Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3
Ciudad: Gral Roca
N° Expediente: 31494IV
Fecha: 2008-02-20
Carátula: BANCO HIPOTECARIO S.A. c/COPPOLA María C. S/ Ejecución Hipotecaria
Descripción: resolucion a protocolo
General Roca, 20 de febrero de 2008.-
VISTOS Y CONSIDERANDO: Para resolver en estos autos caratulados " BANCO HIPOTECARIO S.A. c/ COPPOLA MARIA C. s/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA " (Expte. Nº 31.494-IV-99).-
A fs.234 obra acta de remate del inmueble identificado como DC-05-1-K-107-A-10 ubicado en Urquiza 978 de esta ciudad, resultando adquirente el Sr. Carlos Alberto Garcia DNI 10.045.026.-
A fs.246 se aprueba la subasta y rendición de cuenta realizada por el martillero y se intima al adquirente a depositar el saldo de precio.-
A fs.248 se agrega depósito del saldo del precio y se pide la posesión del inmueble.-
A fs.253 obra acta por la que se intentó entregar la posesión del inmueble, lo que no pudo lograrse por haberse negando el ocupante poseedor del mismo.-
A fs.263 obra certificado de comunicación de denuncia policial por destrozos efectuada por la autoridad respectiva.-
A fs. 294 el Sr. Carlos Alberto Garcia promueve incidente con sustento en lo dispuesto por el art.583 del C.P.C., denuncia robo, acompaña prueba instrumental acta de constatación por escribano público, pide indisponibilidad de fondos a los efectos de la indemnización de los daños y perjuicios, hace reservas. Invoca a su favor que no ha sido perfeccionada la venta, por no haber sido entregada la posesión del inmueble ante la negativa del ocupante, conforme surge del acta labrada por el martillero.-
Relata que después de la compra del inmueble en la subasta pasó frente al mismo para verificar su estado y con sorpresa vió que el día 17 de octubre la casa habia sido saqueada, le faltaban puertas, ventanas, portones, etc., dió aviso a la policia quien tomó intervención y se instrumentó la correspondiente denuncia. También realizó constatación notarial que acompaña con fotografias certificadas que dan cuenta del estado de la vivienda y en razón de ello, promueve incidente de reclamación de daños emergentes de la falta de entrega de la posesión y de los daños causados.-
A fs.298 se agrega mandamiento de constatación, a fs.300 se expide la Sra. Fiscal de Grado, aclarando cual será la funcionaria que tendrá su cargo la actuación que corresponde en la investigación penal .-
A fs.303/4 se presenta la parte actora y contesta el traslado conferido, solicitando el rechazo de la petición del adquirente, destaca que el inmueble era propiedad de la ejecutada, que el remate fue aprobado, que Garcia abonó la totalidad del precio, que la liquidación fue aprobada, que los daños fueron ocasionados a posteriori de la realización de la subasta, etc.. Por ello indica la improcedencia del reclamo formulado y de la indisponibilidad de fondos, y concluye peticionando se deje sin efecto la misma y se autorice la extracción de fondos por el actor.-
A fs.306/7 el Sr. Carlos Alberto Garcia, solicita la rescisión del boleto de compraventa del inmueble y la devolución de los fondos depositados, formula reserva por los daños y perjuicios ocasionados.-
A fs.312 la parte actora contesta el traslado y solicita se rechace la nueva pretensión del adquirente en subasta, reiterando los conceptos vertidos a fs.303/4. Agrega que no hay inconvenientes en que el Sr. Garcia tome posesión del inmueble, que las modificaciones sufridas en el mismo se derivan de acciones delictivas cometidas por terceros por quien no debe responder, y que por ello el mismo deberá promover las acciones que estime corresponder. En razón de esos presupuestos sostiene que resulta improcedente la rescisión del contrato de compraventa del inmueble subastado.-
A fs. 313 se dictan autos para resolver.-
Atento a la cuestión planteada, es preciso determinar los elementos que la definen. La venta en subasta judicial está regida por normas propias, porque las circunstancias que la caracterizan así lo impone y solo supletoriamente está reglada por la normativa de fondo. No existe en dichos supuestos un acto jurídico bilateral, pues la voluntad del vendedor está forzada por la venta judicial del bien.-
En la especie, la transmisión del dominio queda perfeccionada después de la resolución que aprueba la subasta, el pago del precio y la entrega de la posesión, requisito éste último no cumplido en autos por cuestiones totalmente ajenas a la actividad del comprador en subasta. Los daños y perjuicios denunciados han quedado debidamente probados por la documentación acompañada, tanto por el mandamiento de constatación realizado por el martillero, como la constatación notarial y las fotografias certificadas acompañadas por el incidentista, lo que da cuenta que los daños provocados han alterado entidad de la cosa de manera sustancial.-
Conforme surge de las constancias de autos, el bien no fue entregado al adquirente, habiendo sido éste diligente para obtener su cumplimiento, lo que se ve entorpecido por el accionar de terceros. En función de ello, no solo no se accedió a la posesión, sino que la cosa adquirida se vió modificada perdiendo valor, convirtiéndose en una totalmente distinta con afectación de su funcionalidad, presupuesto que evidentemente motivó su compra.-
Asiste razón a la parte actora en cuanto a que el reclamo de daños y perjuicios no le es oponible por cuanto no fue su accionar el que lo provocó y no debe responder por los hechos de terceros. De todos modos el reclamo de daños y perjuicios debe promoverse por otra via y no en la ejecución que nos ocupa. Pero lo real y cierto es que la venta no se encuentra perfeccionada por falta de entrega de la posesión del inmueble y el adquirente en subasta Sr. Garcia ha promovido la rescisión contractual, aún cuando es de señalar que de lo que se trata es de una resolución contractual, lo que sí debe decidirse en este incidente.-
Se ha demostrado en autos que el inmueble subastado se encuentra " en ruinas" , y no habiéndose perfeccionado la venta debe prosperar el pedido de resolución contractual.-
SUBASTA JUDICIAL - SUBASTA DE INMUEBLES - VENTA JUDICIAL - PAGO - POSESION - DOMINIO - ESCRITURACION - La Cámara de Apelaciones de Comodoro Rivadavia dijo: "...En las subastas judiciales, la venta se encuentra perfeccionada con el pago del precio, ya que la consolidación del dominio se materializa a favor del adquirente por medio de la aprobación del remate y la entrega de la posesión del inmueble, siendo a partir de esos actos el titular incuestionable del bien, sin que sea necesaria la escrituración, puesto que la prevista en el artículo 587 del CPr. no hace a la perfección de la venta sino a la obtención de un título y a la inscripción del dominio en los Registros de la Propiedad y, por ende, es suplida por las constancias del expediente.... MAGISTRADOS: Graciela Mercedes García Blanco - Marta Susana Reynoso de Roberts. REFERENCIAS NORMATIVAS: CPCU 0587- CAUSA: 000C 000248 - (09-12-02) PUBLICACIONES: E. Highton, "Juicio hipotecario 2", p. 315, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1997. ps. 404/405 y autos "Juzgado Civil, Comercial, Rural y Minería Nº 3 en autos. "Banco de Crédito Argentino c/Sánchez, Enrique Homero s/Ejecutivo", Expte. Nº 997/98 s/Incidente", Expte. Nº 13.092/02 -Sala B E. Highton: "Juicio hipotecario 2", ps. 409, 412/413, 429 y 435; ... Citar: elDial - BC1E76. (Mayoría de los Dres. Lutz y Sodero Nievas).- Nro de Texto:16943- STJRNSC: SE. <47/05> "C., M. c/ AUQUEN SAFICIA s/EMBARGO PREVENTIVO s/RECONSTRUCCION s/CASACION" (Expte. N* 19366/04 - STJ - ), (16-05-05). LUTZ - BALLADINI - SODERO NIEVAS - LDTextos Subasta Judicial perfeccionamiento de la venta.- Sum. 97).-
" Principio general.- La subasta conforma una verdadera compraventa, en la que si bien el consentimiento se exterioriza en el momento en que el martillero adjudica la cosa al mejor postor, no lo es menos que el comprador y el ejecutado quedan vinculados por una relación jurídica sujeta a condición suspensiva, que requiere no sólo la aprobación del remate (arts.1324, inc.4 y 1370, cód. civ.), sino el pago del precio y la entrega de la cosa (Cám. nac. civ., sala B, 26-7-67, La ley, v.129, p. 539, con nota). En consecuencia, mientras no se deposite el saldo de precio, se haga la tradición de la cosa y se apruebe la subasta, la venta no está consumada y el dominio permanece en poder del vendedor." ( Morello y colaboradores, "Códigos Procesales en lo Civil, y Com. Prov. de Bs. As. y de la Nación", T. VI-C, pág.211). En el caso no ha tenido lugar la tradición de la cosa vendida.-
Tratándose de una cuestión que ha sido consecuencia del accionar de terceros que no son partes del proceso, las costas por la incidencia se deben imponer por su orden.-
Por los fundamentos expuestos, y lo dispuesto por las normas legales citadas y lo dispuesto por los arts. 68 2do apartado, 583 y concts.del C.P.C.-
RESUELVO: Hacer lugar a lo solicitado por el Sr. Carlos Alberto Garcia comprador en subasta y en su consecuencia declarar la resolución del boleto de compraventa del inmueble identificado como DC 05-1-K-107-A-10, sito en calle Urquiza 978 de esta ciudad, debiendo restituirse los fondos depositados, una vez que quede firme la presente.-
Costas por la incidencia por su orden.- Regulo los honorarios profesionales de los Dres. Bárbara Sanchez Pulgar en $ 340.-, Luis A. Ancalao Pulgar en $ 340.-, Juan Rodrigo Romera Bueno en $ 340.- Maria Gabriela Lastreto en $ 400.- y Carlos Alberto Gadano en $ 1.000.- (M.B. $ 75.000.- arts. 6, 6 bis, 7 y 33 de la ley 2212).-
Se deja constancia que en la merituación de los honorarios profesionales se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-
Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-
Dra. SUSANA TERESA BURGOS
JUEZ
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Poder Judicial de Río Negro