicación (V. fs. 34 y vta. de las Diligencias Preliminares).

Frente a ello, ningún título -entendiéndose por éste no sólo alguna “constancia documental idónea para legitimar la ocupación”, sino por cualquier elemento que permita acreditar “el derecho a”- pudo exhibir la demandada, a fin de repeler el reclamo de posesión articulado por la actora.(arg.art. 2790 del cód.civil)

Cabe señalar que el co-demandado Alberto Rubin no acreditó ni siquiera encontrarse en posesión del citado bien, ya que no habita allí, ni hay constancias de que tenga intenciones de hacerlo en el futuro: V. fs. 199 de la causa laboral, y fs. 43 de las Diligencias Preliminares.

Sin perjuicio de ello, toda la “construcción” argumental efectuada alrededor de una supuesta promesa de venta del lote en cuestión -y cuyo precio se compensaría con las comisiones y/o sueldo que tenía a cobrar el sr. Rubin, en su calidad de empleado de la inmobiliaria de aquélla- carecen a mi criterio de toda verosimilitud y, por ende, de idoneidad para repeler la acción intentada por el propietario.

En efecto:

2.1. el Boleto de Seña de fs. 44 y el Boleto de Compra de fs. 45 y vta. -ambas de las Diligencias Preliminares- fueron efectuadas por Dalino SA., como vendedora; siendo que esta firma no es propietaria del lote en cuestión, ni nunca lo fue, a juzgar por los antecedentes obrantes en la plancheta catastral obrante a fs. 30 de las Diligencias Preliminares; no cuestionada en la autenticidad de sus datos.

2.2. tampoco hubo sido acreditado que dicha firma tuviera facultades de disposición del lote allí prometido.

2.3. los citados documentos fueron extendidos a favor de la sra. Susana Barbato -por lo tanto, no compensables con sueldos o comisiones que ésta no iba a percibir-, ni se hace mención en ellos a ninguna compensación.

2.4. y, por si esto fuera poco, dichas constancias están referidas a un lote que no es el que la demandada ocupa y que se pretende reivindicar.

De la misma manera, la Constancia de fs. 46 -siempre de las Diligencias Preliminares- tampoco fue suscripta por la propietaria del lote, es decir la actora y por lo tanto, no le es oponible.

O sea: no está acreditada ninguna promesa de venta de parte de la propietaria del lote, ni la misma tuvo, a todo evento, algún principio de ejecución.

3. En la causa laboral ya mencionada, se presentó el sr. Rubin demandando el cobro de haberes en concepto de sueldo y comisiones, el 6-3-03; es decir, supuestamente varios años después de aquellas supuestas promesas y compensaciones, sin mencionar para nada la existencia de las mismas, ni acompañar tales documentos (V. fs. 2/10 de dicha causa).

¿No era que él iba a pagar el precio del lote, compensando lo que debía cobrar por sueldos y comisiones? La no mención de las promesas de venta, y el reclamo laboral de esos sueldos y comisiones implican, cuanto menos, que ni él creía en la virtualidad de tales documentos y, en todo caso, que había voluntariamente dejado sin efecto lo que allí se habría acordado.

En ese caso ¿habría dejado sin efecto el convenio de compra, pero no la ocupación del lote en cuestión...?

Aquellas promesas tampoco fueron alegadas por Nova SA. al ser demandada por reclamo de sueldos y comisiones, ya que hubiera sido un argumento defensivo a su favor.

Por otra parte, el citado Rubin tampoco pudo acreditar que debiera cobrar unos $ 2.300 por mes -entre sueldo y comisiones-, siendo que en materia laboral las presunciones estaban a su favor y, en la duda, correspondía resolver también a su favor; como ocurrió con la relación laboral, negada terminantemente por la demandada Nova SA.

En tal sentido, sostuvo la Cámara del Trabajo:

“Empero ello no alcanza para justificar la contraprestación lineal invocada de $ 2.300 mensuales entre salario fijo de $ 1.500 y el promedio mensual de comisiones de $ 800, la cual ha sido negada en su integridad por la accionada. Tal controversia, la ausencia de apoyatura documental y la insuficiente prueba acreditatoria ameritan la mensuración de un salario acorde, razonablemente considerado en el marco de la relación habida, que justiprecio por todo concepto en $ 500 mensuales, en virtud de la facultad que cuerda el art. 56 LCT” (fs. 82 de esa causa).

Toda esa conducta procesal de Rubin -afirmando haberes notoriamente falsos, o promesas de venta y/o compensaciones inexistentes- deberá ser evaluada, desfavorablemente en su contra (arg. art. 163, inc. 5°, ap. 3°, del CPCC).

Lo cual adiciono al escaso rigor con el cual la demandada hubo encarado la carga de expresar sus agravios; no siendo procedente la prueba pericial caligráfica ofrecida, que nada agregará de relevante.

Por último -para agregar a la falta de verosimilitud de la citada promesa y su pago mediante compensación- cabe señalar que a febrero/08, todavía seguía tramitándose la ejecución de la sentencia laboral; en donde, reiteramos, ninguna mención se hizo de las supuestas promesas.

4. En definitiva, las supuestas constancias que justificarían la ocupación del lote en cuestión, no provienen de la propietaria reivindicante, ni tuvieron algún principio de ejecución. En otras palabras, el supuesto acuerdo de venta, compensación y cambio de lote, etc., nunca se concretó, como lo reconoce la propia demandada:

“Atento la relación laboral existente entre Rubin y Nova SA. la cuestión del boleto de compraventa se diluyó en el tiempo, se fue compensando el pago del precio acordado con parte de las comisiones -lo cual no es cierto, conforme se vio en el reclamo laboral que aún hoy perdura- y nunca se cerró la operación en concreto” (sic, fs. 52 de la presente).

Ante ese expreso reconocimiento del demandado -de que nunca se concretó la operación en cuestión- ¿cómo podría tenerse por existente la mencionada promesa legitimante de su ocupación?

No existen entonces elementos válidos para tener por legítima dicha ocupación, tornando perfectamente admisible la acción reivindicatoria (arg. arts. 2758, 2772 y 2778, del cód. civil).

5. El propietario no necesita acreditar ningún despojo o clandestinidad, etc., ya que no se trata de un interdicto.

Él, el propietario, tenía la posesión -ya que ello no fue un hecho controvertido-, ahora no la tiene, y los ocupantes actuales no tienen modo de acreditar la legitimidad de su ocupación o alguna causa (usucapión, por ejemplo) que les permita repeler la acción intentada.

No habiendo aquéllos acreditado tampoco que el inicio de la ocupación tuviera origen en una promesa de venta que nunca existió.

Luego, a los fines de la presente acción, ninguna relevancia tiene el tiempo transcurrido desde que tuvo origen esa ocupación o el eventual conocimiento de la misma por parte de la propietaria. Mientras no se produzca la prescripción adquisitiva por transcurso del tiempo -lo cual no ha ocurrido en el caso de autos, ni ha sido invocada por la demandada- el propietario se encuentra en condiciones legales de reclamar y obtener la posesión ilegítimamente retenida.

En vista de ello, y lo dispuesto por las normas mencionadas y sus correlativas, sólo corresponde hacer lugar a la reivindicación; como bien hubo decidido el sr. Juez de Ia. Instancia, y aquí propongo confirmar.

6. En resumen, voto para que la Cámara resuelva:

1ro.) rechazar el recurso de fs. 222. Con costas.

2do.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dr. Sergio J.A. Dutschmann: 25%

dr. Leonardo E. Triventi: 30%

(art. 14 LA., en ambos casos s/ los honorarios a regular, respectivamente, en Ia. Instancia).-

- - -A igual cuestión el dr. Escardó dijo:

- - - Habiéndome impuesto de las constancias de la causa, y sin perjuicio de los encuadres y fundados argumentos brindados por el a-quo y el dr. Osorio, cuyos lineamientos generales comparto, no puedo dejar de señalar que ante el hecho comprobado (ver fs. 271) de la existencia de construcciones de importancia y antigua ocupación, realizadas por un ex y antiguo empleado de la actora (ver causa laboral por cuerda, en especial sentencia de fs. 80/83), no surja de la casuística del caso una excepción al encuadre general en materia de legitimación para accionar; más concretamente la facultad del accionado a oponerse a la pretensión reivindicadora con sustento que se encuentra en posesión de la cosa y que “quien la intenta (la acción) ha entregado voluntariamente la tenencia al demandado; ... .“ (Salas..., Código..., T. 2, pág. 740., ac. 11).

- - - No se hubo explicado en la causa una clandestinidad en la ocupación de la accionada, sino que por el contrario todo tiende a ilustrar sobre una ocupación acordada o al menos consentida (p.e. fs. 46, diligencia preliminar) por la actora, basado en una relación contractual aunque no definida, quizás derivada del vínculo laboral, que inhiben el curso de la acción reivindicatoria, remitiéndose eventualmente la cuestión a las acciones pertinentes derivadas de aquel vínculo (Conf. Salas, Op. Cit., pág. 715, 1er. párrafo).

- - - Atendiendo a que se ha dicho que:

"... la jurisprudencia ha destacado que del art. 2758 del Código Civil surge que dos presupuestos son necesarios para la procedencia de la acción de reivindicación: a) el carácter de propietario de la cosa y b) la pérdida de la posesión. Aunque el primer presupuesto se encuentre configurado en razón de que el actor se halla inscripto como titular del dominio en el registro de la propiedad, se ha entendido que la pérdida de la posesión no se presenta cuando el reclamante lo entregó para su venta ... (CNCiv. Sala E, octubre 17/1996, L. 201865 "Caruso, Daniel Eduardo c/ Palheiro Constantino s/ transferencia de automotor", voto del Dr. Juan Carlos Dupuis). Admitido que ... fue entregado voluntariamente... “ .""HELLER, TOMAS C/ LANFRANCO, PAMELA FERNANDA Y OTROS S/ REIVINDICACION" - CNCIV - SALA C - 8/09/1998 Fallo en Extenso; Citar: elDial - AAA0; Copyright © - elDial.com - editorial albremática.

Asimismo:

“Determinar si medió o no entrega voluntaria de la posesión es una cuestión de hecho.” "Strevensky de Popp, María C. y otros c/ Popp, Benjamín s/ Reivindicación" - SCBA -20-5-1986; Citar: elDial - W2BCE ; Copyright ©....

Ante el plexo probatorio de autos, coincido con el dr. Camperi, cuyo voto comparto y adhiero, sin perjuicio de lo sustentos antes señalados a los fines de dirimir la disidencia. MI VOTO.-

- - -Por ello la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL

- - -RESUELVE: I) HACER LUGAR a la apelación interpuesta desestimando la demanda, imponiéndose las costas a la actora vencida.

- - -II) REGULAR los honorarios del Dr. Sergio Dutschmann en un 35% de lo que oportunamente se determine como correspondiente a honorarios de primera instancia, y al Dr. Leonardo R. Triventi en un 25% sobre idéntico parámetro.

- - -III) NOTIFICAR lo aquí resuelto, disponiendo su registro, protocolización y oportunamente vuelvan a su instancia de origen.

LUIS MARIA ESCARDO EDGARDO JORGE CAMPERI HORACIO CARLOS OSORIO

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

ANTE MI:

ANGELA ALBA POSSE

Secretaria de cámara

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