Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 34696

N° Receptoría:

Fecha: 2007-09-19

Carátula: BENITO Sandra R. c/BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 19 de setiembre de 2007.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados: " BENITO SANDRA ROSANA c/ BANCO HIPOTECARIO s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 34.696-III-02).-

RESULTA: Que a fs.221/5 se presenta la Dra. Sandra Rosana Benito por derecho propio con su propio patrocinio letrado e inicia acción ordinaria contra el Banco Hipotecario S.A., solicitando el recálculo de la deuda por el saldo del crédito que le otorgara para la adquisición de su vivienda particular. A su entender adeuda la suma de $ 2.569.- por lo que solicita la recomposición de las cuotas mensuales mientras dure el presente proceso, en la suma de $ 149,62.- o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, con costas.-

Relata que conforme surge de la Escritura Nº 172 de fecha 30 de agosto de 1988 pasada ante la escribana Alba Gladys Moreyra, titular del Registro Nº 9 de la ciudad de Villa Regina, la institución bancaria le concedió un crédito por la suma de A 101.546,36 el cual debia ser restituido en 328 cuotas mensuales y consecutivas instrumentadas mediante operatoria Nº HN-0671-017-000808, pactándose un interés del 3%. anual-

Por dicho préstamo se constituyó hipoteca en primer grado sobre la vivienda adquirida a favor del banco por el monto del préstamo total. La vivienda se encuentra ubicada en la ciudad de Villa Regina identificada como Unidad Funcional Doce, Departamento catastral cero seis, circunscripción uno, Sección B, Manzana cuatrocientos treinta y ocho, parcela cero uno.- (06-1-B.438-01-UF12).-

Expresa además, que tal como acreditará en el curso del proceso la tasa de interés no fue respetada, modificada en forma unilateral por el banco, elevándola al 9% anual. A la fecha de la demanda se encuentra al dia en el pago de las cuotas y la entidad bancaria mediante reajustes y recálculos de saldos ha aumentado el número de cuotas, aplicando un importe insignificante para amortizar el capital, restando una cantidad apreciable de años para culminar de pagar el crédito, lo que torna usurarios y arbitrarios los cálculos efectuados.-

Por tal proceder, no se aplicaron las disposiciones legales, reglamentarias y contractuales como sería la Ley de Convertibilidad, que es de orden público. La irregularidad y arbitrariedad apuntada, la obligó a encomendar a un experto un estudio técnico contable a fin de determinar el saldo real de la deuda. Conforme dicho estudio ha surgido que al mes de setiembre de 2001 adeudaba $ 2.569.- mientras que el banco determinaba $ 25.115,49, la cantidad de cuotas restantes serian 18 y el banco reclama 289, el monto de cada una es de $ 149,62 exigiendo aquél $ 240,63 por este concepto.-

Según la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, los préstamos hipotecarios tienen por objeto contribuir a la satisfacción de necesidades del país en materia de vivienda, edificación y desarrollo urbano, mediante apoyo financiero para hacer accesibles las viviendas a los diversos sectores de la comunidad. Con ese fin social se otorgaron los préstamos hipotecarios, no buscándose el fin de lucro. La doctrina y jurisprudencia encuadran las operaciones bancarias en las prescripciones de la ley 24.240, de defensa al consumidor, por lo que la variación de la tasa de interés en forma unilateral es pasible de ser descalificada conforme al art.3 de dicha norma.-

Solicita medida cautelar innovativa que permita el pago de la cuota de $ 149,62 fijada por el idóneo, entendiendo que la contracautela está garantizada con la hipoteca en primer grado constituida sobre la vivienda en favor de la demandada. Asimismo solicita el beneficio de litigar sin gastos conforme lo previsto por la ley 3504, funda en derecho y ofrece prueba.-

A fs.254/61 se presenta el Banco Hipotecario S.A. por medio de apoderado y contesta la demanda negando en forma general y particular los hechos invocados en la acción. Asimismo expone la versión de los hechos que entiende adecuada, manifestando que la entidad solo asume en las operaciones que realiza, el rol de agente financiero, concediendo préstamos de dinero con destino a la adquisición, construcción, refacción o permuta de unidades de viviendas. Por dicho préstamo y en garantía de la financiación se grava con derecho real de hipoteca en primer grado a favor del comitente, la vivienda objeto de financiación.-

También indica que para acceder a dicha operatoria se debían cumplir determinados requisitos, asumiendo los deudores la obligación de restituir el crédito otorgado, lo que constituye una obligación dineraria, respondiendo por ello con todo su patrimonio, no incidiendo el valor de la propiedad en el reintegro del mutuo hipotecario. Invoca la vigencia de las leyes 24143 y 24855 y resoluciones de la entidad acorde a las mismas, que fijan la posibilidad del recálculo de deuda provenientes de determinados créditos individuales, en el marco normativo emanado del Congreso Nacional.-

Explica las distintas etapas de la evolución normativa de los créditos hipotecarios, y especifica que en la cuarta que comienza a partir de la sanción de la ley 24.855, se establece la posibilidad de un recálculo de la deuda y un procedimiento especial. En principio se faculta a los beneficiarios de los créditos originados con anterioridad al 1/04/91 para requerir que el recálculo no supere el valor venal de la vivienda. Lo que la entidad bancaria hizo de oficio mediante la resolución 504/97, puntualizando que la reglamentación aparte de haberse publicado en el Boletín Oficial, se informa a los titulares de préstamos mediante las boletas de pago de cuotas a partir de octubre de 1997. Dicha disposición reglamentaria estableció el procedimiento en el que se tasó la vivienda a valor de mercado, fijándose un valor único estandar por cada tipología con sujeción a determinadas pautas que describe, de dicho valor se procedió a extraer las amortizaciones y las cuotas no abonadas se sumaron al capital, comparándose el nuevo valor con el saldo y obteniéndose de este modo el nuevo saldo del crédito. Hace hincapié en que el banco a su solo criterio podía modificar la tasa de interés sea aumentándola o disminuyéndola, explayándose sobre la posibilidad dada a los deudores para hacer requerimientos al respecto. Asimismo remarca que las leyes aplicadas con la variación de las pautas convenidas originariamente, establecieron el mecanismo para sanear las alteraciones y efectos producidos por la inflación y otros fenómenos financieros. Tal proceder garantizaba el bien común y la adecuación del funcionamiento de la entidad a la realidad económica, con el fin poder seguir prestando el servicio.-

Sostiene, además, la improcedencia de la aplicación de la ley 24.283, dando fundamentos para ello, formula consideraciones sobre las argumentaciones de la actora, plantea la inconstitucionalidad de la ley 3.504, formula reserva del caso federal, ofrece prueba y funda en derecho.-

A fs.266 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.269 abriéndose la causa a prueba, a fs.297 se solicita ampliación de la medida cautelar, produciéndose la siguiente prueba, a fs.339/46 se agrega documental en poder de la demandada, fs.349/63 pericial contable, a fs.365 la actora solicita explicaciones, fs.370/74 y 376 el perito contesta las explicaciones, fs.386/9 se agrega tasación, fs.390 se solicita completar la misma, fs.396 se completa dictamen, fs.399 se certifica la prueba, fs.402 se clausura el perìodo probatorio, fs.412/3 se agrega alegato de la actora, fs.414/5 se agrega alegato de la demandada, fs.417 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: En la promoción de los distintos juicios con motivo de las innovaciones introducidas por la entidad bancaria, a los créditos hipotecarios otorgados, se generaron variados planteos de acuerdo a las particularidades que esgrimen los actores. Sin embargo en todos, la demandada adopta una general estrategia defensiva, sin atenerse estrictamente a la operación que debe analizarse. A través de la experiencia racabada del análisis de estos litigios, se han ido fijando pautas que ordenan, en parte, la problemática suscitada, donde la suerte de los distintos casos ha estado estrechamente ligada a las pericias contables producidas, siendo unas más claras que otras.-

Esos antecedentes permitieron receptar la legislación que ha hecho variar las pautas originariamente pactadas (leyes 24.143 y 24.855), por estimarse apropiada y adecuada a la realidad que incidió en la contratación. Asimismo resultaron útiles para comprobar los aspectos que corresponde admitir, como los que deben desecharse por contrariar el régimen jurídico impuesto. Entre éstos últimos, la capitalización de intereses, lo que implicó una suerte de repotenciación de capital durante el período en que estuvo en vigencia la Ley de Convertibilidad No 23928, circunstancia reconocida además por la demandada, y que no procede por constituir una indexación encubierta. También se ha advertido, que en la mayoría de los casos los accionantes no han previsto en el resultado final, las quitas que la entidad ha realizado durante el período de adecuación y recálculo de las deudas, de modo que, si bien cabe extraer el monto de capitalización de intereses, procede además restar este item. Esas operaciones llevan a la justa recomposición del crédito, sin perjuicio de evaluar cual es la tasa de interés que debió aplicarse, lo que se estimará más adelante. Todo ello debe ser objeto de aplicación en los cálculos a realizar, para obtener los saldos adeudados que corresponde admitir.-

Siguiendo este lineamiento se procede al examen de lo que ocurre en la especie. Primero desde el punto de vista de la accionante, se advierte que plantea con mucha simplicidad el tema a dirimir, puesto que en su cuestionamiento no trata las leyes que especificamente provocaron la alteración en la etapa de ejecución del contrato. La misma hace hincapié únicamente en las leyes del consumidor No 24.240 y de convertibilidad No 23.928, remitiéndose tardíamente en el alegato a la ley de desindexación No 24.283, sin embargo, éstas tratadas en forma desvinculada de la legislación específica, no pueden dar la solución al problema que plantea. Obsérvese que reprocha la alteración que a su entender, se dió en forma negativa para su parte, sin relacionar la situación crítica que invoca con las leyes y resoluciones que realmente produjeron las variables que introduce el Banco Hipotecario, tales como las leyes de "Saneamiento" No 24.143 y la de "Privatización" de éste ley 24.855. Esa circunstancia le da un incompleto enfoque al tema, al que se suma la generalidad que en todos los casos le imprime la entidad bancaria.-

El cuestionamiento puntual de la accionante, reside en la desmesurada diferencia que sufre el crédito que se le otorgara, provocando un aumento injustificado de la deuda resultante, lo que la lleva a la consulta de un experto en forma particular. Este estudio que se realiza en función de las pautas originarias, sin referencia a la legislación posterior, le da un importe de deuda de $ 2.569 al mes de setiembre de 2001, el que resulta mucho menor que el que pretende la entidad bancaria que asciende a $25.115,49 a la misma fecha. Cabe dejar constancia a su vez, que reprocha fundamentalmente la elevación de la tasa de interés pactada al 3% anual originariamente, la que es llevada al 9 % anual por la contraparte.-

En ese contexto es de consignar, que en sus lineamientos la ley 24143 preveía atender las necesidades de la población en materia de vivienda social única y desarrollo urbano (art.4to) y que la entidad podría actuar como agente financiero del Estado en materia de vivienda (art.25 inc.n). Además contiene otras referencias específicas de acabada reglamentación que demuestran la tendencia a no apartarse de la función social que cumple, pero con clara dirección a recomponer un sistema que garantice su subsistencia. Este objetivo lo complementa la ley de privatización 24.855 cuyo artículo 1ro es sumamante ilustrativo al respecto: " Establécese un programa de alcance nacional, cuyos objetivos básicos son: a) Generar la infraestructura económica y social necesaria y prioritaria para la integración territorial, el desarrollo regional y el intercambio comercial, a través de la financiación de obras públicas nacionales y provinciales, que tiendan a mejorar la eficiencia de la producción nacional, la preservación del medio ambiente, el bienestar general y la utilización de mano de obra intensiva. b) Disminuir los desequilibrios socio-económicos produciendo un alto impacto en los niveles de empleo y en la distribución del ingreso c) Mejorar las oportunidades y condiciones de acceso a la vivienda en los sectores de ingresos medios y medios bajos de la población, con el desarrollo del mercado hipotecario y fomentando el ingreso al mismo de capitales nacionales e internacionales."-

La estructura legal aparece ligada a esos principios y a la necesidad de adecuarla a la realidad económica y política del país. En función de ello, se dictan otras normas que complementan la reglamentación legal, tal como el decreto 959/1991 entre otros, que a la salida de la "convertibilidad" tendió a recomponer el capital que ya no admitía ningún tipo de repotenciación. Lógicamente que se tornaba necesario contemplar la nueva realidad que se presentaba y con ello la imposición de un mecanismo apropiado para mantener valores reales, por lo que se previó el aumento de tasas de interés. Al respecto se estableció en el art.2: " Los depósitos y préstamos existentes en el sistema financiero hasta el 31 de marzo de 1991 ajustables por índices de precios, salarios o por variación del tipo de cambio, se convertirán de conformidad a lo previsto en la ley 23.928 y el decreto 529 del 27 de marzo de 1991. Los intereses que devenguen serán los pactados oportunamente, salvo que fuesen inferiores al doce porciento (12%) anual, en cuyo caso devengarán dicha tasa a partir del 1 de abril de 1991..." Tal como señala la demandada a fs.257 el Banco adoptó la tasa del 9% anual, lo que a su vez se constata por el perito contador designado, quien a fs.372 explica el modo en que se fue aplicando. Esta tasa en ese encuadre aparece adecuada, cumpliendo la función de recomposición de la deuda en sus justos límites.-

En síntesis este sistema legal de conformidad con los cambios socio-económicos, produjo una alteración en la contratación, la que no podía ser ajena a la realidad y la legislación que la regía, puesto que no se ha constatado el abuso en la dimensión que sostiene la accionante. Sin embargo, si bien se define la legislación aplicable, resta comprobar si la realidad contractual que vincula a los litigantes cumplió ese objetivo. La pericia aporta los datos que demuestran los resultados que pretendió la actora y lo realizado por la entidad bancaria (fs.370), sin embargo no se cuenta con los parámetros que dirimen el resultado final de la verdadera entidad del crédito o deuda subsistente. Habiendo efectuado el análisis sobre la base de lo que las partes intentaron demostrar, de acuerdo a las posturas asumidas en el proceso, faltan algunos presupuestos que deben incorporarse.-

Los conceptos expuestos por el perito a fs.349/63 y fs.370/4 aportan buena parte de los antecedentes que deben servir a la definición, siendo de destacar los incorporados al dar las explicaciones a fs.370, oportunidad en que precisa la deuda según lo solicitado por la actora a setiembre de 2001, la que asciende a $9.375,69 y lo determinado por la demandada a la misma fecha en $ 25.115,49. Indica por otra parte a fs.371, que en la cuota pretendida por la accionante, en base a un estudio particular que encomendó a un contador, no se previó el cómputo de seguros e impuestos.-

En estas condiciones cabe ordenar en la etapa de ejecución y liquidación un cálculo por el mismo experto, que contemple las tasas puras a aplicar según los períodos, con deducción de lo que constituya capitalización de intereses y cualquier repotenciación de capital durante el período de convertibilidad, siendo la tasa del 9% a la salida del régimen legal de convertibilidad, con deducción además de las quitas que haya realizado el Banco y que el mismo refiere a fs.357 y 363. Es real que en estas contiendas la prueba idónea es la pericial contable basada en la documental origen del contrato y la surgida durante la ejecución del mismo y se debió incorporar los requerimientos necesarios para extraer de ellos, la realidad de la relación.-

Se ha sostenido en antecedentes resueltos que las contrataciones se vieron influidas por un régimen legal impuesto por la realidad económica-social y ello surge sin dudas de los textos legales que son objeto de análisis (leyes 23928, 24143 y 24855). Ante las objeciones de la parte actora, cabe indicar que los acontecimientos económicos fueron decisivos para introducir modificaciones a las pautas originarias, ello no puede sorprender, pues nuestro país nos tiene acostumbrados a sucesos de este tipo. Como consecuencia, esos factores obligan a reglar los desajustes mediante mecanismos que se atengan al régimen jurídico vigente y resulten apropiados para recomponer el equilibrio de la relación subsistente (art.3 del C.C.). En función de ello, no admite sustento legal alguno la certificación contable que se utiliza como base de la acción, pues aparte que no refleja la realidad, no incorpora items que deben computarse tal lo indicado por el perito a fs.371. Tampoco es aceptable la actitud de la demandada que en la generalidad que asume en su defensa no permitió que el experto pueda concluir totalmente su tarea tendiente a obtener la determinación de los saldos de esta contratación.-

Esta situación genera que la pretensión de la actora debe receptarse parcialmente, en cuanto debe definirse el saldo extrayendo los importes que traduzcan capitalización de intereses y cualquier repotenciación sobre capital durante la etapa de convertibilidad, aplicar la tasa del 9% anual a la salida del régimen legal de convertibilidad, computándose además los seguros e impuestos correspondientes y extrayéndose las quitas realizadas por la demandada. En base a ello, se difiere la imposición de costas para cuando se obtenga el resultado final y su comparación con la pretensión esgrimida por la actora, oportunidad en que también se hará la regulación de honorarios.

En líneas generales se repiten estas conductas en todos los procesos promovidos con el mismo objeto litigioso, lo que impone tomar una decisión que culmine con el conflicto. En ese quehacer surge la necesidad de fijar pautas sobre las que el perito contador podrá aportar los datos necesarios para definir la cuestión. Para alcanzar ese objetivo el cálculo correcto debe instrumentarse con la recomposición del monto comprometido desde su origen y con las pautas ya señaladas. Esto definirá totalmente la situación planteada en autos conforme las leyes que rigieron el caso, las que se estiman adecuadas a la problemática que rigen y que tendieron a superar los imponderables que la realidad política y económica presentaba y que obligaba a reglamentar. Esas circunstancias advierten que el régimen de desindexación invocado por la reclamante en su alegato es inaplicable a la especie (ley 24283), a lo que se suma que no ha demostrado los presupuestos que la hacen exigible, como tampoco ha demostrado el endeudamiento excesivo que sostiene.-

Correspondiendo la dilucidación de la situación planteada bajo estas pautas, resulta inconducente la tasación llevada a cabo a fs.386/9, 396. Sin embargo, introduciendo la entidad bancaria en los mecanismos que utilizó para cálculos y reajustes, pautas con referencia a la vivienda y sus características, pudo considerase la actora con derecho a introducir este elemento de evaluación para definir la cuestión. Por ende, ambas partes responderán con los gastos que devengue la tasación, en la proporción que pueda resultar al imponerse las costas.-

Por último cabe señalar, que si bien el accionado ha planteado la inconstitucionalidad de la ley 3504, advierte asimismo que ha promovido ante el Superior Tribunal de Justicia de la Pcia la acción de inconstitucionalidad por el mismo tema, por ende, debe estarse al resultado de la decisión de dicho Tribunal, en razón a la uniformidad que esa circunstancia impone.-

Por lo expuesto, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts.623, 954, 1197 y 1198 del C.C., arts.71, 377 y 386 del C.P.C,

FALLO: Haciendo lugar parcialmente a la demanda promovida por SANDRA ROSANA BENITO contra el BANCO HIPOTECARIO S.A., ordenando al perito designado en autos a practicar liquidación del crédito que ha sido objeto de estudio hasta la fecha, conforme las siguientes pautas: tomar los presupuestos del crédito, calcular las tasas de interés puras aplicadas por el banco demandado, excluyendo monto que importe capitalización de intereses, como asimismo índices que impliquen actualización mediante indexación u otro método semejante durante el período de convertibilidad, extrayendo asimismo las quitas realizadas por la entidad bancaria, incorporando las sumas en concepto de impuestos y seguros previstas en la liquidación realizada en el período de prueba.-

Diferir la imposición de costas que estará sujeta al resultado de la liquidación que se encomienda en este estado al perito y regulación de honorarios, hasta tanto se cuente con planilla firme del cálculo de la deuda. En la medida que se impongan las costas, también responderán las partes por los costos de la tasación realizada.-

Notifíquese y regístrese.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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