Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 38295

N° Receptoría:

Fecha: 2009-03-25

Carátula: PANTANO José Ignacio c/PANTANO María Rosa S/ Desalojo (Art. 679 CPC)

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 25 de marzo de 2009.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados "PANTANO JOSE IGNACIO c/ PANTANO MARIA ROSA s/ DESALOJO" (Expte. Nº 38.295-III-08).-

RESULTA: Que a fs.20/2 se presenta el Sr. José Ignacio Pantano por medio de apoderada y promueve demanda de desalojo y restitución del inmueble dado en comodato contra la Sra. Maria Rosa Pantano, el que se encuentra ubicado en calle Don Bosco 1558 Departamento 8 de la ciudad de General Roca, extendiendo la acción a otros ocupantes si los hubiere. Solicita imposición de costas y multa en caso de que la accionada obre con temeridad y malicia.-

Relata que en el año 1988 compró un inmueble ubicado en calle Don Bosco 1558 Unidad Funcional 08 de esta ciudad, luego colocó los servicios y construyó un departamento. El 30 de enero de 1991 lo escrituró a su nombre, quedando inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al T.45, Folio 242, UF 00-08 leg. 32.-

Explica que con anterioridad ayudó a su hermana, que la trajo de San Luis porque estaba desamparada, que la ayudó en la crianza de sus hijos, conviviendo en un inmueble que alquiló y luego se trasladaron a vivir al departamento cuya desocupación pretende. También manifiesta que ocuparon el inmueble otros hermanos, que en el año 1996 ingresó al Seminario, trasladándose a Buenos Aires, quedando su hermana viviendo en el inmueble, por un préstamo gratuito. Indica además que actualmente es religioso, por lo que se trasladaba anualmente ocupando el inmueble, donde mantenía efectos personales. En marzo de 2007 vivió su hermano Juan Pablo hasta noviembre de 2007, puesto que por maltrato de su hermana debió abandonar la vivienda, ante ese acontecimiento en el mismo mes, intenta ingresar al inmueble pero su hermana se lo impide, cambiando la cerradura y poniendo un cartel que prohibía el ingreso. Esa situación dió lugar a una denuncia penal por usurpación efectuada por la demandada. Habiendo intimado por carta documento la restitución del bien, fue rechazada, negativa que se mantuvo en la gestión realizada en el CEJUME. Agotada la via extrajudicial ocurre a la vía judicial mediante este trámite. Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.33/40 se presenta la Sra. Maria Rosa Pantano por derecho propio con patrocinio letrado y contesta la demanda, niega en forma general y particular los hechos expuestos en la acción. Invoca como cuestión preliminar la carencia de personeria y vicio de nulidad del contrato de mandato por el cual el actor confiere poder a la letrada, por cuanto el mismo reviste la calidad de religioso profeso, ya que es sacerdote de la iglesia católica. En esas condiciones ha hecho votos de obediencia, castidad y pobreza, razón por la cual no puede celebrar contratos por cuenta propia por expresa disposición del art.1160 del C.C., que contempla que sólo puede comprar bienes muebles a contado o en nombre del convento. Asimismo sostiene que por su estado clerical no tiene la administración ni la propiedad del bien, por lo que la mandataria no puede ejecutar actos en su nombre, (art.1894 del C.C.).-

Cita jurisprudencia, opone también como defensa de fondo la falta de legitimación activa del actor, por cuanto al hacer votos solemnes, ha perdido la propiedad y disposición de sus bienes. Ante ello surge la posesión, pública, pacifica e ininterrumpida con ánimo de dueña de la demandada, la que comenzó en el año 1986, habiendo adquirido ipso iure el dominio del inmueble.-

Asimismo, opone falta de legitimación pasiva en función de lo dispuesto por el art.680 del C.P.C., que habilita para la acción de desalojo contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir el bien sea exigible.-

En el caso de autos, no tiene obligación de restituir el bien pues detenta el carácter de dueña y poseedora, en forma pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble en cuestión, con las previsiones del art.4015 del C.C. Señala que el actor no acredita la calidad de comodataria que falazmente le asigna, no ha acompañado instrumento alguno al respecto.-

Invoca la inidoneidad de la vía procesal elegida, pues es poseedora del bien, relata como su versión de los hechos que en el año 1986 viene de la provincia de San Juan a radicarse con sus hijos y su hermano, ahora actor, a la ciudad de General Roca. Habiendo adquirido al Sr. Adrián Alfredo Napolitano el terreno en cuestión por boleto de compraventa, con el dinero que traia fruto de su trabajo y ahorro construyó el departamento, el que con posterioridad fue concluyendo y ampliando. Acompaña informe técnico de la antigüedad de la vivienda, aclara que siempre tuvo ánimo de dueña, que realizó trámites administrativos respecto del inmueble, que paga todos los servicios e impuestos, gastos realizados con gran esfuerzo ya que es una persona mayor, enferma y discapacitada. Agrega que el actor no adquirió la posesión del inmueble, sólo cuenta con título posterior, pero no cumplió con el modo para constituir un derecho real de dominio.-

En subsidio, alega ejercer derecho de retención hasta tanto se la desinterese del pago de la totalidad de las expensas extraordinarias, mejoras útiles y necesarias según la normativa especial. Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.45 la parte actora contesta el traslado de las excepciones interpuestas, respecto de la nulidad del contrato de mandato planteada por la demandada, refiere que el poder judicial acompañado es válido, es auténtico y no existe ninguna prohibición legal para que el actor confiera dicho acto juridico. Destaca la distinción entre poder y contrato de mandato, por ello concluye que el art.1160 del C.C. no es aplicable al caso concreto, alega a su favor el derecho de defensa consagrado por la Constitución Nacional, cita jurisprudencia y solicita el rechazo de la nulidad.-

Respecto de la excepción de falta de legitimación activa, solicita su rechazo con fundamento en que el actor es el titular registral del inmueble cuyo desalojo se pretende, acompaña documentación y concluye que en su calidad de propietario está legitimado para impulsar la demanda de desalojo contra la tenedora precaria.-

La excepción de falta de legitimación pasiva, la funda reiterando la calidad de tenedora precaria de la demandada, y que su posesión no es a titulo de dueña como indica, reiterando situaciones familiares que expuso en la demanda, pero que la calidad de tenedora precaria de la vivienda justifica su desalojo. Asimismo contesta traslado de documental.-

A fs.51 se ordena diferir la decisión sobre las excepciones, para el momento de dictar sentencia definitiva y se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.66/7 abriéndose la causa a prueba, a fs.68/9 la actora contesta traslado de la propuesta, produciéndose la siguiente prueba, a fs.72 informativa del Registro Civil y Capacidad de las Personas, fs.75 se agrega instrumental expte. Nº 7700-7, fs.84/8 informativa de la Comisaria Tercera, fs.89/90 informativa de Misiones Consolata, fs.93 informativa del Hospital de General Roca, fs.94/8 informativa de la Municipalidad de General Roca, a fs.100/3 informativa de la Municipalidad de General Roca, a fs.104/5 informativa del Instituto del Verbo Encarnado, fs.106 informativa de Camuzzi Gas del Sur, fs.113/4 informativa del Consejo del Discapacitado, a fs.132 se agrega instrumental causa Nº 15.652-VIII-98, fs.136/9 y fs.141/5 informativa de la Dirección Nacional de Migraciones, fs.140 se celebra audiencia de prueba, fs.152 se certifica la prueba, fs.154 se clausura el período probatorio, fs.155/6 informativa de la Dirección Nacional de Migraciones, fs.161/4 se agrega alegato de la parte actora, fs.166/9 alegato de la demandada, fs.170 se dictan autos para resolver.-

CONSIDERANDO: El tema a decidir se origina en un ámbito en que las partes se han desenvuelto sin mayores previsiones, por cuanto a la vez que mantienen relación de parentesco, han actuado compartiendo experiencias de vida muy estrechas. En ese entorno, se adquiere un inmueble que se disputan en este litigio, a causa de un conflicto suscitado y en el que se ven involucrados otros familiares.

La síntesis del problema radica en que el actor reclama la restitución del inmueble por sostener que resulta ser propietario del mismo y que su hermana la demandada, lo ha ocupado en el carácter de comodataria. La resistencia que opone la demandada la lleva no sólo a discutir la cuestión de fondo al no reconocer a aquél como propietario, sino que opone falta de personería, legitimación activa y pasiva que derivarían, a su entender, de su carácter de religioso profeso.-

La falta de personería como la falta de legitimación activa y pasiva que invoca, se encuentran estrechamente unidas con la cuestión de fondo, puesto que el argumento central que utiliza es la condición de religioso profeso del actor. En la falta de personería aduce que por haber hecho votos solemnes, éste no pudo otorgar poder por consistir en la celebración de un contrato de mandato, que al mismo le está prohibido en función de lo que disponen los arts.1160 y 1869 del C.C.. Las excepciones de falta de legitimación las elabora partiendo de esa reflexión e incorpora otros ingredientes tales como, que esa situación genera la pérdida de la propiedad y disposición de sus bienes, y asimismo que a raíz de ello la ocupante del inmueble se transforma en dueña por ejercer la posesión pública, pacífica e ininterrumpida, conforme lo previsto por el art.4015 del C.C., lo que ha acontecido, incluso, desde años antes que el mismo logre el título de propiedad.-

En razón de esos presupuestos que enmarcan la cuestión, se irán definiendo conceptos que aportarán los elementos necesarios para dilucidar cada uno de los temas que conforman el conflicto y que por su estrecha relación van incorporando en forma sucesiva las soluciones. En ese entendimiento se tratará en primer término la falta de personería, en el tema rige la opinión de la moderna doctrina que sostiene que existe diferencia entre mandato y representación. La representación es un aspecto de estudio dentro de los actos jurídicos en general. Sobre esa base se distingue el apoderamiento, que es un acto jurídico unilateral destinado a terceros, del contrato de mandato, que es aquél en virtud del cual se encarga a otros la realización de actos jurídicos por cuenta y orden del mandante. (conf. Bueres-Highton "Código Civil", comentado, Edit. Hammurabi, T. 4D, págs.201/4). También se sostiene que es de la esencia del fenómeno representativo que la actuación del representante sea a nombre y por cuenta del dueño, ob.cit.,pág. 207). Ello independientemente que a la representación se le apliquen las normas rigen el mandato.-

Siendo una figura autónoma la representación, se merituará si el actor por su condición de religioso profeso, puede ser propietario de lo que reclama conforme con lo que dispone el art.1894 del C.C., y ello, antes de evaluar si cabe asignarle ese derecho en el caso concreto. En este sentido también la doctrina ha ido incorporando un pensamiento más claro a las disposiciones del código de Vélez. En la obra de Bueres-Highton ob.cit. T. 3B al efectuarse la interpretación del art.1160 se indica: "Un tema del Derecho público eclesial.- La prohibición respecto de los religiosos profesos.- La situación de los "religiosos profesos" -miembros del clero regular de la Iglesia Católica- debe considerarse ajena a la legislación civil. Es un tema del Derecho canónico. Puede estimarse a esta prohibición como un resabio de los tiempos en que el Derecho civil y el canónico se encontraban unidos; en el proceso de laicización del Derecho...". Hecha la reflexión, se indica que por esa circunstancia no se trata el tema en el análisis que se efectua de la norma.-

Además sobre el tema en la obra de Belluscio-Zannoni "Código Civil" comentado, Edt. Astrea, T.5, pág.782 se indica: " López de Zabalía interpreta el artículo, en esta parte, como una norma vinculada con la responsabilidad: los contratos de los religiosos profesos son inoponibles a sus conventos, es decir que la orden no responde por las deudas de sus miembros. Pero, los religiosos profesos son responsables civilmente y si poseen bienes, puede hacerse ejecución de ellos." Este pensamiento está aceptando que pueden poseer bienes, y el comentario que continua tiende a determinar que la norma persigue que no exista propósito de lucro. Ello se comparte puesto que en definitiva lo prohibido es lucrar, que resulta contrario a lo propuesto al formalizar los votos solemnes.-

Lo cierto es que si bien la norma se mantiene vigente, la doctrina intenta darle un justo alcance de acuerdo a los principios que rigen nuestro ordenamiento jurídico, entre ellos autonomía de voluntad y derecho de dominio, que deberán compatibilizarse con las sanciones que pueda aplicar la autoridad eclasiástica. Sin embargo el caso requiere otro encuadre puesto que de haberlo adquirido el actor lo hizo antes de ser un religioso profeso. José Ignacio Pantano dice haberlo adquirido en el 1988 y María Rosa Pantano sostiene que el terreno lo adquiere la misma en el año 1986. Si tomamos en cuenta que no existe discusión que en el año 1996 ingresa aquél al Seminario, el mismo no era religioso profeso al momento en que se efectuó la compra.-

Para comprobar como pudo comprar el bien, no existen mayores obstáculos puesto que se ha demostrado que trabajó varios años en YPF y luego ejerció la docencia lo que surge de los testimonios de Mirtha Avila, Eduardo Miguel Rosas, Patricia Miriam Olivera y Alicia Elba González. Estas dos últimas también refieren que María Rosa Pantano nunca trabajó, que estaba enferma y fue acogida con su hijo por su hermano, el actor. Los tres últimos también explican que José Pantano no sólo albergó a esta hermana sino a cada uno de los hermanos que se encontraba en dificultades y hasta tanto resolvían sus problemas. González declara además, que mantuvo amistad con aquél por pertenecer a un grupo catequista y de ese modo tuvo conocimiento de los planes para levantar la edificación del departamento. Refiere asimismo que lo construyó un hermano al que le pagó por ello, versión que también surge del testimonio de Patricia Olivera, ex cuñada de ambos que habitó el inmueble.-

En este tema es de evaluar la condición económica de María Rosa, la misma sostiene al contestar la demanda que compró el terreno y con el fruto del trabajo y ahorro de muchos años edificó el departamento. Sin embargo no existe prueba concreta del trabajo que pudo realizar ni del origen de sus ahorros. De su absolución surge que reconoce que su hermano la trajo de San Juan en el año 1986, que en ese momento estaba enferma, que en la primer época la ayudaba hasta el año 1987, que en el año 1988 le giraban sus suegros sin mencionar su monto. Asimismo en esta oportunidad, dice que adquiere el inmueble con su hermano José Ignacio con el que tenía cuenta común en el Banco Nación, que ella puso parte, aún cuando no era como el ingreso de aquél que era mayor. Luego manifiesta que no sabe si su dinero se destinaba a la construcción, alimento u otros fines.-

Sobre los aspectos que enuncia en su contestación de demanda incorpora además estos elementos probatorios. La testigo María Yolanda Maraña dice que conoce las partes y a María Rosa de los años 1976 o 1977 (evidentemente que confunde los años pues la demandada admite que vino a la zona en 1986). Indica que pensaba que María Rosa era la propietaria, que vive allí hace aproximadamente dieciocho o veinte años, que vivía con su hijo, que hizo mejoras gas, albañilería y pintura. El testigo Juan Carlos Parra manifiesta que le hizo trabajos a la Sra. Pantano hace como ocho años, en los años 1990 o 1991, que recibía instrucciones de ésta, que hace veinte años que vive allí lo sabe por comentarios de ella. Que los trabajos consistieron en lijar las paredes y pintar toda la casa, sacó parte de la losa y luego la hicieron nueva, había problemas de humedad. Luis Nemesio Rojas de profesión gasista, manifiesta que la conoce porque le hizo una nueva instalación de gas, todo el recorrido calefactores, cocina y termo, que le habían retirado el medidor por pérdida de gas. Carlos Narroni de oficio jardinero, dice que la conoce y que vive en esa dirección hace aproximadamente veinte años, que el hijo de María Rosa trabajó con él unos días más o menos en los años 1986 o 1988. Que su hijo trabajó en ese domicilio como ayudante, cree, de un plomero. Agrega que sólo vivió la demandada y su hijo, lo que contradice lo sostenido por la mayor parte de los demás testigos.-

Lo cierto es que no se ha probado la falsedad del contenido de la escritura obrante a fs.5/7 de fecha 30 de enero de 1991, y que José lejos está de lucrar con el bien, puesto que aparte de su utilización personal lo ha destinado a socorrer a sus hermanos albergándolos en la vivienda. Por otra parte se ha demostrado que María Rosa Pantano se ha mantenido con una escasa capacidad económica mientras que José Ignacio Pantano trabajó en YPF varios años, y luego ejerció la docencia. Quedó comprobado que compró el inmueble antes de ordenarse sacerdote, ello no sólo surge de las declaraciones de los testigos, sino por la informativa obrante a fs.104/5 de la que surge, que éste fue ordenado sacerdote como miembro del "Instituto del Verbo Encarnado" el 9 de agosto de 2001. Sin embargo, aún cuando lo hubiese hecho con posterioridad ello no le hubiese impedido su administración, tal como surge de la misma informativa, en la que se indica que puede tener bienes inmuebles a su nombre y administrarlos de acuerdo al Código Civil Argentino, que goza de la plena facultad de derechos que otorga el Código Civil y no se encuentra impedido de la administración de sus bienes. Es que resulta acorde al derecho moderno, puesto que ya no se lo considera un muerto civil.-

De fs.96 de la informativa emanada de la Municipalidad de General Roca surge que el bien según la base de datos catastrales, figura inscripto a nombre de José Ignacio Pantano. En razón de todos estos antecedentes, María Rosa Pantano no pudo ejercer una posesión pacífica, pública e ininterrumpida, puesto que la propiedad era de su hermano quien la había cobijado con motivo de sus problemas. Surge a la vez que José Pantano cuando regresaba a la ciudad anualmente, se albergaba en dicha vivienda, por lo que nunca renunció a su propiedad en favor de otro. Reconoce María Rosa en su absolución que cambió la cerradura de la puerta, y ésa es la causa por la que José no pudo ingresar en su último viaje a fines del año de 2007. Si bien atribuye esa actitud a la conducta de otro de sus hermanos, no existen elementos de juicio de los que se pueda inferir que ante la imposibilidad del ingreso de José por esa causa, la demandada hubiese puesto a su disposición la posibilidad de hacerlo; con lo cual le estaba desconociendo su derecho. Los testigos Rosas, Olivera y González manifiestan que en esa oportunidad tuvo que quedarse en el domicilio de Olivera.-

El expediente penal "Pantano J.C. c/ Pantano M.C. s/ Lesiones y amenazas" (Expte No 15652--VIII-98) agregado como prueba, sólo advierte que los hermanos Pantano han mantenido en oportunidades serios problemas de convivencia; evidentemente que ninguno ejercía una potestad exclusiva sobre el inmueble. La denunciante que da origen al trámite Nélida del Carmen Pantano, dice que se domicilia en Don Bosco 1558 de esta ciudad, dirección del inmueble motivo de esta litis, y en dicha oportunidad -año 1998- señala que el inmueble pertenece a un hermano que reside en Mendoza y a María Rosa y a su hijo le reconoce la calidad de ocupantes únicamente. El expediente No F7700-07 es un trámite inconcluso, originado en la denuncia efectuada por María Rosa Pantano por usurpación contra su hermano Juan Pablo Ariel Pantano, observándose que ésta en esa oportunidad reconoce que el terreno ha sido propiedad del actor, cuando en la contestación de demanda se atribuye el carácter de compradora del mismo.-

De los antecedentes analizados surge que el actor pudo otorgar poder en favor de la letrada , puesto que mantenía la administración de sus bienes art.1894 C.C.. Asimismo, siendo propietario del inmueble adquiere la legitimación activa, dándose a su vez el presupuesto de la legitimación pasiva en la demandada, que tiene la obligación de restituir la vivienda.-

De este modo, no se dan los presupuestos de la posesión veinteañal que invoca la demandada, José nunca renunció a su propiedad. En cuanto a las mejoras si bien se alude a tareas de mantenimiento especificamente, éstos costos fueron asumidos en beneficio propio, puesto que la demandada usufructuó el inmueble (arg. art.2266 del C.C.). Si bien los arts.2440 y 2441 del C.C. contemplan la posibilidad del recupero de las mejoras útiles en favor del poseedor aún de mala fe, en el caso no se ha demostrado su valor, ni si se han compensado con los más de veinte años de ocupación gratuita del bien. En base a esos elementos de juicio no corresponde receptar el derecho de retención que solicita la demandada.-

Sin perjuicio de ello, lo que no puede dejar de ponderarse, es que la ocupante se encontraba en el domicilio durante muchos años por razones de solidaridad de su propietario y si bien cabe el desalojo debe evaluarse el tiempo de desocupación. La previsión del art.1509 del C.C si bien contempla otro supuesto, lo real es que tiende a proteger situaciones extremas que requieran una contemplación hacia el ocupante. Por ende, en el caso se entiende que el desahucio no puede llevarse a cabo en forma inmediata y se dan 90 días para el desalojo de la vivienda.-

Queda por último merituar la aplicación de multa -art.45 del C.P.C.-, solicitada por el actor a fs.20, la que debe rechazarse. No puede admitirse que las partes impidan el ejercicio de derechos reconocidos constitucionalmente, cual es el de derecho de defensa. Por otra parte, la conducta durante el proceso tendió a intentar probar los hechos en que basaba su accionar.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts.2255, 2256, 2263, 2266, 2440, 2441 del C.C y arts.45, 68, 377, 386 y 680 del C.P.C.

FALLO: Rechazando la falta de personería y las excepciones de falta legitimación activa y pasiva opuestas por la demandada. Haciendo lugar a la demanda promovida por JOSE IGNACIO PANTANO contra MARIA ROSA PANTANO y ordenar en consecuencia el desalojo de esta última, del inmueble sito en Don Bosco 1558 Dto.8 de esta ciudad en el término de NOVENTA días, bajo apercibimiento de desahucio, con costas. No hacer lugar al derecho de retención.-

Difiero la regulación de honorarios hasta tanto se alleguen elementos estimativos a ese fin.-

Notifíquese y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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