Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 14500-242-07

N° Receptoría:

Fecha: 2008-10-02

Carátula: DIAZ STUKENBERG GISSELA / LANTSCHNER SA Y OTRO S/ SUMARIO

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:14500-242-07

Tomo:

Sentencia:

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río

Negro, a los 02 días del mes de Octubre de

dos mil ocho reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la

CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE

MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres.

Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos

Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta

causa caratulada :"DIAZ STUKENBERG Gisela c/ LANTSCHNER

S.A. y OTRO s/ SUMARIO", expte. nro. 14500-242-2007 (Reg.

Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo

lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces

emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo

practicado a fs. 471 vta., respecto de la siguiente

cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde

dictar?.

A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:

1. Contra la sentencia de fs.

385/390 (y aclaratoria de fs. 395 y vta.) -que hizo lugar

a la demanda e impuso las costas- interpusieron sendos

recursos de apelación:

1.1. a fs. 394, la demandada

Lantschner SA.. Concedido el mismo libremente y con

efecto suspensivo, y radicados los autos en este

Tribunal, expresó agravios dicha recurrente a fs.

454/456; los cuales fueron respondidos a fs. 458/468.

1.2. a fs. 400, la co-demandada

Alusa SA.. Concedido en igual forma y efecto que el

anterior, expresó agravios esta recurrente a fs. 419/418

vta.; los cuales fueron contestados a fs. 431/449.

2. breve reseña del caso

Promovió demanda la actora -quien había

adquirido un inmueble mediante Boleto de Compraventa (fs.

25/27)- a fin de que: a) se estableciera el precio final

de la compra, y el consecuente saldo del precio, con

motivo de que la superficie real de la unidad funcional

que se le entregaría, era muy inferior a la prometida

mediante el citado Boleto; b) que se obligue al vendedor

a restituir la unidad funcional al estado en que ésta se

encontraba a la fecha del Boleto; c) se fijara plazo de

escrituración, designándose escribano; d) se disponga la

entrega de la posesión del inmueble en el mismo acto de

la escritura; e) se tenga presente el ofrecimiento del

pago del saldo del precio al momento de la escritura, en

los términos pactados en el Boleto y conforme los montos

resultantes de la readecuación judicial reclamada en el

apartado a) (fs. 81/89).

La demanda fue dirigida contra el

vendedor por Boleto, Lantschner SA., solicitándose la

citación como tercero -en los términos de los arts. 94 y

96 del CPCC- de la firma Alusa SA., en su calidad de

cesionaria del crédito resultante del saldo de precio que

debe abonar la actora (fs. 86).

Todo, con costas a los demandados (fs.

89, in fine).

Contestaron demanda Lantschner SA., a fs.

110/117; y Alusa SA., a fs. 136/140 vta.; solicitando

ambas (fs. 117, in fine, y fs. 140 vta.), el rechazo de

la demanda, con costas; en los términos y por las razones

allí expuestas y a las cuales me remito.

A su turno -y luego de producida la

prueba certificada a fs. 367 y vta.- dictó sentencia el

sr. Juez de Ia. Instancia, haciendo lugar parcialmente a

los reclamos de la actora; ya que hizo lugar al pedido de

escrituración y entrega de la posesión, al de

readecuación del precio en razón de la diferencia en la

superficie final resultante de la subdivisión en

propiedad horizontal, y a la imposición de las costas a

las demandadas; desestimando, en cambio, el reclamo

vinculado al equipamiento y estado del inmueble, “sin

perjuicio de lo que pudiere resultar al momento de entregarse la posesión

a la actora” (fs. 389).

3. el recurso de Lantschner

SA.

Sostuvo la demandada aludida que, en

razón de la cesión del contrato efectuada en favor de

Alusa SA., no estaba obligada a la entrega de la posesión

y, por lo tanto, mal podía ser condenada a ello.

No hizo mención de ninguna prueba en

particular para fundamentar tal aserto, remitiéndose -en

bloque- al “intercambio epistolar entre las partes, y la naturaleza del negocio

jurídico que comprende la cesión” (fs. 454 vta.); lo que equivale a

meras generalidades, inidóneas para fundamentar un

agravio sustentable.

Contrariamente a lo sostenido por la

recurrente, la documentación adjuntada por ella misma

manifiesta una intención diferente a la aquí explicitada.

La fotocopia de la cesión (fs. 99 y vta.)

está incompleta, ya que le falta la continuación de la

primera hoja, y no se acompañó el original de dicho

documento (V. fs. 118, ap. 2°). De cualquier manera,

puede leerse a fs. 99 vta., que se cede y transfiere a

favor de Alusa SA. “todos los Derechos y Acciones que la misma tiene y

le corresponden sobre los créditos a percibir por saldo de precio del Boleto

relacionado y adeudados a la fecha a la Cedente, por la señora Gisela Díaz

Stukenberg”.

Lo cual no deja margen de duda alguno de

que los demás derechos -y obligaciones (entre éstas, la

de entregar la posesión)- no fueron transmitidos a Alusa

SA..

Tampoco menciona la recurrente cómo se

acreditaría que -en algún momento- Lantschner SA. entregó

(cedió)la posesión a Alusa SA., a fin de que ésta pudiera

transferirla en su momento a la actora.

Tampoco resulta procedente el agravio

referido a la falta de pago del saldo del precio, por

parte de la actora; ya que siendo que el mismo estaba

indefinido -con motivo de la reducción de la superficie

prometida -hecho éste no cuestionado ahora en los

agravios- el ofrecimiento de pago efectuado al momento de

demandar resulta suficiente para que la actora no incurra

en mora en su obligación (conf. arts. 510 y 1201 del cód.

civil), y pueda a su vez, reclamar por las obligaciones

de la vendedora.

Contrariamente a lo manifestado por la

recurrente, en cuanto a que “esta parte nunca rehuyó el cumplimiento

de ninguna obligación a su cargo” (fs. 455 vta.), Lantschner SA. se

opuso tenazmente al progreso de la demanda, peticionando

el rechazo de la misma (fs. 117), obligando a la actora a

transitar todas las etapas del juicio y a producir su

prueba.

Luego, la admisión de los rubros

principales de la demanda, conlleva la implicita

declaración de vencida respecto de la demandada, y la

correlativa obligación de soportar las costas, tal como

fueron impuestas por el sr. Juez a quo (conf. art. 68,

ap. 1°, del CPCC).

En definitiva, considero que no deben

prosperar ninguno de los agravios vertidos por esta

co-demandada.

4. el recurso de Alusa SA.

Reitera esta recurrente el

cuestionamiento que ya había formulado Lantschner SA., en

cuanto a los alcances de la cesión; la cual, según Alusa

SA., era de todos “los derechos y acciones derivados del Boleto de

Compraventa” (fs. 419 vta.). Me remito al respecto a los

claros términos de la escritura de cesión -conforme se

indicara en el considerando precedente- ajustadamente

aplicable a estos agravios.

Cuestiona asimismo esta parte que hubiera

diferencia de metraje, entre lo prometido por Boleto y la

superficie de la unidad funcional que se le iba a

entregar.

Cabe señalar a este respecto que, cuando

se firmó el boleto de compraventa (fs. 27, el 15-2-00),

todavía no había sido formalizada la subdivisión en

Propiedad Horizontal y, por lo tanto, no estaba todavía

definida, en los hechos, la superficie real de la unidad

vendida (V. escritura de fs. 248/252, del 24-8-00).

Atento a ello fue que en la cláusula 8va.

del Boleto que tanto la obligación de realizar la

subdivisión de la Unidad Funcional prometida, cuanto los

costos, gastos y honorarios que insumiera la misma,

serían a cargo de la empresa Lantschner SA. (fs. 26).

En segundo lugar, esta recurrente realiza

un significativo esfuerzo por tratar de encajar -dentro

de los 191,37 m2 reales de la unidad- los 234 m2

prometidos en el Boleto (V. cláusula Primera, fs. 25).

Esfuerzo que a mi criterio resulta inidóneo, por dos

razones: primero, porque en ningún momento se estableció

que en la superficie prometida se incluían los “espacios

de uso común”; lo cual, por otra parte, resulta contrario

a los usos y costumbres en este tipo de contratos y, en

caso contrario, debían haber quedado expresamente

especificados (arg. arts. 218, inc. 6°, del cód. de

comercio y 16 del cód. civil).

En segundo lugar, la diferencia entre una

y otra superficie es exageradamente significativa, al

punto que la superficie a entregar supera cuatro veces el

vigésimo contemplado en el art. 1346 del cód. civil.

Y aquí cabe señalar un error del sr. Juez

de Ia. Instancia, al confundir el vigésimo (1/20)

establecido en la citada norma, con el 20% (1/5) (V.

Spota, Contratos, tomo IV., pág. 106, apartados b. y c.).

Luego, si lo prometido en el Boleto eran

234 m2, y la superficie real de la unidad funcional a

entregar es de 191,37 m2., la diferencia es de 42,63 m2;

y si el vigésimo de 191,37 equivale a 9,56, aquélla

diferencia es 4,45 veces más que el mínimo requerido por

la citada norma para tornar viable la readecuación del

precio.

La recurrente sostiene que, a todo

evento, “los metros no fueron determinantes sino la

exhibición del inmueble” (fs. 424 vta.); pero sí deben

serlo cuando la diferencia es tan significativa.

Consecuentemente, bien hizo el sr. Juez a

quo en aplicar el citado art. 1346 del cód. civil, y

readecuar el precio final a los metros reales que

presenta la unidad funcional a entregar.

Sostiene también esta parte que “la

actora no quería pagar” (fs. 420 vta.), y por tal razón,

se le comunicó a aquélla la resolución contractual.

En este sentido, cabe dudar liminarmente

si esta cesionaria -sólo del crédito por saldo de precio-

tenía la facultad resolutoria, en razón de que todo el

plexo restante de derechos y obligaciones había quedado

en cabeza de Lantschner SA..

Sin perjuicio de ello, sabido es -porque

lo prescribe el art. 1204 del cód. civil- que la facultad

resolutoria sólo le corresponde a la parte cumplidora del

contrato bilateral. En el caso si la actora tenía derecho

a una readecuación del precio en razón de las diferencias

de superficie -entre lo prometido y lo que se le iba a

entregar- bien podía aquélla abstenerse de abonar, hasta

tanto no se definiera el saldo de precio.

En tales condiciones, su falta de pago no

la hizo incurrir en mora (arts. 510 y 1201 del cód.

civil) y, por lo tanto, la actora no podía ser

considerada “parte incumplidora” a los efectos de la

resolución contractual pretendida.

En cuanto a las costas, dice la

recurrente que su parte no podía ser condenada a

soportarlas, ya que ni la actora, ni la demandada

Lantschner lo solicitaron (fs. 428); lo cual no es así,

siendo que ambas partes solicitaron la citación de Alusa

SA. a tenor de los arts. 94 y 96 del CPCC (fs. 86 y fs.

116 vta.) -y tal citación no fue cuestionada- lo cual la obliga a

soportar las costas como cualquiera de las partes (art.

96, ap. 2°, citado).

Por otra parte, la determinación del

saldo de precio, el pago de dicho saldo, y la

escrituración, están íntimamente relacionadas -por

tratarse de obligaciones bilaterales- y, por lo tanto,

también lo están las acciones intentadas y su resultado.

Asimismo, sostiene la recurrente que “La

sentencia recurrida establece una solidaridad que no es

tal en este rubro” (fs. 428), sin advertir que la

sentencia -ni el cap. VI. de los considerandos, ni en el

punto 2. de la parte resolutiva- estableció ninguna

solidaridad; siendo que ésta, en su caso, así debió haber

quedado perfectamente explicitada (conf. art. 75 del

CPCC). Caso contrario, es decir, en ausencia de otra

determinación, las costas se dividirán, mancomunadamente,

por mitades entre las co-demandadas.

En resumen, no ha aportado esta

recurrente elementos de juicio -sustentados en las

constancias de la causa y en el derecho aplicable- que

permitan alterar la sentencia recurrida.

5. Por lo expuesto, propongo

al Acuerdo:

1ro.) rechazar los recursos de fs. 394 y

400. Con costas.

2do.) regular los honorarios de IIa.

Instancia:

dr. Carlos Alberto Aiassa: 28%

dres. Mariano Galíndez Tuero y Roberto

Stella, en conjunto: 25%

dres. José Luis Martínez Pérez, Ana María

Trianes y Pablo González, en conjunto: 32%. (art. 14 LA.,

a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente,

en Ia. Instancia).-

A la misma cuestión el dr. Escardó dijo:

Por iguales fundamentos a los expresados en su

voto por el dr. Osorio, adhiero.-

A igual cuestión el dr. Camperi dijo:

Atento a la coincidencia de criterios de los

sres. Vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión

(art. 271 del CPCC.).-

Por ello, la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y

COMERCIAL;

RESUELVE:

1ro.) rechazar los recursos de fs. 394 y

400. Con costas.

2do.) regular los honorarios de IIa.

Instancia:

dr. Carlos Alberto Aiassa: 28%

dres. Mariano Galíndez Tuero y Roberto

Stella, en conjunto: 25%

dres. José Luis Martínez Pérez, Ana María

Trianes y Pablo González, en conjunto: 32%. (art. 14 LA.,

a calcular s/ los honorarios a regular, respectivamente,

en Ia. Instancia).-

3ro.) Notificar, registrar y protocolizar

lo aquí decidido, disponiendo que oportunamente vuelvan

los presentes autos a la instancia originaria.-

c.t.

Luis M. Escardó Edgardo J. Camperi Horacio Carlos Osorio

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

Luis M. Escardó Horacio Carlos Osorio Edgardo J. Camperi

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

Angela Alba Posse

Secretaria de Cámara

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