Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3

Ciudad: Viedma

N° Expediente: 0546/2006

N° Receptoría:

Fecha: 2007-09-21

Carátula: POUZO PEDRO LUIS Y OTRA C/ CATINI NORBERTO GUERINO Y OTRA S/ SUMARIO (DAÑOS Y PERJUICIOS)

Descripción: SENTENCIA

Viedma, septiembre de 2007.-

Y Vistos: Los presentes autos caratulados: "Pouzo Pedro Luis y otra c/ Catini Norberto Guerino y otra s/ Sumario (Daños y Perjuicios)" Expte. n° 0546/2006 para dictar sentencia de los que resulta;

---.I. Que a fs. 37/39 se presentan los sres. Pedro Luis Pouzo y Liliana Noemí Framarini, por medio de apoderado, promoviendo demanda por daños y perjuicios contra Norberto Guerino Catini e Isabel Carreño tendiente al cobro de la suma de $ 24.534,79 o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse. Expresan que se encontraban radicados en España desde hacia varios años y decidieron volver al país, concretamente a esta ciudad, donde viven varios de sus familiares; para ello decidieron adquirir una vivienda pues para octubre de 2006 pensaban estar en esta ciudad, por lo cual en diciembre de 2005 se trasladaron a ésta. Siguen diciendo que una vez en Viedma y luego de recorrer varios inmuebles llegaron a un acuerdo con los demandados para comprar la vivienda sita en calle Urquiza 239 dpto. 1 de esta ciudad, celebrándose con fecha 5 de enero de 2006 el correspondiente boleto de compra-venta, según el cual el precio se fijó en U$S 45.000 que se abonarían U$S 10.000 al firmarse el boleto y U$S 35.000 al momento de firmar la escritura traslativa del dominio que se haría ente el 9 y el 12 de abril de 2006. Agregan que llegada la fecha para escriturar se trasladaron a esta ciudad y se encontraron con la novedad que la escritura no se podía realizar fundamentalmente porque el bien se encontraba embargado en cuya razón acordaron con los demandados una prórroga hasta el 30 de junio de 2006, regresando a continuación a España, sin embargo el 29 de junio de 2006 reciben una carta documento del vendedor dejando sin efecto la venta efectuada y poniendo a su disposición la suma de dinero correspondiente al pago efectuado al firmarse el boleto, lo cual fue rechazado por ellos intimando a su vez a los vendedores a que cumplan con sus obligaciones bajo apercibimiento de resolver el contrato con más los daños y perjuicios correspondientes, pese a lo cual los demandados no cumplieron por lo cual declararon resuelto el contrato y posteriormente viajó nuevamente a Viedma para recuperar el dinero entregado y adquirir una nueva propiedad. Indica luego los daños y perjuicios que reclama, según el detalle efectuado a fs. 28/28 vta., abunda en otras consideraciones, ofrece prueba, funda en derecho y pide que se haga lugar a la demanda con costas.-

---.II. Que a fs. 54/60 se presentan los sres. Norberto Guerino Catini e Isabel Ignacia Carreño, por medio de apoderado, y contestan la demanda. Niegan los hechos invocados en el inicio de acuerdo al detalle que efectua y destacan que es cierto que el inmueble estaba embargado pero que esa responsabilidad era de la Municipalidad de Viedma que no inscribió el levantamiento del embargo correspondiente, asi como tampoco hizo las anotaciones y cancelaciones que correspondían. Se expide luego sobre la improcedencia de los gastos de traslado que tuvieron los actores, toda vez que en el boleto de compra-venta constituyeron domicilio legal y contractual en esta ciudad y además porque el viaje de diciembre de 2005, coincidente con las fiestas de navidad y fin de año, lo hicieron por motivos espirituales y no por el negocio con ellos, asi como tampoco es justificado el viaje de abril de 2006 pues mediante un poder cualquiera podía ejecutar en su nombre el acto notarial. De igual manera rechazan la pretensión de que se les abonen los viajes del 21 de agosto de 2006 y del 29 de agosto de 2006 después de haber rescindido la operación, asi como también el reclamo de intereses pues el boleto se rescindió de común acuerdo y se aceptó la devolución del dinero lisa y llanamente. Finalmente también rechazan el pedido por desvalorización inmobiliaria. Ofrecen prueba, fundan en derecho y piden el rechazo de la demanda con costas.-

---.III. Que a fs. 75 se dispuso la apertura de la causa a prueba, señalándose la audiencia dispuesta en el art. 489 del C. Pr., la que se llevó a cabo conforme surge del acta de fs. 79. Posteriormente, a fs. 142, certificó la Actuaria sobre el vencimiento y el resultado del período probatorio, clausurándose a continuación el período de prueba según lo previsto en el art. 495 del C. Pr.. En base a ello, a fs. 145/146 presentó alegato la parte actora y a fs. 147/151 alegó la parte demandada. Finalmente a fs. 153 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-

Y Considerando:

1) Que tal como ha quedado planteada la cuestión, el tema a decidir consiste en determinar los efectos y consecuencias de la resolución del contrato oportunamente celebrado entre las partes.-

2) Que entonces en primer término se debe señalar que el principio fundamental en esta materia es que las declaraciones de voluntad deben interpretarse de buena fe. Así lo dispone el artículo 1198 del Código Civil en la redacción dada por la reforma de 1968. El art. citado en su primera parte, establece la regla básica del derecho de los contratos, la de que se deben celebrar, interpretar y cumplir de buena fe. O sea que la actividad contractual, cuya libertad ha sido reconocida en el art. 1197, debe ejercerse de acuerdo con este principio ético fundamental. Las normas procesales no rigen solamente el objeto de los contratos, sino también la actividad contractual misma: la negociación, la interpretación y el cumplimiento (conf. Belluscio, Augusto C. -Zannoni, Eduardo A., “Código Civil y leyes complementarias-Comentado, anotado y concordado”, t. 5, pg.896 y ss, Ed. Astrea, 1984, Buenos Aires).-

3.) Que en segundo término se debe recordar que la compraventa está regulada en los arts. 1323 y ss. del Código Civil, y que entre las obligaciones a cargo del vendedor, nos encontramos con que su obligación principal es la de dar una cosa al comprador con la finalidad de transmitir el dominio, por lo tanto debe entregarse mediante tradición, porque antes de ella no se adquiere ningún derecho real; debe entregar la cosa prometida con todas las características que tenía en el momento genético y con todos sus accesorios; debe hacer la entrega en el lugar convenido o en caso contrario en el lugar donde se encontraba la cosa vendida en la época del contrato; debe cumplir con la obligación en el día convenido y si no hubiere, el día que el comprador lo exija, salvo excepciones; está obligado a recibir el precio en el lugar convenido; no puede cambiar el estado de la cosa vendida y debe conservar el estado de la misma tal como se encontraba al momento de la firma del contrato, hasta su entrega al comprador; debe sanear la cosa vendida; satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, sino hubiese pacto en contrario. Entre las obligaciones a cargo del comprador, se puede citar como principal la de pagar el precio de la cosa comprada en el lugar y en la época determinada en el contrato; y, recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato.-

4) Que asimismo se debe tener presente que en el art. 1204 del Código Civil, se encuentra la figura del “pacto comisorio”, el que puede ser definido como elemento natural de los contratos con prestaciones recíprocas, que otorga a las partes la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos, en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso (CNCiv., sala B, 12/8/87, ED 1123-426), surgiendo de la interpretación de la citada norma que existen dos vías de resolución de lo contratos: la extrajudicial y la judicial.-

5) Que así la cuestión, se debe repasar el contrato de compraventa que firmaron las partes y la claúsula complementaria del mismo, que se encuentran reservados en Secretaría y cuyas copias lucen a fs. 6 y 7. Así, del boleto de compra-venta celebrado el 5 de enero de 2006 se desprende que los demandados vendieron a los actores el inmueble ubicado en la calle Urquiza 239 dpto. 1 de Viedma (cl. 1ª), estableciendo que la venta se realizaba en base a títulos perfectos, no pesando sobre el inmueble ningún tipo de embargo, hipoteca o gravamen (cl. 2ª), que el precio de venta se fijó en U$S 45.000 que se pagarían: U$S 10.000 en ese acto y U$S 35.000 al otorgar la escritura traslativa de dominio (cl. 3ª); destacando que el inmueble se entregaba libre de deudas y que la escritura se realizaría entre el 9 y 12 de abril de 2006 (cl. 4ª y 5ª). En tanto, de la claúsula complementaria del boleto, celebrada el 12 de abril de 2006, surge que de mutuo acuerdo las partes establecieron prorrogar el plazo para otorgar la escritura traslativa de dominio -cláusula quinta del boleto- hasta el 30 de junio de 2006, comprometiéndose el vendedor a finalizar todos los trámites necesarios para posibilitar la escrituración a favor del comprador y establecieron, asimismo, que si de dentro de dicho período no se lograba la escrituración, el contrato quedaría rescindido por causa imputable al vendedor, con las consecuencias legales correspondientes.-

6) Que las partes han estado de acuerdo en la celebración del contrato y en la realización de la cláusula complementaria del boleto, prorrogando el plazo para otorgar la escritura del bien. Asimismo, han estado de acuerdo en que dicha escritura no se realizó porque pesaban sobre el inmueble determinados gravamenes (ver en especial fs. 56 párr. 1º). Han diferido, básicamente, en la responsabilidad que de ello se genera y en los alcances de la misma.-

En ese orden, se debe tener en cuenta, a su vez, el contenido de la declaración testimonial de la escribana Patricia Beatriz Chico obrante a fs. 117/118 de la que surge que ella fue la encargada de confeccionar la escritura correspondiente, la cual no se realizó "porque finalmente se rescinde por la parte vendedora y además por la existencia de unos embargos y unas inhibiciones que no se resolvían", agregando que la primer fecha concertada fue para Semana Santa de 2006, que Pouzo viajó para esa ocasión -ahi fue cuando lo conoció-, que había tres embargos sobre el bien y que creía que el de la municipalidad estaba levantado, que se hizo una prórroga hasta el 30 de junio de 2006, que Pouzo regresó a España, que había una inhibición a nombre de Catini, que ella sólo tenía en su poder el oficio donde se autorizaba a levantar el embargo de la municipalidad; que los gastos de la escrituración frustrada fueron soportados por Pouzo; y que en la segunda etapa del boleto, para el 30/6 se pidieron los certificados y vio que las causas que le impedían otorgar la escritura seguían existiendo. Ello se ve ratificado, asimismo, con las constancias que surgen del informe de dominio que en copia certificada obra a fs. 27/36.-

7) Que entonces analizada la cuestión a la luz de los principios legales antes expuestos, se advierte que asiste razón a la parte actora y debe entenderse que la parte demandada no ha dado cumplimiento con las obligaciones que estaban a su cargo para viabilizar la escritura traslativa de dominio del inmueble de referencia. Ello es así, pues en las dos ocasiones que habían acordado celebrar el acto notarial existían gravámenes sobre el bien o sobre el demandado Catini que impedían efectuar la traslación del dominio. De esa manera la notificación de rescisión del contrato, por parte de este último, del modo y en la ocasión que se hiciera, deviene ineficaz y en consecuencia corresponde declarar resuelto el contrato cuyo original se encuentra reservado en Secretaria y que en copia corre agregado a fs. 6/7, por culpa de la parte vendedora, demandados en autos.-

8) Que en cuanto a la resolución del contrato, la misma produce diversos efectos: a) extintivo: las obligaciones de ambas partes se extinguen con efecto retroactivo; b) liberatorio: el acreedor se libera de sus obligaciones contractuales y también el deudor; c) recuperatorio las partes deben restituirse lo que cada una de ellas hubiere recibido de la otra; y, d) resarcitorio: la resolución del contrato por el incumplimiento del deudor genera la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el acreedor (Ibañez, Carlos Miguel, “Resolución por incumplimiento”, pág. 291, ed. Astrea, 2003, Buenos Aires).-

En el caso, conforme lo dispuesto en las claúsulas segunda y cuarta del boleto, lo señalado en la parte final de la cláusula complementaria del mismo y atento cuanto fuera dicho precedentemente corresponde acceder al pedido de la parte actora y disponer que se deberán indemnizar los daños e intereses que efectivamente se hayan acreditado en autos.-

9) Que en cuanto a la reparación de los daños peticionada por la parte accionante, se debe tener en cuenta que con relación a la prueba de los perjuicios y como elemento determinante de la viabilidad de la acción que así se intente, se ha sostenido que "Todo perjuicio debe ser probado para alcanzar su acogimiento en justicia. Los daños hipotéticos eventuales o posibles, más allá del concreto detrimento acreditado, no son atendibles, ya que, por dificultoso que fuere, quien pretende ser acreedor debe explicar los elementos del crédito y acreditarlos, sin los cuales nadie puede pretender reparaciones, resarcimientos ni cobros" (C.Nac.Civ., sala M, 3/10/90, JA REP. 1992-321) y que "El daño, a los efectos de la responsabilidad, es aquél cuya existencia se ha probado acabadamente porque los que son hipotéticos o eventuales no son resarcibles; consecuencia de ello es que para el derecho la prueba del daño es esencial, puesto que no demostrado carece de existencia" (Sup. Corte Bs.As., 14/4/92, JA REP. 1992-322).-

De ese modo y repasando los rubros solicitados por los actores en el escrito de inicio, se concluye que se debe acceder al pedido de compensación de intereses por la indisponibilidad del dinero que fuera entregado a cuenta de precio y ello desde que dicha suma fue entregada a los demandados vendedores (05/01/06) y hasta que les fue devuelta a los actores, según indicación efectuada en la demanda, que no fue desvirtuada por los accionados (24/08/06), debiendo calcularse los intereses a una tasa del orden del 6 % aual, habida cuenta que se ha tratado de cantidades de dinero en moneda extranjera. Dicho cálculo arroja un total de U$S 380 al 24/08/06.-

Debe seguirse el estudio con el pedido de daño en concepto de incremento de los valores de las propiedades en Viedma (fs. 38 ap. b) y al respecto entender que más allá del contenido de los informes obrantes a fs. 103 y fs. 110, en el caso concreto no se ha acreditado que el daño efectivamente haya ocurrido, quedando asi tal rubro circunscripto al ámbito de lo hipotético o eventual, que como se ha visto anteriormente no posee entidad para admitir su reparación, por lo cual este item debe ser desestimado.-

En cuanto a los gastos de pasajes, aéreos y terrestres, se debe acceder a la indemnización del valor de los mismos, en toda su extensión, en cuanto fueron necesarios para concurrir a las dos fechas de escrituración pautadas por las partes. Tal reparación, conforme los principios legales y jurisprudenciales ya citados, se debe realizar conforme la prueba efectivamente producida al respecto y que en el caso consiste en los comprobantes acompañados relacionados a cada uno de esos viajes (pasaje aéreo de fecha 07/04/06 -fs. 18- Euros 908,67; pasajes terrestres de fecha 08/04/06 $ 70 y de fecha 13/04/07 $ 78 -fs. 21-), no correspondiendo los gastos relativos a los viajes anteriores y posteriores a esas ocasiones -fechas de escrituración- por no guardar relación directa y necesaria con las obligaciones emergentes del boleto de compraventa que se resuelve.-

Asimismo se deben reconocer los gastos que se relacionan con los sellados del boleto que se resuelve y los gastos y honorarios de la escrituración frustada, por ser parte de las consecuencias necesarias y directas de la resolución del contrato que se trata y ello conforme los comprobantes acompañados (sellado de fs. 8 de fecha 05-01-06 por la suma de $ 1.379 y gastos de escrituración de fs. 26 de fecha 12/09/06 por la suma de $ 483), desestimándose el rubro gastos por confección de boleto por no estar acreditado en el expediente.-

Con relación al monto de dinero por el otorgamiento del poder al letrado de la parte actora, ello deberá ser evaluado en la ocasión de liquidar las costas del juicio, de conformidad con lo establecido en el art. 68 del C. Pr..-

10) Que en conclusión la demanda prosperará por la suma de U$S 380 en concepto de intereses por la indisponibilidad del dinero, Euros 908, 67 por gastos de pasaje aéreo y $ 2.010 por gastos de pasaje terrestre, sellado del boleto y gastos de escrituración, todo lo cual llevará intereses, en el caso de moneda extrajera al 6% anual y en el caso de moneda nacional a tasa mix (conf. "Calfin c/ Murchinson") desde que cada item fue calculado o abonado y que al 31/7/07 alcanza el total de U$S 394, Euros 962 y $ 2.250, desestimándose lo demás pretendido en el inicio, conforme fuera explicitado anteriormente.-

11) Que en cuanto a las costas del proceso, conforme lo previsto en el art. 68 ap. 1º del C. Pr., corresponde imponerlas a la parte demandada sustancialmente vencida en el juicio. Respecto de los honorarios profesionales, deberá practicarse la regulación de los mismos una vez aprobada y firme la liquidación que deberá realizarse de las sumas determinadas en moneda extranjera, con sujeción a lo dispuesto en el art. 520 del C. Pr..-

Por todo lo expuesto;

RESUELVO:

---.I.- Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta a fs. 37/40 por los sres. Pedro Luis Pouzo y Liliana Noemí Framarini contra los sres. Norberto Guerino Catini e Isabel Ignacia Carreño y condenar a estos últimos a abonar a los primeros, en el plazo de 10 días, la suma de U$S 394, Euros 962 y $ 2.250, calculadas al 31/7/07, con más los intereses posteriores correspondientes, desestimándola en lo demás solicitado, conforme lo dispuesto en el considerando 10º.-

---.II.- Imponer las costas a la parte demandada (art. 68, apart. 1º del C.Pr.) y posponer la regulación de honorarios para la ocasión señalada en el considerando 11º.-

---.III. Regístrese, protocolícese y notifíquese.-

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