Proveído
Organismo: Juzgado Civil,Comercial y Mineria N°3
Ciudad: Viedma
N° Expediente: 0572/2003
Fecha: 2007-04-19
Carátula: RACCA IGNACIO ANDRES C/ SCAGLIOTTI ANA MARIA S/ SUMARIO (ESCRITURACION)
Descripción: SENTENCIA
Viedma, abril de 2007.-
Y Vistos: Los presentes autos caratulados "Racca, Ignacio Andrés c/ Scagliotti, Ana María s/ sumario (escrituración)", Expte. nº 572/2003, de los que resulta.
I.- Que a fs. 18/26 se presenta el sr. Ignacio Andrés Racca, por su propio derecho, promoviendo demanda de escrituración contra la sra. Ana María Scagliotti. Relata que el 22 de septiembre de 1997 celebró una operación de compraventa con la demandada a través de la inmobiliaria Epulén de Luis Fernando Ciancaglini, en virtud de la cual adquirió un terreno baldío individualizado como lote 15 de la manzana 530 de la ciudad de Viedma, ubicado en la calle Misiones Salesianas nº 442; el precio total fue pactado en la suma de U$S 9.500 que fueron abonados en el acto de suscripción del boleto de compraventa, abonó los honorarios profesionales del corredor inmobiliario, el impuesto de sellos y a partir de esa fecha tomó plena posesión del terreno. Destaca, que en la claúsula tercera del instrumento la vendedora se obligó a otorgar la escritura traslativa de la propiedad ante el escribano que elija el comprador, pero transcurrido un tiempo prolongado procedió a intimarla por carta documento, la que fue contestada rechazando dicha solicitud y desconociendo haber suscripto el boleto de compraventa y haber autorizado a Ciancaglini a realizar dicha venta, frente a lo cual remitió nueva carta documento rechazando sus argumentos e intimándola a suscribir la escritura correspondiente. Seguidamente, da los fundamentos de la acción que intenta, que consisten en los términos de la claúsula tercera del boleto de compraventa, en la figura del mandato tácito, que desarrolla extensamente en cuanto a sus características y circunstancias y en un plano de subsidiariedad y frente a una potencial incertidumbre sobre la existencia o no de la autorización de venta entiende que él es un tercer adquirente de buena fe que debe ser protegido. Por último invoca en su favor la teoría de la apariencia que, según dice, habilita prevalecerse de un mandato aparente en la firme creencia de la legitimidad de los poderes que de él emergen. Pide la citación como tercero de la Institución Salesiana atento el carácter de titular registral que la misma ostenta sobre el inmueble cuya escrituración se pretende. Ofrece prueba, funda en derecho y pide que se haga lugar a la demanda con costas.-
II.- Que a fs. 39/40 se presenta la Institución Salesiana, por medio de apoderado, y contesta la citación que se le hiciera. Niega los hechos invocados en el inicio de acuerdo al desarrollo que efectúa y señala que el 20/06/1989 el sr. Febo Archilao Capponi en su carácter de apoderado de la Institución Salesiana celebró un contrato de obra con el sr. Ernesto Armando Scavo por medio del cual éste debía ejecutar una serie de trabajos y la Institución, como contraprestación, entregar un dinero y transferirle las parcelas 9 a 18 de la manzana 530 de la Sección B de Viedma. Luego de ello, sigue diciendo, Scavo le comunicó a Capponi que efectuara la escritura correspondiente a favor de Norberto Edgardo Bizzotto, lo cual no se concretó y motivó que posteriormente Scavo notificara a Capponi que dejaba sin efecto dicha indicación de escriturar y que en virtud de las actuaciones labradas y homologadas en el Expte. nº 116/92/6, caratuladas: "Scavo Ernesto Armando c/ Sosa Hugo Raúl s/ Sumario", tramitadas ante este Juzgado, los lotes 12 a 18 de la manzana 530 Sección B debían ser transferidos a favor de la sra. Ana María Scagliotti quien obraba por sí y en representación de los menores María Laura, Sebastián, Julián y Juan Manuel Sosa y Scagliotti. Agrega que por ello se atendrá a lo resuelto en esos autos, que siempre ha estado a disposición para firmar las escrituras correspondientes y que si no se firmaron ha sido porque no fue pedido. Finaliza diciendo que la Institución Salesiana que representa no tiene ninguna obligación incumplida con el actor. Ofrece prueba, funda en derecho y pide que se rechace la demanda a su respecto, con costas.-
III.- Que a fs. 41/42 se presenta la sra. Ana María Scagliotti, por derecho propio, y contesta la demanda. Niega los hechos invocados en el inicio de acuerdo al desarrollo que efectúa y especialmente niega haber celebrado el 22/09/1997 por sí o por intermedio de la inmobiliaria Epulén de Luis Fernando Ciancaglini una operación de compraventa del terreno individualizado como lote 15 de la manzana 530 de la ciudad de Viedma con el actor y que éste hubiera abonado la suma de U$S 9.500 con motivo de dicha operación. Seguidamente efectúa los desconocimientos puntuales que detalla y señala que el actor pretende institucionalizar una situación de hecho de la cual es totalmente ajena ya que no ha sido titular de dicho inmueble, asi que nunca pudo haber dispuesto la venta de un bien que no le pertenece por lo cual opone al progreso de la acción la excepción de falta de legitimación pasiva. Agrega que el inmueble cuya escrituración el actor pretende lo había adquirido su esposo a Ernesto Armando Scavo y éste, en su momento, promovió contra su esposo un juicio que finalizó por conciliación y luego de ello, al fallecer su esposo el 04/10/93 dichos bienes se incorporaron al sucesorio del mismo, mencionando que para haber podido disponer su venta hubiera sido necesario tener autorizaciones judiciales, dado su carácter de administradora judicial, por lo cual, entiende, que al promoverse la acción contra ella a título particular y no en su calidad de administradora del sucesorio de su esposo, es que opone la defensa de falta de acción o de ausencia de legitimación pasiva, en consecuencia de que la acción no ha sido correctamente planteada. Luego y a mayor abundamiento informa que la Cámara Criminal de Viedma ante distintas denuncias penales formuladas contra el sr. Ciancaglini, por situaciones similares a la propuesta por el actor, fue condenado por la comisión de ilícitos penales. Ofrece prueba, funda en derecho, y pide que se rechace la demanda.-
IV.- Que a fs. 44/46 se presenta el actor y contesta la excepción de falta de legitimación pasiva. Desarrolla varios argumentos en aval de su postura según la cual entiende que ella en su condición de cónyuge ostentaba plena posesión y propiedad del terreno, era "dueña", se comportaba como tal y estaba perfectamente habilitada para vender, por lo cual entiende que invocar que ningún derecho esgrimía sobre el bien constituye una defensa poco seria, solicitando, en definitiva el rechazo de la excepción.-
V.- Que a fs. 49 se dispuso posponer el tratamiento de la excepción interpuesta para el momento de dictarse sentencia definitiva. Posteriormente a fs. 51 se ordenó la apertura de la causa a prueba, señalándose la audiencia prevista en el art. 489 del C.Pr., la que se llevó a cabo según ilustra el acta de fs. 70. Luego a fs. 308 certificó la Actuaria sobre el resultado del período probatorio, clausurándose seguidamente el mismo de acuerdo a lo previsto por el art. 495 del C.Pr.. En consecuencia de ello a fs. 313/325 alegó la parte actora y a fs. 326/331 hizo lo propio la parte demandada. Finalmente a fs. 332 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme.-
Y Considerando:
1) Que de acuerdo al modo en que la presente litis quedara trabada, merced a los escritos introductorios del proceso, la cuestión a decidir consiste en determinar la obligación de escriturar de la demandada hacia el actor, a lo cual la primera, con distintos argumentos, se ha opuesto expresamente.-
2) Que en base a todo ello, en primer término debe señalarse que según las disposiciones del art. 1323 del CC. habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. En lo que hace a las obligaciones del vendedor, éstas comienzan a regularse a partir del art. 1408 del CC. sobre lo cual se ha dicho que en términos generales puede afirmarse que la ley pone a su cargo dos obligaciones primordiales, que son la de entregar la cosa vendida y la de garantizar al comprador tanto respecto de la inexistencia de vicios redhibitorios como de una eventual evicción; sin embargo, con el cumplimiento de ambas obligaciones no se agotan los deberes que del contrato de compraventa se siguen para el vendedor, ya que ellas deben complementarse con la exigencia de conservar la cosa en el estado en que se encontraba al celebrarse el contrato, la de satisfacer (salvo pacto en contrario) los gastos de la entrega, la de recibir el precio y la de transmitir la propiedad de la cosa vendida (conf. "Código Civil y Leyes Complementarias", Belluscio - Zannoni, Ed. Astrea, Bs. As., 1986, Tº 6, págs. 538/9).-
3) Que en este estado, se debe señalar que la parte demandada ha centrado su defensa y oposición a la pretensión del actor en dos aspectos puntuales. Por un lado ha desconocido la intermediación en su nombre del corredor inmobiliario Luis Fernando Ciancaglini y por otro lado ha manifestado no ser la titular de los derechos emergentes del inmueble en cuestión, atento a que el bien había sido adquirido por su esposo -fallecido- y por ende había pasado al sucesorio respectivo, del cual sólo es administradora y por ello ha opuesto falta de acción en el actor o ausencia de legitimación pasiva en ella. Por tales razones y dado el carácter de las defensas mencionadas, se analizará primero lo atinente a la legitimación y luego, en su caso, el resto de los planteos.-
4) Que sentado lo expuesto, cabe recordar el régimen general de las pruebas procesales y mencionar que por tales debe entenderse al conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandia, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1972, T* 1, pag. 15) y recordarse que uno de los principios generales de esta materia es el de la carga de la prueba y de la autorresponsabilidad de las partes por su inactividad (ob. cit., pag. 138); pues "La actividad de las partes es de fundamental importancia para la suerte de sus pretensiones o defensas. Esta actividad adquiere mayores proporciones cuando el proceso se rige por el principio dispositivo riguroso, ya que toda la iniciativa probatoria esta radicada en las partes..." y teniendo en cuenta también que "Para saber con claridad qué debe entenderse por carga de la prueba, es indispensable distinguir los dos aspectos de la noción: 1) por una parte, es una regla para el juzgador o regla del juicio, porque le indica cómo debe fallar cuando no encuentre la prueba de los hechos sobre los cuales debe basar su dicisión, permitiéndole hacerlo en el fondo y evitando proferir un non liquett, esto es, una sentencia inhibitoria por falta de pruebas, de suerte que viene a ser un sucedáneo de la prueba de tales hechos; 2) por otro aspecto, es una regla de conducta para las partes, porque indirectamente les señala cuales son los hechos que a cada una le interesa probar ... para que sean considerados como ciertos por el juez y sirvan de fundamento a sus pretensiones o excepciones." (conf. ob. cit., pag. 424); toda la temática encuentra sustento legal en nuestro ordenamiento procesal en el art. 377 que reconoce y sostiene estos principios.-
5) Que con tales premisas presentes se debe comenzar el análisis del caso planteado y en primer término referenciar el boleto de compraventa sustento de la pretensión del actor, que se encuentra reservado en Secretaria según nota de fs. 27 y que obra copiado a fs. 4. En el mismo figura que "ANA MARIA SCAGLIOTTI, representada en este acto por el Corredor Inmobiliario ... LUIS FERNANDO CIANCAGLINI ... en adelante la VENDEDORA, por una parte; y el sr. IGNACIO ANDRES RACCA ... en adelante el COMPRADOR por la otra, convienen en celebrar el presente BOLETO DE COMPRAVENTA sujeto a las siguientes cláusulas". En dichas cláusulas se estableció que la vendedora le vendía al comprador una fracción de terreno ubicada en la ciudad de Viedma, identificada como Lote 15 de la Manzana 530 (cl. 1ª), por un precio de U$S 9.500 que se abonó en ese acto al contado (cl 2ª), entregando al comprador la posesión del bien en ese mismo acto y estableciendo que la escritura traslativa de dominio en cuanto a gastos y honorarios correría íntegramente por cuenta del comprador, pudiendo realizarla en la escribanía de su confianza (cl. 3ª). El instrumento privado fue suscripto en la ciudad de Viedma, el 22 de septiembre de 1997, por Luis Fernando Ciancaglini e Ignacio Andres Racca.-
6) Que seguidamente, como se anticipara en el considerando 3º, por razones metodológicas, se debe verificar la legitimación de la parte demandada para poder otorgar la escritura traslativa de dominio que se le ha solicitado, haciéndolo en este estadío procesal habida cuenta la estrecha vinculación que ello guarda con el fondo del asunto, puesto que se trata de obligaciones personales y en el caso la determinación e identificación de la parte vendedora conlleva al análisis de la integración subjetiva de la litis, aspecto éste que en definitiva ha sido introducido por la accionada, ya por la vía de la falta de acción, como de la falta de legitimación.-
Para ello y al respecto bueno es recordar que "la legitimación procesal denota la posición subjetiva de las partes frente al debate judicial, desde el momento en que no es suficiente alegar un derecho, sino, además, afirmar su pertenencia a quien lo hace valer y contra quién se deduce, de tal modo que la causa tramite entre los sujetos que, en relación con la sentencia, puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del proceso y, por consiguiente, de tutela jurisdiccional" (cfr. Fenochietto, Carlos Eduardo, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado - Anotado y Concordado", Ed. Astrea, 2001, T. II, pág. 382). En este sentido, también se ha expresado que la legitimatio ad causam es "...aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender -legitimación activa- y para contradecir -legitimación pasiva- respecto de la materia sobre la cual el proceso versa." (Palacio, Lino Enrique, "Derecho Procesal Civil", Abeledo Perrot, 5ta. Reimpresión, 1991, T. I, pág. 406), y por ello, existe falta de legitimación para obrar cuando no media tal coincidencia (cfr. Falcon, Enrique M., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Anotado-Concordado-Comentado", Abeledo Perrot, 1988, T. III, pag. 42) por no ser "...ni el accionante ni el accionado titulares de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión accionada, con prescindencia de su fundabilidad." (Morello-Sosa Berizonce, "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación Comentados y Anotados", Librería Editora Platense-Abeledo Perrot, 1990, T. IV-B, pag. 220).-
Así la cuestión, debe advertirse que las partes han estado de acuerdo en que el bien objeto del pedido de escrituración es el inmueble identificado como Lote 15 de la Manzana 530 de la Sección B, de Viedma cuyo dominio figura inscripto a nombre de Asociación Civil Religiosa - Institución Salesiana conforme, a su vez, se desprende del informe del Registro de la Propiedad Inmueble obrante a fs. 113.-
A ello es menester agregar que conforme el relato efectuado por la Asociación Civil Religiosa mencionada, citada como tercero por el actor, los derechos y acciones correspondientes al inmueble de marras (Lote 15 de la Manzana 530 de la Sección B, de Viedma) originalmente fueron cedidos por la titular registral al agrimensor Ernesto Armando Scavo, quien primero le comunicó a aquélla que debía escriturarse a favor de Norberto Edgardo Bizzotto, lo cual no se concretó y motivó que, posteriormente, Scavo notificara a Capponi -apoderado de la Asociación- que dejaba sin efecto dicha indicación de escriturar y que en virtud de las actuaciones labradas y homologadas en el Expte. nº 116/92/6, caratuladas: "Scavo Ernesto Armando c/ Sosa Hugo Raúl s/ Sumario", tramitadas ante este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil nº 3, el lote 15 -entre otros- de la manzana 530 Sección B de Viedma, debía ser transferidos a favor de la sra. Ana María Scagliotti quien obraba por sí y en representación de los menores María Laura, Sebastián, Julián y Juan Manuel Sosa y Scagliotti.-
Todo ello, en lo pertinente, se encuentra corroborado con las constancias de las actuaciones judiciales mencionadas, "Scavo Ernesto Armando c/ Sosa Hugo Raúl s/ Sumario", agrregadas ad effectum videndi et probandi a las presentes, que en este acto se tienen a la vista y de las que surge que a fs. 4/6 obra el boleto de compraventa por el cual Ernesto Armando Scavo cedió, vendió y transfirió a Hugo Raúl Sosa los derechos que tenía sobre las parcelas 9 a 18 de la Manzana 530, Sección B de esta ciudad; a fs. 10/11 obra el escrito de inicio de la demanda por cumplimiento de contrato; a fs. 36 se encuentra incorporado el acuerdo conciliatorio por el cual la parte demandada, por todos los conceptos reclamados, abonaría a la parte actora la suma de $ 7.000 y además le entregaría en pago tres terrenos identificados como 9, 10 y 11 de la Manzana 530, Sección B; a fs. 38 vta. prestó su conformidad la sra. Asesora de Menores y a fs. 39/40, el 23/6/95, mediante sentencia interlocutoria Nº 28 se homologó el acuerdo arribado entre el sr. Ernesto Armando Scavo y la sra. Ana María Scagliotti por sí y en representación de sus hijos menores de edad.-
Ello, a su vez, está corroborado con el contenido de las actuaciones caratuladas "Sosa, Hugo Raúl s/ sucesión", tramitadas originariamente ante este Juzgado y actualmente ante el Juzgado de Familia y Sucesiones local, agregadas ad effectum videndi et probandi a las presentes, que en este acto se tienen a la vista y de las que surge que a fs. 62 obra la declaratoria de herederos de Hugo Raúl Sosa estableciendo que por su fallecimiento, suceden con carácter de únicos y universales herederos sus hijos Juan Manuel (nacido el 16/2/75), Maria Laura (nacida el 25/5/77) Sebastián (nacido el 27/10/80) y Julián (nacido el 27/10/80) Sosa y Scagliotti, y su cónyuge supérstite Ana Maria Scagliotti, sin perjuicio de los derechos que le pudieran corresponder a ésta de la disuelta sociedad conyugal; que a fs. 108/109, el 09/06/1995, se efectuó una denuncia de bienes, mencionando la existencia del acuerdo arribado en los autos "Scavo Ernesto Armando c/ Sosa Hugo Raúl s/ Sumario" y solicitando, asimismo, que los terrenos se inscribieran a nombre de cada uno de los herederos menores; que a fs. 370/371, el 16/03/2004 se amplió la declaración jurada patrimonial para juicios sucesorios, consignando allí el bien inmueble objeto de estos autos y su correspondiente avalúo; pudiendo destacarse, además, que de las constancias de los autos sucesorios que se analizan no surge adjudicación, partición o inscripción definitiva alguna del referido bien inmueble.-
7) Que en base a todo ello, se puede colegir que mientras que en el respectivo boleto de compraventa ha sido consignada como vendedora la demandada, Ana Maria Scagliotti, sin aclaración alguna, del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble de referencia (Lote 15 de la Manzana 530, Sección B de esta ciudad) y de las respectivas y consecuentes cesiones de derechos, acerca de las cuales las partes, en general, han quedado contestes, se desprende que a la fecha de celebración del contrato que ha dado sustento a la demanda, los derechos y acciones emergentes del predio urbano en litigio, estaban en cabeza de todos los herederos de Hugo Raúl Sosa, tal como surge del mencionado juicio sumario, del juicio sucesorio y de acuerdo a lo manifestado por la Asociación Civil Religiosa Institución Salesiana. De allí se desprende, también, que a esa fecha (22/9/97) tres de los cuatro hijos de Hugo Raúl Sosa, eran menores de edad.- .
De esta manera se concluye que los legitimados pasivos, en orden a una posible obligación de escriturar el terreno, cuyos derechos y acciones han sido transferidos mortis causa por Hugo Raúl Sosa a sus herederos y a su cónyuge supérstite, son precisamente todos ellos y no solamente la cónyuge supérstite del fallecido Hugo Raúl Sosa.-
Se evidencia así, que la demandada, Ana María Scagliotti, por sí sola, no poseía y no posee legitimación suficiente para vender la totalidad del predio urbano de que se trata y consecuentemente para otorgar la escritura traslativa de dominio del mismo, máxime cuando se advierte que atento la menor edad de tres de los hijos, a la fecha de celebración del contrato, es cierto que debió haber contado con la intervención de la Asesora de Menores y haber obtenido autorización judicial, como ha postulado la demandada en su responde y como se advierte que ha ocurrido a lo largo del proceso sucesorio con relación a otros bienes o derechos alli involucrados.-
Por lo demás cabe aclarar que en modo alguno se presenta posible extender la representación de la sra. Scagliotti que se mencionara en el boleto de compraventa base de la acción, a sus hijos, puesto que nade surge de dicho instrumento y nada se ha alegado al respecto en la demanda.-
Por estas razones, se concluye que en el caso, la legimitación de la demandada, no se presenta del modo que lo ha propuesto la misma, pero tampoco de la manera que lo ha planteado la actora. Ello es así puesto que al habérsele atribuido a la sra. Scagliotti la venta -cesión- del terreno en cuestión, la misma sólo puede comprender sus derechos y acciones sobre el bien de que se trata, quedando excluidos del análisis los derechos de los restantes herederos del causante. Entonces, con ese alcance, debe entenderse que la sra. Scagliotti tiene legitimación pasiva para ser demandada en este juicio, en el cual se le atribuye a ella haber vendido -sus derechos- sobre el lote ya referido. Por tales motivos, la excepción planteada debe desestimarse, con costas (art. 68 ap. 1º C.Pr.).-
8) Que corresponde ahora ingresar al estudio de la cuestión de fondo planteada en el sub-exámine. Dicha materia, ha quedado centrada entonces, conforme lo dicho anteriormente y los términos de los escritos iniciales del proceso, en la determinación de si Ana María Scagliotti otorgó mandato al corredor inmobiliario Luis Fernando Ciancaglini, en el sentido pretendido por el accionante, o lo que es lo mismo, si de la prueba rendida es posible inducir que así haya ocurrido.-
Es sabido que para ello no es necesario en modo alguno que se haya otorgado autorización escrita expresa sobre el particular toda vez que el mandato no sólo puede ser tácito (aquel que resulta de hechos positivos del mandante, o de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre), sino que aún siendo expreso puede ser dado verbalmente (conf. arts. 1873 y 1874 C.C.).-
En ese orden, al respecto se ha dicho que "La demostración y consiguiente prueba del mandato tácito, están dadas por los hechos concluyentes del mandante o del mandatario, y también por el silencio. De ese modo, se ha resuelto que "La demostración de la existencia de un mandato tácito debe surgir de hechos u omisiones que permitan inferir inequívocamente el consentimiento del mandante para instituir un mandatario" (Código Civil y Leyes Complementarias, Belluscio - Zannoni, Ed. Astrea, Bs. As., 2004, Tomo 9, pag. 189) y a su vez que "La prueba del contrato de mandato por parte del tercero no está sujeto a limitación alguna, y puede éste valerse de cualquier medio para demostrar la existencia del apoderamiento. Ello reconoce Vélez Sársfield en la nota al art. 1873 cuando expresa: "En cuanto al mandato verbal su prueba no puede ser recibida, sino conforme a lo dispuesto respecto a las pruebas de las obligaciones. Pero la observación de las reglas exigidas para la prueba de las obligaciones, no es de rigor sino respecto a las partes contratantes. Los terceros pueden siempre probar por testigos el mandato, porque siendo un negocio entre otros, les es casi imposible procurarse prueba escrita. Véase Zachariae, parágrafo 751, nota 4, y Troplong. Nro. 145" (El mandato; Piantoni, Mario A., Marcos Lerner Editora Córdoba S.R.L., Córdoba, 1983, pág. 159).-
Deben verse, entonces, cuáles son los elementos convictivos arrimados a la causa con el fin de acreditar ese presupuesto de hecho. Repasados los mismos, cabe considerar los siguientes:
a) El boleto de compraventa obrante en copia a fs. 4, referenciado en el considerando 5°.-
b) La carta documento obrante a fs. 8 por la cual la demandada rechaza la anterior de la actora y desconoce haber suscripto el boleto referido o haber autorizado a Luis Fernando Ciancaglini a efectuar dicha venta.-
c) La absolución de posiciones de la demandada obrante a fs. 123, a tenor del pliego obrante a fs. 122 de donde surge que Ciancaglini le atendía sus asuntos inmobiliarios (pos. 6ª) y que jamás intimó a Ciancaglini a que se abstenga de ofrecerlos a la venta (pos. 10ª) y jamás intimó a los compradores a la restitución de los lotes (pos. 14ª).-
c) La declaración testimonial de Gustavo Víctor Torralba, obrante a fs. 125, de la que surge que recuerda un cartel de la inmobiliaria Epulén frente a la casa en que vivía, en la calle Misiones Salesianas 443, agregando que el lote frente a su casa lo compró el actor.-
d) La declaración testimonial del Néstor Javier Olivares, obrante a fs. 127, indicando que el terreno de la calle Misiones Salesianas de al lado del de Marcos lo compró el actor y que había publicidad de la inmobiliaria Epulén para la venta.-
e) La declaración testimonial de Paola Mirna Bernardini, de profesión abogada, obrante a fs. 152, de la que surge que tiene una situación similar a la de este juicio por cuanto suscribió con la inmobiliaria Epulén un boleto de compraventa por el cual se le vendía un terreno ubicado en la calle Misiones Salesianas, por un valor de U$S 10.000, recordando que en el lugar había un cartel que decía "inmobiliaria Epulen lotea", agregando que el boleto lo suscribió "con el sr. Ciancaglini el cual lo hacía por inmobiliaria Epulén", que no le exigió el instrumento que acreditaba la representación invocada puesto que no lo consideró necesario porque estaba en el medio de la operación una inmobiliaria seria y conocida de la zona y que tampoco exigió dicho instrumento cuando le abonó a él el saldo de precio porque no lo creyó conveniente, indicando que no se contactó personalmente con los propietarios del terreno porque no lo creyó necesario, que no exigió recibo de pago de los propietarios, que siempre se los extendió la inmobiliaria.-
f) La declaración testimonial de Luis Fernando Ciancaglini, obrante a fs. 173/174, de la que surge que él era titular de la inmobiliaria Epulén entre los años 1983 a 1999 y que tenía una vinculación comercial con la demandada, que la sra. Scagliotti tenía la posesión de unos terrenos en el Barrio Don Bosco, "no era propietaria, desde el punto de vista legal", que él no tenía facultades expresas respecto de los terrenos mencionados, agregando que la demandada tenía conocimiento que la inmobiliaria hacía publicidad para la venta de los lotes, que Scagliotti no le comunicó que no realice operación alguna con los lotes y que "me autoriza verbalmente a la comercialización de los mismos", que se vendieron los cinco lotes que estaban a la venta, que realizó una operación inmobiliaria con el actor respecto a uno de los cinco lotes en venta, que abonó el precio correspondiente, que él suscribió un boleto de compraventa con el actor, que desconoce si el actor ejerció la posesión del terreno, y que no le consta si la sra. Scagliotti se había comprometido a efectuar la escritura traslativa de dominio.-
g) Las copias certificadas obrantes a fs. 281/287 de las que surge que el 11 de abril de 2003 la Cámara en lo Criminal de Viedma condenó a Luis Fernando Ciancaglini a la pena de un año y cinco meses de prisión en suspenso con más la de inhabilitación especial para desempeñarse como corredor y martillero por el término de ocho años por considerarlo autor material y penalmente responsable del delito de estafa (art. 172 del C.P.) por el hecho imputado relativo a que "mediante ardid consistente en la utilización de calidad simulada, hizo suscribir boleto de compraventa a la damnificada Norma Celina Crenz, que tenía por objeto la venta a ésta de una fracción de terreno ubicado en este ciudad, identificado como lote 17, manzana 530, nomenclatura catastral 18-1-B-530-17 perjudicándola patrimonialmente en la suma de Dólares Estadounidenses nueve mil quinientos (U$S 9.500)", habiéndose considerado acreditado en dicho fallo que "Luis Fernando Ciancaglini, en su calidad de corredor inmobiliario y abusando de la confianza que se le depositara en razón de esa calidad, y arrogándose una calidad que no poseía, suscribió un boleto de compraventa sobre una fracción de terreno identificado como lote 17, manzana 530, nomenclatura catastral 18-1-B-530-17 de esta ciudad de Viedma, con Norma Celina Crenz, ocasionándole un perjuicio patrimonial que ascendió a ese momento a la suma de Nueve Mil Quinientos Dólares Estadounidenses (U$S 9.500), importe que abonara por la supuesta compra...".-
h) La absolución de posiciones del actor, obrante a fs. 297, a tenor del pliego obrante a fs. 296, de donde surge que es cierto que celebró una operación inmobiliaria respecto del inmueble individualizado en la demanda exclusivamente con el sr. Luis Fernando Ciancaglini, aclarando que éste actuaba en representación de la demandada (pos. 1ª); que es cierto que omitió exigir el documento que acreditaba la representación invocada por el sr. Ciancaglini durante las tratativas previas a la operación inmobiliaria (pos. 2ª ampl. prim.); que es cierto que omitió exigir el documento que acreditaba la representación invocada por el sr. Ciancaglini como condición a la firma del boleto (pos. 2ª ampl. seg.); que es cierto que omitió exigir el documento que acreditaba la representación invocada por el sr. Ciancaglini como condición del pago del precio (pos. 2ª ampl. ter.), que confió plenamente en el sr. Ciancaglini (pos. 2ª ampl. cuarta); que omitió contactarse personalmente con los propietarios durante las tratativas previas a la operación inmobiliaria y al momento de suscribir el boleto (pos. 2ª ampl. quinta y sexta); y que omitió exigir de los propietarios un recibo por la suma de dinero abonada.-
9) Que de todo ello se puede extraer de manera particularmente relevante la declaración testimonial del corredor inmobiliario Ciancaglini en cuanto por un lado aseguró que la demandada no era propietaria del terreno -desde el punto de vista legal-, que él no tenía facultades expresas respecto de ese inmueble y que no le constaba que la demandada se hubiera comprometido a realizar la escritura traslativa de dominio de ese bien; en tanto que por otro lado afirmó que la accionada tenía conocimiento que la inmobiliaria hacía publicidad para la venta de los lotes.-
Tales afirmaciones no se encuentran desvirtuadas por las restantes medidas de prueba que fueran referenciadas anteriormente. Ello es así, pues el boleto de compraventa sustento de la pretensión, como se ha visto, no fue firmado por la accionada y además no dice que ésta se obligara a firmar la escritura traslativa de dominio correspondiente, sino que solamente se regula allí lo atinente a gastos, honorarios y elección de la escribanía; además, la carta documento de fs. 8 es concordante con ello, pues la demandada ya a partir de ese momento desconoció la representación atribuída a Ciancaglini, así como su obligación de escriturar y ha mantenido en forma consecuente esa postura jurídica. Desde otro ángulo, las declaraciones de Torralba y Olivares refieren básicamente a la publicidad de la venta del lote en cuestión, sin que pueda extraerse de allí conocimiento veraz y puntual de la compraventa o del mandato en cuestión, en tanto que la declaración de Bernardini informa de una situación similar a la del actor, pero nada aporta hacia la comprobación del contrato de mandato. Por su parte, las respectivas absoluciones de posiciones permiten apreciar, por un lado, que la accionada no le dijo a Ciancaglini que se abstuviera de ofrecer a la venta el terreno y por otro lado que el actor celebró la operación exclusivamente con Ciancaglini y omitió exigirle algún documento que acreditara la representación que se atribuía, tanto en las tratativas previas, como a la firma del boleto y pago del precio respectivo. Por lo demás, no se acreditó que la demandada hubiera percibido el precio en cuestión.-
De todo ello no puede sino desprenderse que Ciancaglini puede haber contado con alguna autorización para publicitar u ofrecer a la venta el inmueble de marras, pero en modo alguno tales elementos alcanzan para entender que tenía autorización o representación -mandato- para celebrar un contrato de compraventa y obligar a traves de él a la demandada.-
El reconocimiento de la demandada acerca de que no le dijo a Ciancaglini que no vendiera el terreno, no parece permitir, en modo alguno, una interpretación como la que intenta extraer la actora y entender así que ello es sinónimo de autorizar la venta de ese bien, a persona determinada, a un precio determinado y bajo modalidades determinadas. Además, puede señalarse que no se ha acreditado ratificación tácita del mandante en los términos del art. 1935 del C.C., así como también es de destacar que el accionante bien pudo exigir del martillero la entrega de la pieza original donde constaba el mandato o una copia de ella en forma auténtica, como prescribe el art. 1939 del C.C. y sin embargo, el comprador, como ha expresado en su absolución de posiciones de fs. 297, no consideró necesario exigir de Ciancaglini instrumento alguno, porque confió plenamente en él, pero debe destacarse que ese comportamiento es incompatible con la prudencia y diligencia que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 902 y conc. del C.C. y las circunstancias del caso, era de esperar en el adquirente de un bien inmueble de las características como el que ha originado esta acción.-
Por último y a mayor abundamiento se debe mencionar que las constancias de la sentencia penal mencionada en el considerando anterior, no hacen sino corroborar lo hasta aquí expuesto, toda vez que allí se dijo que Ciancaglini, en su calidad de corredor inmobiliario y abusando de la confianza que se le depositara en razón de esa calidad, y arrogándose una calidad que no poseía, suscribió un boleto de compraventa sobre una fracción de terreno identificado como lote 17 de la manzana 530 de esta ciudad y así corresponde concluir que la prueba rendida en estos autos es insuficiente para tener por comprobado que Ana María Scagliotti otorgó mandato al corredor inmobiliario Luis Fernando Ciancaglini, en el sentido pretendido por el accionante, para obligar a la primera a otorgar la escritura traslativa de dominio del bien inmueble identificado como lote 15 de la manzana 530 de esta ciudad.-
En su mérito, se debe desestimar la demanda interpuesta, con costas (art. 68 ap. 1º C.Pr.).-
Por todo lo expuesto,
RESUELVO:
-.I. Desestimar la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la accionada a fs. 41/42, con costas (art. 68 ap. 1º C.Pr.).-
-.II. Desestimar la demanda interpuesta a fs. 18/26 por el sr. Ignacio Andrés Racca contra la sra. Ana María Scagliotti, con costas (art. 68 ap. 1º C.Pr.).-
-.III. Diferir las regulaciones de honorarios hasta que haya pautas para ello (conf. arts. 32 y 23 L.A.).-
-.IV. Regístrese, protocolícese y notifíquese.-
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Poder Judicial de Río Negro