Proveído

Organismo: Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial

Ciudad: Bariloche

N° Expediente: 14093-126-06

N° Receptoría:

Fecha: 2007-04-09

Carátula: SCAGLIONE GUSTAVO / RIVAROLA CARLOS Y OTRO S/ ESCRITURACION

Descripción: Definitiva

CAMARA DE APELACIONES CIVIL

Y COMERCIAL IIIA. CIRCUNSCRIPCION

Expte. nº:14093-126-06

Tomo: 1

Sentencia

Folio:

Secretario: dra. Alba Posse

2

En la ciudad de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 9 días del mes de ABRIL de dos mil siete reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA de la IIIa. Circunscripción Judicial; dres. Edgardo J. Camperi, Luis M. Escardó y Horacio Carlos Osorio, luego de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada: "SCAGLIONE GUSTAVO C/RIVAROLA CARLOS Y OTRO S/ESCRITURACION", expte. nro.14093-126-06 (Reg. Cám.), y discutir la temática del fallo a dictar -de todo lo cual certifica la Actuaria-, los sres. Jueces emitieron su voto en el orden establecido en el sorteo practicado a fs.1236vta., respecto de la siguiente cuestión a resolver: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

- - -A la cuestión planteada el dr. Osorio dijo:

1. Contra la sentencia de fs. 1112/1118 vta. -que hizo lugar parcialmente a la demanda, rechazó la reconvención y distribuyó las costas- interpusieron sendos recursos de apelación:

1.1. a fs. 1120, los dres. Andrés Martínez Infante y Lorenzo Raggio, por derecho propio y en representación de la actora. Concedido el mismo libremente y con efecto suspensivo, y radicados los autos en este Tribunal, expresaron sus agravios los apelantes a fs. 1173/1176 vta., los cuales fueron contestados a fs. 1222/1229.

1.2. a fs. 1131, el co-demandado Carlos Rivarola, y a fs. 1147 la co-demandada Élida Noemí Rivarola. Concedidos de la misma manera y en la misma oportunidad que los anteriores, expresaron agravios estos recurrentes a fs. 1181/1209, los cuales fueron respondidos a fs. 1215/1220.

2. breve reseña del caso

Promovió demanda el actor (fs. 1/25) reclamando a los demandados: a) el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de las unidades funcionales identificadas como Uno, Dos, Tres, Cinco y Seis, conforme Plano PH 47/80; y b) se ordenara a aquéllos, a “escriturar y consecuentemente incorporar en la escritura de división en propiedad horizontal, las ampliaciones, conocidas y consentidas por el titular registral, que surgen de los planos que se agregan numerados como ...etc.” (fs. 1).

Asimismo, solicitó la citación -como tercero- a los socios de Capri SRL e/f, en su calidad de titulares de la unidad funcional n° Cuatro, del inmueble al cual pertenecían las restantes unidades.

Corrido el traslado pertinente, contestaron demanda los demandados Carlos Rivarola y Élida Noemí Rivarola (fs. 247/256), quienes se allanaron a la petición de otorgar la escritura traslativa reclamada; aclarando, no obstante, que dicha escritura era imposible de otorgar “por el accionar de los compradores y quienes aparecen como cesionarios de los derechos de éstos” (fs. 247).

En la misma oportunidad, los demandados reconvinieron por reclamo de: el pago de las cuatro últimas cuotas del saldo del precio de la compraventa -por una suma de u$s. 75.000.-, más sus intereses-; el pago de la suma de $ 1.650.- “que adeuda el comprador, de conformidad al acuerdo sobre nueva mensura” y, por último, que se obligara a los compradores “a colocar el inmueble en condiciones de hecho y jurídicas que admitan la aprobación de los pertinentes planos de división del edificio en propiedad horizontal” (fs. 247 vta.).

3. la sentencia recurrida

Comenzó por definir el contrato existente entre las partes como “promesa de venta de preunidad horizontal”, regida por la Ley 19.724 (fs. 1113, punto 4°); declarando que Turismo Sanzó -antecesor de Scaglione en la citada relación contractual- había pagado todo el precio pactado (fs. 1113 vta., punto 3°).

Respecto de esto último, el sr. Juez a quo tuvo en cuenta que la controversia -respecto del saldo de precio de la compraventa- estaba reducida al pago de las últimas cuatro cuotas (fs. 1113 vta.), que era el monto de la reconvención y que la actora había acreditado el pago de las mismas. Por lo tanto, el precio estaba íntegramente cancelado (fs. 1114 y vta.).

Respecto al reclamo de los $ 1.650.- del acuerdo de “nueva mensura”, sostuvo el sr. Juez que los Rivarola no habían acreditado haber pagado ellos esa suma; por lo tanto, dicho reclamo era improcedente (fs. 1114 vta., punto 4°).

Seguidamente sostuvo que Sansó -reitero, comprador originario y cedente de sus derechos y acciones al ahora actor, Scaglione- había efectuado ampliaciones antirreglamentarias (fs. 1114 vta., punto 5°); las cuales habían impedido la afectación del inmueble al régimen de Propiedad Horizontal (fs. 1115, punto 6°).

Por su parte, también los Rivarola habían incurrido en incumplimientos en su obligación de colaborar para la afectación del inmueble al citado régimen (fs. 1115 vta., punto 7°).

Sin embargo, y atento a la cesión de derechos y acciones de Capri SRL (e/f), respecto de la UF n° cuatro, los incumplimientos señalados en los puntos 5°, 6° y 7°, se habían tornado abstractos, encontrándose ahora los Rivarola en condiciones de escriturar todo el inmueble al actor, no siendo indispensable la división en propiedad horizontal.

Cabe señalar que dicha cesión fue adjuntada a la causa a fs. 1034/1038, inmediatamente después de producida la prueba y antes de los alegatos; y corrido el respectivo traslado de la misma a los Rivarola, en su calidad de deudores cedidos -quienes fueron notificados respectivamente por cédulas obrantes a fs. 1042 y 1043-, éstos nada manifestaron al respecto.

En tales condiciones, y haciendo mérito de ese hecho nuevo y sus implicancias (conf. art. 163, inc. 6°, ap. 2°, del CPCC), el sr. Juez a quo: hizo lugar parcialmente a la demanda; rechazó la reconvención por cobro de dinero; declaró abstracta tanto la afectación de lo ampliado al régimen de horizontalidad, cuanto su regularización, modificación o demolición; y condenó a los Rivarola a escriturar, sin gravámenes, en favor de Gustavo Scaglione, el dominio pleno de todo el inmueble objeto del pleito (fs. 1118, punto I.).

Finalmente, el sr. Juez a quo consideró que tanto Scaglione como su antecesora contractual (Sansó) -mediante las citadas ampliaciones antirreglamentarias- habían contribuido, junto con los Rivarola, a trabar la afectación del inmueble al régimen de Propiedad Horizontal y su posterior escrituración, dando lugar a la actual controversia judicial. Todo lo cual -teniendo en cuenta el citado rechazo de la reconvención- lo persuadía de la pertinencia de imponer las costas en el orden causado.

4. los agravios de los demandados

4.1. comenzaron los recurrentes por referir los antecedentes del caso (fs. 1181/1185), para ingresar luego en los agravios que, a su entender, les irrogaban los resultados de la sentencia.

En tal sentido plantearon la discusión entre lo que era una “compraventa de Unidades Funcionales y la promesa de venta de preunidades funcionales” (fs. 1185), sin llegar a percibirse cuál es el agravio concreto causado a sus intereses por la calificación propuesta por el sr. Juez a quo.

4.2. de la misma manera, cuando en el segundo agravio plantean la “Naturaleza jurídica del instrumento de fs. 71/75”: no se vislumbra cuál sería -de compartise sus disquisiciones- la alteración de la sentencia recurrida.

Creemos que los recurrentes han perdido de vista que toda esta discusión acerca de la naturaleza del vínculo y demás definiciones, carecen ahora de todo interés jurídicamente atendible de su parte, ya que como resultado del hecho nuevo producido a fs. 1034/1039 -la cesión de la UF 4 a favor del actor- los demandados sólo tienen que escriturar la totalidad del inmueble a favor de aquél, a lo cual se allanaron desde que contestaron la demanda (fs. 247); siendo irrelevante ahora la división en propiedad horizontal o la afectación de preunidades, etc., etc..

Entonces, si el sr. Juez hizo lugar al único objeto procesal sobre el que ambas partes estaban contestes ¿qué importancia tiene ahora referirse a la naturaleza del instrumento de fs. 71/75; o al “Supuesto incumplimiento de la Ley de orden público n° 19.724”, que es el tercer agravio (fs. 1187/1193)?

4.3. en este llamado “tercer agravio”, los recurrentes cuestionaron que el sr. Juez a quo hiciera referencia a que los Rivarola “incumplieron con el régimen de prehorizontalidad” (fs. 1188), sin advertir que esa declaración, efectuada al solo efecto de enunciación de antecedentes del caso y, a todo evento, al efecto de repartir las costas, no tiene ninguna incidencia en el resultado del pleito, desde que las imputaciones de incumplimientos quedaron abstractas en tanto y en cuanto ahora es posible escriturar, sin necesidad de previa afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal.

En definitiva, no hay agravio sustentable alguno en este capítulo.

4.4. en este apartado de los agravios (fs. 1193/1194), los recurrentes hacen referencia a la Ley 19.724 de prehorizontalidad y su no aplicabilidad al caso, cuando -como venimos diciendo- ya la cuestión de la afectación del inmueble a ese régimen ha devenido abstracto por innecesario, al quedar la totalidad del mismo sujeto a una sola y única escritura a favor del actor.

4.5. sostienen los recurrentes en este capítulo, titulado “Abstracción del objeto de la litis” (sic) (fs. 1194/1196), que al obligárseles a escriturar la totalidad del inmueble a favor de Scaglione “Ello equivale a otorgar a mi parte una carga económica que la ley no prevé...etc.”.

En primer lugar, respecto de la escrituración de lo que eran las UF 1, 2, 3, 5 y 6, no pueden sentirse agraviados desde que así se comprometieron en el Boleto de compraventa que diera origen a este pleito, y a lo cual se allanaron al contestar la demanda.

En segundo lugar, y respecto de la escrituración de la UF 4 (que completa la totalidad del edificio), tampoco se pueden agraviar, desde que así quedó asentado en el instrumento de fs. 1034/1038, sin ninguna objeción de su parte luego del traslado de dicha documentación notificada por cédula. Sin perjuicio de que, a fs. 1184, hay un reconocimiento expreso de los demandados, de su obligación de escriturar la UF 4.

Y en tercer lugar, ¿cuál es la supuesta “carga económica” que les acarrearía esta escrituración en bloque, de lo que antes debían escriturar por unidades funcionales separadas? No lo explicitan los recurrentes.

Respecto de la supuesta responsabilidad por supuestos vicios redhibitorios, que ahora podrían atribuírseles al tener que otorgar la escritura por el total del inmueble (fs. 1195), no habiendo sido los mismos objeto de estos autos, mal podrían constituir un agravio para resistir la condena a escriturar decidida por el a quo.

4.6. recién al formular el “Sexto agravio: falta de pago del saldo de precio” (fs. 1196/1206), los recurrentes ingresaron en materia que fue objeto concreto del pleito, a través de la reconvención, y que, por lo tanto, carga con la eventualidad de trascender el resultado del pleito.

Aceptado que fuera que la controversia giró alrededor del pago, o falta de pago, de las cuatro últimas cuotas del saldo de precio, los recibos de fs. 80 vta. y las transferencias bancarias a favor de los demandados, obrantes a fs. 76/79, tienen la virtualidad de poner la prueba de que su imputación es ajena al contrato de autos, en cabeza de los demandados (art. 377 del CPCC).

Quien pretende una imputación diferente a la que surge de los mismos recibos o de la imputación efectuada por los deudores, debe acreditar la existencia de esas otras operaciones en virtud de las cuales se efectuaron dichos pagos (V. doctrina de esta misma Cámara in re: Banco Bansud c/ Di Fonzo, SI 114/97, entre otros, con relación a los arts. 773 y sigts. del cód. civil).

Así lo hubo entendido también el sr. Juez a quo, indicando con detalle y precisión las pruebas que, por el contrario, corroboran la imputación cuestionada, habiendo fracasado los intentos de los demandados por pretender otra diferente (V. pericial caligráfica de fs. 825/832, y reconocimiento de firmas de fs. 705/707).

Cabe señalar también que, al contestar el traslado de la demanda y de la documental ofrecida por la actora -entre la que se encontraban las constancias de transferencias bancarias de fs. 76/79- los demandados se limitaron a manifestar que las mismas “se refieren a transferencias efectuadas, pero nada tienen que ver con la venta y/o boleto de compraventa que origina esta causa” (fs. 250, ap. 13). Y nada más; es decir, sin nombrar concretamente cuál era la operación o negocio paralelo que vinculaba a las partes, por montos equivalentes a los ahora cuestionados.

Recién ahora en los agravios, los demandados hacen una referencia genérica a lo que surgiría de “la carpeta Sansó Let’s go to B.”, y un supuesto reconocimiento de deuda de Sansó a Rivarola, por ochenta mil dólares (fs. 1205 y 1207).

Mal pueden pretender entonces atribuir esas transferencias a otra operación o contrato que no identificaron en su momento y, por lo tanto, no pudieron ser eficaz y oportunamente rebatidos por la actora. Por lo tanto, cualquier consideración que se hiciera ahora en los agravios, respecto de una supuesta operación diferente a la de la compraventa -que, reitero, no fue invocada siquiera al contestar demanda- equivaldría a perjudicar el derecho de defensa de la actora.

No obstante ello, he consultado las carpetas señaladas por los demandados -”Turismo Sanso Estudiantil SRL. (Solicitud de préstamo) - 1993, obrante en documentación reservada- y, efectivamente, en una nota dirigida a Compañía V.C.C. de Los Ángeles-California-USA, librada con membrete de Sansó Turismo, se manifiesta: “Actualmente estamos debiendo u$s. 80.000.- al propietario anterior para cancelar el total de la deuda”.

Dicha nota lleva fecha del 15-2-93, y las constancias cuestionadas -recibos de fs. 80 vta., y transferencias bancarias de fs. 76/79- son posteriores a aquella fecha.

Por lo tanto, el referido “reconocimiento de deuda” -de fecha anterior a los pagos cuestionados- no resulta idóneo para desvirtuar los elementos de convicción que llevaron al sr. Juez a quo -y ahora al suscripto- a tener por debidamente imputadas tales transferencias a las cuotas debidas: la relación entre los montos transferidos y los de las cuotas adeudadas, la relación entre las fechas de las transferencias y la de los vencimientos de las cuotas, así como por lo declarado testimonialmente a fs. 597 (preguntas 17ma. a 20ma.) por el sr. Buceta, etc. (V. fs. 1114 y vta.). Elementos éstos que tampoco fueron puntualmente rebatidos por los demandados en estos agravios.

Por consiguiente, no han aportado los demandados argumentos que permitan alterar lo decidido en el punto por el a quo, es decir, la total cancelación del saldo de precio de parte de los compradores.

4.7. “El pago de la nueva mensura” titulan los demandados este agravio (fs. 1206).; sosteniendo al respecto que está probado el acuerdo de realizar esa nueva mensura, así como que también está probado que esa nueva mensura -que debía contratar Rivarola- fue realizada por el agrimensor Julio Posse, etc. (fs. 1206).

Sin embargo, incurren nuevamente los demandados en la omisión de no señalar cuál es la prueba de que ellos hayan abonado la suma cuya repetición ahora reclaman; argumento que fue expresamente advertido por el a quo para rechazar este reclamo (fs. 1114 vta., punto 4°).

Por lo tanto, si los demandados no acreditaron el desembolso de la suma de $ 1.650.- para el pago de esa nueva mensura, mal pueden reclamarla al actor.

4.8. respecto del cuestionamiento de la distribución de las costas -y sin perjuicio de lo que se diga al tratar los agravios del actor sobre este punto- debe señalarse que una de las causas que impidieron la escrituración a favor de este último, fue el condicionamiento -por parte de los demandados- del previo pago de sumas que no les eran debidas. Sobre las cuales siguen ahora insistiendo en los agravios.

Por lo cual, no hay mérito para alterar esa distribución de costas; por lo menos en beneficio de esta parte (conf. arts. 68, 2da. parte; y 71 del CPCC).

5. los agravios de la parte actora

Se limitan a cuestionar la distribución de las costas en el orden causado; alegando que -según sostienen- la escrituración se hizo imposible por culpa de los demandados, en tanto y en cuanto pidieron dinero que no se les debía (fs. 1174), y no suscribieron la documentación que hubiera permitido regularizar la obra antirreglamentaria consentida por todos (fs. 1173 vta.).

Respecto de este último punto, y según cabe interpretar de los propios dichos de esta parte (fs. 1175 vta.), la obra antirreglamentaria la hicieron los compradores; creando ellos, en primera instancia, el obstáculo para la afectación al régimen de propiedad horizontal. Luego, en segunda instancia, estuvo la oposición de los vendedores a firmar los trámites de regularización de dichas obras.

La Disposición n° 107 -SOYSP-04- a que hace referencia la recurrente (fs. 1175), considera “cumplimentado(s) todos los requisitos que establece la Ordenanza para acceder a la solicitud de regularización de la misma” (art. 2°, fs. 1013); lo cual no significa más que eso: que se cumplieron los recaudos para regularizar una obra que era irregular, no que siempre fue conforme a los reglamentos municipales.

Es más, esa misma Disposición establece que igualmente el responsable se hará pasible de una sanción:

“Remitir las actuaciones al Tribunal de Faltas Municipal ...para que fije la sanción correspondiente” (art. 3°, fs. 1013).

En definitiva, ambas partes -la actora en primer término- tuvieron algún grado de responsabilidad en ese obstáculo para la afectación al régimen de propiedad horizontal y el consiguiente otorgamiento de la escritura. Obstáculo que ahora -por obra de la cesión a favor de la actora de los derechos sobre la UF 4- ha quedado, indirectamente removido por tornarse abstracta la citada afectación.

En lo que aquí interesa, es decir, la distribución de las costas, es casi imposible establecer qué porcentaje de culpa tuvieron las partes en la creación y luego en la falta de remoción, del citado obstáculo: la realización de las obras antirreglamentarias, por un lado, y la oposición a suscribir la documentación que hubiera permitido su regularización y, con ello, la prescindencia del acceso a estos Estrados. Imposibilidad que -en este aspecto de la cuestión- obliga a decidir la “culpa concurrente” de ambos litigantes, en partes iguales.

A ello debe aditarse, por otro lado, que la demandada insistió en supeditar la escrituración al pago de una suma de dinero que no le era debida, reconviniendo por ello. Lo cual, la hace responsable, en mayor medida, de las costas de este pleito.

Ponderando estos aspectos de la cuestión (conf. art. 68, 2da. parte, del CPCC), propondré entonces hacer lugar, parcialmente, al recurso de la actora, distribuyendo las costas de Ia. Instancia en un 40% a cargo de la actora y el 60% restante a los demandados.

6. Por todo lo expuesto, voto para que la Cámara decida:

1ro.) hacer lugar, parcialmente, al recurso de fs. 1120, estableciendo que las costas de Ia. Instancia deberán soportarse en un 40% a cargo de la actora y el 60% restante a cargo de los demandados.

2do.) rechazar el recurso de fs. 1131.

3ro.) costas de IIa. Instancia a cargo de los demandados (art. 68, 1ra. parte, del CPCC).

4to.) regular los honorarios de IIa. Instancia:

dres. Andrés Martínez Infante y Lorenzo Raggio, en conjunto: 30%

dra. Karina Andrea Lah Ukmar: 25%

(art. 14 LA., a calcular s/ los honorarios a regularse en Ia. Instancia a los letrados de cada parte).-

- - -A la misma cuestión el dr. Camperi dijo: Por razones análogas a las expresadas en su voto por el dr. Osorio, voto en el mismo sentido.

- - -A igual cuestión el dr. Escardó dijo: Atento la coincidencia de criterios de los sres. vocales preopinantes, me abstengo de emitir opinión (art. 271 CPCC).

- - -Por ello la CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL

- - -RESUELVE: I) HACER LUGAR, parcialmente, al recurso de fs. 1120, estableciendo que las costas de Ia. Instancia deberán soportarse en un 40% a cargo de la actora y el 60% restante a cargo de los demandados.

- - -II) RECHAZAR el recurso de fs. 1131.

- - -III) COSTAS de IIa. Instancia a cargo de los demandados.

- - -IV) REGULAR los honorarios de IIa. Instancia: dres. Andrés Martínez Infante y Lorenzo Raggio, en conjunto: 30%; dra. Karina Andrea Lah Ukmar: 25% (s/ los honorarios a regularse en Ia. Instancia a los letrados de cada parte).

- - -V) NOTIFICAR lo aquí resuelto, disponiendo su registro, protocolización y oportunamente vuelvan a su instancia de origen.

LUIS MARIA ESCARDO EDGARDO JORGE CAMPERI HORACIO CARLOS OSORIO

Juez de Cámara Juez de Cámara Juez de Cámara

ANTE MI:

ANGELA ALBA POSSE

Secretaria de cámara

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