Proveído

Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria Nº 3

Ciudad: Gral Roca

N° Expediente: 35051

N° Receptoría:

Fecha: 2005-08-09

Carátula: GARCÉS PÉREZ Julio c/SANELLI Rosa Isabel S/ Ordinario

Descripción: sentencia a protocolo

General Roca, 09 de agosto de 2005.-

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados " GARCES PEREZ JULIO c/ SANELLI ROSA MABEL s/ ORDINARIO " (Expte. Nº 35.051-III-02).-

RESULTA: Que a fs.114 se presenta el Sr. Julio Garcés Perez, por medio de apoderada e inicia formal demanda contra la Sra. Rosa Isabel Sanelli, por tres acciones derivadas del contrato de compraventa de fecha 15 de noviembre de 1996, 1) Resolución judicial del contrato por culpa de la demandada a partir del 28 de enero de 1998; 2) Restitución del doble de la suma abonada en concepto de seña, o sea la suma de U$S 30.000.-, o su valor equivalente en moneda nacional representativa de dicha cantidad con maá intereses y 3) Pago de mejoras incorporadas en el inmueble que se valorizan en $ 9.227,96.-

Relata que con fecha 15 de noviembre de 1996, celebró con la demandada un boleto de compraventa por el que adquiria un inmueble ubicado en calle Colón 744 y 748, manzana 297 parcela 2 b, D.C. 5-C-IV- Sec. C, con una superficie de 566,75m2 de la localidad de Ingeniero Huergo.-

Que el precio pactado fue por la suma de U$S 35.000.- de los que se abonó de contado la suma de U$S 15.000.- y el saldo de U$S 20.000.- debia ser abonado con un préstamo que obtendría del Banco Hipotecario Nacional a través del Banco de la Pampa.-

Que para la implementación del crédito se debia escriturar el inmueble a nombre del adquirente y posterior hipoteca a favor del banco.-

Que intimada por la Escribana interviniente a dichos fines no tuvo respuesta.- Como consecuencia de ello el Banco dispone la anulación del préstamo y sorpresivamente la demandada pretende resolver el contrato por culpa del adquirente, lo cual es improcedente.-

Transcribe el intercambio de cartas documentos, describe las mejoras introducidas en el inmueble, valua las mismas, funda en derecho, ofrece prueba y peticiona.-

A fs.120 se presenta la Sra. Rosa Isabel Sanelli por medio de gestores procesales y contesta la demanda.-

Niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción y refiere como su versión de los hechos que el pago del precio quedó sujeto a una condición suspensiva, el crédito hipotecario del Banco de la Pampa, lo cual se pactó expresamente en el contrato y que dicho saldo seria cancelado contra la firma de la respectiva escritura traslativa de dominio.-

Destaca que se pactó expresamente que de no otorgarse el crédito referido en la cláusula segunda, la operación quedaría sin efecto, reteniendo la vendedora la suma percibida en concepto de seña y a cuenta del precio como indemnización.-

Que el préstamo no fue otorgado por el Banco por cuanto el solicitante se encontraba en lista de morosos, y que a pesar de ello y en muestra de buena fe de su parte a solicitud del actor le entregó la posesión del inmueble lo que tácitamente está reconocido por este al solicitar la restitución del valor de las mejoras.-

Concluye que no habiéndose cumplido el pago por culpa del deudor quedó habilitada la vendedora a rescindir el contrato.-

Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona.-

En otro si digo ratifica la gestión la actora.-

A fs.129 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs.132 abriéndose la causa a prueba, produciéndose a fs.135 informativa del Consejo Profesional de Ciencias Económicas, fs.176/179 informativa de Veraz, fs.181/184 informativa de la escribana Bordenave, fs.187 informativa del Banco de la Pampa, fs.189 informativa de Camuzzi Gas del Sur, fs.193 informativa de Santiago Rivero, fs.195/6 informativa de Flores Alejandro, fs.199 informativa de Sanchez, fs.203/6 informativa de la Municipalidad de Ing. Huergo, fs.210/12 informativa de Veraz, fs.216 informativa de Carlos Falliere, fs.220 confesional de Rosa Isabel Sanelli, fs.223 testimonial de Margarita Rosa Bordenave, fs.224 testimonial de Alicia Grossi, fs.225 testimonial de Ariel Gustavo Chimenti, fs.229 pericial de Ingeniero Civil, fs.242 informativa de Correo Argentino, fs.251 testimonial de Santiago Rivero, fs.252 testimonial de Miguel Rene Viveros, fs.297 informativa AFIP, fs.305 confesional de Julio Garcés Perez, fs.307 testimonial de Mabel Rosa Chiacchiarini, fs.310 testimonial de Alejandra Edith Gutierrez, fs.314 testimonial de Margarita Bordenave, fs.315/23 informativa de DGR, fs. 324 informativa de Veraz, fs.352, testimonial de Julio Enrique Malnis, fs.363 se certifica la prueba, fs.376/91 pericial contable, fs.397 informativa de DGR., fs.409/11 informativa de Veraz, fs.412 se agrega la instrumental, fs. 415 se clausura el término probatorio, fs.429 se agrega alegato de la actora, fs.435 se agrega alegato de la demandada, fs.440 se dictan autos para sentencia.-

CONSIDERANDO: La discrepancia que sostienen las partes reside en la distinta interpretación de las cláusulas contractuales y en razón de ello la derivación de distintas consecuencias.-

Esa situación impone transcribir las que inciden en el aspecto litigioso, para extraer la interpretación que corresponde de acuerdo a lo que disponen los arts.1197 y 1198 y concs. del C.C. y dirimir la contienda sobre las pautas que realmente se acordaron, para lo cual habrá que evaluar la prueba producida.-

En ese sentido resulta util la siguiente transcripción "Segunda: El precio de esta operación se conviene en la suma de DOLARES TREINTA Y CINCO MIL (U$S 35.000) que El Comprador abona a La Vendedora de la siguiente manera:U$S 15.000 en dinero en efectivo en este acto sirviendo el presente de eficaz recibo y formal carta de pago y el saldo de $ 20.000 en la oportunidad en que le sea otorgado a El Comprador un crédito hipotecario para la compra del bien objeto de este contrato, en el Banco de la Pampa, Sucursal Villa Regina, contra la firma de la respectiva escritura traslativa de dominio." .

"Tercera: La posesión se cederá contra el pago del precio convenido en la cláusula segunda libre de inquilino, ocupantes o intrusos a cualquier título. La escritura traslativa de dominio se celebrará por ante el Registro Público No 87 Villa Regina de la Escribana Margarita Bordenave quedando a exclusivo cargo de El Comprador los gastos y honorarios que ello demande, a excepción de los impuestos inherentes a la parte vendedora. Si la transferencia de dominio no pudiera perfeccionarse por culpa de La Vendedora cuando para ello fuera notificada al efecto, ésta deberá abonar a El Comprador una suma igual a la recibida en concepto de seña.".-

De los términos contractuales no surge que la escritura traslativa de dominio debía ser previa al pago del precio, por lo tanto mal podría otorgarse para que el comprador gestionara el préstamo. Tampoco aparece lógico que la vendedora se desprendiera del bien antes de percibir el pago, las disposiciones pactadas solo advierten que el precio que resta abonar lo será con un crédito hipotecario que el comprador obtendría con la intermediación del Banco La Pampa.-

No es habitual ni prudente que el vendedor concierte una operación tal como lo pretende el actor y de hacerlo caería en una torpeza que dificultaría su enmienda al verse afectado.- Sín embargo ha resultado habitual y prudente que las prestaciones pendientes, como el pago por el saldo del precio y la elevación a escritura pública se deban cumplir simultaneamente, para lo cual el comprador debería tener otorgado el crédito al momento en que deban cumplirse dichas obligaciones.-

De las cláusulas transcriptas no surge esa obligación previa de la demandada, y los recaudos y exigencias del Banco responden a otro interés ajeno a esta operación y por lo tanto sin relación con la misma. Ello resulta coherente cuando se indica "...y el saldo de $20.000 en la oportunidad en que le sea otorgado a El Comprador un crédito hipotecario para la compra del bien objeto de este contrato...", lo cual es independiente de la conducta que debía asumir la vendedora.-

Incluso la cláusula siguiente -tercera- consigna "La posesión se cederá contra el pago del precio convenido en la cláusula segunda...". Lo que aparece comprensible, y advierte aún más de los alcances del acuerdo; si la entrega de la posesión la dejaban supeditada al pago del precio con mayor razón la escrituración que determina el desprendimiento de la propiedad.- Respecto de la escritura lo único que indica el contrato es ante que escribanía se tramitaría y quien asumiría los gastos.-

Del testimonio de la escribana Margarira R. Bordenave obrante a fs.223 se infieren pormenores surgidos de la relación del actor con el banco, pero no datos que comprometan a la demandada con dicha operatoria. Es una vinculación con otras características basada en otros intereses, con pautas que son extrañas a la compraventa, motivo de esta litis.- Esa situación se ve complementada con la declaración de Alicia Grossi, fs.224, puesto que de ésta se extrae que el crédito no se otorgó porque no se completó el legajo, aclarando que no estaba el inmueble disponible para hacer la hipoteca.

De este modo se demuestra la causa por la que no se otorgó el crédito, sin facultar a inferir que la vendedora debió transmitir el bien antes de recibir el pago del precio.-

De allí que la posición adoptada por el actor y reflejada en la absolución de posiciones obrante fs.305 resulta extraña a las pautas establecidas en el contrato. El mismo reconoce que para pagar el saldo de precio necesitaba obtener un crédito bancario. En ese sentido es de tener en cuenta, que las gestiones para lograr ese objetivo mantienen un resultado incierto, que justifica que la vendedora no asumiera el riesgo de cumplir sin asegurarse la obtención de la satisfacción de la prestación de la contraparte.-

La absolución de posiciones de la demandada de fs.220/1 coincide con la postura asumida al contestar la demanda y las posiciones que le formula la contraria para encontrar un motivo que incline a pensar que la no escrituración se debió a problemas relacionados con una sucesión no tiene trascendencia en este pleito, puesto que esa circunstancia no se invocó como causa que frustrara el acuerdo.-

Al no obtener el crédito bancario Garcés Perez ni haber puesto la suma que restaba abonar a disposición de la vendedora, no estaba en condiciones de exigir la escrituración del inmueble. De este modo tampoco se puede inferir cual hubiera sido la respuesta de Sanelli si aquél hubiera concretado el cumplimiento de la prestación a su cargo.-

El testimonio de Mabel Rosa Chiacchiarini, fs.307/8, si bien favorece a la demandada su incidencia para dirimir la contienda es relativa al admitir tener interés en el resultado del pleito.- De la misma puede extraerse, sin embargo, que es coincidente con aspectos lógicos que pueden asignarse a las conductas adoptadas por las partes y que derivan en este litigio.-

A esa reflexión cabe agregar que las declaraciones de Alejandra Edith Gutierrez, fs.310/11 y la de Julio Enrique Malnis, fs.352, corroboran aspectos que hacen al incumplimiento atribuido a Garcés Perez en el pago del saldo de precio, lo que aparece coincidente con la versión de la demandada.-

La informativa del "Veraz" glosada a fs.176/9 no adquiere mayor valor por no proporcionar datos concretos al enunciar las limitaciones con que ha contado, sin perjuicio de ello, se extrae de la misma que al menos en el período informado el actor tuvo la calificación (5) de situación irrecuperable, lo que demuestra una referencia de su conducta ante las relaciones económicas contraidas.-

La informativa emanada de la escribana Bordenave obrante a fs.184 aporta los datos que dió en su testimonio y la del Banco La Pampa, fs.187, refiere cuestiones propias de las gestiones realizadas por el actor para obtener un crédito con resultado negativo, situación regulada por intereses distintos a la relación concertada por las partes.-

Los antecedentes destacados comprueban la falta de sustento de la pretensión del actor en su mayor extensión, esto es en lo relativo a la resolución del contrato por culpa de la vendedora y en el reclamo del doble de la suma entregada en moneda extranjera convertida al valor de mercado.-

La carta documento obrante a fs.11, acompañada por éste, en la que la demandada le notifica la rescisión del contrato por incumplimiento de las prestaciones a su cargo, no hace más que reflejar la realidad de lo acontecido.-

En virtud de lo expuesto, el rechazo de la restitución del doble de la suma entregada de acuerdo a como se intentó el reclamo, importa la suma de $86.100 provenientes de U$S 30.000 convertidos a pesos de acuerdo al valor de mercado de la moneda extranjera, esto es 1 U$S igual a $ 2,87.-

En cuanto a las mejoras reclamadas es de señalar que la demandada solo objetó su existencia sin introducir otro tema que pudiera obstaculizar su procedencia. En función de ello habiendo quedado debidamente demostradas a través de la prueba pericial obrante a fs.229/30, la testimonial de Ariel Gustavo Chimenti fs.225, Santiago Rivero fs.251, Miguel Rene Viveros fs.252 y la informativa pertinente por la que se demostró no solo su existencia sino su valor, se impone su restitución.-

Ante la intención de rescindir el contrato por parte de la vendedora tal como lo demuestra la intimación de fs.11 obliga a receptar este rubro para no provocar un enriquecimiento sin causa, puesto que la pericia concluye en el mayor valor incorporado al bien a través de los trabajos realizados.- Este importe de $9.227,96 llevará intereses a la tasa mix BNA desde su desembolso al efectivo pago y una vez recuperado el inmueble.-

En base al monto rechazado de $86.100 y el que prospera de $ 9.227,96 las costas se imponen en el 90 % al actor y el 10 % a la demandada.-

Por los fundamentos expuestos lo dispuesto por los arts.1197, 1198 y concs. del C.C., arts 377 y 386 del C.P.C.

FALLO. Haciendo lugar parcialmente a la demanda promovida por Julio Garcés Perez contra Rosa Isabel Sanelli, y en consecuencia condenando a esta última a abonar al primero al momento de recuperar el inmueble la suma de $ 9.227,96 en concepto de mejoras, con más los intereses determinados en los considerandos.-

Rechazar en su mayor extensión la demanda en cuanto a la resolución del contrato por culpa de la demandada y por consiguiente a abonar la suma entregada doblada, especificada en moneda extranjera y convertida al cambio que rige en el mercado.-

Las costas se imponen en el 90 % al actor y en el 10% a la demandada.-

Regulo los honorarios de los Dres Barbara Sanchez Pulgar en $ 3.800.-, Ernesto David Fernandez en $ 9.500.-, Federico Raffo Benegas en $ 4.450.-, Alejandro David Cataldi en $ 4.450, Sergio Mario Barotto en $ 4.450.-, los del perito Carlos Alberto Fernandez en $ 1.500.- y los del perito contador José Luis Rueda en $ 300.- M.B. $ 95.327,96.- (arts.6, 6 bis, 7 y 38 ley 2212).-

El porcentaje en favor del Consejo de Ciencias Económicas por la actuación del Cdor Rueda se fija en $ 15.-

Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación profesional, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquélla.-

Notifíquese, regístrese y cúmplase con la ley 869.-

Dra. SUSANA TERESA BURGOS

JUEZ

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