Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 37754

N° Receptoría:

Fecha: 2008-12-11

Carátula: GARCIA Natalia Cristina c/BERTEA Nelsa S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 11 de diciembre de 2008.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " GARCIA NATALIA CRISTINA c/ BERTEA NELSA s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 37.754-III-06).-

RESULTA: Que a fs.28/9 se presenta la Sra. Natalia Cristina Garcia por derecho propio con patrocinio letrado y promueve demanda de pago por consignación en concepto de alquileres, del inmueble sito en calle Tucumán 188 de la ciudad de General Roca, contra la Sra. Nelsa Bertea. Relata que por su oficio de depiladora ha alquilado el inmueble de referencia desde hace seis años, habiendo suscripto contratos en algunos períodos y simplemente abonando el alquiler mes a mes, en otros. Explica que nunca tuvieron problemas, y como su actividad comercial fue creciendo incorporó el rubro de marroquineria, que el día 5 de diciembre de 2005 suscribió un contrato con vigencia de enero 2006 a enero 2009. El día 9 de diciembre al concurrir a abonar el alquiler la demandada le informó que habia sido abonado por su hermana.-

En base a esa situación se ve sorprendida al recibir un telegrama el día 11 de diciembre, en el cual se le intimaba el pago de los alquileres adeudados. Con motivo de ello contestó dicha misiva comunicando que los montos reclamados se encontraban a su disposición en el domicilio fijado al efecto, al que nunca concurrió a percibirlos, por ello promueve la presente acción. Funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.47/8 se presenta la Sra. Nelsa Bertea por derecho propio con patrocinio letrado y contesta la demanda, negando en forma general y particular los hechos expuestos en la acción y solicitando a su vez su rechazo. Reconoce haber celebrado el contrato de locación con la Sra. Natalia Garcia el día 5-12-05, pero no con su hermana. Invoca el incumplimiento de las cláusulas contractuales por pago fuera de término y sin el reajuste de acuerdo al costo de vida pactado cada seis meses, lo que sería causal de desalojo.-

Asi lo habian acordado las partes, sin embargo transcurrido diez u once meses, desde que debió abonar el primer reajuste, no ha cumplido con ningún aumento.- Refiere confusión entre los montos y meses adeudados, invoca la identidad e integridad del pago, ofrece prueba y peticiona.-

A fs.12, 31, 34, 37, 40, 43, 55, 70, 73, 84, 90, 107, 124, 128, 133, 140, 142, 148, se agregan depósitos de los importes locativos consignados, los que fueron sucesivamente rechazados por insuficientes. A fs.157 la demandada retira cheque, sin perjuicio de lo que resulte del proceso.-

A fs.49 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.63, abriéndose la causa a prueba, la que se provee a fs.78 y se produce a fs.100 vta. informativa de Mezi Inmobiliaria, fs.106 informativa de Roberto Fernández Inmobiliaria, fs.114/20 informativa de Directora de Asuntos Jurídicos INDEC, fs.150 se certifica la prueba, fs.166 confesional de Nelsa Graciela Bertea, fs.168 testimonial de Sara Paola Garcia, fs.169 testimonial de Silvana Ester Sosa, fs.177/81 informativa de Correo Argentino, fs.182 se resuelve la negligencia de prueba y se clausura el período probatorio, fs.191 se adecua el trámite a la ley 4142 y se ponen los autos para alegar, a fs.198 se agrega alegato de la demandada, fs. 199 se agrega alegato de la parte actora, fs.202 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: al analizar la cuestión debatida en autos, se observa que tanto el objeto de la demanda como la defensa esgrimida, no presentan mayor complejidad, sin embargo las partes han adoptado una confusa conducta al intentar sostener la postura asumida. En efecto, durante el desarrollo del proceso se advierte que incorporan aspectos que no tienen incidencia para dirimir el conflicto y que pese a la claridad del objeto litigioso, desconocen presupuestos que lo definen.

El sustento de la pretensión lo constituye el pago por consignación en concepto de alquileres, por invocarse la reticencia de la locadora para recibirlo y el argumento de la defensa se basa en desconocer esa acusación y sostener que la locataria no efectuó el pago íntegro durante la ejecución del contrato. Para evaluar si el pago que se intenta realizar judicialmente cumple los presupuestos que impone el art.758 del C.C. que lo configura, debemos atenernos al contrato que la propia actora incorpora a la causa y que obra a fs.2/3. Para la evaluación resulta necesario merituar principalmente los términos en que fueron pactadas las cláusulas segunda y tercera, en la mencionada en primer lugar se indica que el término de la locación se extenderá desde el 01/01/06 al 01/01/09 y en la segunda, que el precio pactado por canon locativo asciende a $300, suma que se abonará por mes adelantado del 1 al 10 de cada mes a partir del 1/01/06 y que dicho precio se reajustará de acuerdo al costo de vida cada seis meses.-

El conflicto surgido entre las partes puede comprobarse del intercambio de piezas postales fs.5/9, cuya autenticidad queda demostrada con la informativa obrante a fs.177/81, y que ubica el desentendimiento en el mes de diciembre de 2006. A raíz de esa situación la actora decide impulsar el pago por consignación judicial y pese a lo pactado deposita a un año practicamente de la vigencia del contrato el importe neto de alquiler acordado, sin incorporar el porcentaje de reajuste pactado. Como puede comprobarse de los depósitos obrantes a fs.12, 31, 34, 37, 40, 55, la suma dada en pago es la de $300 sin reajuste, habiendo agregado en algunos de ellos, importes que atribuye a pagos de servicios, no existiendo elemento de juicio que permita comprobar su exactitud.-

Conforme con las constancias incorporadas por la propia actora se comprueba que el pago realizado mediante la vía judicial optada, es insuficiente. No sólo esa circunstancia ha demostrado su incumplimiento sino que el mismo queda comprobado a su vez, con la actitud asumida en la audiencia preliminar, oportunidad donde a modo de fórmula conciliatoria ofrece abonar el monto de alquiler con el reajuste. Si se toma en cuenta que la audiencia preliminar se celebra a fs.63 con fecha 18 de mayo de 2007, puede comprobarse la conducta morosa ejercida respecto al pago íntegro de la prestación a su cargo, puesto que el convenio regía desde el 1 de enero de 2006, lo que hace inferir que el primer reajuste debía abonarse en junio de 2006.-

Tomando en cuenta el desacuerdo que se percibe de las posturas que adoptan las litigantes, puede inferirse como probable que la locadora se haya negado a recibir el pago en el mes de diciembre de 2006, aún cuando no se lo ha probado de modo fehaciente, sin embargo, los antecedentes destacados con anterioridad lo justifican, puesto que no existió voluntad de cumplir con el pago íntegro que se había pactado. Por otra parte es de reflexionar que si bien la demandada, pudo tolerar durante el tiempo transcurrido esa situación, es evidente que a partir de ese mes estaba exigiendo lo que fue motivo de acuerdo y ello encuentra sustento jurídico en lo dispuesto por los arts.1197 y 1198 del C.C..-

La situación surgida entre las partes no merece dudas en el aspecto analizado, sin embargo como se adelantó en el estudio de la cuestión, la actitud de las mismas al defender sus posturas ha resultado confusa. En cuanto a la actora por haber intentado un pago que no cumple con la integridad que exige la norma aplicable y que reconociendo los términos contractuales, no invoca una causal que lo haya dejado sin efecto, para pretender no ajustarse a lo convenido. Asimismo porque a través de las testimoniales producidas con las declaraciones de Sara Paola García fs.168 y Silvana Ester Sosa de fs.169, intenta introducir un tema que no integra el objeto litigioso, como lo es el estado del inmueble y las probables tareas de refacciones que pudo realizar. A ello debe agregarse la relatividad con que han de ponderarse estos testimonios, puesto que Sara García es la hermana de la actora y ha admitido que trabaja con ella, mientras que Sosa expone que el problema surgido con la demandada lo conoce por comentarios de las hermanas García.-

En cuanto a la demandada es incomprensible que si bien resiste el pago por incompleto, acusando incumplimiento durante el transcurso del tiempo anterior a la contienda judicial, introduce temas ajenos a ese punto base de su accionar, tal el importe de alquiler del local a través de las informativas obrantes a fs.100 y 106, cuando el valor acordado con la contraria no está en discusión. Asimismo tampoco resulta útil a la dilucidación de la controversia la informativa que incorpora a fs.114/20, con una serie de índices sin un análisis propio que lleve a una conclusión.-

Lo cierto es que el planteo realizado por la actora lo carateriza el pago por consignación, el que requiere no sólo de su oportunidad, integridad, sino de la conducta remisa de quien tiene que percibirlo. Los presupuestos que lo definen y que inciden en la especie están establecidos en los arts.757 inc.1 y 758 del C.C. y no se han cumplido. No surge de ningún elemento de juicio que la locadora se haya negado injustificadamente a recibir el pago, puesto que el acreedor no puede ser obligado a recibir menos de lo debido, ni obligado a recibir algo distinto a lo debido, en cuanto al tiempo se ha sostenido que el pago debe ser en tiempo propio "en principio rige el principio de puntualidad relativo a todo pago". Conf. Bueres-Highton "Código Civil", comentado, Edt. Hammurabi, T.2B, págs. 130/4.-

Las falencias apuntadas advierten que la pretensión no puede prosperar puesto que el pago que se intentó realizar a través de esta acción carece de los recaudos que lo justifican. Es evidente que las partes comienzan con el conflicto en el mes de diciembre de 2006, esto surge no sólo de las cartas documentos, sino de las testimoniales rendidas, que advierten de los desencuentros a esa fecha. Sin embargo pese a que la actora no había cumplido oportunamente con la integridad del pago y podría haber probado una conducta complaciente de la contraria hasta que se suscitara el conflicto, se propone subsanar su posición frente al problema con el pago por consignación que no reune los recaudos que exige la ley. No encuentra de este modo sustento su accionar a lo que ha de sumarse que, habiendo intentado el pago correspondiente al mes de diciembre de 2006, notifica su existencia con fecha 03 de abril de 2007 como se comprueba con la diligencia obrante a fs.42.-

La prueba instrumental ofrecida por la demandada, consistente en la causa en que tramitó el desalojo, caratulada "Bertea Nelsa c/ García Natalia s/ Desalojo" (Expte 37773-III-07), sólo demuestra la existencia del desacuerdo surgido entre las partes, pero no aporta elemento de juicio que altere el análisis desarrollado en autos. Los depósitos dados en pago se toman como pagos parciales de la deuda que ha mantenido la actora.-

Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts.68, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Rechazando la demanda de pago por consignación promovida por NATALIA CRISTINA GARCÍA contra NELSA BERTEA, con costas.-

Regulo los honorarios de las Dras Silvina del Valle Oviedo en $ 600.- y los de Ana Calafat en $ 750.- (arts.6, 6bis, 7, 9 y 38 de la ley 2212, M.B. $ 5.393,38.- que resulta de la suma de los depósitos realizados). Se toma en cuenta asimismo que a fs.67/8 se agrega poder otorgado a la Dra Oviedo.-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, la complejidad y extensión de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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