Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 37701

N° Receptoría:

Fecha: 2008-05-08

Carátula: RODRIGUEZ Jose Gerardo c/YANCAN Luis Alberto y otra S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 08 de mayo de 2008.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " RODRIGUEZ JOSE GERARDO c/ YANCAN LUIS ALBERTO y OTRA s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 37.701-III-06).-

RESULTA: que a fs.19/20 se presenta el Sr. José Gerardo Rodriguez por derecho propio con patrocinio letrado y promueve acción contra el Sr. Luis Alberto Yancan, a los efectos de que se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes y se lo condene al pago de la suma de $ 5.750.- en concepto de indemnización de los daños y perjuicios y daño moral generados por la ruptura del contrato, con más intereses y costas.-

Relata que el día 6 de febrero de 1997 adquirió al Sr. Pablo Federico Ferrara y Clorinda Montenegro parte del inmueble individualizado como parte de la quinta 19, mitad Nordoeste de la chacra 200 inscripto al RPI bajo el T. 699, Fº 248, Fca. 93.045, designación catastral 05-1-C-092-10, ubicada en calle Bermejo 1443 Barrio Porvenir de General Roca. Con fecha 20 de mayo de 2005 vendió tal fracción de terreno al demandado por la suma de $ 20.000.-, habiéndose pactado el pago en cuotas en la forma que describe, manifiesta que a la fecha de esta demanda sólo ha abonado en forma parcial la suma de $ 3.700.-. Hecha la intimación del pago extrajudicial, el mismo no fue cumplido por lo que en función de ello y fracasada también la instancia de mediación, promueve esta acción. Reclama resolución del contrato y la indemnización de daños por lucro cesante y daño moral y ofrece prueba.-

A fs.92/6 se presentan el Sr. Luis Alberto Yancan y Agustina Vergara contestan la demanda, niegan en forma general y particular los hechos articulados en la acción. Refieren que hubo un primer pago del cual se descontarían $ 600 del sellado que debía abonar Rodriguez, en cuanto a la cuota del mes de julio por valor 1.000.- se descontó $ 400.-, $50 por honorarios del agrimensor Sr. Osacar, $150 y $200 que habían entregado al actor por honorarios del escribano Jorge Canio. Con los $400 se pagó el total del mes de julio y el mes de agosto. Señalan algunas gestiones para abonar los meses siguientes y que cuando quisieron abonar las cuotas de setiembre y octubre se les dijo que habia que abonarlas en un estudio juridico. Invocan mala fe del actor, quien actuó en forma ardidosa, tampoco cumplió con la obligación a su cargo y manifiestan que han hecho el depósito judicial de los meses de setiembre a noviembre y seguirán haciéndolo por los meses posteriores, por cuanto existe mora del acreedor, que no ha querido recibir el pago. Por los argumentos dados solicitan el rechazo de la demanda, y los daños reclamados, solicitan citación de tercero interesado, fundan en derecho y ofrecen prueba.-

A fs.100 la parte actora contesta el traslado de la documental y de la citación de terceros.-

A fs. 102 la Sra. Agustina Vergara manifiesta que firma la contestación de demanda como esposa y cofirmante del boleto de compraventa y a fs.116 se la tiene por incorporada a la litis.-

A fs.107 se tiene por desistida de la citación de tercero, a fs. 116 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs. 122 fijándose nueva audiencia, a fs. 123 se adecua el trámite a la ley 4142, a fs.124 se celebra audiencia preliminar, abriéndose la causa a prueba y fijandose audiencia de prueba, produciéndose a fs. 145/64 intrumental del CE.JU.ME., fs.168/72 informativa de Correo Argentino, a fs.173/6 informativa de Aguas Rionegrinas, fs. 180/4 informativa de D.G.R., fs. 185/90 informativa de Municipalidad de General Roca, fs. 209/19 pericial de tasación, fs. 221 y 232 se celebra audiencia de prueba, fs.227 informe de condiciones de dominio, fs. 233 se deja constancia del depósito en Caja Fuerte de los DVDs con los registros de la audiencia celebrada, fs.241 se agrega alegato de la actora, fs.244 se agrega alegato de la demandada, fs. 247 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: Ambas partes se imputan incumplimientos recíprocos respecto de las obligaciones asumidas en oportunidad de celebrar el contrato de compraventa del inmueble descripto en los boletos de compraventa glosados a fs.3/4 y 6. En base a ello el actor solicita resolución del contrato, por falta de pago de la integridad de la cuota del mes de Julio 2006 por valor $1.000 y $100 correspondiente al mes de agosto del mismo año. La parte demandada por su parte indica que hubo mala fe de éste impidiendo que pueda dar efectividad al pago aludido como ha realizar la consignación judicial oportuna.-

Del análisis de la prueba producida se observa que ninguno se destacó por su buena fe, y que estando perfectamente determinado el objeto litigioso por sus propias argumentaciones, han extendido los interrogatorios de los testigos a temas ajenos a la litis. El tema se centra en el pedido realizado por el Sr. Rodriguez de resolución de contrato por falta de pago oportuno de las cuotas pactadas y la defensa que esgrimen los demandados Yancan y Vergara en que abonaron adecuadamente las mismas y que la acción no debe prosperar por cuanto hubo incumplimiento de la prestación asumida por el actor. La realidad experimentada durante la ejecución del convenio surge practicamente de las constancias documentales y la admisión de situaciones que derivan de los argumentos que utilizan, lo que resulta corroborado por algunas reflexiones que hacen algunos testigos, constatándose que otras declaraciones se expresan sobre temas ajenos a este pleito. No habiéndose cumplido debidamente con los compromisos asumidos, la situación que se produce sin embargo, incide con mayor desventaja respecto de la demandada. La cláusula 2da del convenio cuya copia obra a fs.6, establece el precio total de la venta y la financiación otorgada para el pago. Este aspecto es el que lleva a verificar su cumplimiento y en ello la versión que esgrime la demandada al contestar la demanda no la favorece. En efecto, ésta a fs.92 vta. indica que la cuota del mes de julio por el importe de $ 1.000 y agosto de $100, ambas del 2006 fueron canceladas, aún cuando al respecto reconoce que descontó en total $ 400 por supuestos gastos que correspondían al cocontratante. En relación a ello se observa, que no aporta documental o elemento de juicio concluyente respecto a la conformidad del vendedor para realizar el pago parcial de lo convenido (arg. art.742 del C.C.); las testimoniales ofrecidas no hacen referencia a ese aspecto.-

Por otra parte, indican que como Rodriguez a su vez adeudaba parte del precio a quien le transmitiera el bien, Sr. Ferrara, convinieron verbalmente con éste último y su abogada que se harían cargo de esa deuda, lo que comprendería las cuotas de setiembre a diciembre de 2006 y enero 2007. Sobre este aspecto manifiestan que Rodriguez estuvo de acuerdo aunque después cambió de opinión. Asimismo entienden que esta actitud ardidosa de Rodriguez no les permitió consignar oportunamente la cuota de setiembre de 2006 y que hubo incumplimiento de ambas partes, puesto que Rodriguez no cumplió con la obligación asumida en la cáusula 4ta del contrato, cuando ésta había vencido en julio de 2006. En este sentido es de consignar que del testimonio de Roxana Ferrara se comprueba que la gestión tendiente a que los accionados pagaran la deuda que mantenía Rodriguez con Ferrara, sólo fue impulsada por Yancan pero no aceptada por Rodriguez. -

Sobre este tema es preciso destacar que los deudores pudieron consignar judicialmente lo adeudado, situación que hacía a su conveniencia, por haberse producido a esa época la desinteligencia que los lleva a la actuación en la instancia de mediación y con posterioridad a la vía judicial; ello se comprueba con las intimaciones extrajudiciales cuyas constancias obran a fs.7/9 y su autenticidad deriva de la informativa de fs.168. Si no contaban con alguna prueba concreta de la conformidad de la contraria para abonar las cuotas con descuentos de supuestos gastos a cargo de ésta, les correspondía consignar judicialmente las cuotas adeudadas con los respectivos intereses que harían a la integridad del pago. Si bien podrían existir circunstancias prácticas que los llevaran a intentar el pago de lo que Rodriguez adeudaba a Ferrara, la situación aparece aventurada sin la conformidad de éste. A ello se suma que la consignación judicial no se realizó debidamente, puesto que ante el desconocimiento de Rodriguez debieron depositar lo que restaba de la cuota de julio, la de agosto y setiembre de 2006 con sus respectivos intereses y no como se hizo, ver fs.98/99 y 104. Este intento de consignación sin verdadera convicción, los lleva a desistir de ella a fs.134, oportunidad en que extraen el importe depositado.-

El incumplimiento de los accionados deriva fundamentalmente de estos elementos contundentes por provenir de la propia actitud que asumen ante el conflicto, y su propósito firme de justificarla; infiriéndose además de la declaración testimonial de Roxana Ferrara. Esta deja en claro que al fallecimiento de su padre, existe actuación de la misma y su madre para gestionar el cobro del saldo adeudado por Rodriguez, para ello recurren a los servicios de la Dra Boglio; asimismo que su padre no había condonado la deuda a éste, y el paso del tiempo sin reclamo se debió a que ninguno se encontraba en esta ciudad. La señora Ferrara también manifiesta que su gestión iba dirigida a Rodriguez y que luego de una intimación al mismo, aparece Yancan proponiendo el pago de esa deuda, lo que no fue consentido por Rodriguez. Evidentemente que Yancan no lo hacía por comedido o con sentimiento altruista, se debía a que el pago de dicha deuda, permitiría llegar a la mensura y escrituración comprometida por Rodriguez. Ferrara es muy explícita al respecto, perseguía el pago para avocarse a lograr la subdivisión del terreno que estaba pendiente, para lo cual incluso se dispuso a pagar los impuestos que se adeudaban respecto del inmueble.-

Sin perjuicio de lo expuesto, cabe señalar aspectos que hacen a la conducta de Rodriguez, quien se siente desairado por el actuar de su cocontratante y ello por cuanto intenta interpretar las cláusulas contractuales a su conveniencia. Aparte de los elementos probatorios que tiende a introducir que luego mencionaremos, en su alegato a fs.241 vta. puntos f) y g) sostiene que el compromiso asumido en la cláusula cuarta no se puede catalogar como obligación principal y que su incumplimiento no acarrearía sanción alguna; por supuesto que la obligación de la contraria la caracteriza como principal. En esa oportunidad también admite que el inmueble se encontraba inscripto a nombre de Ferrara y para evaluar su versión es preciso transcribir esta cláusula: " El señor Rodriguez se compromete en un plazo de 12 meses a partir de la fecha a pagar la deuda sobre la propiedad, que tiene con el señor Ferrara, titular de la propiedad a fin de realizar La Mensura de Subdivisión del predio relacionado y la Escritura".-

De la testimonial de la Sra Ferrara surge asimismo que hasta la fecha de su comparecencia en autos, no había logrado el pago de Rodriguez y de la declaración de la Dra Carina Boglio que la asistiera profesionalmente para obtener ese pago, que esa circunstancia dió lugar a reclamos y gestiones que no dieron resultado positivo. Esta última hace referencia a que estas gestiones, impulsan a los accionados a participar de ellas, y se comprende esa inquietud, si se toma en cuenta que dichas diligencias que tendían a cobrar a Rodriguez, podían hacer peligrar sus derechos sobre el inmueble. Conforme con ello se advierte que la obligación forma parte del convenio completando la voluntad de las partes, por ende, no puede restársele importancia. Rodriguez se comprometió a abonar la deuda que mantenía con Ferrara, lo que no hizo de acuerdo a las testimoniales mencionadas.- Esa conducta para el caso resultaba de importancia, puesto que permitiría la mensura del predio y su escrituración, situación expresamente contemplada de acuerdo a la cláusula que se analiza y que comprende un objetivo natural de quien adquiere un bien de esta naturaleza. Al respecto la doctrina autorizada al tratar el tema de reglas de interpretación de los contratos ha sostenido: " d) El negocio jurídico como un todo: Los autores y la jurisprudencia destacan permanentemente que el negocio jurídico, tanto el contrato como el testamento, deben ser interpretados teniendo en cuenta que constituyen un todo, lo que significa que las palabras y sus cláusulas no pueden ser consideradas aisladamente, sino dentro del contexto general. Esta regla aparece expresada en el art.218, inc.2 Código de Comercio..." (conf. Rivera Julio César "Instituciones de Derecho Civil" Edit. Abeledo-Perrot, T.II, parte general, pág.576).-

Sin embargo, ante esta situación de falta de compromiso de los contratantes, en el tema principal de resolución de contrato se ve más perjudicada la parte demandada. En efecto, ha quedado demostrado que a partir de la cuota del mes de julio de 2006 comienza la irregularidad en el pago de las sumas pactadas en forma mensual, no habiéndose implementado tampoco una consignación judicial con integridad de los pagos adeudados, para demostrar su voluntad de cumplimiento. El pago de la deuda de Rodriguez ante la familia Ferrara, si bien comprendía el acuerdo, en la instancia en que se hacían exigibles las cuotas impagas de los accionados, no constituía un obstáculo para ello, tampoco se ha invocado ni demostrado que a esa fecha se tornara necesario confeccionar la mensura y escrituración. La compra que realizaron en las condiciones expuestas en el convenio, advertía del riesgo que implicaba que Rodriguez adeudara a Ferrara y lo consienten, por otra parte proceden a efectuar descuentos en las cuotas que debían abonar, sin tener el asentimiento de éste.-

Cabe dejar sentado que ante la calificación que refieren las partes sobre la ineficacia del acto que se persigue, aludiendo indistintamente a resolución como a rescisión del contrato, éstos no son conceptos que prevean la misma situación y que de ella deriven los mismos efectos. Tal como lo expone Rivera en la obra citada págs.926/32 se trata de distintos supuestos de ineficacia. La resolución es la que se adapta a lo que es objeto de la pretensión ya que ésta se da en razón de la producción de un hecho sobreviniente a la constitución de un negocio, que a veces es imputable a una de las partes como en el caso de autos y otras es extraña a esa conducta, tal la que se produce cuando acaece el hecho futuro e incierto de la condición resolutoria. Lo cierto es que en el caso obra retroactivamente al momento de celebración del contrato y obliga a las partes a restituirse lo recibido, pudiendo ser objeto de reclamo los daños y perjuicios que se entiendan haberse ocasionado. La rescisión es la causal de ineficacia que provoca que un acto jurídico válido quede sin efecto para el futuro. Es decir en principio opera para el futuro y a partir del momento de la manifestación de voluntad del que persigue la invalidez del acto. El autor sostiene, sin embargo, que podrían pactar las partes que el negocio originario quede sin efecto retroactivamente. Lo cierto es que en principio la rescisión tiene efectos para el futuro, con lo cual lo cumplido hasta la manifestación de quien persigue la ineficacia, tiene validez.-

Tal como se caracterizó el conflicto en estudio provoca la resolución del contrato con las consecuencias que serán objeto de análisis. La restitución del inmueble es innegable por ser el efecto tipico de la resolución, puesto que al respecto no se tiene otra situación concreta expuesta por los demandados que haya que merituar. De acuerdo al reclamo que realiza el actor, cabe evaluar adecuadamente los otros aspectos de la pretensión, tal como la exigencia de una suma en concepto de alquileres dejados de percibir y daño moral. En cuanto al primer punto es de indicar que de toda la prueba producida, no surge que el actor viera frustrada una expectativa cierta de lograr rentas por este concepto. El predio según puede comprobarse especialmente de las fotografías de fs.213/4, acompañadas por el perito tasador, reconocidas por algunos testigos, como de la inspección realizada según los conceptos dados a fs.208/19, se encuentra alejado de centros urbanos, no aparece como vivienda que merezca ofertas ciertas para su ocupación por la cual se pague canon locativo. De la pericia aludida es de destacar el punto IV, fs.219 "Detalle general.-10 Entorno.- El área donde se encuentra enclavado el inmueble es Mixta (comercial y Residencial; la calidad edilicia y urbana del área es Regular, la densidad poblacional es Baja, el ciclo vital del vecindario es de crecimiento, la vecindad y entorno es de carácter Desvalorizante para el inmueble objeto de esta tasación, cabe aclarar que es la única vivienda en toda la manzana.". Esas características también se infieren de la testimonial de Daniel Eduardo Flores, quien manifiesta que conoce la vivienda y el predio en la que está asentada por cuanto en alguna oportunidad Rodriguez le solicitó que la viera por cuanto quería una sugerencia para realizar algunas reformas. Este la describe como vivienda económica de barrio, que está sola en un descampado, aún cuando luego refiere sobre aspectos que demostrarían que la zona va adquiriendo importancia por fenómenos que tienden a la urbanización. En función de esos antecedentes y no habiéndose demostrado la pérdida de una expectativa concreta de alquiler que hubiera frustado la posibilidad de obtención de un lucro en concepto de alquileres, debe rechazarse este rubro de lucro cesante.-

Lo mismo sucede con el daño moral. La conducta desplegada por Rodriguez no traduce la del contratante de buena fe ni su comportamiento es el mejor ejemplo de conducta (art.1198 del C.C.). Al efecto, es de merituar que su conducta se ve caracterizada también por incumplimientos. No fue leal con los demandados como no lo fue con quien le transmitió el inmueble, las gestiones en la que interviniera la Dra Boglio prueban que Rodriguez adeudaba un saldo a la familia Ferrara y no obtuvo resultado positivo. El pago de esa deuda fue objeto de compromiso ante Yancan y Vergara en la cláusula cuarta y sin cumplirla le intenta dar un valor secundario, accesorio o residual que lo define expresamente en su alegato, cuando ello integra la voluntad contractual. Tan es así, que no demostró actitud para cumplirla y que en la oportunidad en que declara la Dra Boglio, se intenta que la misma consienta que dicha deuda está prescripta. Sin ser un tema puntual de esta litis está demostrando la falta de intención de cumplir el compromiso asumido frente a los compradores del predio, cuando por lo que se explicita en la cláusula cuarta se admitía que ello resultaba necesario para luego proceder a la mensura y escrituración. Ante esta manera de comportarse en los negocios que celebra, la actitud de la contraparte ante este conflicto y en el entorno en que se desarrolla, dificilmente le provoque angustia y desazón por lo experimentado -

En esta instancia cabe destacar que el resto de las declaraciones se han expedido sobre temas que exceden este litigio y que no tienen incidencia en la dilucidación del mismo. En efecto, parte del interrogatorio de los testigos citados en el análisis, como de los restantes no aludidos, tienden a demostrar situaciones ajenas al pleito. No cabe merituar la calidad de la vivienda, características de la zona, puesto que no está en discusión el precio pactado, ni las condiciones en que la misma se encontraba; el objeto va dirigido a la resolución por falta de pago del precio convenido y los supuestos daños que invocó el actor. La problemática que existe en torno a la deuda que la familia Ferrara reclama a Rodriguez, solo mantiene vinculación con el objeto litigioso aquí debatido, en su relación con el compromiso asumido por Rodriguez en la cláusula 4ta. del boleto de fs.6, es decir si pagó o no dicha deuda que integraba los presupuestos del contrato, no si estaba prescripta, si la podía pagar Yancan o no.-

En función de ello tampoco adquiere relevancia, que el testigo Ricardo Ezequiel Roa observara en la temporada de noviembre 2006 a enero 2007, que alguien, a quien no pudo identificar, estaba picando en el inmueble cerca de la corniza. Aparte que no existe un tema especifico de deterioro o daño al inmueble, estando ocupado por los compradores, estos pudieron haber realizado reformas que lo exigía. De hecho las fotografías exhibidas muestran parte construida por los demandados, tal como consintieron las partes y los testigos Flores, Marilaf y Dadan. Dichos trabajos consistieron en la ampliación de ladrillos que se percibe especialmente de la fotografía de fs.212, parte inferior. Los daños que supuestamente podrían haberse provocado al bien no integran el objeto de este juicio, tampoco el deterioro en que se pudo encontrar el inmueble a la época de celebrarse este contrato. Estas situaciones que las partes intentan extraer de los testimonios producidos no conforman el objeto de este litigio.-

Las informativas a las reparticiones que prestan servicios atinentes al inmueble, contienen requerimientos que no guardan relación con el tema en discusión y por ende no se evaluan a ese efecto. En cuanto a las declaraciones testimoniales de Ana Marilaf y Gisella Dadan deben tomarse con prudencia en lo que resultaren favorables a los demandados, por la vinculación que refieren con los mismos, en razón de pertenecer a la misma iglesia. Respecto de la primera, se advierte que no se expide sobre aspectos trascendentales para la cuestión debatida, rescatando que hace mención a que colaboró con algunos elementos que tenía para la construcción y que se aplicaron a la casa de los mismos y a la iglesia a la que pertenecen. Gisella Dadan, aparte de consentir igual vinculación, declara sobre su participación activa en la operación de esta compraventa, como que actuó en gestiones que le permitieron conocer la deuda que mantenía Rodriguez no sólo con el matrimonio que le había transmitido el bien, sino con las reparticiones que prestan servicios. Se expide además, sobre las gestiones de jóvenes de la iglesia incluyéndose en ese grupo, quienes entre sus actividades en favor de esa institución, habrían reunido dinero para pagar un sellado que debía restituir Rodriguez y no lo hizo. Ante las manifestaciones que la involucran en las diligencias, se la interroga para detectar quien habría adquirido realmente el inmueble y con ambigüedad refiere que se habría comprado para el matrimonio Yancan y también para construir la iglesia, puesto que el terreno era de gran dimensión.-

Estos elementos de juicio no modifican el resultado de la investigación y dilucidación de la causa y en atención a ello se concluye que cabe declarar la resolución del contrato y consecuente restitución del inmueble por los demandados a Rodriguez y el rechazo de la demanda por los daños y perjuicios reclamados por éste. En función de ese resultado, las costas deben distribuirse de acuerdo al éxito de las posturas asumidas por las partes.-

Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts. 505, 1197, 1198, 1204 y concs. del C.C y arts.71, 377 y 386 del C.P.C.

FALLO: Haciendo lugar parcialmente a la demanda promovida por JOSE GERARDO RODRIGUEZ contra LUIS ALBERTO YANCAN y AGUSTINA VERGARA declarando la resolución del contrato celebrado el día 20 de mayo de 2005, instrumentado por medio del boleto de compraventa cuya copia obra a fs. 6 y condenando a estos últimos a restituir al primero en el término de DIEZ días, el inmueble identificado como parte de la quinta 19, mitad nord-oeste de la chacra 200, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al T. 699, folio 248, finca No 93045, sito en Bermejo 1443 de esta ciudad, con costas a los demandados.-

Regulo los honorarios de los Dres. Adolfo Martinez en $ 860.-, Elizabeth Quesada en $ 860.- y Susana Sanchez de Fiselzon en $860.- y los del perito tasador Juan Carlos Bosque en $ 500.- ( M.B. $ 20.000.- arts. 6, 6bis 7, y 38 ley 2212).-

Rechazando la demanda por daños y perjuicios promovida por JOSE GERARDO RODRIGUEZ contra LUIS ALBERTO YANCAN y AGUSTINA VERGARA, con costas al actor (M.B. $ 5.750.- arts. 6, 6bis, 7 y 38 ley 2212) .-

Regulo los honorarios de los Dres. Adolfo Martinez en $ 190.-, Elizabeth Quesada en $ 190.-, Susana Sanchez de Fiselzon en $ 190.- y Carlos E. Gaya en $ 750.- (M.B. $ 5. 570.- arts.6, 6bis, 7 y 38 ley 2212).-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad profesional, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

<*****>