Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 35165
Fecha: 2005-09-13
Carátula: SILFENI Maria V. C/FLORES Ricardo O. y Otra S/ Desalojo
Descripción: sentencia a protocolo
General Roca, 13 de setiembre de 2005.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " SILFENI MARIA VILMA c/ FLORES RICARDO OMAR y OTRA s/ DESALOJO " (Expte. Nº 35.165-III-02).-
RESULTA: Que a fs.22 se presenta la Sra. Maria Vilma Silfeni por medio de apoderada y promueve demanda de desalojo contra los Sres. Ricardo Omar Flores y Alicia Ester Nazra por la causal de falta de pago de más de dos períodos de alquiler.-
Relata que como se comprueba por contrato de comodato que acompaña el Sr. Ricardo Juan Silfeni cedió los derechos y acciones de un inmueble con destino comercial y a su vez, le cedió a la presentante los derechos y acciones que emergen del mismo.- Por el mencionado contrato se dió en comodato a los demandados un inmueble con destino comercial ubicado en calle Maipú 1701 de General Roca, debiendo los locatarios hacerse cargo del pago de los servicios de luz, gas, agua y tasas municipales.-
Con posterioridad se celebró contrato de locación con la actora por el término de tres años, el que vencia el 30 de agosto de 2004 fijando un alquiler mensual de U$S 500.- pagaderos del 1 al 15 de cada mes, el pago de servicios se pactó a cargo de los locatarios por tasas y servicios retributivos municipales y agua en un 78,60% de la facturación mensual y el 100% de la factuación de luz y gas.-
Acompaña intimación, practica liquidación, funda en derecho, ofrece prueba y peticiona.-
A fs.71 se presenta el Sr. Ricardo Omar Flores, por derecho propio con patrocinio letrado, contesta la demanda y reconviene por resolución de contrato y daños y perjuicios.-
Niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción.-
Refiere que por el contrato celebrado con el Sr. Silfeni que se denominó comodato, abonó un verdadero alquiler y servicios, tal como comprueba con la documental que acompaña. Asimismo indica que nunca pudo lograr el uso pacífico de la cosa, manteniendo problemas por algunas irregularidades que existían en la propiedad, como por la falta de emisión de recibos oficiales para poder llevar la contabilidad de su negocio en legal forma, pese a sus reclamos.-
Aduce que hubo requerimientos de su parte en el estudio jurídico encargado de la relación concertada sin éxito. Señala la imposibilidad de realizar el pago de los arriendos por cuanto el obstáculo lo ponía la actora, quien aparentemente no quería pagar los impuestos y contribuciones de acuerdo a la reglamentación de la AFIP.-
Ante esta situación remite carta documento por la que da resuelto el contrato de locación, comunicando que las llaves del inmueble se encuentran a su disposición en la Escribania Canío.-
Al no haber retirado la ahora actora las llaves de la escribania las acompaña en este acto.-
Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona.-
A fs.82 la parte actora contesta el traslado de la reconvención y se opone a la acumulación.-
A fs.86 el demandado Flores contesta el traslado de la oposición, a fs.88 se ordena la entrega de llaves a la actora, con mandamiento de posesión, lo que se cumple a fs.92, a fs.95 se ordena integrar la litis con la codemandada Nazra.-
A fs.103 se presenta la Sra. Alicia Ester Nazra, con patrocinio letrado contesta la demanda iniciada en su contra por la Sra. Maria Vilma Silfeni, en su calidad de garante del Sr. Flores, niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción, y se adhiere a la versión de los hechos brindada por el Sr. Flores.-
A fs.105 se resuelve rechazar la oposición a la tramitacion conjunta del desalojo con los daños y perjuicios.-
A fs.120 se celebra audiencia preliminar, abriéndose la causa a prueba la que se provee a fs.128, produciéndose a fs.146/50 informativa de Correo Argentino, fs.151 informativa de la Dirección General de Rentas, fs.152/173 informativa de la Municipalidad de General Roca, fs.188 testimonial de Jorge Americo Canío, fs.189 testimonial de Carlos Oscar Clerissi, fs.194 testimonial de Patricio Enrique Perez Ferreira, fs.199 testimonial de Daniel Cerda, fs.209 informativa de AFIP, a fs.217 se cerifica la prueba, fs.222 se clausura el término probatorio, fs.225 se dictan autos para sentencia.-
CONSIDERANDO: Realizada la entrega del bien durante el proceso, según surge de la providencia de fs.88 y diligencia de mandamiento de fs.92, queda por definir la imposición de costas y la procedencia o no de la reconvención por daños y perjuicios promovida por el demandado.-
Para dar un mayor orden se tratará en primer término la merituación de la reconvención, tema de fondo que queda por dilucidar y posteriormente el de la imposición de costas. En forma muy ambigua al contestar la demanda se hace referencia a irregularidades que existían en la propiedad que no garantizaban el uso y goce pacífico del inmueble y que no se otorgaban recibos oficiales al abonarse los alquileres.-
La referencia general sobre aspectos del bien que no garantizarían el uso, no tiene precisión sobre las supuestas irregularidades fs.71 vta. y a su vez, si bien pareciera ser que se intenta integrar este punto a la reconvención, no queda definido, puesto que si se toma en cuenta la base del reclamo expuesta a fs.72 vta. indica otros aspectos. En efecto, en ese sentido aduce que la locación se resuelve por incumplimiento de la accionante que ha provocado perjuicios en la actividad comercial que se ha visto interrumpida en forma intempestiva, estimando el daño en $ 2.215.-
Esa postura desconcierta no solo por cuanto no precisa los daños, omitiendo señalar concretamente cuales interrumpieron la actividad, sino que al cuantificarlos fija una suma que coincide con el importe de alquileres que la accionante estaba ejecutando, tal como surge de fs.14 vta. de los autos agregados por cuerda caratulados: "Silfeni María Vilma c/ Flores Ricardo O. y Otra s/ Ejecución de Alquileres" (Expte 35167-III-02).- De esto se desprende que la imprecisión se asocia a un monto incomprensible, puesto que es de preguntarse si el daño es por deficiencias edilicias, por interrupción intempestiva del contrato o por entender que los alquileres que se estaban ejecutando no correspondían, ello no quedó superado y se mantuvo para dar incertidumbre a la cuestión que plantea.-
De ese modo quedó encuadrada la reconvención. Si se quisiera hacer un análisis más amplio por los demás temas introducidos en la constestación de demanda, tampoco se logra dar base exacta a su argumentación.-
Es así que entre los antecedentes que señala están los referidos a la imposibilidad de obtener por parte de la locadora recibos oficiales, para evitar dificultades con los entes públicos, sin embargo su situación no mejora, puesto que a la falta de regularidad en la argumentación de la reconvención se une la torpeza de no buscar el camino adecuado para demostrar su voluntad de pago de los alquileres adeudados.-
En efecto, el único modo que pudo beneficiarlo en ese sentido era la consignación judicial y requerir de este modo la contraprestación debida, de lo contrario pareciera ser que los reproches que asigna a la locadora son justificativos para no abonar la deuda.-
El mismo reproche cabe hacerle por la supuesta consignación de llaves en una escribanía. Con este actuar pareciera ser que perseguía dar sustento a la conducta indebida de la contraparte. En ello es claro que equivocó el camino pues tampoco hubo un actuar adecuado que le diera valor de consignación al acto ejercido, tal surge del testimonio del escribano Canío. Este en su declaración testimonial de fs.188 explica que se dejó una llave en depósito para entregar a la Dra Silfeni, ni siquiera se labró acta por lo que tampoco se le notificó a la misma; por ende con la formalidad que se hizo importaba un depósito de llaves y no una consignación, restando trascendencia para hacer recaer alguna consecuencia sobre aquélla.-
Ante esta desordenada postura se advierte que si bien varias cicunstancia se indicaron en la contestación, la reconvención contiene un reproche general de incumplimiento de la locadora y fija el valor de su pretensión en el importe que ésta estaba ejecutando.- La carencia de un argumento válido perjudica su situación.-
Si analizamos la prueba se llega al mismo resultado. El testimonio de Carlos Oscar Clerissi, fs.189 advierte con más detalle que el propio demandado, sobre la deficiencia edilicia y los múltiples incumplimientos de la locadora; pero ello aparte de advertir sobre su parcialidad, puesto que era un estrecho colaborador del local y vinculado a la familia por amistad, describe daños que en la argumentación de la pretensión no están.-
Aparte de la débil prueba que puede resultar la relatividad con que ha de evaluarse este testimonio, los daños por deficiencias edilicias no fueron descriptos por la parte ni acercó la prueba idónea como sería el dictamen de un experto. Tampoco se demuestra el perjuicio por la supuesta falta de recibo oficial ya que de la informativa obrante a fs.209 surge que no tuvo consecuencias dañosas por ese motivo y que emanaran de la entidad pública.-
Si nos atenemos a lo que informa el Municipio de General Roca, tampoco se infiere que la supuesta irregularidad edilicia tenga trascendencia en las situaciones que debió experimentar Flores, puesto que la única constancia al respecto se da en actas labradas por ruidos molestos fs.159.-
Si la existencia de deficiencias edilicias pudieron acarrearle daños no estuvieron expuestas ni dirigidas a obtener una reparación. Aparte sobre ese tema Clerissi declara en forma tendenciosa y practicamente completando lo que no surgía de los escritos de la parte demandada, pero además, frente a su versión están la de dos testigos Patricio E. Perez Ferreira, fs.194 y Daniel Cerda, fs.195, que favorecen a la actora.-
Los antecedentes destacados sustentan la acción de la actora quien ha logrado la restitución del bien durante el proceso y una sentencia favorable en la ejecución de alquileres. Por el contrario, el demandado-reconviniente no ha logrado enmarcar debidamente la reconvención interpuesta por supuestos daños provocados por la locadora y por ende su comprobación.-
La demostración de la autenticidad de las cartas documentos no incide para sustentar la pretensión esgrimida en la reconvención, puesto que lo único que acredita es el conflicto subsistente antes de las acciones judiciales y no modifica la merituación realizada.-
De este análisis surge que cabe hacer lugar a la demanda de desalojo tomando en cuenta la entrega del bien durante el proceso y rechazar la reconvención, con costas en ambas acciones a cargo del demandado-reconviniente.-
Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts.68, 386, 680 y concs. del C.P.C. y art. 1556 del C.C.,
FALLO: haciendo lugar a la demanda de desalojo interpuesta por MARIA VILMA SILFENI contra RICARDO OMAR FLORES y ALICIA ESTER NAZRA, con costas, teniendo en cuenta el hecho modificativo de la entrega del inmueble durante el proceso.-
Regulo los honorarios de los Dres.Bárbara Sanchez Pulgar en $ 289, Luis Ancalao Pulgar en $ 720, Adolfo A. Martinez en $ 540.- M.B. $ 6.000.- 12 meses de alquiler de $500 mensuales (arts.6, 6bis, 7 y 26 ley 2212)
Rechazando la reconvención promovida por RICARDO OMAR FLORES contra MARIA VILMA SILFENI, con costas.-
Regulo los honorarios de los Dres.Bárbara Sanchez Pulgar en $ 112.-, Luis Ancalao Pulgar en $ 280.- y Adolfo Martinez en $199.- M.B. $ 2215 (arts.6, 6bis 7 y 39 ley 2212).-
Por la incidencia de fs.105, regulo los honorarios de los Dres. Bárbara Sanchez Pulgar en $ 36, Luis Ancalao Pulgar en $ 90.- y Adolfo Martinez en $ 90.-
Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actividad profesional, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-
Notifíquese, reg.y cúmplase con la ley 869.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro