Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 36914

N° Receptoría:

Fecha: 2008-06-11

Carátula: MAININI Nélida y otra c/COMPAÑIA CORRAL MINERA I.y C.S.A. S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 11 de junio de 2008.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " MAININI NELIDA y OTRA c/ COMPAÑIA CORRAL MINERA I. y C.S.A. s/ ORDINARIO " (Expte. nº 36.914-III-05).-

RESULTA: Que a fs.145/50 se presentan las Sras. Nélida Dolores Mainini y Noelia Verónica Gonzalez Mainini por derecho propio haciéndolo la primera también en el carácter de administradora judicial de la sucesión del Sr. Adolfo Carlos González, con patrocinio letrado. En las condiciones de herederas de este último promueven demanda contra la firma Compañia Corral Minera Industrial y Comercial Sociedad en Comandita por Acciones y hoy su continuadora Compañia Corral Minera Industrial y Comercial S.A. solicitando la escrituración del inmueble que describen adquirido por González, y en subsidio, en caso que se haga material o juridicamente imposible dicha escrituración, el reclamo de daños y perjuicios que estiman provisoriamente en $ 150.000.- sujeto a la prueba que se produzca en autos, y con más sus intereses y costos.-

Invocan la legitimación activa, y relatan que el día 29 de octubre de 1971 el Sr. Adolfo Carlos González, adquirió a la demandada por boleto de compraventa con firma certificada ante escribano público, el inmueble designado como Lote nº 40 que mide en su lado norte 308,85 mts, en su lado sur 300 mts., en el oeste 203 mts., y en el este 276,40 mts. designada con la letra A parte Nord Este del lote 25 fracción "B", parte Nordoeste del lote 21 fraccion "A" del angulo Nord-Este del lote 24 segun plano de mensura R.N. 72/60 con una superfiice total de 7 Has, 19 as y 10 cas, ubicada en el Departamento de General Roca, Provincia de Rio Negro.-

Indican que el precio pactado de $a 7.000.- fue abonado en su totalidad mediante la entrega de 70.000 ladrillos, lo que se realizó en favor de la demandada en forma directa y a terceras personas que los retiraban por su cuenta y orden. En forma simultánea con la compra y firma del boleto el Sr. González recibió la posesión del inmueble, la que ejerció hasta su fallecimiento con "animus domini", en forma pública, pacífica, destinándola en un primer momento a la explotación personal de pisadero y horno de ladrillos. Posteriormente fue alquilada al Sr. Juan Alberto Campos, habiendo abonado el causante los impuestos y tasas municipales por la explotación del fundo objeto de la litis. Agrega que en forma extrajudicial reclamó la escrituración, lo que nunca logró.-

Señala que hubo conducta ilícita del demandado, pues con posterioridad al fallecimiento del Sr. González procedió a vender nuevamente el inmueble a otras personas, los Sres. Adrián Evaristo Cerutti y Juan Carlos Canil, figurando en dicha escritura que los vendedores entregaban la posesión, cuando el Sr. González era quien ejercia dicho derecho. Transcriben declaraciones que atribuyen al Sr. Campos logradas a través de una grabación extrajudicial, asimismo refieren que al tomar conocimiento que los nuevos compradores estaban comercializando un loteo de las tierras a través de una inmobiliaria se les intimó para que se abstuvieran de hacerlo y se vuelve a reiterar la posición con nuevas intimaciones a la demandada en el año 1999, denuncia la existencia de controversia judicial con los nuevos compradores que tramitó por causa Nº 32.712-III-99 y por la cual los mismos interpusieron un interdicto de retener, formula petición en subsidio de transformar la obligación en satisfacer los daños y perjuicios y su justificación, denuncia el monto de indemnización pretendida en la suma de $ 150.000.-, funda en derecho, y ofrece prueba.-

A fs.162/4 se presenta la firma Compañia Corral Minera, Industrial y Comercial S.A., por medio de apoderado y contesta la demanda, solicita su rechazo con expresa imposición de costas.Niega en forma general y particular los hechos enunciados en la acción, indica en primer lugar respecto de la demanda de escrituración que las actoras carecen de acción para su reclamo en razón que no se encuadra la situación en la previsión del art.1185 del C.C., por cuanto no existe en el caso una compraventa válida que pueda ser llevada a escritura pública, y además por cuanto el inmueble se encuentra inscripto a nombre de terceros, no citados a juicio.-

El reclamo de daños y perjucios también debe ser rechazado en razón que no hay acto realizado de su parte que le cause perjuicio, dado que el actor nunca pagó el precio fijado por el inmueble, según el boleto de compraventa, por lo que tampoco nunca tuvo la posesión del inmueble, el que siguio en poder de la sociedad durante los últimos treinta años hasta el año 1996 en que fuera vendido por escritura pública.-

Sostiene que sin perjuicio que no corresponde ninguno de los derechos reclamados, por no ser reales los hechos relatados, ambas acciones se encuentran prescriptas. Respecto a la escrituración, por cuanto se invoca la existencia de un presunto boleto de compraventa que se habria realizado en el año 1971, o sea hace 34 años La sociedad ha ejercido la posesión del inmueble por el espacio de treinta años hasta que realizara la venta el 18 de diciembre de 1996 a Cerutti y Canil, instrumentada en la escritura que la propia actora acompaña. En esas circunstancias cualquier derecho que pudieran invocar los herederos de Carlos Adolfo González, ha quedado extinguido por prescripción, mucho antes que estos asumieran el carácter de sucesores, solicita la aplicación del art.4023 y cc. del C.C.-

Asimismo invoca la prescripción de la acción por daños y perjuicios por emerger de un presunto derecho que ha caducado, por fundarse en un boleto de compraventa de más de treinta años. El daño lo sustenta en la imposibilidad de escriturar, habiendo dejado transcurrir el plazo de prescripción de los presuntos daños y perjuicios. Señala que la actora ha consentido los hechos que se traducen en la escritura pública de compraventa por cuanto si consideraban que éstos, en cuanto a la posesión y dominio no fueron ciertos debieron haber intentado en su oportunidad la acción de redargución del instrumento público.-

Asimismo opone la exceptio non adimpletis contractus y non rite, por la existencia de un contrato en que la actora no ha cumplido con la obligación principal a su cargo consistente en el pago, no existiendo en consecuencia contraprestación para responder de su parte. A su vez, no ofrece cumplirla puesto que niega obligación a su cargo y de este modo se ve amparada por la previsión legal contemplada en el art.1201 del C.C., cita jurisprudencia, ofrece prueba, y funda en derecho.-

A fs.166 la parte actora contesta el traslado de las excepciones opuestas por la firma demandada, de prescripción y de exceptio non adimpletis contractus non rite, opone tambien la excepción de prescripción de pretender percibir la suma dineraria derivada del contrato celebrado el 29 de octubre de 1971.-

A fs.170 la demandada contesta el traslado de la excepción de prescripción, a fs.174 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.181 abriéndose la causa a prueba, y produciendose a fs.203/7 informativa de Correo Argentino, fs.218/32 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.234 informativa de OCA, fs.262 informativa del Colegio de Escribanos, fs.268 confesional de Nélida Dolores Mainini, fs.272 testimonial de Néstor Arce Guzmán, fs.273 testimonial de Mirta Alicia Martinez, fs.282 testimonial de Alejandro David Cataldi, fs.283 testimonial de Jorge Raúl Castaldi, fs.284 testimonial de Mario Rolando Cholino, fs.285 testimonial de Elvira Rosa Castillo, fs.290 testimonial de Juan Carlos Torrigino, fs.293 testimonial de Juan Carlos Canil, fs.296 testimonial de Juan Alberto Campos, fs.307 testimonial de Adrián Evaristo Cerutti, fs.314 testimonial de Rubén Alberto Cufré, fs.323 informativa de la Direccion General de Rentas, fs.325/9 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.330/3 informativa de la Escribania Canil, fs.336/48 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.352 se agrega prueba instrumental, fs.353 y 361 informativa de Dirección General de Catastro, fs.398 confesional del representante legal de la demandada, fs.418 audiencia de reconocimiento del representante legal de la sociedda, fs. 426 pericial contable, a fs.433 se requieren explicaciones a la perito contadora, fs.438 la perito contadora da las explicaciones, fs.441 se certifica la prueba, fs.454 informativa del Colegio Notarial de la Provincia de Rio Negro, fs. 460/4 pericia de tasación, fs.476 se adecua el trámite a la ley 4142 y se clausura el período probatorio, fs.483/9 se agrega alegato de la parte actora, a fs.490/1 se agrega alegato de la parte demandada, a fs.493 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: El contrato de compraventa de un inmueble que enfrenta a las partes en esta litis, fue celebrado el día 29 de octubre de 1971 entre el esposo y padre de las actoras y la demandada. Pese a las circunstancias que apuntan los litigantes en sostén de la postura que asumen, la existencia y contenido del mismo no está en discusión, y si quedara alguna duda su autenticidad está demostrada a través de la informativa obrante a fs.330/3, emanada de la escribanía cuya titularidad la ejerce la escribana Nélida Canil.-

En realidad en la disputa se advierte que lo que está en discusión y provoca la controversia, es el pago del precio pactado, consistente en la obligación de hacer de la entrega de 70.000.- ladrillos de primera calidad, que debía entregar Adolfo Carlos González en su carácter de comprador del bien, y que importaba a la fecha $a 7.000.-. Con motivo de los años que transcurrieron sin haberse elevado a escritura pública, se fueron sucediendo distintos acontecimientos que influyen en la contienda. En ese sentido es de remarcar, que por ante este Tribunal tramitó un interdicto de retener impulsado por nuevos compradores y que se sustanciara con la Sra Mainini en autos caratulados: "Canil Juan C.y Otro c/ Nélida D. Mainini s/ Interdicto de retener" (Expte 32712-III-99), por el que se hizo lugar a la demanda por sentencia obrante a fs.240/2 del día 20/09/01. Esta sentencia quedó firme y el expediente se encuentra agregado por cuerda.-

Ante el reclamo de escrituración de las actoras y subsidiariamente el de daños y perjuicios de no ser posible esta obligación de hacer prevista por el art.1185 del C.C., primero debe señalarse que las mismas acompañan la escritura pública, copia de fs.58/62, por la que el bien inmueble se transmitiera a los Sres. Adrián Evaristo Cerutti y Juan Carlos Canil con fecha 18 de diciembre de 1996. En función de ello, no habiéndose perseguido y obtenido la nulidad de tal acto, no podría pretenderse escrituración del mismo bien.-

Sin perjuicio de ello, la parte demandada entre otras argumentaciones que enmarcan su defensa, opone la excepción de prescripción a la obligación de escriturar que se le reclama. Al respecto, sostiene que transcurrido treinta y cuatro años desde la concertación del boleto de compraventa, la misma es la que ha poseido el inmueble hasta su venta y transferencia a los Sres. Cerutti y Canil el día 18/12/96. Por ende, transcurrido más de veinte años de la fecha del presunto boleto, enajenó libre de ocupantes el bien, ya que producido el plazo que prevé el art.4023 del C.C. el derecho quedó extinguido mucho antes que las accionantes asuman el carácter de herederas. De los autos sucesorios agregados por cuerda, Expte No 308256/4 que tramitó ante el Juzgado Civil No 1 de la ciudad de Neuquén, se comprueba que Adolfo Carlos González falleció el 26//10/98.-

Este aspecto tiene estrecha relación con los actos posesorios, que ambas partes sostienen han ejercido a su favor durante buena parte del tiempo transcurrido desde la fecha del boleto de compraventa. Al respecto Mosset Iturraspe y Novellino en su obra "La obligación de escriturar" Edit.La Rocca, pág. 156/7 se expiden sobre el tema y expresan: " Tratándose de una obligación típica de hacer, la acción para demandar la escrituración de un inmueble prescribe a los diez años, y dicho plazo comienza a correr desde la fecha del título de la obligación." Asimismo con incidencia en este pleito es útil transcribir lo siguiente: "Empero, es menester señalar que la jurisprudencia ha decidido en forma reiterada , y la doctrina lo enseña, que tal acción es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerza el comprador y que resulte de la tradición del inmueble que oportunamente haya hecho el vendedor, ya que ésta importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente".-

En la especie cada parte aduce haber ejercido la posesión, sobre ello es de consignar que la demandada no produce ninguna prueba concluyente al respecto y la actora incorpora algunos elementos que cabe analizar. En este sentido es de observar que agrega cuatro comprobantes emanados de la Municipalidad por tasas y servicios retributibos y de la Dirección G, de Rentas por impuesto inmobiliario, copias de fs.26, constando el pago sólo en dos con fecha 18/10/85 y 27/12/85. En cuanto a las informativas remitidas a las reparticiones públicas consta a fs.323 de la Dirección G. de Rentas que nada puede aportar al respecto y la suministrada por la Municipalidad de General Roca de fs.325/9 que da cuenta de la autenticidad de algunos comprobantes de pago de tasas y servicios retributivos. A estos medios probatorios deben sumarse tres declaraciones testimoniales que se expiden sobre actos posesorios de González quien tenía en el lugar un horno de ladrillos, la del Sr. Néstor Arce Guzmán fs.272 y vta., Mirta Alicia Martinez fs.273/4 y la Sra Elvira Rosa Castillo de fs.285/6; Arce reconoce incluso fotografías en las que se observan mejoras atribuidas a González. Ante sus concluyentes expresiones se opone la de Juan Carlos Campos de fs.296/7, que intenta desvirtuar no solo la ocupación de González, como que el mismo explotaba el horno de ladrillos, sino que el declarante trabajó en el lugar ocupando el predio por depender de González y luego por que éste lo dejó en el inmueble para continuar con esa tarea. Con referencia a Campos no se evalua la supuesta declaración extraida extrajudicialmente y cuya constancia acompaña la actora a fs.63/6, por su dudoso valor probatorio, sin embargo, respecto del mismo se comprueba la displicencia con que se expresa en su declaración judicial, intentando tergiversar los hechos que podrían influir en favor de González. En cuanto a la declaración de Jorge Raúl Castaldi fs.283, sólo hace alusión al trato profesional con la Sra Mainini en su calidad de agrimensor y en relación a ello efectua el reconocimiento de un plano de mensura sobre los lotes y una nota remitida a la misma con fecha 04/02/00, donde se le transmiten antecedentes del inmueble, lo que no adquiere mayor trascendencia por falta de relación directa con actos posesorios.-

El resto de los testigos no se expiden concretamente sobre el ejercicio de la posesión en favor de una u otra parte, se refieren a hechos que intenta cumplir la demandada cuando se dispone a enajenar el bien a terceras personas, en ese sentido se expiden Torriggino fs.290/1 y Cufré fs.314. Incluso los nuevos compradores exponen sobre la adquisición que efectuaron a la demandada, Canil fs.293/4 y Cerutti fs.307. El Dr. Alejandro D. Cataldi sólo reconoce alguna gestión realizada en favor de la demandada en su calidad de apoderado, como el reconocimiento de la documental que en copia obra a fs.24, lo que tampoco tiene mayor incidencia en la dilucidación de la cuestión.-

En realidad la posesión del bien por González se ha demostrado y si bien no surge con exactitud el tiempo útil de la misma, los actos que la caracterizan los situan los testigos Arce Guzmán, Martinez y Castillo en época cercana a la fecha del boleto (año 1971) y años posteriores 87,89 fs.274 y 97,98 fs.285 vta.. Tal vez, el problema de salud que se invoca respecto del mismo, posiblemente impidió que se obtengan mayores elementos probatorios, aún cuando existe coincidencia que Campos siguió ocupando el predio por haberlo incorporado González en la explotación que desarrollaba. Estos antecedentes permiten tener por no prescripta la acción de escrituración y cabe analizar el tema de fondo, sin embargo habiendo reconocido las actoras la escrituración del inmueble en favor de terceros, se impone tratar directamente el reclamo de daños y perjuicios. Sobre este planteo también influyen los elementos merituados para entender que no se ha producido la prescripción de la acción. En relación a ello cobra importancia además la informativa a Correo Argentino glosada a fs.203/7, que da por auténtica la pieza postal remitida a la demandada y que fuera recepcionada el 03/12/98. No se obtiene idéntico resultado de la informativa a servicio Oca, tal como se comprueba de fs.234.-

En este estado del análisis sin embargo, se impone el tratamiento de la exceptio non adimpletis contractus, excepción de incumplimiento contractual. Al respecto el concepto dado en la obra citada precedentemente de Mosset Iturraspe y Novellino, págs.157/8, aclara su evaluación y la ponderación de los medios probatorios conducentes. Estos autores han expresado que la obligación de escriturar estructurada en los arts.510 y 1201 del C.C. puede definirse como: "un mecanismo mediante el cual una de las partes de la relación jurídica bilateral, válida y vigente, cuyas prestaciones principales se encuentran recíproca, pura y simplemente pendientes de ejecución, se puede negar al cumplimiento que le sea demandado alegando que el accionante no ha satisfecho la prestación a su cargo, no ha ofrecido satisfacerla, ni goza de un plazo convenido a tal efecto.". Es en este aspecto donde la parte actora se ve perjudicada, puesto que invocado el pago del precio del bien adquirido, a la misma le correspondía la carga de la prueba para demostrarlo y no lo ha logrado.-

En efecto las constancias acompañadas a fs.14/5 son insuficientes, máxime que habiendo invocado que efectuó entregas de material a terceros por cuenta de la demandada no ha producido prueba al respecto, y la declaración ofrecida del testigo Mario Cholino fs.284 arrojó resultado negativo. Siendo muy pobre su actividad probatoria en este aspecto no surte efecto la prueba pericial contable que produce, donde el único elemento de juicio que se puede extraer de la misma es que no figura la deuda de González al año 2005. La deuda tiene origen en el año 1971, por lo que resulta razonable, que quien no obtiene el pago en esa cantidad de años no la registre o bien que la compute como de imposible cumplimiento. Si bien este puede constituir un dato indiciario, debió complementarse con medios probatorios efectivos, que en su conjunto demuestren el pago invocado y ello no se se ha producido en autos. En razón de lo expuesto cabe receptar la exceptio non adimpletis contractus.-

Para concluir con la evaluación de los medios probatorios, se advierte que la absolución de posiciones del representante legal de la demandada obrante a fs.397/8, no aporta ningún dato que incida en la dilucidación de la cuestión en debate. Por otra parte, en razón que en base a este cuadro probatorio, se estima que las actoras no demostraron el sustento de su reclamo y la acción debe rechazarse, la pericia de tasación del inmueble obrante a fs.460/4 pierde relevancia probatoria.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts.724, 725, 740, 741, 1185, 1197, 1198 y concs. del C.C., arts.68, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Rechazando la demanda por escrituración y en subsidio la de daños y perjuicios promovida por NELIDA DOLORES MAININI y NOELIA VERONICA GONZALEZ MAININI contra COMPAÑIA CORRAL MINERA INDUSTRIAL Y COMERCIAL SOCIEDAD ENCOMANDITA POR ACCIONES hoy COMPAÑIA CORRAL MINERA INDUSTRIAL Y COMERCIAL S.A., con costas a las actoras en los términos del art.84 del C.P.C.-

Regulo los honorarios de los Dres. Bárbara Sanchez Pulgar en $ 7.500.- Ernesto David Fernández en $ 7.500, Santiago Nilo Hernández en $8.400.-, Oscar Pablo Hernández en $10.500 y Santiago Antonio Hernández en $ 10.500, y los de los peritos Cdra. Angela Rosa Quintero en $ 1.500.-, Ing. Pedro Lucas Filippi en $3.000.- (M.B. $ 150.000.- arts.6, 6bis, 7 y 38 ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, complejidad y extensión de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Se fija $ 75.- el porcentaje en favor del Consejo de Ciencias Económicas por la actuación de la contadora Quinteros.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

<*****>