Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 37980

N° Receptoría:

Fecha: 2008-12-22

Carátula: RAMIREZ de Satora Leonor c/MONTES de Godino Mónica A. S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 22 de diciembre de 2008.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " RAMIREZ DE SATORA LEONOR c/ MONTES DE GODINO MONICA A. s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 37.980-III-07).-

RESULTA: Que a fs.15/8 se presenta la Sra. Leonor Ramirez de Sátora por derecho propio con patrocinio letrado y promueve formal demanda de daños y perjuicios contra la Sra. Alejandra Mónica Montes de Godino por el cobro de la suma de $ 9.000. Relata que se desempeña como corredor inmobiliario matriculada, siendo titular de la inmobiliaria Leonor Sátora, sita en Alsina 763 de General Roca y que en ejercicio de esa actividad recibe inmuebles para alquiler o venta, y a los interesados en alquilar o comprar propiedades.-

Dichas actividades comprenden una variedad de labores tales como la publicación de los bienes en alquiler o venta, colocación de carteles, tomar contacto con los inversionistas, etc, todas actividades dentro del marco de la ley 20266. Explica que durante el mes de abril de 2007 concurren a su inmobiliaria el Sr. Maximiliano Godino y su esposa a fin de obtener la tasación de un inmueble sito en Stefenelli, ubicado en Los Fresnos 2748, que realizada la tasación, la pareja manifestó su intención de venta, que por ello se realizaron las tareas propias de la actividad a fin de lograr el objetivo de vender el inmueble. En febrero de 2007 una persona acepta el precio pretendido por la propietaria y asi se lo comunica, aceptándose la oferta, por lo que se realizaron los trámites correspondientes fijándose día para la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, habiéndose comunicado que existirían algunos inconvenientes, los vendedores se retiraron y a la tarde le comunicaron la decisión de no realizar la operación, aún cuando el comprador ya habia firmado el boleto.-

Ante dicha situación, luego de un tiempo prudencial volvió a hablar con la parte vendedora para reclamar el pago de honorarios por los gastos realizados, recibiendo insultos y gritos, habiéndose cortado la comunicación verbal. Intimados por carta documento, y citados al CEJUME la respuesta siempre fue negativa, por lo que promueve la presente acción, dando justificativos por el reclamo de la suma de $ 9.000.- funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.30/3 se presenta la Sra. Mónica Alejandra Montes por derecho propio con patrocinio letrado y contesta la demanda, negando en forma general y particular los hechos expuestos en la acción. Relata que a mitad del año 2006 concurrió con su esposo a diversas inmobiliarias de la zona para poner en venta el inmueble de su propiedad sito en Stefenelli, con la condición que el precio debía ser al contado, que por ello, visitaron el lugar varios interesados con distintas inmobiliarias de esta ciudad, entre ellas la Sra. Leonor Sátora. Con posterioridad se les presentó una oferta, con un precio menor al fijado, por lo que la propuesta fue desestimada, por no contemplar el precio convenido ni ser la modalidad de pago acordado, recordando expresamente que el precio era U$S 120.000.- de contado efectivo.-

Luego de un tiempo el comprador se hizo presente en su propiedad con una nueva oferta, pero que no cumplia con las condiciones fijadas. Deja aclarado que la Sra. Sátora venia incumpliendo severamente el contrato por el cual le habian encomendado la venta, puesto que ofrecia a precio inferior y establecia modalidades de pago, sin consulta previa, las que resultaban inseguras, irrisorias y lejanas a la acordada.-

Ello generó situaciones personales desagradables, pero mantuvieron su decisión de no vender si no se cumplían las condiciones determinadas por ellos. Asimismo señala que la profesión de martillero y corredor está reglada por la ley 20266, que establece obligaciones que si no se cumplen hacen perder el derecho al pago de la comisión por sus labores, cita los artículos que imponen llevar libros entre los que se cuentan los Diarios de entradas y salidas, donde se asientan los datos de las operaciones. Concluye solicitando el rechazo de la demanda, con costas. Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.43 se cumple con lo dispuesto por el art.8 de la ley 2897 y se acompaña documental, a fs.49 y 51 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.65 abriéndose la causa a prueba, produciéndose a fs.74/80 informativa del Diario Rio Negro, fs.85/89 informativa de la Municipalidad de General Roca, a fs.120 obra acta de audiencia de prueba, y se clausura el período probatorio, a fs.142/4 se agrega alegato de la parte actora, fs.145/54 se agrega alegato de la demandada, a fs.156 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: El reclamo que realiza la actora por la suma de $9.000.- lo sustenta en los daños y perjuicios, que dice le ocasionó la demandada, por frustrar de modo unilateral e intempestivo la celebración de una compraventa cuya realización había sido encomendada a la inmobiliaria de la que es titular. Explica los alcances de su función de corredora, las tareas que normalmente realiza cuando se le encomienda una operación como la que describe y que consistía en poner en venta un inmueble por valor de U$S 90.000.- al que con posterioridad se le acordó el precio de U$S 100.000-

Sostiene que los primeros días de febrero de 2007 se interesó como adquirente el Sr. GALLO quien quería el inmueble para su madre Stella Maris Pedrueza. Este ofreció abonar el precio mediante cheques, una camioneta Chevrolet S10 doble cabina y el saldo en efectivo. Manifiesta que ambas partes habían aceptado el negocio por lo que se había confeccionado el boleto de compraventa, sin embargo los vendedores se negaron a firmar el documento, frustrando la operación con el consiguiente perjuicio por haber hecho las gestiones para su concertación.

La demandada niega que se haya aceptado dicha propuesta, la que calificaron con su esposo como desventajoza por la modalidad de pago ofrecida. Indica que la Sra de Sátora venía incumpliendo el contrato por el cual se le había encomendado la venta de su única casa, no solo por ofrecerla a un precio inferior al acordado, sino porque establecía en forma unilateral sin consulta previa, una modalidad de pago que jamás aceptaría, por ser insegura e irrisoria. En todo momento la demandada enuncia que en las gestiones actuaron conjuntamente con su esposo Sr. Maximiliano Godino y que en los primeros días de enero de 2007 se acerca Sra de Sátora con un interesado que resultó ser el Sr. Gallo. Al ofrecer éste como parte de pago una serie de cheques desestiman la propuesta, existiendo con posterioridad otras conversaciones con el interesado. Pese a esa circunstancia, unos días después son citados con su esposo a la inmobiliaria con nueva propuesta de compra, pero que importaba la entrega de cheques, el vehículo referido y parte en efectivo lo que no se aceptó y se retiran de la inmobiliaria, sin ver ningún boleto de compraventa ni firma de nadie. Esta parte hace hincapié en las normas que deben cumplir los martilleros y corredores conforme la ley 20266 y que impone que se lleven libros donde queden registradas las operaciones.-

La prueba principal que aportan las partes es la testimonial. La actora tiende a probar que hubo una operación frustrada a causa de la conducta de la demandada y ésta que aquélla incumplió con la tarea encomendada. El argumento base de la defensa, es que no existió de su parte aceptación de la propuesta concreta de compra realizada por el señor Gallo por cuanto la misma no conformaba su expectativa por desventajoza e insegura en la modalidad de pago. Además, cuestiona el reclamo por cuanto la actora no lleva los libros que exige la ley al reglamentar la profesión de martillero y corredor.-

En el conflicto resulta esencial comprobar si realmente había culminado un negocio con la aceptación de la parte vendedora y compradora con la participación e intermediación de la actora, respecto del inmueble identificado en autos. De los testimonios del Sr. Gallo, Sra Pedrueza, Sres Godino y Sr. Sátora surgen versiones que favorecen a una y otra parte, puesto que se atienen a la postura que exponen sus proponentes. La Sra. Carmen Zovich hizo referencias a su situación particular como interesada en el negocio, que no llegó a concretarse por problemas personales, y en cuanto a las tareas que pudo realizar Sátora no pudo aportar mayores datos, pues solo pudo expresarse sobre generalidades ante su efímera participación por el interés que tuvo en la venta que se anunciaba.-

Los testimonios más objetivos y que incorporan acotaciones sobre el tema en debate son los de los martilleros, Mónica Medina, Jorge Casalini y Pedro D. Juarez. Medina y Casalini tuvieron en venta el inmueble que ha dado lugar al conflicto y en general advierten de pautas que se practican en la zona, con algunas diferencias menores, pero que hacen a su compromiso específico frente al cliente. Juarez aporta datos sobre la práctica de estos negocios y tareas que suelen cumplirse. Sin embargo, de estos testimonios surge en forma coincidente que en la zona se atienen a prácticas empleadas en general por todas las inmobiliarias, donde la palabra y buena fe rigen como valores superiores en que se desenvuelven. Asimismo de sus declaraciones se extrae que existe una normativa que no se cumple en el 100 %, puesto que es real la preponderancia de la palabra y buena fe sobre los cuestionamientos a la hora de responder en las relaciones concertadas.-

Por otra parte, sostienen que generalmente no se exige una autorización por escrito, la que suele otorgarse cuando existe exclusividad que no se da en la mayoría de los casos, participando más de una inmobiliaria con una misma oferta de bienes o bien cuando se pacta expresamente. Es real que los arts.17 y 18 de la ley 20266 establecen obligaciones de llevar libros e imposiciones de registraciones por los actos que cumplan en el ejercicio de su profesión, asimismo que el art.35 lo exige sobre operaciones concluidas con la intervención del corredor, sin embargo ello no define el compromiso asumido en autos. La práctica demuestra que la actividad y sus vinculaciones está sujeta a varias contingencias que resultan propias de los intereses en juego de ambas partes y que los resguardos a tomar en cuenta dependen de la pretensión de cada cliente. En el caso, se debe ponderar que si no hubo autorización por escrito con todas las condiciones o registraciones que hoy la demandada estima como indispensables, ambas partes lo han convenido y consentido del modo que se desarrolló y que surge de las propias versiones expuestas, con lo cual la queja en ese sentido no se justifica. El contexto normativo de la situación suscitada está conformado fundamentalmente por los arts.1197, 1198 del C.C., arts.217 y 218 inc.1 y 4 del Cód. de Com.

Otra situación a comprobar es si se llegó realmente a culminar un acuerdo con la conformidad de vendedor y comprador, aspecto en el cual la carga probatoria es de la actora. De modo que la dificultad que pueda tener para demostrarlo se ve aumentada por la falta de la autorización por escrito con detalle de las condiciones impuestas y la falta de exhibición de registraciones insertas en los libros que establece la ley; circunstancia que si bien no resulta indispensable incide a los fines probatorios. Resulta fundamental demostrar que se ha llegado a culminar la etapa previa de negociación y que la venta al Sr. Gallo no haya consistido en una simple aspiración de la corredora y el comprador.-

En relación a ello, se carece de prueba contundente, la transcripción de cheques en un soporte como es la computadora, no implica el compromiso asumido por la venta y es el único acto reconocido por los vendedores al respecto. El perfeccionamiento de la venta sólo está admitido por quienes tienen un interés directo en la operación como lo son el Sr. Gallo y la Sra Pedrueza. Si el boleto que se acompaña no contiene la firma de los vendedores debió aportarse un medio efectivo que advierta de la aceptación formulada por éstos. En refuerzo de esa reflexión, se observa que el inmueble ofrecido en venta según la descripción de los testigos que lo conocen es de dimensiones y características que le otorgan un valor importante. Así la definen los martilleros Medina y Casalini y testigos interesados en la compra Sra Zovich y Sr. Epifanio por lo que aparece extraño que la modalidad de pago pueda consistir en varios cheques, un vehículo y una parte en efectivo. La acotación de la Sra Pedrueza en cuanto a que en la decisión de venta del matrimonio Godino, influía la necesidad de hacerlo por cuanto pensaban irse a Canadá, está demostrando que es otro factor por el que resulta dificil entender la venta en esas condiciones. Si se deja el país mal podría concluirse que favorezca la percepción de cheques y vehículos en pago.-

Por otra parte, en este aspecto es de remarcar, que no existen documentación o diligencias que demuestren condiciones de dominio, estado del vehículo, posibilidad de transmisión, etc. Asimismo, se toma en cuenta que Mónica Medina que también tuvo el inmueble para su venta, refiere un precio superior, refiriendo la cifra de U$S 130.000 o U$S 140.000 y que la venta se propuso al contado sin perjuicio de estar abiertos a escuchar una propuesta interesante. Que el testigo Justo Epifanio hizo referencia a las condiciones de una casa quinta grande, interesante y que sólo no lo convenció su ubicación. A ello agregó a que de haber concretado el negocio ofrecía lo que obtuviera de la venta de un departamento con el que contaba y el resto en efectivo.-

Es que resulta por demás llamativo que un inmueble como el que decriben los testigos que lo vieron, se venda aceptando una serie de cheques y la entrega de un rodado más parte en efectivo. El análisis de los medios probatorios incorporados a la causa no favorecen la postura de la actora, quien debió demostrar que efectivamente la operación había concluido y que se frustró por culpa de los vendedores. Dentro de ese contexto se meritua a su vez, que pese a los ingredientes que quiere introducirle a la pretensión respecto a tareas realizadas y sacrificio económico surgido de las gestiones desarrolladas, no ha entablado la acción para recuperar gastos. Ello genera que no los ha determinado, que solo se cuenta con acompañamiento de ejemplares del diario Río Negro, sin su importe, más la informativa de fs.74/80 que acredita su autenticidad. Tampoco pudo demostrar la erogación por viajes en su auto particular, aspecto que no refleja claridad, pues los testigos sostienen que si bien pudieron ser transportados en alguna oportunidad por la Sra. Sátora, también lo hicieron en sus vehículos particulares. En definitiva el sacrificio económico con motivo de esta gestión no está demostrado, no fue la única inmobiliaria que tuvo a la venta el inmueble, no tuvo la llave del bien en su poder lo que limitaba su participacón directa, con lo cual no se advierte elemento de juicio que faculte a obligar a la demandada al pago de una suma de dinero por la vinculación, objeto del debate. Tal vez esta deficiencia provenga de haber pretendido únicamente daños y perjuicios por frustración de un negocio.-

Las confesionales de las partes reproducen los aspectos utilizados como fundamento de su posición en el pleito y nada aportan para concluir de un modo diferente.-

Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts.377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Rechazando la demanda promovida por LEONOR RAMIREZ de SATORA contra MONICA ALEJANDRA MONTES de GODINO, con costas.-

Regulo los honorarios de las Dras Silvina del Valle Oviedo en $ 900.-, Celia Delgado en $ 900.- y Noemí Cecilia Lumelli en $ 450.-, (M.B. $ 9.000.- arts, 6, 6bis, 7 y 38 ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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